РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 октября 2010 г. г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Номогоевой З.К. при секретаре Буркове Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ганицевой ФИО8 к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» (залогодержателем) был заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого залогом недвижимости обеспечивалось исполнение обязательств заемщика ООО «ДМ» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному последним с ОАО АК «БайкалБанк».
Согласно п. 1.3 договора в залог были переданы офис (нежилое помещение),, расположенное на 1-м этаже по адресу: <адрес> «а» и подземная автостоянка (нежилое помещение) общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в, подвале по адресу: <адрес> «а».
Обращаясь в суд, истец Ганицева З.А. просит признать данный договор ипотеки недействительным.
В судебное заседание Ганицева З.А. и ее представитель Гаврилова Л.Н. не явились. Просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.
Ранее в судебном заседании представитель Ганицевой З.А. Гаврилова Л.Н., действующая на основании доверенности, уточнила свои исковые требования, просит суд признать договор залога недействительным в части 1/65 доли в праве общей собственности на подземную стоянку. Пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку с ООО «ЖКС-Сибирь», расположенную по месту жительства истца по адресу <адрес> «а» ( договор купли – продажи № Г/27). Оплата парковочного места была произведена в полном объеме. ООО «ЖКС-Сибирь» отказалось сразу регистрировать договор купли-продажи, мотивируя необходимостью продажи всех долей автостоянки и одновременной регистрации перехода права собственности на автостоянку. В 2008 г. уже после продажи истцу 1\65 доли и передачи стояночного места в фактическое пользование автостоянка была передана ООО «ЖКС-Сибирь» в залог ОАО АК «БайкалБанк». Считает, что данный договор в части не может быть признан действительным, так как ООО «ЖКС-Сибирь» не могло распоряжаться не принадлежащим ему имуществом.
Представитель ответчика ОАО АК «БайкалБанк» Баландина А.П., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Пояснила, что по состоянию на 09.07.2008г. единственным законным собственником объекта недвижимости - подземной автостоянки являлось ООО «ЖКС-Сибирь», право собственности которого подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права. Договор об ипотеке соответствует требованиям закона, содержит все необходимые существенные условия, и он не может быть признан ничтожным. На момент заключения и регистрации договора об ипотеке у истца не возникло каких-либо прав на автостоянку, он не обладал долей в праве собственности на данный объект, поэтому названный договор не затрагивает и не нарушает его права. Банку не было известно о договоре купли-продажи, представленного истцом, и об ограничениях, установленных в нем. Не исключают вероятности того, что договор купли-продажи с Ганицевой З.А. был подписан позднее, т.е. после заключения договора об ипотеке. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика ООО «ЖКС-Сибирь» по доверенности Жаров Е.В. в судебное заседание не явился. О дне судебного заседания извещен надлежащим образом.
Выслушав представителя ОАО АК «Байкал Банк», изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку № № в соответствии с которым Ганицева З.А. приобрела у ООО «ЖКС-Сибирь» за 700 000 руб. 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку площадью 2 286,4 кв. м. по адресу. <адрес> «а».
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем был подписан акт приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор №, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26 000 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.
Как следует из решения Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ОАО АК «БайкалБанк» к Ганицевой З.А., к «ЖКС-Сибирь» о признании договора купли-продажи 1\65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку недействительным при заключении договора купли-продажи место расположения парковочного места было согласовано, покупателю передавалась схема с указанием машино-места, объект недвижимости был сторонами определен, индивидуализирован в пространстве. Указанным решением суда исковые требования банка были оставлены без удовлетворения.
Судом установлено, что оплата за парковочное место в сумме 700000 рублей Ганицевой З.А. была произведена в полном объеме, что следует из представленных квитанции к приходно - кассовым ордерам и не оспаривается сторонами.
Также суд считает установленным, что договор купли-продажи доли был заключен с истцом ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в срок, указанный в договоре. К данному выводу суд пришел, исходя из пояснений представителя Ганицевой З.А. Гавриловой Л.Н., пояснившей, что договор был подписан в дату, указанную в договоре. Оснований для сомнения у суда не имеется. Представитель ОАО АК «БайкалБанк» какие-либо конкретные доводы, кроме предположений, позволяющие усомниться в несоответствии указанной даты времени фактического подписания договоров не привел. Кроме того, проверка соответствия договоров купли-продажи требованиям закона предметом рассмотрения настоящего дела не является.
Таким образом, суд считает, что договор купли-продажи доли был заключен с истцом именно ДД.ММ.ГГГГ, в указанном договоре отражены все существенные условия (ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящем случае переход права собственности к истцу на приобретенную им долю от ООО «ЖКС-Сибирь», в соответствии с ст. 551 ГК РФ, подлежал государственной регистрации. Но этого сделано не было по причинам, не зависящим от воли истца.
Из смысла и прямого указания ст. 551 ГК РФ следует, что до момента государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но одновременно с этим и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Таким образом, суд считает, что, даже являясь собственником подземной автостоянки, ООО «ЖКС-Сибирь» не было правомочно совершать сделки по распоряжению этим имуществом, во всяком случае, в той части, которая касалась перехода права собственности к Ганицевой З.А. Тем более, что договор купли-продажи фактически был исполнен его сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночное место (долю), покупатель стал пользоваться приобретенным имуществом. Помимо этого в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, указано, что продавец после подписания настоящего договора и акта приема-передачи не имеет права распоряжаться проданной долей в праве общей собственности на подземную автостоянку, производить отчуждения проданной доли, передавать в залог.
Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку договор купли-продажи с истцом был заключен, не был признан недействительным, не был расторгнут, его стороны (ООО, «ЖКС-Сибирь», и Ганицева З.А.) обязаны были соблюдать оговоренные в них условия.
По мнению суда, 000 «ЖКС-Сибирь», зная об ограничениях, содержащихся в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, действуя недобросовестно, заключило договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ
При этом, как считает суд, ОАО АК «БайкалБанк» не могло не знать о том, что в период подписания договора об ипотеке автостоянка была введена в эксплуатацию, места в которой использовались гражданами. Довод об отсутствии таких сведений у банка, суд ставит под сомнение, т.к. общеизвестно, что подобные места, в основном, используются жильцами дома, где расположена автостоянка. Если в доме проживают граждане, а автостоянка охраняется, соответственно, там имеются машины, стояночные места используются по назначению.
Принимая во внимание, что из 65-ти стояночных мест большая часть из них была продана, т.е. на большую часть имущества ООО «ЖКС-Сибирь» имело ограничение, подземная автостоянка не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «ЖКС -Сибирь» в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
Кроме того, в соответствии с ст.69 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В данном случае это требование закона также не было соблюдено (п.1.3 договора). Суд полагает, что даже, если договор аренды земельного участка был заключен с ООО «ЖКС-Сибирь» на срок менее года, в договоре об ипотеке, где предметом выступали помещение офиса и автостоянки, надлежало оговорить условие об ипотеке земельного участка, так как это было обязательным условием в силу закона (ст.340 ч.3 ГК РФ).
Доводы представителя ОАО АК «БайкалБанк» о том, что у истца возникает права защищать, свои права путем предъявления соответствующих требований к продавцу о возмещении понесенных убытков не основаны на законе.
Суд считает, что договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части 1\65 доли, владельцем которой является Ганицева З.А.
При этом суд исходил из того, что Ганицева З.А. является законным владельцем 1\65 доли, заключенный договор об ипотеке затрагивает ее права и интересы, в связи с чем, последняя вправе предъявлять настоящие исковые требования.
Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ганицевой ФИО9 удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖКС-Сибирь» и. ОАО АК «БайкалБанк» на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу <адрес> «а», в части 1/65 доли Ганицевой ФИО10.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья