Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«14» января 2011 г. г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского района г. Улан-Удэ Республики Бурятия Хаптахаева Л.А.,
при секретаре Петровой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по исковому заявлению ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала к ООО «<данные изъяты>», Хальбаевой В.Д., Хальбаеву С.С., о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л А:
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала и ООО «<данные изъяты>» был заключен кредитный договор № №. Согласно условиям кредитного договора, ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала предоставил ООО «<данные изъяты>» кредит в размере 3 200 000 рублей под 15% годовых со сроком по 25 июня 2012 г. Кредит был предоставлен ООО «<данные изъяты>» путем перечисления денежных средств на расчетный счет, что подтверждается выпиской по расчетному счету. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор ипотеки (залоге недвижимости) № № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым, в счет исполнения принятых должником обязательств по кредитному договору, Хальбаева В.Д. предоставила в залог объект незавершенного строительства по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <адрес>, 91, литера А-А1; условный номер №; земельный участок по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <адрес>, уч. №5, кадастровый номер №, категория земель –земли поселений. Также в обеспечение иска заключен договор поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ с Хальбаевым С.С. Ответчиком ООО «<данные изъяты>» был нарушен срок возврата процентов за пользование кредитом, задолженность не погашена.
Обращаясь в суд, ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала просил взыскать солидарно с ответчиков ООО «<данные изъяты>», Хальбаева С.С. сумму задолженности в размере 1565716,96 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 16082,58 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество по договору о залоге с Хальбаевой В.Д..
В ходе рассмотрения гражданского дела, представитель истца Торопцев С.А., действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил, уменьшив их, и просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке 1099 522 руб. 78 коп.
В судебном заседании Торопцев С.А. уточненные исковые требования поддержал, указав, что ООО «<данные изъяты>» допустил задолженность по погашению кредита. В п. 4.6 кредитного договора предусмотрено досрочное погашение в срок установленный кредитором. Банком было выставлено требование ООО «<данные изъяты>» о досрочном погашении кредита в размере 1829 927, 60 рублей, в срок до 30.06.2010 г., указанное требование ООО «<данные изъяты>» получил. С 25.02.2010 г. вся задолженность считается просроченной, т.е. период просрочки более 3-х месяцев. Все последующие платежи, произведенные ООО «<данные изъяты>», осуществлялись в качестве возврата кредита. Просит взыскать с ООО «<данные изъяты>» и поручителя Хальбаева С.С. задолженность в сумме 1099 522 руб. 78 коп., обратить взыскание на заложенное имущество, приняв во внимание отчет об определении рыночной стоимости регионального центра независимой экспертизы « <данные изъяты>», считая его обоснованным. Формально заложенное имущество считается незавершенным строительством, хотя фактически строительство завершено, но в Росреестре право собственности не зарегистрировано. Доказательств, что объект достроен и имеет статус жилого дома в деле нет. Кроме того, ответчиком не доказано, что жилое помещение является единственным пригодным жильем. На заложенное жилое помещение можно обращать взыскание, в соответствии со ст. 446 ГПК РФ.
Представитель ООО «<данные изъяты>» Хальбаев С.С. исковые требования признал в части взыскания задолженности в сумме 1099 522 руб. 78 коп по кредиту. Не согласен с исковым требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что кредит оплачивается, в настоящее время вошли в график погашения кредита, с его стороны имеется даже досрочное погашение кредита. Не согласен с оценкой объектов залога по отчету об определении рыночной стоимости регионального центра независимой экспертизы « <данные изъяты>»,т.к. оценка не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ. Нарушение закона взывало неправильное определение рыночной стоимости объекта, произведена оценка без учета завершения строительства жилого дома, наличия гаражного бокса, террасы, теплицы, скважины, ворота, забора. К тому же, жилой дом в настоящее время достроен, в нем он проживает со своей семьей, другого жилья они не имеют. Жилье по месту их регистрации – ул. <адрес>, 18-4 не пригодно для проживания, т.к. износ дома составляет 60%. Считает, что заложенный объект – объект незавершенного строительства завершен строительством, что не было учтено при повторной оценке рыночной стоимости. Регистрация объекта недвижимого имущества приостановлено из-за наложения судом в обеспечение иска запрета государственной регистрации. При этом, все документы подготовлены и сданы для госрегистрации 26.10.2010г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия. Просит суд принять во внимание, как более обоснованный, отчет об оценке рыночной стоимости части жилого дома и земельного участка, произведенного филиалом по Республике Бурятия ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».
Представитель ответчика Хальбаева С.С. Кокорина Т.А., действующая в соответствии со ст. 53 п.6 ГПК РФ, также признала исковые требования частично, поддержав доводы Хальбаева С.С. При этом указала, что согласно Определению Конституционного суда РФ от 04.12.2003 г. № 456-О, исходя из общеправового принципа справедливости, должен быть обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота –собственников, кредиторов, должников по настоящему делу. Защита прав кредитора должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, меры должны быть адекватны действиям должника, допустившего просрочку. Истец просит обратить взыскание на объект недвижимости стоимостью более 10000000 рублей, однако, сумма неисполненного должником обязательства в 7 раз меньше размера оценки предмета ипотеки, также незначителен период просрочки – один месяц. Кроме того, в вышеуказанное определение Конституционного суда РФ запрещает обращение взыскания на единственное жилое помещение. Предметом ипотеки был объект незавершенного строительства, а взыскание истец просит обратить на законченный строительством объект, в виде жилого дома, право собственности на который не зарегистрировано только из-за ареста, примененного в качестве обеспечительной меры. Просит принять во внимание то, что ответчиком предлагалось произвести замену предмета залога, стоимостью достаточной для погашения кредита, на что банком было отказано. Просит исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество оставить без удовлетворения, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ, гарантирующей право на жилище и ч. 2 ст. 348 ГК РФ.
Ответчик Хальбаев С.С. исковые требования также признал частично, поддержал доводы своего представителя Кокориной Т.А. и пояснения, данные в качестве представителя ООО « <данные изъяты>».
Ответчик Хальбаева В.Д. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствии.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк обязуется предоставить другой стороне денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала выдал ООО «Стюм» кредит в размере 3 200 000 руб. на под 15 % годовых, сроком до 25.06.2012 г., тем самым исполнив свои обязательства.
В судебном заседании установлено, что на момент подачи иска в суд заемщиком ООО «<данные изъяты>» несвоевременно и не в полном объеме производились оплаты по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ было предложено ответчикам досрочно погасить кредит. На основании п. 4.5 кредитного договора банк обоснованно предъявил требование о досрочном возврате кредита и процентов по нему.
Исковые требования банка в части взыскания с ООО « <данные изъяты>» и Хальбаева С.С. задолженности в сумме 1099522 рубля 78 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме на основании ст. ст.819,809, 810, 322, 323, 363 ГК РФ, кредитного договора от 23 июля 2007 г., договора поручительства с Хальбаевым С.С.
Истцом также заявлено требование об обращении взыскании на заложенное имущество: объект незавершенного строительства по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <адрес>, 91; земельный участок по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <адрес>, уч. №5.
Статьями 334 и 341 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залог возникает в силу договора. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что жилой дом по ул. Тобольская достроен. Представитель истца данный факт подтвердил, при этом указав, что письменных доказательств этому не имеется. Проверив доводы стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к убеждению, что заложенный объект незавершенного строительством в настоящее время фактически достроен. Согласно п. 3.3 договора о залоге (л.д. 14-18), залогодатель был вправе завершить строительство объекта незавершенного строительства и зарегистрировать права на завершенное строительством здание в установленном законом порядке. Отсутствие свидетельства о государственной регистрации вызвано объективными причинами, а именно наложением судом запрета совершения регистрационных действий в отношении заложенного имущества. На основании чего, согласно уведомлению государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ. № №, государственная регистрация приостановлена. Учитывая изложенное, суд принимает во внимание, что заложенное имущество в виде объекта незавершенного строительством достроено, в связи с чем, изменилась и его стоимость.
Поэтому для установления рыночной стоимости заложенного имущества назначались судебно- товароведческая экспертиза.
Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости части жилого дома и земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость составила: земельного участка, части жилого дома с постройками, сооружениями ( гараж, теплица, скважина, ограждение) - 10 240 000 рублей, в том числе, части жилого дома общей площадью 259,6 кв.м.- 7800 000 рублей; земельного участка площадью 540 кв.м.-1 200 000 рублей; построек - гараж, теплица, скважина, ограждение-1240 000 рублей.
С вышеуказанным отчетом не согласился истец. В связи с чем, судом была назначена повторная судебная товароведческая экспертиза.
Согласно отчету № № от ДД.ММ.ГГГГ Регионального центра независимой экспертизы «<данные изъяты>» об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства литера А-А1, инв. № №, общей площадью 259,60 кв.м., и земельного участка, площадью 540 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (малоэтажную), кадастровый номер №, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <адрес>, 91, рыночная стоимость указанных объектов 6 800000 рублей.
Исследовав и оценив заключения экспертов в совокупности с другими доказательствами по делу, определяя действительную стоимость, суд принимает во внимание и мнения сторон, их пояснения и возражения относительно указанных отчетов.
Суд принимает во внимание, что при составлении отчетов об оценке имущества были соблюдены все требования действующего законодательства. При оценке и определении рыночной стоимости эксперты произвели анализ рынка недвижимости, применяли совокупность методов оценки. В отчете об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ. раздельно определена рыночная стоимость земельного участка, части жилого дома и построек. Стоимость построек суд не принимает во внимание, поскольку они не являлись предметом залога. Так, стоимость земельного участка определена в сумме 1200000 рублей, части жилого дома -7 800 000 рублей.
В заключительной части отчета № № от 20.12.2010г. определена рыночная (общая) стоимость недвижимого имущества в размере 6 800 000 рублей, хотя в определении суда был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости заложенных объектов. Объект незавершенного строительства (жилого дома) определялся затратным методом и составил 6218388 рублей, а также сравнительным, составив 7048657 рублей, однако, отдельно окончательная рыночная стоимость его не определена. Вместе с тем, на л.д. 29 указанного отчета отдельно определена рыночная стоимость земельного участка в сумме 727298 рублей. В связи с чем, по произведенному судом расчету рыночная стоимость жилого дома составляет 6072702 рубля ( 6800000 руб.-727298 руб. = 6072702 рубля).
Принимая во внимание, что рыночная стоимость жилого дома по отчетам экспертов об оценке различна, а стороны не заявляли ходатайств о назначении повторной (третьей) экспертизы, суд полагает необходимым определить рыночную стоимость имущества, учитывая все доказательства в совокупности, в том числе и факт завершения строительством жилого дома. Стоимость жилого дома суд определяет в сумме 7000 000 рублей, земельного участка – 950 000 рублей, что по мнению суда, соответствует их действительной рыночной стоимости.
Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Учитывая данное положение, суд приходит к выводу, что даже при отсутствии условий, что сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца, допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В соответствии с требованием ст. 446 ГПК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
- земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание…
В судебном заседании при отсутствии опровергающих данный факт доказательств, установлено, что в жилом доме по ул. <адрес>, 91 проживают ответчики Хальбаев С.С., В.Д. с семьей. Также, стороной ответчиков представлено заключение республиканской службы государственной жилищной инспекции № № от ДД.ММ.ГГГГ о непригодности для проживания жилого помещения- квартиры № 4 по ул. <адрес>, 18 г. Улан-Удэ, в котором зарегистрированы указанные лица и их дочь Хальбаева С.С. Не доверять данному заключению у суда оснований не имеется. Поэтому, суд находит доказанным факт того, что жилой дом по ул. <адрес>, 91 является для ответчиков Хальбаевых С.С. и В.Д. единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 04.12.2003 г. № 456-О, установлено, в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и, исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. К конституционно защищаемым ценностям относятся и достойная жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства (статья 7 Конституции Российской Федерации), и право каждого на жилище (статья 40; статья 56, часть 3, Конституции Российской Федерации).
Судом дана оценка доводу представителя истца о том, что объект незавершенного строительства и земельный участок являются предметами залога, поэтому, могут на них может быть обращено взыскание. Оценив исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Объект незавершенного строительства фактически достроен, является единственным местом для проживания ответчиков, размер задолженности (1099522 рубля 78 коп.) и рыночная стоимость жилого дома ( 7000 000 руб.) явно несоразмерны. Земельный участок, согласно кадастровому плану земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 19), предоставлен под малоэтажную жилую застройку. Обращение взыскания на земельный участок суд находит нецелесообразным, поскольку он не является свободным, т.к. на нем находятся надворные постройки и жилой дом, единственно пригодный для проживания ответчиков Хальбаевых С.С., В.Д. с семьей.
Кроме этого, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 12.07.2007 N 10-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан В.В. Безменова и Н.В. Калабуна"), признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 35 (часть 1), 45, 46 (часть 1) и 55 (часть 3), положение абзаца третьего части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации в той части, в какой им устанавливается запрет обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащие гражданину-должнику на праве собственности земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности и, которые не являются основным источником существования гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении, обеспечивающим указанным лицам необходимый уровень существования.
В связи с изложенным, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Также, суд принимает во внимание и то, что ответчиками, согласно лицевым счетам № № от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе судебных разбирательств погашена задолженность в общей сумме 300000 рублей, а также произведено частичное досрочное погашение основного долга по кредитному договору.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, при удовлетворении исковых требований истца судебные расходы по удовлетворенным требованиям, подлежат взысканию с ответчика. Следовательно, подлежат взысканию солидарно с ответчиков расходы по оплате госпошлины в сумме 13697 рублей 61 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ООО «<данные изъяты>», Хальбаева С.С. в пользу ОАО «<данные изъяты>» в лице Бурятского регионального филиала сумму задолженности 1099522 рубля 78 коп., оплаченную истцом государственную пошлину в сумме 13697 руб. 61 коп.
В удовлетворении остальных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течении 10 дней.
Судья Л.А. Хаптахаева