РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 марта 2011 г. г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Хаптахаева Л.А.,
при секретаре Петровой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хаптанова В.Б. к Болоневой Л.К., третьим лицам ЗАО « <данные изъяты>», Хаптановой Н.К., Пантиной О.М., акционерной компании «<данные изъяты>.» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛА:
Обращаясь в суд, Хаптанов В.Б. просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по ул. <адрес>, 90-72, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и Болоневой Л.К., которая является сестрой его супруги Хаптановой Н.К.
Иск мотивирован тем, что согласно данному договору купли-продажи, он продал Болоневой Л.К. квартиру за 750000 рублей. Однако данная сделка была совершена для вида, с целью получить ипотечный кредит, на который он и его супруга приобрели себе дом. ЗАО АКБ «<данные изъяты>» Болоневой Л.К. выдал кредит в сумме 525 000 рублей для покупки квартиры, а оставшуюся часть в размере 225000 рублей Болонева им не передавала вообще. Сразу после оформления кредита и до настоящего времени, все платежи по кредиту вносят он с женой. Также они оплачивают за коммунальные услуги, за содержание квартиры и производят ремонт. По договору между ними после полной выплаты по кредиту Болонева должна возвратить квартиру им по такому же договору купли-продажи, т.е. он бы не платил деньги за возврат квартиры.
В судебное заседание истец Хаптанов В.Б. не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии.
Представитель истца по доверенности Хаптанова Н.К., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, пояснив, что в 2005 г. они с мужем хотели приобрести в Иволгинском районе земельный участок с жилым домом, для чего обращались в банки о предоставлении кредитных средств. Однако кредит им не могли предоставить, в связи с их предпенсионным возрастом. Тогда, на семейном совете решили оформить фиктивный договор купли- продажи квартиры с ее младшей сестрой Болоневой Л.К., что она заключит договор купли- продажи с Хаптановым В.Б. о приобретении их квартиры № 72 по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ. В связи с чем, ей будет предоставлен кредит в сумме 525000 рублей. Указанная сумма была получена и передана Хаптанову В.Б. квартира была оценена в 750000 рублей. Однако, 225000 рублей Болонева Л.К. им не передавала. Расписка на эту сумму составлена для банка. После получения кредитных средств Болоневой Л.К. и передачи им денег, они купили земельный участок в п. <адрес> и построили жилой дом. Ипотечный кредит за Болоневу Л.К. они с мужем погашают сами, т.к. Болонева к этому отношения не имеет. График платежей не нарушают, осталось погасить около 250 000 рублей. Согласно кредитному договору созаемщиками выступили муж Болоневой –Болонев М.А. и дочь Вахрамеева А.В. Последние знали о мнимости сделки, и соглашались с этим. У Болонева М.А. претензий по квартире к ним никогда при жизни не было. Семья Болоневых в указанную квартиру не вселялась, не претендовала. После заключения мнимой сделки в квартире оставались проживать Хаптановы, пока не построили жилой дом в п. <адрес>. После переезда в 2007г. в построенный дом, в их квартире проживал их сын Данил, мать Хаптановой Н.К. и Болоневой Л.К., за которой осуществляла уход дочь Болоневой Л.К. За квартиру и за коммунальные услуги, оплачивают либо истец, либо она ( Хаптанова Н.К.).
Ответчик Болонева Л.К. исковые требования признала в полном объеме, пояснив, что Хаптанова Н.К.- ее родная сестра. Последняя с мужем решили приобрести земельный участок с домом, но не было для этого денежных средств. После обращений в банки, где им отказали в предоставлении кредита, они обратились к ней о получении ею кредитных средств путем, якобы, приобретения у них квартиры по ул. <адрес>, 90-72 по ипотеке. Она согласилась, т.к. не могла отказать сестре. Они с Хаптановым В.Б. заключили договор купли- продажи квартиры и оформили ипотечный кредит. Полученные денежные средства с банка в сумме 525000 рублей она передала сестре, которая и погашает кредит. Сама она никогда не платила, т.к. кредитом не пользовалась. Кредит в данное время не погашен. На тот момент она состояла в брачных отношениях с Болоневым М.А., который умер в июле 2010г. В спорную квартиру она с мужем не переезжала, жили в своей квартире по ул. <адрес>, №. В настоящее время на квартиру претендуют наследники Болонева М.А. – дети от первого брака. По расписке она передала Хаптанову 525000 рублей, а по расписке на 225000 рублей никогда этих денег не передавала. Болонев М.А. никогда к квартире Хаптановых отношения не имел. После погашения кредита они намеревались переписать квартиру снова на Хаптанова В.Б. сделка по договору купли –продажи была оформлена для вида, без создания каких- либо последствий для нее.
Представитель ответчика Башитов Д.А., действующий на основании доверенности, также с иском согласился, дав аналогичные показания показаниям Болоневой Л.К. Дополнив, что Болонева проживала с 1990 г. с Болоневым по ул. <адрес>, а ее дочь с 1990 г. с бабушкой по ул. <адрес>.
Третье лица Болонева Н.К. с иском согласилась, пояснив, что это их квартира, приобреталась с супругом по долевому строительству в 1997г. В ней жил они с мужем, сын, дочь, племянница мужа, мать. В квартире на регистрационном учете значатся ответчик Болонева Л.К., их мать, сестра Вахрамеева Л.К., хотя сама Болонева Л.К. никогда в квартиру не вселялась, не проживала. После их переезда в жилой дом, дочь Болоневой стала проживать в спорной квартире, т.к. ухаживала за бабушкой.
Третье лицо Пантина О.М. и ее представитель Старкова Е.В. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании с исковым заявлением не согласились, указав, что оснований для признания сделки не действительной не имеется, а Болонева Л.К. желает увести совместно нажитое имущество с Болоневым М.А. от раздела с наследниками последнего. Срок исковой давности истек.
Представитель третьего лица акционерной компании «<данные изъяты>.» Рожкова Е.А., действующая на основании доверенности, пояснила, что перед выдачей ипотеки производилась оценка квартиры, которую оценили в 750 000 рублей. На сегодняшний день остаток не погашенного кредита примерно 260000 рублей. Полагает, что необходимо отказать в удовлетворении, т.к. договор купли-продажи был оформлен и исполнен.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО27 суду пояснила, что Хаптановы -ее соседи с 1997 г. С момента сдачи дома в эксплуатацию они ее два раза топили в 2010 г. и 5 лет назад. Хаптановы всегда жили в своей квартире. С ними проживала мать Хаптановой Н.К., их дети. В настоящее время проживает племянница Хаптанова. О том, что квартира продавалась, ей не известно. После переезда Хаптановых в построенный дом в 2007г., оставался в квартире их сын Данил. Когда жил Данил, то было шумно, 2 года назад он куда-то уехал. Болоневу Л.К. она не видела. Знает, что с бабушкой жила внучка, имени которой она не знает. В настоящее время, кроме бабушки и внучки, проживает еще одна племянница Елена с двумя дочками.
Свидетель ФИО28 пояснил, что проживает по ул. <адрес>, 90-70 с 1997 г., с момента ее покупки. Знает Хаптановых, которые являются ему соседями, и проживают в квартире № 72. У них в подъезде 11 квартир, он их постоянно встречает. В их квартире в последнее время проживали их дочь, имя которой он не знает, сын Данил. Дома у них был 2 раза, примерно 7-8 лет назад. Болоневу Л.К. не знает.
Свидетель ФИО30 пояснила, что Болонева Л.К. - ее подруга и коллега, знает ее сестру Наталью Кимовну. С Болоневой знакома с 1992 г., дружат лет 10. Также знала ее мужа, с которым также дружили, часто была у них в гостях по ул. <адрес>, вместе проводили праздники. Знает, что у родственников Болоневой есть квартира по ул. <адрес>, которая принадлежит кому-то из сестер. О том, покупала ли Болонева квартиру, не знает. У Болоневой есть дочь, которая проживает с бабушкой. Знает, что Болонева брала кредит на машину, брала ли кредит на квартиру, не знает.
Свидетель ФИО29 пояснила, что с Хаптановым она работают в одной лаборатории с 1984 г., сидят в одном кабинете, хорошо знает его семью. Дом № 90 по ул. <адрес> строил БНЦ, частично оплачивал за нулевой цикл СО РАН, а остальное сами дольщики оплачивали. На тот момент они проживали по ул. <адрес>, 16. Когда она вышла с декретного отпуска в 1999 г., то Хаптановы уже проживали по ул. <адрес>. В 2005 г. они хотели приобрести земельный участок и строить жилой дом, для чего хотели получить кредит. Они просили ее (свидетеля) поручиться за них в банке, она согласилась. Истец даже брал справку о заработной плате, но ему кредит не дали из-за возраста. Кто-то из сотрудников посоветовал ему обратиться в банк от другого лица, чтобы получить кредит. Знает, что родная сестра его жены получила кредит по фиктивному договору купли-продажи квартиры по ул. <адрес>. Она его предупреждала, что может потерять квартиру. При этом Хаптанов говорил, что сестра жены не обманет. Кредит Болонева Л.К. получила в 2005 г., когда Хаптановы присмотрели земельный участок. После получения кредита они купли его со стареньким домом и стали строиться, после чего переехали в этот дом. В квартире оставался жить их сын Данил. Болонева Л.К. не вселялась.
Свидетель ФИО31. суду пояснил, что знает и дружит с Хаптановым Данилом. Они вместе с ним учились в школе, институте. Знает, что его родители хотели в 2005 г. получить кредит для строительства жилого дома, но им кредит в банке не дали из-за возраста. После этого они решили выйти из положения, заключив договор купли-продажи их квартиры с «тетей Лорой», которая могла получить кредит. Данил проживал в спорной квартире после 2005 г. Он (свидетель) был у него почти каждый день, а в 2009 г. Данил уехал в г. Санкт-Петербург. В ноябре 2010 г. Данил приезжал к нему (свидетелю) на свадьбу, останавливался у себя дома по ул. Бийская.
Свидетель ФИО32 суду пояснила, что Болоневу знает 30 лет. В 2005 г. она брала кредит для семьи своей сестры, чтобы та купила земельный участок и жилой дом. Но Болоневой не дали кредит без залога, поэтому они оформили договор купли-продажи между Хаптановым и ней, якобы для приобретения квартиры. После погашения кредита они переписали бы квартиру на Хаптанова. Кредит погашали Хаптановы. Болонева не переезжала в квартиру по ул. Бийская.
Выслушав участников процесса, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Хаптановым В.Б. и Болоневой Л.К. был заключен оспариваемый договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <адрес>, 90-72. Согласно указанному договору Хаптанов В.Б. продал названную квартиру, а Болонева Л.К. купила ее за 750000 рублей. Договор зарегистрирован в УФРС РФ по РБ. При оформлении договора купли-продажи Болоневой были использованы заемные средства в размере 525000 рублей, выданные акционерным коммерческим банком « <данные изъяты>на оснвоании кредитного договора от11.11.2005г. Обеспечением исполнения обязательств является ипотека в силу закона- данной квартиры. Впоследствии полномочия по сбору платежей по Закладной были переданы ЗАО « <данные изъяты>», действующей от имени «<данные изъяты>.».
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу данной нормы, мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств.
Разрешая возникший спор и удовлетворяя требования истца, суд принимает во внимание доводы истца, ответчика, третьего лица Хаптановой Н.К. о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры носил мнимый характер и денежные средства по ипотечному кредиту полученные Болоневой Л.К., были переданы Хаптанову В.Б. для приобретения земельного участка и жилого дома, кредитный договор и договор купли- продажи заключен в один день - 11.11.2005г.
О мнимости сделки указывает и тот факт, что ответчик Болонева Л.К. и ее семья в спорную квартиру никогда не вселялись, не претендовали на проживание в ней, т.е. фактически договор купли-продажи не был исполнен сторонами. Ее дочь временно была вселена Хаптановыми для ухода за престарелой бабушкой- матерью Болоневой Л.К. и жены истца Хаптановой Н.К. В настоящее время Болонева Л.К. также не претендует на квартиру и не желает в нее вселяться, пояснив, что договор купли- продажи заключен фиктивно в целях получения денежных средств в Банке и передаче их Хаптанову В.Б. фактически спорная квартира принадлежит последнему.
Сам Хаптанов В.Б. после заключения оспариваемого договора купли-продажи со своей семьей продолжал осуществлять права собственника, неся расходы по ее содержанию, оплачивал коммунальные услуги, что следует из квитанций за период с ноября 2005г. по настоящее время. В соответствии с договором подряда от 25.11.2005г. (после заключения договора купли- продажи), стороной истца устанавливались окна (оконные блоки, балконаая дверь из ПВХ) в спорной квартире, что вновь указывает на проживание семьи истца в этой квартире, улучшении ее. Денежные средства за подрядные работы оплачены сыном истца Хаптановым Д.В. В апреле 2008г. в спорной квартире установлены водосчетчики горячей и холодной воды, о чем свидетельствует акт сдачи- приемки и допуска в эксплуатацию узла учета от 07.04.2008г., в котором имеется подпись Хаптановой Н.К.
Допрошенные свидетели ФИО27 ФИО28., ФИО30., ФИО29., ФИО31., ФИО32 указали, что Болонева не осуществляла никаких действий по владению, пользованию и распоряжению квартирой, не несла никаких расходов по ее содержанию, т.е. не относилась к квартире, как к своему имуществу. Оснований сомневаться в правдивости показаний указанных свидетелей у суда не имеется; обстоятельств, указывающих на их заинтересованность, в материалах дела нет.
Судом дана оценка представленным распискам от 11.11.2005г и 24.11.2005г, согласно которым, Хаптанов В.Б. получил от Болоневой Л.К. за продаваемую им квартиру 225000 рублей и 525000 рублей соответственно. При этом, суд принимает во внимание, как достоверные показания сторон о том, что фактически 225000 рублей Хаптанов В.Б. не получал, ему были переданы только заемные деньги в сумме 525000 рублей, расписка на сумму 225000 рублей была составлена для передачи ее банку, поскольку квартира была оценена банком перед предоставлением кредита на сумму 750000 рублей. Каких- либо доказательств, опровергающих их пояснения, суду не представлено. Поэтому, оснований сомневаться в правдивости их показаний, у суда нет. Таким образом, условия договора купли- продажи о продаже квартиры за 750000 рублей не соответствуют действительности, т.к. указанная сумма в полном объеме не была передана истцу.
О получении Болоневой Л.К. денежных средств по кредитному договору от 11.11.2005г. в размере 525000 рублей и передаче их Хаптанову В.Б. свидетельствует также факт приобретения последним жилого дома с земельным участком, на основании договора от 21.03.2006г.
Кроме того, на основании приходно - кассовых ордеров с декабря 2005г. по настоящее время, судом установлено, что погашение этого кредитного договора осуществляется Хаптановым В.Б. и его женой Хаптановой Н.К. Данный факт не оспаривается ответчиком, представителем Банка.
Пояснение представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Пантиной О.М. - Старковой Е.В., о пропуске срока исковой давности, суд не может принять во внимание, как обоснованное, поскольку, согласно ст.38 ГПК РФ, сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик.
Показания представителя Пантиной О.М. - Старковой Е.В. о том, что Болонева Л.К. желает увести совместно нажитое с мужем Болоневым М.А. имущество из –под раздела с его наследниками, суд находит основанным на доказательствах. Исковое заявление подано не Болоневой Л.К., а Хаптановым В.Б., фактически являющийся собственником квартиры №72 по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ. Факт регистрации Болоневой Л.К. права собственности на спорную квартиру ею не оспаривается и носит формальный характер, без порождения правовые последствий.
В силу вышеизложенного, доводы третьих лиц: представителя акционерной компании «<данные изъяты>» Рожковой Е.А., Пантиной О.М. и ее представителя Старковой Е.В. об отсутствии оснований для признании сделки мнимой, поскольку договор купли- продажи исполнен, суд находит не основанным на доказательствах.
Также, в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как установлено, квартира Болоневой Л.К. не передавалась, она в нее не вселялась. Заемные денежные средства были переданы ею Хаптанову В.Б. не за приобретение квартиры, а по ранее заключенной договоренности о получении кредитных средств за счет, якобы продаваемой истцом квартиры. Поэтому, по мнению суда, ни одно из указанных последствий не наступило, что влечет признание сделки недействительной по факту мнимого характера. Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида. В этом проявляется ее дефект - отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Статья 170 ГК РФ не устанавливает специальных последствий недействительности мнимой сделки. Подлежит применению общее правило п. 2 ст. 167 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки – вернуть стороны в первоначальное положение. Признать недействительной регистрацию права собственности квартиры № 72, расположенной по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ за Болоневой Ларисой Кимовной. Произвести регистрацию права собственности на квартиру № 72, расположенной по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ за Хаптановым Валерием Бажеевичем. Оснований для возврата истцом ответчику денежных средств в сумме 525000 рублей, согласно вышеустановленным обстоятельствам, не имеется. Претензий по этому поводу Банком не предъявлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Хаптанова В.Б. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 72, расположенной по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ, заключенный между Хаптановым В.Б. и Болоневой Л.К. 11 ноября 2005 г.
Применить последствия недействительности сделки – вернуть стороны в первоначальное положение. Признать недействительной регистрацию права собственности квартиры № 72, расположенной по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ за Болоневой Л.К.. Произвести регистрацию права собственности на квартиру № 72, расположенной по ул. <адрес>, 90 г. Улан-Удэ за Хаптановым В.Б..
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней.
Федеральный судья Л.А. Хаптахаева
ВЕРНО: судья Л.А. Хаптахаева
секретарь Е.М.Петрова