Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 марта 2011г. г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ Раднаева Т.Н., при секретаре Злоян Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Урбановой М.О. к Халанову А.В., Мархеевой Л.Ц. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л А:
Обращаясь в суд, Урбанова М.О. просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между КПКГ «Согласие» и Мархеевой Л.Ц. на том основании, что доверенность на основании которой Халанов продал квартиру была выдана ею в результате обмана.
В судебном заседании, представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Урбанов Э.Н., имеющий полномочие по изменению основания иска, основание иска изменил. Просит признать сделку недействительной на основании положений ст. 179 ГК РФ – вследствие того, что сделка была совершена в результате злонамеренного соглашения представителя продавца Урбановой А.В. по доверенности Халанова А.В. с покупателем Мархеевой Л.Ц.
Определением суда, по ходатайству истца КПКГ «Согласие» заменено на надлежащего ответчика – Халанова А.В.
В судебном заседании адвокат Бураева С.К., представляющая интересы Урбановой по ордеру № № от ДД.ММ.ГГГГ. поддержала исковые требования. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. родственница истца Рыгзенова О.Ж. уговорила последнюю заключить договор займа с КПКГ «Согласие» с целью получения денежных средств для Гомбоева А.Ц., который в свою очередь являлся знакомым Рыгзеновой О.Ж. Гомбоев обещал через месяц деньги вернуть. Желая помочь в строительстве дома для сирот, как это было сказано Гомбоевым А.Ц., Урбанова М.О. согласилась и заключила с КПКГ «Согласие» договор займа на 500 тыс. руб. При этом Халанов А.В., директор кооператива, потребовал заключить договор залога квартиры, принадлежащей истцу. Одновременно была оформлена доверенность на Халанова А.В. на представление им интересов Урбановой М.О. для оформления договора залога, продажи жилья. ДД.ММ.ГГГГ. Гомбоев А.Ц. получил по договору займа, заключенному с Урбановой М.О., 500 тыс. руб. Позднее истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ. Халанов А.В. продал квартиру по <адрес>, Мархеевой Л.Ц. 1000000 рублей. При этом ответчица квартиру не осматривала, не пыталась в неё вселиться, денег за квартиру Урбанова не получила. Считают, что сделку, заключенную между Халановым А.В. и Мархеевой Л.Ц., признать действительной нельзя, т.к. она была заключена по их злонамеренному соглашению. Просят удовлетворить иск и вернуть Дамбаеву А.Ц. его квартиру.
Истец и ее представитель по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Урбанов Э.Н. дали аналогичные вышеуказанным пояснения. Дополнив, что проданная квартира является единственным местом их проживания. Осталась истцу в наследство от умершего супруга, является двухуровневой, площадью 94,8 кв.м., соответственно она не могла стоить 1000000 руб., как указано в оспариваемой сделке.
Ответчики Мархеева Л.Ц. и Халанов А.В., будучи извещенными в судебное заседание не явились. Мархеева просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. На основании ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель ответчиков по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ Харлукова О.Ш. исковые требования не признала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. Кредитный потребительский кооператив граждан «Согласие» в лице его директора Халанова А.В. заключил с Урбановой М.О. договор займа, по которому последняя получила 500 тыс. руб. Возврат заемных средств обеспечивался договором залога квартиры по <адрес>. Но данный договор не прошел государственную регистрацию, т.к. по выданной Урбановой доверенности Халанов А.В. не мог одновременно представлять интересы последнего, как залогодателя, и представлять интересы КПКГ «Согласие», как залогодержателя. Поэтому Халанов А.В., желая обезопасить себя на случай невозврата денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ. продал названную квартиру за 1 млн. руб. Мархеевой Л.Ц., с которой КПКГ «Согласие» связывали гражданско-правовые отношения. В частности между ними заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ., действовавший в ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Мархеева оказывает кооперативу посреднические услуги, связанные с реализацией недвижимого и движимого имущества. Последняя передала Халанову А.В. один миллион рублей, которые в настоящее время лежат на депозите, и Урбанова может их получить. Мархеева Л.Ц. приобретаемое жилье не осматривала, знала о том, что там проживают люди, но она полагала, что может их выселить в судебном порядке. Считает, что сделка совершена в соответствии с законом: Халанов А.В. имел право на представление интересов Урбановой. Просит в иске отказать и учесть, что 500 тыс. руб., полученных истцом по договору займа, кооперативу не возвращены.
Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росррестра в судебное заседание не явилось. На основании п. 5 ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав стороны, свидетеля, исследовав представленные документы, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что двухуровневая квартира № № по <адрес>, площадью 94,8 кв.м., принадлежала на праве собственности Урбановой М.О.
ДД.ММ.ГГГГ между Урбановой М.О. в лице ее представителя Халанова А.В., действовавшего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., и Мархеевой Л.Ц. был заключен договор купли-продажи названной квартиры. По условиям данного договора Мархеева Л.Ц. за один миллион рублей приобрела вышеуказанную благоустроенную квартиру по указанному адресу.
Как видно из пояснений сторон, заключению упомянутого договор купли-продажи предшествовало оформление между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Согласие», директором которого является Халанов А.В., и Урбановой М.О. договора займа.
Согласно договору займа № № от ДД.ММ.ГГГГ. заемщику Урбановой М.О. было передано 500 тыс. руб. сроком на один месяц с взиманием процентов в размере 10% в месяц от суммы займа. Из пункта 3.1 договора займа видно, что его возврат обеспечивается залогом в виде квартиры на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ. № №
Из договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ., подписанного Урбановой и КПКГ "Согласие» в лице Халанова А.В. видно, что в обеспечение обязательств по возврату указанного займа, Урбанова передает КПКГ "Согласие» свою квартиру, по <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ. Урбанова М.О. выдала на имя Халанова А.В. доверенность, в которой уполномочила его продать, заложить указанную квартиру.
В соответствии с ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо вынуждено было совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Суд полагает, что доводы истца о недействительности договора купли-продажи на том основании, что она совершена в результате злонамеренного соглашения представителя Урбановой – Халанова с покупателем Мархеевой нашли свое подтверждение в суде.
Исполнение обязательств по возврату займа и процентов по нему предполагалось обеспечить договором залога квартиры. Из материалов дела видно, что данный договор был подписан, но, как того требует закон, не прошел государственную регистрацию. Однако объяснение причин, по которым это не было сделано, суд не может отнести к веским. Представитель ответчиков указывает на спешку при оформлении договоров и невозможность одновременных действий Халанова А.В., как представителя залогодателя и залогодержателя.
Суд же считает, что ничто не препятствовало директору КПКГ «Согласие» отказать Урбановой в заключении договора займа либо принять решение о выдаче займа при надлежащем оформлении обеспечительных мер по возврату денежных средств. При этом Халанов А.В. не мог не предвидеть возможности наступления неблагоприятных для его кооператива последствий. Поэтому ответственность за весь риск, какой мог возникнуть, последний брал на себя. В связи с чем, довод о том, что «все спешили», неуместен, учитывая, что самому кооперативу торопиться смысла не было.
Кроме того, регистрацию договора залога можно было осуществить при непосредственном участии Урбановой М.О. Ее неучастие в данной процедуре, как считает суд, свидетельствует, о ее нежелании каким-то образом отчуждать жилье. Или регистрацию договора залога недвижимого имущества можно было провести, оформив доверенность на иное лицо, которому Урбанова могла доверить представление своих интересов.
Однако этого сделано не было. Халанов А.В., не предпринимая мер по регистрации договора залога, воспользовался доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ. и продал квартиру, принадлежащую Урбановой М.О., хотя последняя предполагала, что между ними оформлен залог квартиры.
Причем продана им квартира была спустя два дня после подписания договора займа, когда еще и не наступил срок исполнения обязательств по возврату денежных средств. Такая спешка, как считает суд, подтверждает заинтересованность в данном деле лично самого Халанова А.В. При этом сам собственник не был поставлен в известность о заключаемой от его имени сделке. Денежные средства за проданную квартиру Урбанова М.О. не получила. Условие договора купли-продажи, оговоренное в пункте 4, о визуальном осмотре квартиры покупателем Мархеевой Л.Ц., не соответствует действительности.
По мнению суда, все вышеперечисленное свидетельствует о том, что сделка была заключена в результате злонамеренного соглашения между Халановым А.В., одновременно являющимся директором КПКГ «Согласие» и покупателем Мархеевой Л.Ц., которая даже и не предпринимала действий по вселению в квартиру или пользованию ею иным образом ( в том числе по несению бремени содержания квартиры путем внесения коммунальных платежей), с целью обеспечить возврат займа Урбановой. А это, по мнению суда, указывает на то, что Мархеевой Л.Ц. было известно о сомнительности заключаемого ею договора. О злонамеренности и сговоре свидетельствует и то, что Мархеева Л.Ц. на момент приобретения квартиры, являлась контрагентом КПКГ « Согласие» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно договору, она оказывала кооперативу комплекс посреднических услуг, связанных с реализацией недвижимого имущества. Более того, на протяжении всего судебного следствия, сторона Мархеевой занимала аналогичную позицию с ответчиком КПКГ «Согласие». Утверждая о том, что она готова вернуть квартиру истцу, только после того, как Урбанова вернет долг по договору займа КПКГ « Согласие», тогда как в действительности Мархеева никакого отношения к заемным обязательствам между истцом и кооперативом не имеет. Кроме этого, Халанов продав квартиру еще ДД.ММ.ГГГГ., скрывал факт продажи от собственника Урбановой. Так, ДД.ММ.ГГГГ. он, как директор КПКГ «Согласие» направляет в ее адрес требование о возврате займа. Одновременно он предупреждает ее о том, что в случае неуплаты долга, залоговое имущество в виде квартиры будет реализовано в соответствии с договором залога. ДД.ММ.ГГГГ. Халанов А.В. направляет в адрес Урбановой информационное письмо с требованием о возврате долга, где указывает, что в случае невозврата долга, кооператив будет вынужден начать процедуру отчуждения заложенного имущества в судебном порядке. Кроме этого, продав квартиру и действуя при продаже как физическое лицо, ДД.ММ.ГГГГ. Халанов вносит полученный 1000000 рублей в кассу КПКГ « Согласие». Из квитанции к приходному кассовому ордеру № видно, что основанием для принятия указанной суммы юридическим лицом является оплата за квартиру по <адрес>, тогда как КПКГ отношения к продаже квартиры, кроме как заинтересованности в возврате займа не имело.
Указанная совокупность обстоятельств свидетельствует о том, что сделка была совершена не в интересах собственника Урбановой М.О. и против ее воли. При её заключении последняя помимо своей воли лишилась жилья, что является неблагоприятным для нее последствием. Довод о том, что истец дал доверенность Халанову А.В. на право продажи квартиры, суд не может принять во внимание.
Таким образом, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. следует признать недействительным на основании ст.179 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Соответственно квартира подлежит возврату в собственность потерпевшей стороны – Урбановой М.О.
В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная ею при подаче иска в размере по 100 рублей с каждого. Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л А:
Исковые требования Урбановой М.О. к Халанову А.В., Мархеевой Л.Ц. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Урбановой М.О. в лице представителя Халанова А.В. и Мархеевой Л.Ц..
Возвратить квартиру № по <адрес> Урбановой М.О..
Прекратить право собственности на указанную квартиру за Мархеевой Л.Ц..
Признать право собственности на квартиру № по <адрес> за Урбановой М.О..
Взыскать с Халанова А.В. и Мархеевой Л.Ц. в пользу Урбановой М.О. госпошлину по 100 рублей с каждого.
Копию решения направить в Управление Росреестра для внесения изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента получения мотивированного текста судебного в Верховный суд РБ через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.
Судья ПОДПИСЬ Раднаева Т.Н.