РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 2 апреля 2011 г. г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Раднаева Т.Н., при секретаре Злоян Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Подпругиной Д.С., Сафроновой Т.А. к ООО «Жил-Сервис Плюс», ТСЖ « Согласие» о признании договора управления многоквартирными домами недействительным,
УСТАНОВИЛА:
Обращаясь в суд, Подпругина Д.С. и Сафронова Т.А. просят признать недействительным договор управления многоквартирным домами, заключенный между ТСЖ «Согласие» и ООО «Жил-Сервис Плюс» ДД.ММ.ГГГГ., мотивируя тем, что он противоречит закону, а именно ст. 162 ЖК РФ. В частности в нем отсутствуют существенные условия для договора управления, не указан порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления.
Определением суда, иски Подпругиной и Сафроновой соединены в одно производство.
В судебном заседании, истцы иск поддержали и дали аналогичные ему пояснения. Представитель Подпругиной Д.С. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Кукушкин Е.Л., одновременно представляющий интересы Сафроновой Т.А. по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. дополнил, что оспариваемая сделка ничтожна в силу ст.432 ГК РФ). В договоре не указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. В договоре отсутствует порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ТСЖ «Согласие», которое в лице законного представителя – председателя правления Подпругиной Д.С. и представителя по доверенности Кукушкина Е.Л. показали, что согласны с иском.
Ответчик ООО «Жил-Сервис плюс» в лице законного представителя Карповой Н.Ю. и представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Березовской Л.И. иск не признали и показали, что договор является действительным и заключенным, в нем оговорены все существенные условия. За период действия договора, заявлений от собственников жилья о ненадлежащем выполнении условий договора не поступало. С ДД.ММ.ГГГГ., договор управления с ТСЖ «Согласие» расторгнут. Подача иска об оспаривании сделки обусловлена тем, что истцы являются неплательщиками услуг по содержанию и ремонту жилья. На момент расторжения договора, они имели задолженность в размере 28174, 76 руб. (у Подпругиной) и 7843,84 (у Сафроновой). В настоящее время, ООО «Жил-Сервис плюс» предъявило к ним иски о взыскании задолженности. Иск был подан, чтобы не оплачивать долги. Договор, исправно исполнялся, основания масса жильцов исправно оплачивала оказываемые ответчиком услуги. Для исполнения обязанностей по договору управления, ответчик заключал договоры на вывоз мусора, обслуживание лифтов, агентский договор с ОАО «Управляющая компания».
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные иски удовлетворению не подлежат.
Ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушений. По смыслу данной нормы, недействительной является та сделка, если на дату ее заключения, она не соответствовала требованиям закона и правовых актов.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании сделки недействительной по мотиву ее ничтожности может предъявить любое заинтересованное лицо. По смыслу данной нормы, заинтересованным лицом является либо сторона, участвовавшая при совершении сделки либо лицо, чьи имущественные интересы будут восстановлены при применении последствий ничтожной сделки.
Соответственно предметом доказывания по настоящему делу является нарушение имущественных интересов истцов и то, что на дату заключения, оспариваемый договор управления противоречил Закону либо иным правовым актам. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на стороне истца.
Общим собранием собственником помещений многоквартирных домов № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. принято решение о выборе способа управления домами товариществом собственников жилья. Утвержден устав, название ТСЖ «Согласие».
ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Жил-Сервис плюс» и ТСЖ «Согласие» заключен договор управления многоквартирным домами № по <адрес> согласно которого ООО приняло на себя обязательства по управлению названными многоквартирными домами.
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. В силу ст. 143 ЖК РФ членом ТСЖ может быть исключительно собственник помещения многоквартирного дома.
Судом установлено, что истец Подпругина Д.С. приобрела право собственности на помещение в доме по пр. <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., что видно из свидетельства о регистрации права собственности. До этого времени, квартира № (собственником которой является Подпругина) находилась в муниципальной собственности.
Исходя из указанного, следует признать, что на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ. оспариваемого договора, Подпругина не являлась и не могла являться членом ТСЖ. Более того, она не имела права участвовать в общем собрании собственников помещений домов от ДД.ММ.ГГГГ. и как следствие, она не может являться заинтересованным лицом, в смысле п. 2 ст. 166 ГК РФ, имеющим право оспаривать сделку по мотиву ее ничтожности.
Не представлено суду доказательств ущемления прав оспариваемым договором интересов Сафроновой Т.А. Напротив, судом установлено, что последняя имеет задолженность перед ООО «Жил-Сервис плюс». Наличие долга по оплате за содержание жилья и отсутствие желания его гасить не может свидетельствовать о наличии права быть заинтересованным лицом в смысле п. 2 ст. 166 ГК РФ.
Что касается противоречия сделки действующему законодательству. Судом проверены доводы истцов о противоречии сделки ст. 162 ЖК РФ. С данным доводом согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищества собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом.
В соответствии с названной нормы, в пределах своих полномочий, ТСЖ «Согласие заключило договор управления с ООО «Жил-Сервис плюс». Данный договор соответствует требованиям ст. 162 ЖК РФ и не противоречит иным нормам ЖК РФ. Соответственно не является ничтожным.
Отсутствие существенных условий может свидетельствовать о не заключенности сделки, но никак не о ничтожности договора.
С доводами истцов о том, что в договоре отсутствуют существенные условия согласиться нельзя. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из наименования договора от ДД.ММ.ГГГГ. видно, что его предметом является управление многоквартирными домами № от ДД.ММ.ГГГГ. Состав имущества домов указан в приложении № к договору от ДД.ММ.ГГГГ. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества указан также в приложении № к договору управления. Цена оказываемых услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества также указана в приложении к оспариваемому договору управления. Более того, оспариваемый договор на протяжении более двух лет исполнялся сторонами, собственники помещений домов, за рядом исключений вносили плату ( что видно из оборотно-сальдовой ведомости по трем домам). ООО «Жил-Сервис плюс» оказывало услуги по ремонту и содержанию домов, что не оспаривается истцами (включая вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтов, заключение агентского договора с ОАО «Управляющая компания»). С ДД.ММ.ГГГГ., договор расторгнут и в настоящее время не действует.
Отсутствие в договоре условий о предоставлении коммунальных услуг не может свидетельствовать о его незаключенности, так как коммунальные услуги управляющей организацией не предоставлялись, ввиду отсутствия договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.
При таких обстоятельствах, у суда нет оснований исполнявшийся сторонами договор признать незаключенным.
Таким образом, исходя из анализа и оценки доводов сторон, имеющихся материалов дела, суд не находит объективных оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л А :
Исковые требования Подпругиной Д.С., Сафроновой Т.А. к ООО «Жил-Сервис Плюс», ТСЖ « Согласие» о признании договора управления многоквартирными домами недействительным оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение 10 дней со дня получения мотивированного текста судебного решения через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.
Федеральный судья Раднаева Т.Н.