РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 февраля 2011 года г. Улан-Удэ
Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Гармаева Н.Л., единолично, при секретаре Кирилловой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Андреевой <данные изъяты> к ООО ФИО9, ОАО АК ФИО10 о признании недействительным договора ипотеки 1/65 доли подземной автостоянки,
УСТАНОВИЛА:
Обращаясь в суд, истец просит признать недействительным договор ипотеки 1/65 доли подземной автостоянки по <адрес>. Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ФИО9 был заключен предварительный договор № о заключении договора купли-продажи части нежилого помещения – подземной автостоянки по адресу: <адрес>. В тот же день ими подписан передаточный акт парковочного места №. После чего, она оплатила ответчику – ООО ФИО9 денежную сумму в размере 550000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи парковки между ней и ООО ФИО9. Считает, что данный договор отражает в себе все существенные условия, предъявляемые к данному виду договоров. При обращении к ООО ФИО9 об исполнении обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное ею имущество, получила предложение подождать, когда все 65 долей в праве будут Ответчиком реализованы. Летом 2009 года она узнала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (залогодателем) и ОАО АК ФИО10 (залогодержателем) был заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого, залогом недвижимости (офис, расположенный на 1-м этаже по адресу: <адрес> <адрес> и подземная автостоянка, общей площадью 2286,40 кв.м., расположенная в подвале по адресу: <адрес> <адрес>), обеспечивалось исполнение обязательств заемщика ООО ФИО9. Свои обязанности, согласно ст. 174 ГК РФ, названный договор ипотеки недействительным в части 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку.
Истец Андреева Н.И. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Гаврилова Л.Н., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, дав пояснения, аналогичные иску. Кроме того добавила, что указанное исковое заявление было составлено ею на уже имеющемся шаблоне, в связи с чем в иске имеется ошибочное указание о том, что истец узнала о своих нарушенных правах летом 2009 года. Фактически истец узнала только в 2010 году, постоянно проживает в г. Москва. Спорным имуществом пользуются дети, которые не сообщали ей о нарушении ее прав.
Представитель ответчика ОАО АК ФИО10 Баландина А.П. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что продавец до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, но и после передачи покупателю недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим недвижимым имуществом. Полномочия лица, действующего от ООО ФИО9 были ограничены, о чем банк не мог не знать. Основным вопросом, подлежащим оценке, является вопрос о допустимости совершения сделок с имуществом после того, как в отношении этого имущества заключен договор купли-продажи, но право собственности на проданное имущество еще не перешло к покупателю. Договор купли-продажи, а также другие договоры о передаче вещи в собственность не переносит право собственности в момент заключения самого договора, а только создает обязательство для покупателя выплатить деньги, а для продавца передать вещь. Пока обязательство в части передачи вещи не исполнено, право собственности, по общему правилу, остается у продавца. Этот разрыв между моментом возникновения обязательства по передаче вещи и моментом возникновения права собственности у покупателя прямо вытекает из ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не может быть одновременно ничтожной и оспоримой. У оспоримых и ничтожных сделок различны как основания недействительности, так и способы защиты нарушенного права. Залогодатель действовал через свой исполнительный орган – генерального директора, действующего на основании устава ООО ФИО9. Никаких ограничений полномочий в этом уставе в части передачи имущества в залог не существует. Лишен смысла и тот довод истца, что кредитор (залогодержатель) не мог не знать о ранее совершенной купле-продаже, поскольку общеизвестно, что автостоянка обычно используется жильцами дома. Осведомленность третьих лиц о том, что собственник имеет обязательства, вытекающие из продажи перед иным лицом, не влияет на иные сделки собственника (п. 2 ст. 551 РФ). Поэтому, даже если бы залогодержатель знал о договорах купли-продажи долей, это никак не повлекло бы недействительности договора залога (ипотеки). Истец не подтвердил, что банк знал именно о договорах купли-продажи доли истца. Банк, напротив, уверен, что эти договоры заключены задним числом и он, поэтому не только не знал о них, но и заведомо не мог знать. Приведенные доводы, бесспорно, свидетельствуют о том, что выше обозначенный договор залога (ипотеки) является законным, а исковое заявление необоснованным. Перед заключением договора ипотеки ОАО АК ФИО10 осматривал подземную стоянку, но о «физических лицах» им стало известно в мае 2009 года. С ДД.ММ.ГГГГ ОАО АК ФИО10 подземной стоянкой не владеет, но она находится в обеспечении. Кроме того, заявила ходатайство о применении последствий истечения срока исковой давности, поскольку по требованиям о признании сделки оспоримой, срок исковой давности составляет 1 год. Как следует из текста искового заявления, истцу стало известно о нарушении ее права летом 2009 года, соответственно, летом 2010 года истек срок исковой давности. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика ООО ФИО9 в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, надлежаще извещен о времени, места рассмотрения гражданского дела. Суд с согласия участников процесса считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившегося представителя.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Андреевой Н.И. и ООО ФИО9 был заключен предварительный договор купли- продажи машиноместа №, а также подписан акт приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку №, в соответствии с которым Андреева Н.И. приобрела у ООО ФИО9 за 550000 рублей 1/65 долю в праве общей собственности на подземную автостоянку по адресу: <адрес>. Оплата за парковочное место в сумме 550000 рублей истцом произведена в полном объеме, что не оспаривается сторонами и подтверждается квитанцией.
Доля, приобретенная Андреевой, соответствует парковочному месту №. Истец после приобретения имущества пользуется им до сих пор.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АК ФИО10 и ООО ФИО9 был заключен кредитный договор №, по условиям которого последнему предоставлен кредит в размере 26000000 рублей. В обеспечение исполнения обязательств между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №, предметом которого явились офис и подземная автостоянка, расположенная по адресу: <адрес>.
Судом достоверно установлено, что предварительный договор купли-продажи 1/65 доли был заключен с истцом ДД.ММ.ГГГГ, сам договор купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, довод представителя ответчика ОАО АК ФИО10 о заключении договора задним числом является голословным, поскольку не нашел подтверждения в суде. У суда нет оснований сомневаться в том, что приобретенное имущество передано Андреевой, которым она пользуется до сих пор.
Как следует из положения ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено в суде, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена. При этом суд приходит к выводу, что в данном случае переход права собственности к истцу на приобретенную им долю от ООО ФИО9, государственная регистрация не произведена по причинам, не зависящим от воли истца.
Также, суд учитывает, что требования ст. 551 ГК РФ предписывает, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель, не только получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.
Исходя из изложенного, суд считает, что ООО ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ не имело права совершать сделки по распоряжению этим имуществом, в том числе и в той части, касаемо перехода права собственности к Андреевой, т.к. договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами: оплата была произведена, продавец передал парковочное место (долю), покупатель уже пользовался приобретенным имуществом. Более того, в пунктом 3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, усматривается, что продавец после подписания настоящего договора и акта приема-передачи не имеет права распоряжаться проданными долями в праве общей собственности на подземную автостоянку, производить отчуждения проданных долей, передавать в залог.
Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, либо полномочия органа юридического лица – его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе, либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку договор купли-продажи между истцом и ООО ФИО9 был заключен, не был признан недействительным, не был расторгнут, его стороны (ООО ФИО9 и Андреева Н.И.) обязаны были соблюдать оговоренные в нем условия.
По мнению суда, ООО ФИО9, зная об ограничениях, содержащихся в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, действуя недобросовестно, заключило договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ.
По мнению суда, ОАО АК ФИО10, заключая договор об ипотеке, не могло не знать о том, что подземная автостоянка была введена в эксплуатацию, парковочные места используются гражданами. Кроме этого, представитель ОАО АК ФИО10 Баландина А.П. в суде пояснила, что предмет залога в виде подземной автостоянки перед заключением договора ипотеки осматривался. Довод представителя ОАО АК ФИО10 о том, что данный факт не имеет правового значения в силу ст. 551 ч.2 ГК РФ, а о «физических лицах» им стало известно в мае 2009 года, суд находит не состоятельным по вышеуказанным причинам.
Принимая во внимание, что из 65-ти стояночных мест, большая часть из них продана, т.е. на это имущество ООО ФИО9 имело ограничения, подземная автостоянка не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО ФИО9 в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).
На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии со ст.168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части 1\65 доли, владельцем которой является Андреева Н.И..
Что касается ходатайства представителя Баландиной о применении сроков исковой давности, суд считает необходимым отказать, поскольку согласно пояснениям представителя истца, Андреева постоянно проживает в г. Москва, редко приезжает в г. Улан-Удэ и о своих нарушенных правах узнала лишь в 2010 году. Указание в исковом заявлении о том, что истец узнала о нарушении своего права летом 2009 года, суд расценивает критически, поскольку заявление было составлено и подписано представителем по доверенности Гавриловой, которая ранее также являлась представителем других физических лиц – дольщиков по спорному договору, а не самим истцом. Объективных данных о том, что Андреева знала или должна была знать о нарушении своего права за пределами срока исковой давности, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, судья
РЕШИЛА:
Исковые требования Андреевой Н.И. удовлетворить.
Признать недействительным договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО ФИО9 и ОАО АК ФИО10 в части залога 1/65 доли Андреевой <данные изъяты> в подземной автостоянке, парковочного места №, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения.
Судья: ПОДПИСЬ Н.Л. Гармаева