Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГРешение в полном объеме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Казанцева С.Л., при секретаре судебного заседания Толстихиной Ю.А., рассмотрев гражданское дело № по исковому заявлению Иванова ФИО1 к Будаевой ФИО2, о расторжении договора купли-продажи квартиры, передачи квартиры в собственность, с участием третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Иванова ФИО3 и Будаева ФИО4, с участием в открытом судебном заседании истца Иванова ФИО1, представителя истца Овчинникова ФИО8, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик Будаева ФИО2, представитель ответчика Сахьянов ФИО5 действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л :

Иванов ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ с иском к Будаевой ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>12, заключенного между Ивановым ФИО1 и Будаевой ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и передаче указанной квартиры в собственность истца.

В обосновании исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи он продал Будаевой ФИО2 принадлежащую на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>12, которая, согласно условия п. 5 договора купли-продажи, была оценена в 460000 рублей. По условиям договора, указанных в п. 6, покупатель обязался в день подписания договора оплатить 60000 рублей, оставшиеся 400000 рублей должны быть оплачены в день получения свидетельства о государственной регистрации. Будаева ФИО2 зарегистрировала право собственности на полученное по договору недвижимое имущество, но в оговоренные сроки не произвела за него оплату. Согласно п.п. 1,3,5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата договора через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанности по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Передача квартиры произошла в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ и предшествовала по срокам его оплаты. Неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора ответчиком и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ. В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе потребовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Определением по делу от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Иванов ФИО3, Будаев ФИО4.

В судебном заседании истец Иванов ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что денежные средства за квартиру не получал, документы для регистрации подписывал не представляя какие это документы, просил возвратить переданную квартиру.

Представитель истца Овчинников ФИО8 действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал, дав пояснения по обстоятельствам дела так, как они изложены в исковом заявлении. Просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>12, заключенный между Ивановым ФИО1 и Будаевой ФИО2 так как неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением условий договора ответчиком, ответчиком не представлены надлежащие доказательства подтверждающие факт передачи денежных средств истцу по договору, просил передать квартиру в собственность Иванову ФИО1 так как на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ, продавец вправе требовать возврата переданного имущества, в случае расторжения договора.

Ответчик, Будаева ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что сделка по купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>12, оформлялась в присутствии Иванова ФИО1 который лично подписывал договор. Денежные средства Иванову ФИО1 были переданы, 60000 рублей Иванову ФИО1 передавались в момент подписания договора, 400000 рублей в момент получения свидетельства на право собственности, о чем Ивановым ФИО1 были составлены расписки. Расписка о получении Ивановым ФИО1 400000 рублей была украдена вместе с другими вещами из ее квартиры, о чем подавалось заявление в органы МВД, расписка о получении Ивановым ФИО1 60000 рублей имеется, денежные средства передавались риэлтору Иванову ФИО3 так как сам истец указан на то чтобы передать их данному лицу. Указала также что проживает в данной квартире, сделала ремонт. Оформлением и сопровождением сделки занимался риэлтор Иванов ФИО3 и ее сын Будаев ФИО4, подробности оформления документов ей неизвестны. Денежные средства, на которые была куплена квартира, принадлежали ее сыну Будаеву ФИО4 который снимал их в банке и сам передавал истцу.

Представитель ответчика Сахьянов ФИО5., действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что договор купли-продажи квартиры подписан истцом, составлен надлежащим образом, истец не отрицает, что в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи его подпись. Истец дважды подавал заявление в Управление Росреестра по РБ, на заявлениях стоит его подпись. В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ стоит подпись истца, а значит все обязательства Будаевой ФИО2 были выполнены, так как такое заявление Иванов мог написать только после исполнения обязательств по оплате по договору. ДД.ММ.ГГГГ истцу были переданы 60000 рублей о чем имеется расписка, ДД.ММ.ГГГГ была передана оставшееся сумма в размере 400000 рублей, о чем Ивановым была составлена расписка, которая была украдена из квартиры Будаевой. Ответчиком были представлены документы, подтверждающие, что ДД.ММ.ГГГГ сыном ответчицы Будаевым были сняты в банке наличные денежные средства в размере 580000 рублей, в дальнейшем денежные средства были внесены обратно на счет в размере 520000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ он снова снял 414025,98 рублей для передачи 400000 рублей Иванову ФИО1 Иванов ФИО1 сам выписался из квартиры. Свидетель ФИО7 подтвердила, что расписка, полученная ответчиком от Иванова ФИО1 была похищена вместе с вещами ответчицы и ключами от сейфа. Просил исковые требования Иванова ФИО1 оставить без удовлетворения.

Третье лицо, Иванов ФИО3 в процессе судебного разбирательства указал, что в 2009 году занимался риэлтерской деятельностью, к нему обратился Иванов ФИО1 с просьбой продать квартиру. После сбора всех документов на квартиру, появился покупатель Будаев ФИО4, который посмотрел квартиру и договорился с Ивановым ФИО1 о цене на квартиру в размере 460000 рублей. Риэлтерские услуги были оценены в 60000 рублей, так как была проведена работа по оформлению документов на квартиру, кроме того, он ездил в колонию к сыну Иванова ФИО1, чтобы взять отказ от приватизации. После того, как все документы на квартиру были подготовлены, была оформлена сделка по купле-продаже квартиры, покупатель выплатил 60000 рублей, которые Иванов ФИО1 попросил передать риэлтору, оставшуюся сумму договорились оплатить после регистрации сделки. После того, как с Ивановым был произведен расчет, он ему указал что необходимо снять обременение в юстиции, после чего Иванова ФИО1 больше не видел.

Третье лицо, Будаев ФИО4 в процессе судебного разбирательства пояснил, что по просьбе матери Будаевой ФИО2 о приобретении квартиры, обратился к услугам риэлтора, после им была подобрана квартира по адресу: <адрес>12, принадлежавшая Иванову ФИО1 Изначальная стоимость квартиры составляла 600000 рублей, после разговора с собственником квартиры цена была снижена до 460000 рублей. После того, как риэлтором были оформлены документы на продажу квартиры, была оформлена сделка по купли-продажи квартиры. Денежные средства в размере 60000 рублей по просьбе продавца Иванова И.Н. были переданы риэлтору Иванову ФИО3. Оставшиеся 400000 рублей были переданы хозяину квартиры Иванову ФИО1 в присутствии риэлтора и водителя матери, Иванов ФИО1 в свою очередь написал расписку о получении денежных средств в размере 400000 рублей. На следующий день после передачи денег Иванов ФИО1 передал ему ключи от квартиры.

Изучив материалы дела, заслушав доводы истца, ответчика и их представителей, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, между Ивановым ФИО1, являющимся продавцом, и Будаевой ФИО2, являющейся покупателем, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Договор, ДД.ММ.ГГГГ, в установленном порядке был зарегистрирован, произведена государственная регистрация перехода права собственности, что подтверждается регистрационной записью регистрирующего органа, Управления Федеральной регистрационной службы по РБ, и соответствующим номером регистрации.

Исходя из того, что предметом рассматриваемого договора является купля-продажа квартиры, являющейся недвижимостью, суд считает, что к правоотношениям сторон, вытекающим из рассматриваемого договора, применимы нормы параграфа 7 Главы 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, регулирующего правоотношения по договору продажи недвижимости.

Как установлено нормой п. 1 ст. 540 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 558 кодекса, договор продажи квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 1 ст. 551 кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, рассматриваемый договор купли-продажи квартиры, следует считать заключенным.

Как установлено п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного продавцом и покупателем, указанное в договоре недвижимое имущество передано продавцом и принято покупателем.

По условиям рассматриваемого договора (п. 11), передача продавцом квартиры и ее принятие покупателем осуществляется по передаточному акту.

Таким образом, согласно передаточного акта, продавец считается исполнившим свое обязательство о передаче предмета договора в собственность покупателя.

Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности покупателя по договору зарегистрировано, основанием для возникновения права указан договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

Договором определено существенное условие договора купли-продажи недвижимости, цена квартиры, которая составляет 460000 руб.

По условиям договора (п. 6) расчет между сторонами производится следующим образом: денежная сумма в размере 60000 руб. передается в день подписания договора, оставшаяся сумма в размере 400000 руб., передается в день получения свидетельства о государственной регистрации.

Таким образом, по условиям договора, и установленным выше фактическим обстоятельствам, денежная сума в размере 60000 руб. должна быть оплачена ДД.ММ.ГГГГ, день подписания договора купли-продажи и передачи недвижимости. Оставшаяся сумма в размере 400000 руб., должна быть передана ДД.ММ.ГГГГ, дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя, так как договор не определяет точную дату передачи, устанавливая лишь условие об оплате в день получения свидетельства о государственной регистрации, не определяя кем должно быть получено свидетельство и какое свидетельство о государственной регистрации необходимо получить.

Как установлено ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как установлено выше, договором предусмотрена рассрочка оплаты стоимости недвижимости.

Ответчик и его представитель, указывают на то обстоятельство, что покупателем надлежащим образом выполнено обязательство по оплате стоимости квартиры, то есть в размере и сроки, установленные договором.

Истец и его представитель, указывают на то, что денежные средства продавцом получены не были.

Таким образом, в предмет установления по делу входят обстоятельства надлежащего исполнения покупателем условий договора, и принятие продавцом исполненного.

Обосновывая надлежащее исполнение условий договора в части внесения первоначального платежа в размере 60000 руб., ответчиком представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 60000 руб., из которой следует, что денежная сумма в указанном размере передается ответчиком в счет оплаты за квартиру по адресу: <адрес>.

Между тем, расписка выдана Ивановым ФИО3, которые получил указанную сумму от ответчика. Иванов ФИО3 не является продавцом по договору купли-продажи недвижимости. Из договора нельзя сделать вывод о том, что исполнение должно быть произведено третьему лицу, не продавцу по договору. Из материалов дела также нельзя сделать вывод о том, что исполнение должно быть произведено третьему лицу, или оно было уполномочено продавцом на получение денежных средств. Ответчиком, в обоснование своих возражений, не представлено доказательств в подтверждение того, что от продавца поступило распоряжение о передаче денежных средств в размере 60000 руб. третьему лицу, Иванову ФИО3, в качестве оплаты, предоставленных данным лицом услуг. Третьим лицом, Ивановым ФИО3, не представлено также доказательств в подтверждение обстоятельств наличия между ним и Ивановым ФИО1 каких-либо правоотношений по оказанию услуг по приватизации квартиры истца, обстоятельств фактического оказаний таких услуг, и стоимости оказанных услуг. Из представленного в материалы дела договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, интересы истца представляет ФИО6, действующий на основании доверенности, но не Иванов ФИО3

Как установлено ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд считает, что ответчик не доказал обстоятельств того, что исполнение в размере 60000 руб. произведено надлежащему лицу.

Как установлено ст. 312 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. Следовательно, риск последствий исполнения ненадлежащему лицу несет должник в обязательстве, в рассматриваемых отношениях покупатель по договору, на котором лежит обязанность по оплате стоимости квартиры.

Обосновывая произведенную оплату в размере 400000 руб., ответчик указывает, что на получение данной суммы денежных средств истцом лично было дана расписка на данную сумму, но данная расписка была украдена, что следует из протокола допроса потерпевшего, ФИО2, от ДД.ММ.ГГГГ Из указанного доказательства следует, что в перечне похищенного имущества, допрашиваемое лицом указало расписку на бумаги серого цвета о том, что гр. ФИО1 получил денежную сумму в размере 400000 руб. за квартиру.

Из данного доказательства также нельзя сделать вывод о том, что денежную сумму в размере 400000 руб. получил именно продавец по договору, а не Иванов ФИО3, как в рассмотренной выше расписке на 60000 руб.

Не подтверждается указанное обстоятельство и свидетельскими показаниями свидетеля ФИО7, допрошенного в процессе судебного разбирательства по ходатайству представителя истца, так как данный свидетель, обосновывая источник своей осведомленности, указывает на то, что такие сведения она узнала со слов самого ответчика.

Не будут являться надлежащим доказательством произведенной оплаты по договору, представленные выписки по счетам по вкладам Будаева ФИО4 так как данные выписки подтверждают лишь операции по вкладам третьего лица, но не исполнение обязательств по договору купли-продажи. Согласно ст. 59 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Как установлено ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны подтверждаться определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Соответственно, не является допустимым доказательством заявление Иванова ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, поданное в регистрирующий орган о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении ограничения (обременения) права в связи с выполнением обязательства по договору и прекращении всех связанных с ним ограничений.

Представитель ответчика указывает на данное доказательство как на доказательство фактического полного исполнения обязательства продавца по оплате стоимости квартиры.

Согласно указанной выше нормы ст. 486 Гражданского кодекса РФ, надлежащим доказательством выполнения обязательства по оплате, будут являться доказательства, подтверждающие именно уплату продавцу цены переданной недвижимости, но не волеизъявление продавца внести запись о прекращении обременения (ограничения) права.

Рассматриваемое доказательство, кроме того подается регистрирующему органу, для осуществления регистрационных действий. Последний, как следует из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от ДД.ММ.ГГГГ, не проверяет фактическое исполнение регистрируемых сделок, так как законом о регистрации не предусмотрено истребование у заявителей документов, подтверждающих исполнение. Соответственно, рассматриваемое доказательство, не является доказательством подтверждающим исполнение по договору купли-продажи.

Истец указывает на то обстоятельство, что им денежные средства в оплату стоимости товара получены не были, что влечет для него такой ущерб, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено ст. 450 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с тем, что истец указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи, а ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения и произведенной оплаты стоимости переданной ему квартиры, суд считает, что имеются обстоятельства существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, так как это влечет для истца такой ущерб, на что истец вправе был рассчитывать при заключении договора, то есть на получение полной стоимости квартиры, установленной договором.

Таким образом, на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ, требование истца о расторжении договора является обоснованным и подлежит удовлетворению. Договор подлежит расторжению при его существенном нарушении со стороны покупателя.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Порядок расторжения договора истцом соблюден. Требование о расторжении договора было предъявлено ответчику, ему предложено расторгнуть договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по причине не выполнения условий договора по передаче денежной суммы по договору в размере 460000 руб., которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ1г., что следует из почтового уведомления и не отрицается ответчиком.

Требование о возврате квартиры также подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2, 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, стороны не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, при расторжении договора купли-продажи квартиры, предмет договора, переданный покупателю во исполнение обязательств по договору, является неосновательным обогащением покупателя, ответчика, так как приобретен без должного правового основания.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Кодекса. Данное правило применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1103 Гражданского кодекса РФ, правила о неосновательном обогащении полежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно ст. 1104 кодекса, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Данная правовая позиция разъяснена в п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практики при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав».

В указанных разъяснениях также установлено, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине в размере 7800 руб., исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре, уплаты которой истцу была отсрочена до рассмотрения спора по существу, суд относит на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 98, 197-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Иванова ФИО1 к Будаевой ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и передачи квартиры, удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, совершенный ДД.ММ.ГГГГ между Ивановым ФИО1, продавец, и Будаевой ФИО2, покупатель.

Будаевой ФИО2 возвратить Иванову ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с Будаевой ФИО2 в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 7800 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней с момента принятия решения через Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья С.Л. Казанцев