Гр. дело № Р Е Ш Е Н И Е именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ г. Улан-Удэ Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Бунаевой А.Д., при секретаре Цыремпиловой Е.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Хусаеву Энхэ Бадмаевичу об обращении взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, У С Т А Н О В И Л : ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») обратилось в суд с двумя исками к Хусаеву Э.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, Иски мотивированы тем, что ответчик Хусаев Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ заключил с ЗАО «Русь-Банк» два кредитных договора, по которым он получил в банке ипотечный кредит в сумме 350000 руб. и 400000 руб. на срок 180 месяцев и приобрел одну и две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>, комнаты №, №. На момент заключения кредитных договоров одна комната была оценена на сумму в 500000 руб., две комнаты - в 600000 руб. Исполнение обязательств по кредитным договорам были обеспечены ипотекой приобретенных Хусаевым комнат. Права залогодержателя банка были удостоверены закладными. В настоящее время владельцем закладных является истец ОАО «АИЖК». Ответчик с ДД.ММ.ГГГГ не исполняет обязательства по кредитным договорам, не оплачивает ежемесячные платежи по возврату суммы кредитов и процентов за пользование ими. В связи с нарушениями обязательств заемщиком истец ДД.ММ.ГГГГ вручил ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств. Ответчик не исполнил требование. Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество, определить начальную продажную стоимость комнаты в коммунальной квартире в размере 500 000 рублей и 600000 рублей, исходя из стоимости, определенной в закладной; определить способ реализации комнат в коммунальной квартире в виде продажи с публичных торгов; определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 342126,30 руб. и в размере 391001 руб. 95 коп.; определить подлежащими выплате проценты на пользование кредитами в размере 12,75 % годовых от сумм основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по кредитным договорам, а также определить подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредитов и уплаты процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения в законную силу, в размере 0,2 % от суммы основного долга и процентов за каждый день просрочки; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6621,26 руб. и 7110,02 руб. Определением суда гражданские дела по исковым заявлениям ОАО «АИЖК» объединены в одно производство. Определением суда привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц ОАО «Русь-Банк», ОАО «Ипотечная корпорация РБ». Представители истца, третьих лиц ОАО «Ипотечная корпорация РБ», ОАО «Русь-Банк» в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о рассмотрении дела. Представитель истца заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. В судебное заседание также не явился ответчик Хусаев Э.Б., будучи надлежаще извещенным о рассмотрении, не сообщил об уважительных причинах неявки, не просил отложить судебное заседание. По данному делу выносилось заочное решение, которое по заявление ответчика было отменено. При указанных обстоятельствах судом определено о рассмотрении дела в отсутствие ответчика. Ответчик Хусаев Э.Б., участвовавший в предыдущих судебных заседаниях, иск не признавал и пояснял, что он заключил кредитный договор с ЗАО АКБ «Русь-Банк», поэтому обязан оплачивать задолженность в указанный банк, в настоящее время истец желает сделать его лицом без определенного места жительства, завладев его квартирой, поэтому он не согласен с оценкой рыночной стоимости квартиры. Суд, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению частично. Установлено, что между ЗАО АКБ «Русь-Банк» и Хусаевым Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ были заключены два кредитных договора, по условиям которых заемщику предоставлены ипотечные кредиты на суммы 350 000 руб. и 400000 руб. на срок 180 месяцев, целевым назначением которых являлась покупка одной и двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>. Денежные средства заемщиков были получены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается мемориальными ордерами №, № По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ комната № в качестве предмета залога оценена в размере 500 000 руб., комнаты №, 3 в качестве предмета залога оценены в размере 600 000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «<данные изъяты>» и указано в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика Хусаева Э.Б. на комнаты в коммунальной квартире произведена ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой комнат в коммунальной квартире, были удостоверены закладной, составленной ответчиком в качестве должника и залогодателя, и выданной Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на территории РБ первоначальному залогодержателю – ДД.ММ.ГГГГ Запись об ипотеке комнат в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», поскольку права закладной переданы им на основании договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Согласно п. 3.3.4 кредитных договоров заемщик обязан ежемесячно производить платежи по возврату кредита и уплате процентов не позднее последнего числа каждого месяца. В соответствие со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. Свои обязательства по кредитным договорам банк исполнил, выдал деньги, а заемщик Хусаев Э.Б. принятые обязательства по договору не исполняет. В настоящее время он не производит возврат кредита и уплату процентов. Из материалов дела следует, что Хусаев Э.Б. не производит возврат кредита и уплату процентов с октября 2010 г. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору на 400000 руб. составляет 391001, 95 руб., в том числе задолженность по основному долгу - 351324,78 руб., проценты за пользование кредитом – 30310,46 руб., пени за несвоевременный возврат кредита и уплату процентов – 9366, 71 руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору на 350000 руб. составляет 342 125, 30 руб., в том числе задолженность по основному долгу - 307408,77 руб., проценты ха пользование кредитом – 26521,61 руб., пени за несвоевременный возврат кредита и уплату процентов – 8195,92 руб. Пунктами 5.1 Закладных предусмотрено право залогодержателя требовать полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование кредитом и неустойки при их начислении. Согласно п. 4.4.3. кредитных договоров предусмотрены основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Аналогичное положение предусмотрено в Федеральном законе «Об ипотеке». Хусаев Э.Б. не производит возврат кредита и уплату процентов с ДД.ММ.ГГГГ г., поэтому у суда не имеется оснований для признания неисполнения обязательства незначительным в силу прямого указания закона, договором между сторонами не предусмотрено иное. Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы; долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Исходя из изложенного, ответчик обязан досрочно вернуть суммы кредитов, оплатить начисленные проценты и сумму пеней. Проверив расчеты сумм, подлежащих уплате Хусаевым по кредитным договорам, из стоимости заложенного имущества, суд находит их верными. В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное, по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Согласно ст. 54 названного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. По возникшему спору между сторонами была назначена экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества. Согласно отчетам №, № по обоснованию рыночной стоимости объектов недвижимости, произведенному СГУ «<данные изъяты>», на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость двух комнат составляет 1137000 руб., одной комнаты - 974000 руб. Суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере определенном СГУ «Фонд имущества РБ», поскольку стоимость определена на момент рассмотрения дела, тогда как начальная продажная цена имущества предложенная истцом исходит из оценки имущества, произведенного ДД.ММ.ГГГГ при удостоверении закладной. Между тем, рыночная стоимость недвижимого имущества за продолжительный период времени изменилась. В соответствие со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Из дела следует, что истец определил неустойку по кредитному договору на 400000 руб. в размере 9366, 71 руб., по кредитному договору на 350000 руб. в размере 8195,92 руб. за период неуплаты кредита с октября 2010 г. по 05.05. 2011 г., то есть за 7 месяцев, в сумме 35098,91 руб. (из расчета: ежемесячный платеж 5014.13 руб. Х 7 мес.= 35098,91 руб.), и в сумме 30711,59 руб. (из расчета: ежемесячный платеж 4387,37 руб. Х 7 мес.= 30711,59 руб.) Соотношение сумм просрочки и сумм пени свидетельствует о несоразмерности размера неустоек последствиям нарушения обязательств, поэтому суд уменьшает размер неустойки, определенный за период до ДД.ММ.ГГГГ, соответственно до 4000 руб. и 3000 руб. Суд приходит к выводу об удовлетворении частично требований истца об определении подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредитов и уплаты процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения в законную силу, в размере 0,022 % от суммы основного долга и процентов за каждый день просрочки. Истец произвел расчет пени в суммарном выражении на ДД.ММ.ГГГГ ( пени к моменту обращения в суд), после указанной даты и до вступления решения в законную силу просит определить подлежащую выплате пени за просрочку обязательств в процентном отношении. Суд приходит к выводу о правомочности требований, поскольку на момент вынесения решения судом установлен факт прострочки обязательств, по обязательствам, взятым заемщиком, он обязан оплачивать пени. Однако необоснованно требование истца об определении пени в процентном отношении до вступления решения в законную силу. В данном случае, с момента вынесения решения суда о взыскании суммы долга обязательства Хусаева по уплате периодических платежей в погашение кредитных договоров в пользу истца прекращаются, поэтому требование по пени суд удовлетворяет по день вынесения решения суда. Определяя размер пени в процентном отношении, суд считает, что предусмотренная пп. 5.2 и 5.3 кредитного договора штрафная санкция за нарушение сроков возврата кредита и процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку санкция превышает 70 % годовых от суммы просрочки, поэтому суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшает подлежащую уплате неустойку до процентной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, что составляет 0,022 % в день от суммы основного долга и процентов. С ответчика подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины с учетом размера удовлетворенных требований в размере 6569,3 руб. и 7056,95 руб., а также судебные расходы истца по определению рыночной стоимости заложенного имущества в сумме 8000 руб., подтвержденные платежным поручением. Всего судебные расходы составляют сумму 21626,25 руб. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Открытого Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Хусаеву Энхэ Бадмаевичу об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. Обратить взыскание на комнаты № трехкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость комнаты № в размере 974000 руб., установив подлежащим уплате ответчиком Хусаевым Энхэ Бадмаевичем истцу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества – комнаты № 336930,38 руб., в том числе основной долг 307408 руб. 77 коп., за период по ДД.ММ.ГГГГ проценты в размере 26521 руб. 61 коп. и пени – 3000 руб., определить подлежащими выплате проценты на пользование кредитом в размере 12,75 % годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по кредитному договору, а также определить подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, в размере 0,022 % от суммы основного долга и процентов за каждый день просрочки; Определить начальную продажную стоимость комнат № в размере 1 137 000 руб., установив подлежащим уплате Хусаевым Энхэ Бадмаевичем истцу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества – комнат №, 3 385 635,24 руб., в том числе основной долг 351 324 руб. 78 коп., за период по ДД.ММ.ГГГГ проценты в размере 30 310 руб. 46 коп. и пени – 4000 руб., определить подлежащими выплате проценты на пользование кредитом в размере 12,75 % годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по кредитному договору, а также определить подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, в размере 0,022 % от суммы основного долга и процентов за каждый день просрочки; В остальной части требований отказать. Взыскать с Хусаева Энхэ Бадмаевича в пользу Открытого Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 6569,3 руб. и 7056,95 руб., судебные расходы по определению стоимости имущества в размере 8000 руб., всего 21626,25 руб. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд Республики Бурятия. Судья: А.Д. Бунаева