РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2011 г. г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Номогоевой З.К., при секретаре Шигиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перелыгиной ФИО9 к ФИО10 о взыскании неустойки, убытков,

У С Т А Н О В И Л :

Обращаясь в суд, Перелыгина Я.С. просит взыскать с ФИО10 неустойку в размере 178365 руб., убытки в связи с арендой жилья в размере 70000 руб., убытки в связи с разницей в оплате процентов по кредитному договору в размере 5866 руб. 91 коп., 19311 руб. 36 коп. в связи с передачей имущества меньшей площадью. Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО13 заключен договор долевого участия №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО « Строй СТ» и истцом заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия № о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ Согласно договора долевого участия № ответчик обязался построить 9 этажный кирпичный жилой дом по <адрес>, а она обязалась в соответствии с договором уступки прав требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ оплатить строительство части этого дома в объеме двухкомнатной <адрес>, общей площадью 43,1 кв.м. В соответствии с договором ее цена составила 1380000 руб. Истец свои обязательства по оплате выполнил, что подтверждается актом приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать ей квартиру по акту приема-передачи. Квартиру ей передали ДД.ММ.ГГГГ, тем самым ответчик нарушил сроки выполнения договорных обязательств. Размере неустойки за нарушение сроков передачи квартиры составляет 178365 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Кроме этого за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, она была вынуждена арендовать квартиру, ежемесячно уплачивая по 10 000 руб., понеся тем самым убытки в размере 70 000 руб.

Также ею понесены убытки в размере 5866 руб. 91 коп., так как для привлечения денежных средств для покупки квартиры истцом был заключен кредитный договор с ФИО14 в соответствии с которым, Банк предоставил истцу ипотечный кредит в размере 609000 руб. из расчета 13 % годовых в течение периода, считая с даты, следующей за датой изменения процентной ставки. Датой изменения процентной ставки является предоставление в Банк документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности и оценку, подтверждающую завершенность строительства. Таким образом, общая сумма процентов, которые переплатил истец по кредитному договору, исходя из ставки 13% годовых, вместо положенных 11% годовых за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равна 5 866 руб. 91 коп.

Также при передаче квартиры в собственность, площадь квартиры уменьшилась на 0,6 кв.м. В соответствии с п. 3.1.7 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае уменьшения фактической площади квартиры, застройщик возвращает Дольщику стоимость недополученной площади исходя из средней стоимости 1 кв.м. Разница 0,6 кв.м. в денежном эквиваленте составила 19211 руб. 36 коп. Просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании, истец иск поддержал и дал пояснения ему аналогичные. Ответчик – ФИО10 в лице представителя по доверенности Мантатовой А.М., показала, что не оспаривает факт нарушения договорных обязательств по передаче квартиры истцу. Просит уменьшить размер неустойки соразмерно степени нарушения обязательства. Просит учесть количество дольщиков, также имеющих право на получение неустойки. Период просрочки, истцом рассчитан неверно. Обязанность по передаче квартиры истекала ДД.ММ.ГГГГ Во взыскании убытков просит отказать, так как договор аренды недействителен. Согласно сведениям единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником <адрес> Васильева А.Я., с которой истец заключил договор аренды, не является, в связи с чем, Васильева А.Я. не имела права заключать договор аренды с истцом. Более того, в собственности у истца имеется 1/2 доля трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что не мешало ей проживать в указанной квартире. Также просит суд отказать в удовлетворении требований о взыскании убытков, связанных с оплатой денежных средств, в связи с изменением процентной ставки. Изменение процентной ставки зависит от волеизъявления Банка и заемщика. Однако нарушение срока ввода в эксплуатацию с неизбежностью не порождает убытки в виде уплаты истцом повышенных процентов по кредитному договору. Также согласно п. 3.1.7 договора № от ДД.ММ.ГГГГ в случае незначительного расхождения проектной общей площади квартиры ( до 1,5%) с данными обмера ФГУП « Ростехинвентаризация» стороны не будут иметь друг к другу материальных претензий. Разница в площади составляет 0,6 кв.м., что составляет 1,4% от проектной площади квартиры. Просит суд снизить размере неустойки до 40000 руб., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО13 заключен договор № об участии в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик осуществляет строительство многоквартирного 9- этажного кирпичного жилого дома по <адрес> на земельном участке, кадастровый номер №, а дольщик ФИО13 финансирует строительство части этого жилого дома в виде <адрес> на 6- м этаже, общей проектной площадью, ориентировочно 43,1 кв.м. Пунктом 2.1 установлена цена договора в размере 1380 000 руб. Пунктом 3.1.4 договора установлена обязанность застройщика ввести дом в эксплуатацию в 4-м квартале 2010 г. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ, застройщик обязался после ввода дома в эксплуатацию передать квартиру дольщику в течение 30 дней. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и Перелыгиной Я.С. был заключен договор уступки права требования по договору № о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному договору право требования по договору № перешло Перелыгиной Я.С.

Истец исполнил обязанность по оплате стоимости квартиры, что не оспаривается сторонами.

В свою очередь, ответчик обязанность по своевременной передаче квартиры истцу по акту приема- передачи не исполнил. Судом установлено, что квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ

Ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию о взыскании неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 8 ФЗ « Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Ст. 10 этого же Закона установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Законом и указанным договором неустойки.

Пунктом 2 ст. 6 названного ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

П. 3.1.4 договора установлен срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2010г. Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что обязательство застройщика в части ввода дома в эксплуатацию в вышеуказанный срок, не исполнено. Обстоятельств, свидетельствующих о непреодолимой силе, в результате которой, застройщик не смог своевременно исполнить обязательство (ст. 401 ГК РФ), судом не установлено. Более того, ответчиком не оспаривается вина в несвоевременном исполнении обязательства.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора установлен срок передачи квартиры дольщику – после ввода дома жилого дома в эксплуатацию в течение 30 дней.

Судом установлено, что квартира передана истцу по акту приема-передачи лишь ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из вышеуказанных условий, суд не может согласиться с тем, что обязанность по передаче квартиры у ответчика истекала ДД.ММ.ГГГГ Исходя из толкования п. ДД.ММ.ГГГГ, обязанность по передаче квартиры истекала ДД.ММ.ГГГГ Соответственно просрочка исполнения обязательств со стороны ответчика составила с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 205 дней. Обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии вины в неисполнении обязательства по передаче квартиры, со стороны ответчика не установлено. Доказательств, опровергающих указанное, ответчиком не представлено.

Истец обоснованно применил ставку рефинансирования в 8, 25 %. Соответственно, за период просрочки в 205 дней и при цене договора в 1380 000 руб., сумма неустойки составляет 155 595 руб. (1380 000*8,25%/150*205).

Установлено и не оспаривается ответчиком, что квартира истцом приобреталась для личных нужд. В связи с чем, к возникшим отношениями подлежат применению нормы законодательства о защите прав потребителей, в части не урегулированной вышеуказанным Федеральным Законом.

Вместе с тем, с учетом того, что данная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств суд считает возможным применить ст. 333 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.

Период просрочки составил 6 месяца. Следующим обстоятельством является степень выполнения обязательства застройщиком. Следующим обстоятельством является интерес ответчика. Из договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что дом, который своевременно не ввел в эксплуатацию ответчик является многоквартирным, что свидетельствует о возникновении у других дольщиков аналогичного права требовать неустойки. Соответственно, заслуживают внимание доводы ответчика о соблюдении его прав, при определении неустойки.

Учитывая изложенное, суд считает, что право истца на получение штрафной неустойки, гарантированное ему нормами ГК РФ не должно умалять прав других кредиторов ФИО10 (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ), в связи, с чем считает необходимым, уменьшить размер неустойки до 35 000. руб.

Что касается убытков по аренде квартиры в размере 70 000 руб., то в данной части оснований для удовлетворения иска нет.

Ст. 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода.

В силу указанной нормы, общим условием для возложения обязанности по возмещению убытков является прямая причинно-следственная связь между нарушением и возникшими убытками. Причинно- следственная связь является прямой только тогда, когда причина с необходимостью порождает следствие. Между тем судом установлено, что прямая связь между нарушением срока передачи квартиры и расходами по аренде квартир отсутствует. Так, установлено, что истец имел квартиру. В целях приобретения квартиры по договору долевого участия в строительстве, имевшуюся квартиру он продал. Из пункта 3.1.2 договора № видно, что квартира должна быть сдана без чистовой отделки, в том числе без инженерного оборудования в виде смесителей, раковин, ванны, унитаза, в том числе трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и канализации. При таких обстоятельствах очевидно, что даже если бы и квартира была передана истцу в установленный договором срок, она была бы непригодна для проживания, в ней безусловно, требовался бы ремонт. Как следствие, истец не мог бы вселиться в квартиру незамедлительно после передачи ее ей по акту-приема передачи. Учитывая указанные обстоятельства, истец добровольно принял решение об аренде жилья на период сдачи дома в эксплуатацию и производства в новой квартире ремонта. Кроме того, у истца в собственности ( 1/3 доля) находится квартира по адресу: <адрес>, что не мешало ей проживать в указанной квартире, в связи с чем отсутствовала необходимость в аренде жилья. Также в суд истцом был представлен договор аренды квартиры по адресу: <адрес>, заключенный истцом с Васильевой А.Я. Согласно выписки из ЕГРП Васильева А.Я. не является собственником указанного жилого помещения, в связи с чем, не вправе была заключать договор аренды с Перелыгиной Я.С. Суд не принимает во внимание представленный договор аренды, так как последний не соответствует требованиям законодательства.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания указанной суммы с ответчика не имеется, так как причиной уплаты денег по договору аренды, явилась не просрочка ответчика в исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, а добровольное волеизъявление истца.

Также у суда отсутствуют основания для взыскания разницы в уменьшении площади квартиры в сумме 19311 руб. 36 коп.

Согласно п. 3.1.7 договора № в случае незначительного расхождения проектной общей площади квартиры ( до 1,5%) с данными обмера ФГУП « Ростехинвентаризация» стороны не будут иметь друг к другу материальных претензий. Разница в площади составляет 0,6 кв.м., что составляет 1,4% от проектной площади квартиры. Таким образом, оснований для взыскания предъявленной суммы у суда не имеется. Данное обстоятельство в судебном заседании не отрицалось истцом.

Вместе с тем, суд считает возможным удовлетворить требования истца о взыскании 5866 руб. 91 коп. – проценты переплаты по кредитному договору.

Для привлечения денежных средств для покупки квартиры между Перелыгиной Я.С. и ФИО14 был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному кредитному договору Банк предоставил истцу ипотечный кредит в размере 609000 руб. Кредит предоставлен на строительство и приобретение прав на оформление в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 43,1 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 кредитного договора истец ежемесячно уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13% годовых в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита до даты изменения процентной ставки. 11% годовых с даты, следующей за датой изменения процентной ставки, и до даты окончательного возврата кредита. Датой изменения процентной ставки устанавливается кредитором на основании личного письменного заявления Заемщика в первое число процентного периода, следующего за датой предоставления кредитору последнего из документов, перечисленных в п.1.2 договора.

В связи с тем, что ответчик нарушил сроки передачи квартиры, истец вынужден был оплачивать повышенную процентную ставку в размере 13 % годовых, вместо положенных 11% годовых за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, разница составила 5866 руб. 91 коп. указанный расчет стороной ответчика в судебном заседании не оспаривался.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход муниципального образования <адрес> подлежит взысканию госпошлина, от оплаты которой истец был освобожден в размере 1425 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Перелыгиной ФИО9 к ФИО10 о взыскании неустойки, убытков удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО10 в пользу Перелыгиной ФИО9 неустойку в размере 35 000 руб., убытки в размере 5866 руб. 91 коп., итого 40866 руб. 91 коп.

В остальной части исковые требования Перелыгиной ФИО9 к ФИО10 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО10 в доход муниципального образования <адрес> госпошлину в размере 1 425 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней через Октябрьский районный суд <адрес> со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья ПОДПИСЬ З.К. Номогоева