Дело № 2-2340/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Улан-Удэ 29 июня 2012 года Решение в полном объеме изготовлено 06 июля 2012 г. Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ, в составе председательствующего судьи Казанцева С.Л., при секретаре судебного заседания Доржиевой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2340/12 по исковому заявлению ООО «Ассорти» к Березовской С.Ю. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от <дата> и взыскании <сумма> руб. с участием представителя истца: П., действующей на основании доверенности от <дата> представителей ответчика: Д., действующего на основании доверенности <номер> от <дата>, ВерхушинойА.Г., действующей на основании доверенности <номер> от <дата> представителя третьего лица: С., действующего на основании доверенности <номер> от <дата> УСТАНОВИЛ: ООО «Ассорти» в лице представителя по доверенности К., действующей согласно доверенности от <дата>2г., обратилось с иском к Березовской С.Ю. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <сумма> рублей. В обоснование исковых требований истец указал, что <дата> между ООО «Ассорти» и ИП Березовской С.Ю. подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Согласно условиям договора аренды, ответчик обязался передать ООО «Ассорти» в аренду нежилое помещение, площадь которого составляет <площадь> кв.м., расположенное на 1 этаже вновь возведенного здания с арендной платой <сумма> рублей в месяц. Договор был заключен на 11 месяцев с ежегодной пролонгацией, по согласованию сторон, в течение 8 лет. Считает, что данный договор является незаключенной сделкой, так как в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить площадь арендуемого имущества, подлежащее передаче ответчику в качестве объекта недвижимости, в частности, не указаны кадастровый номер объекта, номер нежилого помещения, отсутствует экспликация поэтажного плана, в которой должна быть заштрихована занимаемая площадь, позволяющая идентифицировать объект аренды. Полагает, что в нарушение п. 3 ст. 607, ст. 432 ГК РФ договор аренды от <дата> является незаключенным, поскольку в нем не указаны признаки, позволяющие индивидуализировать имущество. Кроме этого, на момент заключения договора, объект – здание, частью которого являлся объект аренды – нежилое помещение, не было сдано в эксплуатацию. Согласно акта ввода в эксплуатацию, объект был сдан в <дата>. В п. 1.1 акта приемки-передачи объекта недвижимого имущества арендодатель указывает, что передает нежилое имущество встроенное в помещение. Данный акт противоречит договору аренды, так как понятие встроенное помещение в условиях данного договора не указано. В нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ в смысле разъяснений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, не совершена государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключаемого на срок не менее года, а в договоре он указан фактически как срочный (на 8 лет), поэтому договор не может считаться заключенным. При заключении договора аренды, о чем истец не знал, ответчик владел лишь 1/2 доли собственности на незавершенное строительство, 1/2 принадлежала третьему лицу – Баданову М.А. Единоличным собственником ответчик стал только с <дата>, о чем имеется свидетельство. Полагает, что ответчик вышла за пределы своих полномочий, нарушив нормы, предусмотренные ст.ст. 246, 247 ГК РФ по распоряжению имуществом, находящимся в общей долевой собственности, которое осуществляется по соглашению всех ее участников, также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Истец перечислил ответчику денежные средства в размере <сумма> рублей за период с <дата> по <дата> Данные денежные средства являются неосновательным обогащением. Просит признать договор аренды нежилого помещения от <дата> незаключенным и взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере <сумма> рублей. Определением по делу от 07 июня 2012г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Баданов М.А.. Представитель истца П., действующая на основании доверенности от <дата>, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения по обстоятельствам дела так, как они изложены в исковом заявлении. Указала, что в арендуемом помещении ООО «Ассорти» не занимается 2 помещения, указанных в техпаспорте, то есть фактически занимается площадь меньше, чем указано в договоре. Считает договор аренды нежилого помещения от <дата> незаключенным, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в частности, невозможно установить площадь имущества. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В связи с нарушением п. 3 ст. 607, 432 ГК РФ договор аренды считается незаключенным, так как невозможно индивидуализировать имущество. Кроме этого, объект, который сдавался в аренду, на момент заключения договора не был сдан в эксплуатацию, то есть был объектом незавершенного строительства, так как по акту здание сдано в декабре, а договор заключен в октябре. В п. 1.1 Акта приемки-передачи от <дата> указано, что арендодатель передает встроенное помещение. Полагает, что объект аренды не согласован сторонами, поэтому считается незаключенным. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если договор не зарегистрирован, то он считается не заключенным. Кроме этого, считает, что поскольку объект находился в долевой собственности, то при аренде нужно согласие всех собственников, при заключении сделки генеральной доверенности на распоряжение не было. Указала, что в случае признания договора аренды незаключенным у истца возникает право требовать сумму неосновательного обогащения в размере <сумма> рублей, из которых <сумма> рублей – арендная плата, <сумма> рублей – плата за электроэнергию и <сумма> рублей – за тепловую энергию. Просит признать договор аренды незаключенным и взыскать с Березовской С.Ю. <сумма> рублей – сумму неосновательного обогащения. Истец ООО «Ассорти» в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Представитель истца К. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Представитель ответчика Д., действующий на основании доверенности <номер> от <дата>, исковые требования не признал, считает, что все существенные условия договора согласованы сторонами, договор заключен, является действующим договором. Указал, что представители истца подтвердили по техпаспорту <дата>, что занимаются помещения 2, 3, 4, 5, 6, которые и составляют вместе <площадь> кв.м., то есть все помещение 1 этажа за исключением 2 лестничных клеток, которые являются площадями общего пользования. Кроме этого, считает, что в исковом заявлении указано два основания – признание договор незаключенным и несоответствие договора Закону, то есть фактически два основания, следовательно, последствия по двум основаниям разные. Помещение на 1 этаже истцом занимается полностью. Фактически площадь получилась больше, чем раньше, в связи с усовершенствованием измерительной техники. Считает, что распоряжения собственностью ответчиком было произведено правомерно в силу соглашения, заключенное между сособственниками о распределении обязанностей по содержанию общего имущества. В п. 1.4 Договора указано, что договор заключен на 11 месяцев с пролонгацией. Как указано в ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Договор считается заключенным на неопределенный срок, так как истекли 11 месяцев и ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть этот договор. Полагает, что со стороны ответчика неосновательное обогащение не имело место, поскольку оплачивала арендную плату, электроэнергию и теплоэнергию по счетам за пользование. Просит отказать в удовлетворении иска. Представитель ответчика В., действующий на основании доверенности <номер> от <дата>, исковые требования не признала, поддержала доводы представителя ответчика Д. Указала, что в помещении установлен отдельный прибор учета электроэнергии и тепловой энергии, поэтому ООО «Ассорти» оплачивало счета за фактическое пользование. Считает договор заключенным, факта неосновательного обогащения нет. Ответчик Березовская С.Ю. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Представитель третьего лица С., действующий на основании доверенности <номер> полагает, что исковые требования являются необоснованными. Считает, что договор заключен, установлено фактическое пользование имуществом. Фактически истец исполнял обязанности по договору аренды, поэтому считает его заключенным. Между сособственниками Березовской С.Ю. и Бадановым М.А. было заключено соглашение о порядке содержания и использования здания, согласно данному соглашению Березовская С.Ю, имела право оперативного управления, доходы получала Березовская С.Ю,, которые распределялись между ними поровну. Просил отказать в удовлетворении иска. Третье лицо Баданов М.А. в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания по адресу места жительства. Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей истца, ответчика и третьего лица, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Как следует из материалов дела, <дата>, между индивидуальным предпринимателем Березовской С.Ю., являющейся арендодателем, и ООО «Ассорти», являющимся арендатором, совершен договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже вновь возведенного здания по адресу: <адрес>, общей площадью <площадь> кв.м., сроком на 11 месяцев, с <дата> по <дата>, с ежегодной пролонгацией в течение 8 лет. Исходя из того, что предметом рассматриваемого договора является аренда нежилого помещения, суд считает, что к правоотношениям сторон, вытекающим из рассматриваемого договора, применимы нормы параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса РФ, регулирующего правоотношения по договору аренды. Как установлено нормой ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По условиям договора аренды от <дата> Березовская С.Ю., арендодатель, передает, а ООО «Ассорти», арендатор, принимает в аренду нежилое помещение, расположенное на первом этаже вновь возведенного здания по адресу: <адрес>, общей площадью <площадь> кв.м. (п. 1.1 Договора аренды). Договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а именно помещение расположенное на первом этаже здания общей площадью <площадь> кв. м. Как следует из представленного ответчиком технического паспорта на нежилое помещение по адресу <адрес>, составленного <дата>, на первой этаже здания имеется помещение общей площадью <площадь> кв. м., состоящее из помещений №2, 3, 4, 5, 6. Данное доказательство отвечает требованиям допустимости и относимости доказательств, так как имеет отношение к рассматриваемому помещению, и определяет объект недвижимого имущества в том виде, в котором он фактически существует на момент технической инвентаризации. Кроме того, согласно акту приемки-передачи от <дата> арендодатель передал, а арендатор принял в аренду следующее имущество: нежилое встроенное помещение общей площадью <площадь> кв.м. в нежилом здании, находящемся по адресу: <адрес>, первый этаж, для использования в целях организации точки общественного питания или в иных целях, не запрещенных законом (п. 1.1 Акта). В соответствии с п. 1.2 Акта, на момент подписания акта помещение Арендатором было визуально осмотрено и соответствует условиям, предусмотренным в Договоре аренды нежилых помещений от <дата> Таким образом, при передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества от <дата> у истца не возникло неопределенности по арендуемому помещению как предмету договора. Передача нежилого помещения и принятие его без возражений арендатором свидетельствуют о согласовании сторонами условия договора об объекте аренды и, следовательно, сторонами достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды – предмету аренды. Представитель истца подтвердил обстоятельство того, что арендуемое помещение на момент рассмотрения спора фактически занимается истцом, но истец не может определить на момент рассмотрения спора действительную площадь занимаемого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского процессуального кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года. Рассматриваемый договор заключен на срок меньше одного года. Условие договора, предусматривающее ежегодную пролонгацию, так что при сложении общий срок составляет более года, не является условием о заключении договора на срок более одного года, требующий государственной регистрации. Доводы истца об обязательной регистрации договора аренды нежилого помещения от <дата> являются несостоятельными, так как противоречат требованию ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Ссылка истца на то, что ответчик не имел права заключать договор аренды только от своего имени, поскольку помещение согласно свидетельству о государственной регистрации права, принадлежало на праве общей долевой собственности Березовской С.Ю. и Баданову М.А., не может являться основанием считать договор незаключенным, так как не является существенным условием договора аренды нежилого помещения. Как установлено нормой ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению его участников. Из представленного в материалах дела соглашения об определении порядка содержания имущества, находящегося в долевой собственности, распоряжения, владения и пользования им от <дата>, заключенного между собственниками и пояснений представителя третьего лица С. не усматривается, что Баданов М.А. возражал против заключения данной сделки, кроме этого в п. 4 Соглашения прямо предусмотрено право распоряжения имуществом (за исключением отчуждения) участнику-1, то есть Березовской С.Ю. Доводы представителя истца о том, что в нарушение установленных законом требований в договоре аренды не указаны кадастровый номер объекта, а также отсутствует экспликация поэтажного плана на данный объект недвижимости, в которой должна быть заштрихована занимаемая площадь, являются несостоятельными. Действующим законодательством не предусмотрено обязательное условие договора аренды как наличие и приложение экспликации поэтажного плана к договору аренды. Согласно указанного выше технического паспорта, составленного <дата>, поэтажный план имеется в наличии. В качестве объекта аренды в договоре аренды от <дата>, указано помещение общей площадью <площадь> кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован. Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. В связи с чем, сдача в аренду объекта незавершенного строительства не является основанием для признания договора аренды незаключенным. Отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьей 1102 ГК РФ для взыскания неосновательного обогащения, при наличии между сторонами договорных отношений и фактической передаче арендатору помещений, в связи с чем, суд считает требование истца в данной части также не подлежащим удовлетворению. Как установлено ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, суд считает, что истец не доказал обстоятельств того, что предмет договора аренды не был определен, как следствие отсутствуют условия для взыскания суммы неосновательного обогащения, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. Расходы по государственной пошлине, суд на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, относит на истца. Определением от 10 мая 2012 года истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу. С истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 39371, 28 рублей, за рассмотрение исковых требований имущественного и неимущественного характера. Руководствуясь ст.ст. 98, 197-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований ООО «Ассорти» к Березовской С.Ю. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от <дата> и взыскании <сумма> руб., суммы неосновательного обогащения, отказать полностью. Взыскать с ООО «Ассорти» в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере <сумма>. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ. Судья С.Л. Казанцев