№2-1366-11
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
23 мая 2011 года г. Белгород
Октябрьский районный суд г. Белгорода
в составе: председательствующего судьи – Б.В. Яцинишина
при секретаре – Е.Ю. Гроицкой,
с участием представителей истцов Фомина В.Б., доверенность от …….г., Кузнецовой И.П., доверенность от ……..г., представителя администрации г. Белгород в лице Управления реализации инвестиционных проектов по строительству, реконструкции и капитальному ремонту Департамента строительства и архитектуры – Бабичевой Е.С., доверенность от …….г., в отсутствие истцов Меньщикова Ю.Н., Яковлевой Н.С., просивших о рассмотрении дела без их участия, представителя ответчика, извещенного о рассмотрении дела судебной повесткой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Меньщикова Юрия Никифоровича, Яковлевой Натальи Степановны к ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
По договору цессии №……..от …….г. у Меньщикова Ю.Н. возникло право требования от ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (далее - ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3») исполнения договора №……. долевого участия в строительстве квартиры, заключенного …….года, по которому ответчик обязался построить и передать в первом полугодии 2008 года двухкомнатную квартиру №……. на третьем этаже 12-ти этажной блок-секции жилого дома №……. по ул. ……..МКР "…….." в г. Белгороде, стоимостью 2 167750 руб.
……..года по договору цессии №……..у Яковлевой Н.С. возникло право требования от ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» исполнения договора №……. долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенного ……..г., по которому ответчик обязался построить и передать во втором полугодии 2008 г. нежилое помещение общей проектной площадью 76,61 кв.м. цокольного этажа жилого дома №…… по ул. …..МКР "….." в
г. Белгороде, стоимостью 1 915 250 руб.
До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, квартира и нежилое помещение по акту приема – передачи истцам не предоставлены, обязательства по договорам ответчиком не исполнены.
Дело инициировано иском Меньщикова Ю.Н., Яковлевой Н.С., они, изменив требования в суде, просили взыскать с ответчика в пользу Меньщикова Ю.Н. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в сумме 2 167 750 руб., признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства двухкомнатную квартиру №……. общей проектной площадью
86,71 кв.м., жилой 43,89 кв.м., на третьем этаже 12-и этажной блок-секции жилого дома №…….. по ул. ………МКР "……." в г. Белгороде;
взыскать с ответчика в пользу Яковлевой Н.С. неустойку за нарушение сроков передачи нежилого помещения в сумме 1 915250 руб., признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства нежилое помещение общей проектной площадью 76,61 кв.м. цокольного этажа жилого дома №……. по ул………. МКР "……." в г. Белгороде.
В судебном заседании представители истцов, представитель администрации г. Белгорода поддержали заявленные в иске требования.
В соответствии с ч.4, 5 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов и представителя ответчика.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.
Истцами представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие не исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по строительству и передаче выше указанных объектов недвижимости.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной должна быть совершена в простой письменной форме (ст.382, 389 ГК РФ).
Судом установлено, что ………г. и ……..г. между ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» и ООО "ИнтерСтрой" были заключены договора №…….. и №…… о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома №…….. по ул. …….в г. Белгород, по которому ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» обязалось в 1-ом и 2-ом полугодиях 2008 г. построить и передать ООО «ИнтерСтрой» двухкомнатную квартиру №…….. стоимостью 2 167 750 руб. на третьем этаже 12-ти этажной блок-секции жилого дома №……… по ул. ……..МКР "………" в г. Белгороде и нежилое помещение проектной общей площадью 76,61 кв.м. цокольного этажа жилого дома №……. по ул. ……..МКР "……" в г. Белгород стоимостью 1 915 250 руб.
Оплата дольщиком ООО «ИнтерСтрой» по договорам долевого участия произведена в полном объеме, что подтверждается справками ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» от ……..г. и от …….г., актами сверки взаимных расчетов между обществами от …….г. и от …….г. и не опровергнуто в ходе судебного заседания.
В последующем по договорам цессии ООО "ИнтерСтрой" передало свои права Меньщикову Ю.Н. и Яковлевой Н.С.
Факт исполнения последними обязательств по договорам цессии подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходным кассовым ордерам от ………г. и от ……..г. №……., №……, справками ООО «ИнтерСтрой» от …..г. и от ……г., и не опровергнуто в ходе судебного заседания.
Договора цессии от ……..г. №…….., от …….г. №…….согласованы с ответчиком, не оспорены, не признаны недействительными.
В соответствии со ст.309 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений (ст. 6 Закона №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений") Таким образом, инвесторы, исполнившие свои обязательства по инвестиционному договору, должны получить право собственности на объект недвижимого имущества, в который они инвестировали средства вне зависимости от того, на какой стадии строительства находится объект.
Пунктами 1.2 договоров долевого участия ответчик обязан осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-ом и 2-ом полугодиях 2008 г. Датой ввода жилья в эксплуатацию является дата утверждения Акта государственной приемочной комиссии и дата подписания разрешения о вводе дома в эксплуатацию, однако до настоящего времени взятые обязательства по передаче указанных выше квартиры и нежилого помещения истцам ответчик не исполнил, дом не введен в эксплуатацию, что не опровергнуто в ходе судебного заседания.
Одним из способов защиты гражданских прав, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, является признание права.
В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать передачи должником этой вещи кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Требование о признании права собственности на незавершенный объект строительства по сути является требованием о передачи имущества от должника к кредитору, так как по условиям договоров о долевом участии в инвестировании строительства, объекты недвижимого имущества должны были перейти в собственность истцов по окончании строительства.
В силу ст.128 ГК РФ являются объектами гражданских прав.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Судом установлено, что осуществить в настоящее время регистрацию права собственности на приобретенные истцами объекты недвижимости, не представляется возможным, ввиду не выполнения в полном объеме ответчиком обязательств по договорам в нарушение ст.ст.309, 310 ГК РФ.
Поскольку между сторонами по делу права и обязанности возникли из договоров, право истцов на объекты недвижимости, не может быть поставлено в зависимость от достройки дома, сдачи его в эксплуатацию, а также признания ответчика банкротом.
В материалах дела имеется письмо от ……..г., в котором представитель ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» Гудзяк П.Я. уведомляет об одностороннем расторжении договора №……… от ……г. по причине не доказанности факта оплаты по договору. В качестве основания для расторжения договора имеются ссылки на положения ст.ст.1, 4, 5, 9, 11 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Названный закон, в силу прямого указания, содержащегося в ч.2 ст.27 ФЗ № 214-ФЗ не подлежит применению к правоотношениям, возникшим на основании договора №…….. (с учетом состоявшейся уступки права требования по нему) в связи с тем, что разрешение на строительство жилого дома №…….по ул. …….в г. Белгороде получено до вступления в силу указанного Федерального закона. Данная правовая позиция подтверждена решением Арбитражного суда Белгородской области по делу №………
В то же время, доводы Гудзяк П.Я. об отсутствии оплаты по договору опровергаются как справками ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3», выданными ООО «ИнтерСтрой» о полном расчете по договору, так и актами сверки взаимных расчетов между ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» и
ООО «ИнтерСтрой». Со стороны ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» указанные акты подписаны уполномоченным лицом – главным бухгалтером…………. и подтверждают факт того, что ООО «ИнтерСтрой» не имеет никакой задолженности перед ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3», в том числе и по договорам о долевом участии в инвестировании строительства.
С учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав Меньщиков Ю.Н. и Яковлева Н.С., в полном объеме исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за объекты недвижимости, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Как следует из пояснения сторон и сообщения Департамента строительства и архитектуры администрации г. Белгород 12-ти этажная блок-секция жилого дома №……. по ул. …….в
г. Белгороде и цокольный этаж указанного дома фактически возведены, однако ответчиком не закончены отделочные работы и наружное благоустройство.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости.
Нарушение ответчиком срока окончания строительства более чем на два года свидетельствует о невозможности последнего исполнить свои обязательства по договору.
Неисполнение ответчиком условий договоров о долевом участии в инвестировании строительства является неисполнением обязательств, в правовом смысле, определенном в ст. 398 ГК РФ, по передаче в собственность истцов объектов недвижимого имущества и нарушает право истцов на владение, пользование и распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Данное обстоятельство служит основанием для применения положений ст.ст. 309, п. 1 ст. 27, 28 Закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».
В силу ст.330 ГК РФ неустойка – способ обеспечения исполнения обязательств и мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», при заключении договора об инвестировании строительства между двумя коммерческими организациями и последующей переуступки одной из этих организаций права требования по инвестиционному договору в пользу физического лица фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.314 ГК РФ обязательства, срок исполнения которых установлен договором, должны исполняться в установленный срок.
За нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара (ч.3 ст.23.1 Закона
«О защите прав потребителей»).
Исходя из толкования ст.333 ГК РФ возможно снижение как законной, так и договорной неустойки, взыскиваемой за нарушение конкретного обязательства.
Согласно расчету истцов размер неустойки в соответствии с положениями Закона «О защите прав потребителей» составляет 8204933,8 руб. за 757 дней, подлежащие выплате Меньщикову Ю.Н. и 7823796,3 руб. за 817 дней – Яковлевой Н.С. Истцами с учетом требований Закона размер неустойки снижен до 2 167 750 руб. и 1 915250 руб. соответственно.
Суд считает необходимым, в соответствии с пп.4 п.5 ст.28 Закона РФ, ст.333 ГК РФ, отсутствием доказательств наступления тяжких последствий в связи с неисполнением ответчиком договора, явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки в пользу каждого истца до 70000 руб.
По смыслу п.1 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя не подлежат удовлетворению только в том случае, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работ произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя. Таких доказательств стороной ответчика суду не представлено.
В ст. 68 ГПК РФ предусмотрены последствия для стороны, удерживающей доказательства и не осуществляющей обязанностей по доказыванию в форме права суда обосновывать свои выводы объяснениями другой стороны.
В ходе судебного заседания ответчиком, к которому предъявлены требования, не приведено ни одного факта и не представлено ни одного довода, чтобы суд пришел к иному выводу по данному делу.
В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по уплаченной ими при подаче иска государственной пошлины в размере 200 руб. в ползу каждого.
В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ, п.8 ч.1 ст.333.20 НК РФ с ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» подлежит взысканию в доход бюджета городского округа «Город Белгород» государственная пошлина в размере 4600 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Меньщикова Юрия Никифоровича, Яковлевой Натальи Степановны к ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" о признании права собственности на объект незавершенного строительства признать обоснованным в части.
Взыскать с ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" в пользу Меньщикова Юрия Никифоровича неустойку в размере 70000 рублей, судебные расходы в размере 200 рублей, а всего взыскать 70 200 рублей.
Признать за Меньщиковым Юрием Никифоровичем право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру №…….. общей проектной площадью
86,71 кв.м., жилой 43,89 кв.м., расположенную на третьем этаже 12-и этажной блок-секции жилого дома №…….. по ул. ………МКР "…….." в г. Белгороде.
Взыскать с ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" в пользу Яковлевой Натальи Степановны неустойку в размере 70000 рублей, судебные расходы в размере 200 рублей, а всего взыскать 70 200 рублей.
Признать за Яковлевой Натальей Степановной на объект незавершенного строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 76,61 кв.м., расположенное в цокольном этаже жилого дома №…….. по ул. ………МКР "……." в г. Белгороде.
Взыскать с ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" в доход бюджета городского округа «Город Белгород» госпошлину в сумме 4600 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд.