Дело № 2 -607 - 2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
24 мая 2011 года г. Белгород
Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:
председательствующего судьи Супрун А.А.,
при секретаре Лучанинове Р.С.,
с участием прокурора Черниковой А.Ю., истицы Губаревой Е.А., ее представителя адвоката Курцева А.И., ответчиков – истцов Корниловой Г.С., Марченко М.С., их представителя адвоката Булавиновой Т.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Губаревой Екатерины Александровны к Марченко Марине Сергеевне, Элмазай Анне Николаевне, Корниловой Галине Сергеевне и Раквиашвили Элеоноре Александровне о признании сделок недействительными, признании договора заключенным, признании права собственности и по встречным искам: Корниловой Галины Сергеевны к Губаревой Екатерине Александровне и Раквиашвили Элеоноре Александровне о признании договора купли- продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения; Марченко Марины Сергеевны к Губаревой Екатерине Александровне и Раквиашвили Элеоноре Александровне о признании договора купли- продажи жилого дома и земельного участка незаключенным,
У С Т А Н О В И Л:
Договор купли- продажи недвижимого имущества между Губаревой и Раквиашвили, с одной стороны, и собственником отчуждаемого Элмазай Анной Николаевной, с другой стороны, в интересах которой и от ее имени по доверенности действовала Марченко Марина Сергеевна, заключен … года.
По условиям указанного договора у Элмазай приобретались за … рублей в собственность … долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером … и … долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером …, расположенные по адресу: …. Денежные средства продавцу переданы в полном объеме, подписан передаточный акт, покупатель Губарева вселилась в приобретенный дом, где проживает до настоящего времени.
Дело инициировано иском Губаревой. Ссылается на то, что переход права собственности в УФРС по Белгородской области своевременно не был зарегистрирован в связи с наличием определенных замечаний к оформлению документов.
Однако представитель продавца Марченко не исполнила обязательства в подготовке дополнительных документов для сдачи их на регистрацию в УФРС по Белгородской области, а 05 декабря 2008 года, действуя за Элмазай, подарила указанное недвижимое имущество своей сестре Корниловой.
Одновременно ссылается и на то, что в спорном договоре в качестве покупателя ее сестра Раквиашвили указана лишь с целью того, чтобы при оформлении сделки Губарева не была обманута продавцом. Сделка по приобретению спорного имущества Раквиашвили совершена для вида, без намерения создать ей соответствующие правовые последствия.
Просит признать недействительным по признаку ничтожности, заключенный … года, между Элмазай Анной Николаевной и Корниловой Галиной Сергеевной договор дарения … доли в праве на земельный участок площадью … кв.м., с кадастровым номером … и … доли в праве на жилой дом площадью …кв.м., с кадастровым номером …, … доли в праве на жилой дом площадью … с кадастровым номером …, находящихся по адресу: ….
Признать недействительным договор купли- продажи от … года в части приобретения Раквиашвили Элеонорой Александровной у Элмазай Анны Николаевны в общую совместную собственность … доли в праве на земельный участок и жилые дома, расположенные по адресу: …
Признать заключенным … года между продавцом Элмазай Анной Николаевной и Губаревой Екатериной Александровной договор купли- продажи … доли в праве собственности на земельный участок и жилые дома, расположенные по адресу: …
Признать за Губаревой Екатериной Александровной право собственности на … доли в праве на земельный участок, площадью … кв.м., с кадастровым номером …, на … доли в праве на жилой дом, площадью … кв.м., с кадастровым номером …, и … доли в праве на жилой дом, площадью … кв.м., с кадастровым номером …, находящихся по адресу: ….
В судебном заседании Губарева поддержала требования.
Ответчики против удовлетворения требований. Считают, что Губарева и Раквиавили сами уклонялись от сбора дополнительных документов, необходимых для предоставления в УФРС и регистрации перехода права собственности на спорное имущество в отношении их.
Утверждали, что поскольку истекал срок действия доверенности на продажу дома от имени собственника Элмазай, Марченко, как доверенное лицо, подарила данное недвижимое имущество своей сестре Корниловой.
Ответчики обратились со встречными требованиями к Губаревой и Раквиашвили.
Так, Корнилова обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
Истец считает, что сделка, заключенная между Элмазай А.Н. и Губаревой, Раквиашвили Э.А. ничтожна, поскольку при заключении договора не определены доли покупателей, хотя Раквиашвили Э.А. являлась стороной в сделке и именно от нее Марченко М.С. получила часть денежных средств. Ничтожная сделка не может быть признана недействительной в части, а только в полном объеме (в части может быть признана недействительной только оспоримая сделка).
Марченко во встречном исковом заявлении просит признать незаключенным договор купли-продажи от … года, от имени продавца Элмазай А.Н. и покупателей Губаревой Е.А., Раквиашвили Э.А.
Свои исковые требования мотивировала тем, что договор купли-продажи в отсутствие государственной регистрации является незаключенным. УФРС по Белгородской области отказано в регистрации данного договора, отказ Губаревой и Раквиашвили не обжалован в судебном порядке. В договоре купли-продажи от … г. не правильно указан адрес продаваемого имущества и, по мнению истца, в силу ст. 554 ГК РФ договор не считается заключенным. Полученные … рублей, обязуется вернуть покупателям, т.к. они являются неосновательным обогащением.
Просят суд применить также по данному спору срок исковой давности.
Губарева встречные требования не признала, считает, что срок обращения в суд с настоящим иском не пропустила, учитывая характер длящихся правоотношений в связи с уклонением Марченко от названных действий по оформлению документов и соответственно регистрации перехода права собственности на спорное имущество по договору купли- продажи от … года.
Ответчица Раквиашвили в письменном заявлении просит рассмотреть дело без ее участия, требования Губаревой признает, не оспаривает доводы, на которые она ссылается в исковом заявлении.
Ответчица Элмазай неоднократно уведомлялась о судебных разбирательствах в установленном законом порядке, однако судебные извещения в виде судебных повесток и почтовых телеграмм не представилось возможным ей вручить в связи с отсутствием Элмазай в квартире ( адрес нахождения которой указан в исковых заявлениях), а также уклонением от получения этих извещений в почтовом отделении связи г. ….
В силу ст. 117 ГПК РФ суд признал, что ответчица Элмазай по существу отказывается от принятия судебных извещений, и рассмотрел дело в ее отсутствие, против этого не возражали участники процесса.
Третьи лица Глотова О.Н., Доронин В.В., Серебрякова И.В., Доронина С.В. и Глотов А.Н. в письменных заявлениях требования Губаревой поддерживают, просят рассмотреть дело в их отсутствие.
Указанные третьи лица и Тагиев М.Ф.О. уведомлялись о судебном разбирательстве, что подтверждается письменными расписками.
Всесторонне и полно исследовав представленные доказательства по делу, дав им надлежащую оценку, суд признает требования Губаревой подлежащими удовлетворению, а встречные требования Марченко и Корниловой отклонению.
В материалах дела имеются достоверные доказательства, подтверждающие следующие обстоятельства.
Факт того, что договор купли- продажи спорного недвижимого имущества между Губаревой и Раквиашвили, с одной стороны, и собственником отчуждаемого имущества Элмазай Анной Николаевной, с другой стороны, в интересах которой и от ее имени по доверенности действовала Марченко Марина Сергеевна, заключен … года подтверждается: названным договором о совершении сделки; доверенностью на имя Марченко; содержанием искового заявления Губаревой; ее пояснениями в суде; содержанием встречных исковых заявлений и письменных возражений на первоначальный иск и по существу не отрицается Марченко и Корниловой в судебном заседании.
По условиям указанного договора у Элмазай приобретались за … рублей в собственность … долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером … и …долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером …, расположенные по адресу: …
Денежные средства продавцу переданы в полном объеме, подписан передаточный акт, покупатель Губарева вселилась в приобретенный дом, где проживает до настоящего времени.
Это обстоятельство подтверждается: актом о передаче указанного в договоре имущества от доверенного лица Марченко Губаревой, распиской от … г. о передаче денег Марченко только от Губаревой; письменными пояснениями Раквиашвили от ….г. в материале № … об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Губаревой в отношении агентства недвижимости «Любимый город».
Из письменного объяснения Раквиашвили от …. г. следует, что она никаких денежных средств Марченко в счет приобретения спорного имущества не передавала, право собственности на это имущество не была намерена оформлять. Была указана в качестве второго покупателя в целях недопущения обмана в отношении сестры Губаревой со стороны продавца, учитывая состояние здоровья сестры. Деньги на приобретение имущества были только у Губаревой от продажи квартиры, принадлежавшей ей на праве собственности.
На эти обстоятельства она также указала в письменном заявлении, адресованном суду.
Ответчики и истцы по встречному иску не представили суду достоверных доказательств, опровергающих приведенные доводы.
Из материалов дела и пояснений Губаревой, а также Марченко и Корниловой следует, что до подписания договора вместе с представителем продавца Марченко, Губарева обследовала объекты недвижимости.
Продаваемая часть дома и земельного были индивидуально определены. Между сособственниками сложился порядок пользования указанными объектами в соответствии с их долями в праве собственности. Приобретаемый земельный участок огорожен, дом имеет отдельный вход, отдельное отопление и водоснабжение, в плане БТИ приобретаемая Губаревой доля значится как квартира №…, никто из сособственников не высказывал намерений приобрести указанную долю в праве собственности.
В материалах дела и об отказе в возбуждении уголовного дела № … имеются доказательства того, что УФРС по Белгородской области … года в адрес доверенного лица Марченко, Губаревой и Раквиашвили направлено сообщение об отказе в регистрации права по причинам: документы, представленные на государственную регистрацию права; по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации прав.
В судебном заседании Марченко подтвердила факт того, что знакома с указанным уведомлением.
Суд отклоняет как необоснованный довод Марченко и Корниловой в том, что недостатки и замечания, приведенные в данном уведомлении, должна была устранить Губарева, поскольку по праву представителя продавца Марченко, у нее имелась необходимая документация на продаваемые объекты недвижимости.
Суд считает, что Марченко и Корнилова не представили каких-либо достаточных доказательств, подтверждающих факт уклонения Губаревой и Раквиашвили от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, кроме пояснения Марченко, что в …г., она якобы работала продавцом в магазине, расположенном на ул. ….
Факт устного обращения Марченко к Губаревой по названным вопросам, последняя в суде категорически отрицала, однако Марченко не заявила ходатайств о предоставлении дополнительных доказательств, в подтверждении своих доводов.
Более того, все последующие действия доверенного лица Марченко по оформлению договора дарения спорного имущества своей сестре Корниловой от … года, свидетельствуют об активных действиях Марченко по устранению отмеченных недостатков в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав от …г. и …. г.
Данными в свидетельствах о государственной регистрации права на имя Корниловой, подтверждается, что заключенный … года, был зарегистрирован в УФРС по Белгородской области … года.
Таким образом, суд признает, что доверенное лицо Марченко действительно уклонялась от исполнения обязательств по оформлению дополнительных документов и соответственно от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Суд отклоняет как необоснованный довод ответчиков Марченкро и Корниловой, что Губарева избрала неправильный способ защиты своего нарушенного права (ст. 12 ГК), поскольку, по их мнению, должна оспаривать действия УФРС по Белгородской области об отказе в государственной регистрации права.
Так, из текста данного уведомления от … года усматривается ряд существенных замечаний, в представленных документах на регистрацию перехода права собственности по договору купли продажи от … г, с которыми как доверенное лицо Марченко, так и покупатель Губарева согласились, что убедительно подтвердила в судебном заседании Марченко.
Следовательно, учитывая приведенные обстоятельства, а также то, что по состоянию на … года (день подачи искового заявления в суду) сделка (договор дарения) спорного имущества прошла … года государственную регистрацию, то Губарева обосновано не предъявляет требование о государственной регистрации договора купли- продажи от … года, а избрала правильный способ защиты обращаясь в суд с настоящими требованиями.
По указанным основаниям, суд считает ошибочным мнение ответчика Корниловой о применении по данному спору аналогии судебной практики со ссылкой на п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Тщательно исследовав представленные доказательства, суд признает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между Губаревой и Элмазай А.Н., полностью соответствует требованиям ст. ст. 549, 550, 553 - 556 ГК РФ. Стороны определили предмет договора, его цену, имущество подлежащее передаче передано по подписанному сторонами акту.
Все условия договора Губаревой исполнены. Права сособственников и третьих лиц при купле-продаже не нарушены, государственная регистрация договора и перехода права собственности не произведена в связи с уклонением Марченко М.С от данной регистрации. По утверждению Губаревой она и изъяла у нее подлинники документов, подтверждающих совершение сделки.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. До государственной регистрации права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его владельцем.
Следовательно, обоснован довод Губаревой в том, что Марченко, подарив от имени Элмазай А.Н. своей сестре Корниловой Г.С. … долей спорного дома и земельного участка, распорядилась имуществом, обремененном правами третьих лиц, что противоречит действующему законодательству, в силу ст. 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной.
Обоснован довод Губаревой и в том, что Марченко М.С. злоупотребляла правами, предоставленными ей доверенностью, выданной Элмазай А.Н., действовала исключительно с целью причинения вреда Губаревой, что в силу ст. 10 ГК РФ, не допустимо.
В судебном заседании Марченко не отрицала тот факт того, что полученные по договору купли- продажи от … г. деньги (… рублей) ни она, ни Элмазай до настоящего времени не возвратили продавцам, не представлено Марченко доказательств, подтверждающих факт уклонения Губаревой от получения этой денежной суммы.
Одновременно Марченко утверждала, что указанную сумму она не передавала.
Кроме того, заключенный между Элмазай А.Н. и Корниловой Г.С. договор дарения является реальным, поскольку влечет за собой переход права собственности. По аналогии закона, в силу ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица. Стороны договора дарения предусмотрели, что заключенный ими договор имеет силу передаточного акта. Однако полученное в дар имущество Корниловой Г.С. не принято, что она по существу не отрицала в суде.
Более того, как установлено в судебном заседании … долей спорного имущества индивидуально определены. Земельный участок огорожен, в плане БТИ спорная доля жилого дома значится как квартира №…, имеет отдельный вход, отдельное отопление и водоснабжение, состоит из пяти помещений.
Факт того, что после подписания договора дарения Корнилова Г.С. на протяжении более двух лет не пыталась воспользоваться подаренным ей имуществом, начиная с … года и до настоящего времени, подтверждается тем, что Губарева, после вселения ее … года, проживает в спорной части дома и на сегодняшний день.
Корнилова не представила суду достаточных доказательств, подтверждающих то, что высказывала намерения в отношении Губаревой об устранении препятствий в пользовании имуществом и выселении, кроме устного заявления в суде. Это факт, по мнению суда, убедительно свидетельствует о непринятии реальных мер, направленных на получение в дар указанного имущества со стороны Корниловой.
Суд признает обоснованными требования Губаревой о признании недействительной сделки по основанию п.1 ст. 170 ГК РФ в части заключения договора купли продажи от … г. спорного имущества в отношении Раквиашвили.
Так, достоверно установлено, что сделка в отношении нее совершена лишь для вида, без намерения создать ей соответствующие правовые последствия, что подтверждается приведенными выше по тексту решения доказательствами.
Доводы Корниловой и Марченко, приведенные во встречных заявлениях, не основаны на законе и противоречат установленным в судебном заседании обстоятельствам.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ).
Ошибочные выводы истца Корниловой в том, что состоявшаяся между Элмазай А.Н. и Раквиашвили Э.А. мнимая сделка является ничтожной независимо от признания ее таковой судом, т.е. не может быть оспоримой.
По смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная - в силу предписания закона, т.е. независимо от судебного признания.
В отличие от ничтожных сделок оспоримость сделки зависит от позиции заинтересованных в этом вопросе лиц, а в отношении недействительности такой сделки возможны споры, которые должны разрешаться судом. В данном случае, если бы Губарева не заявила о мнимости сделки заключенной между Элмазай и Раквиашвили, оснований для признания ее недействительной не было бы.
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения недействительной ее части.
Судом установлено, что Раквиашвили Э.А. никаким образом не претендовала и не претендует на часть дома и земельного участка, каких либо средств на приобретение спорного имущества не передавала. Без включения Раквиашвили Э.А. в качестве покупателя, сделка между Губаревой и Элмазай А.Н. могла быть заключена, она полностью соответствует требованиям закона, оснований для признания ее недействительной не имеется.
Указание в договоре купли- продажи ранее существовавшего названия улицы, само по себе не указывает на несогласованность сторон по совершению сделки.
Таким образом, встречные требования Корниловой суд отклоняет как необоснованные.
Что касается обоснованности встречных требований Марченко к Губаревой, то суд соглашается с мнением Губаревой в том, что Марченко не является надлежащим истцом.
Продавцом в договоре купли-продажи от … г. являлась Элмазай, покупателями выступали Губарева и Раквиашвили. Марченко действовала на основании доверенности от имени и в интересах Элмазай.
В силу ст. 182 ГК РФ сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
После подписания договора именно у Элмазай, а не у Марченко, возникло право на получение денежных средств за проданное имущество, обязанности по передаче имущества, а также на иные права и обязанности, вытекающие из договора купли-продажи, в том числе и право на признание в судебном порядке недействительными условий договора.
Заключенный между Губаревой и Элмазай договор купли-продажи, прав и законных интересов Марченко не нарушает.
Следовательно, она не вправе ставить вопрос о возвращении Губаревой денежных средств. Неосновательное обогащение имело место не за счет Губаревой Е.А., а за счет Элмазай, т.к. в соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан передать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
Суд признает встречные требования Марченко подлежащими отклонению.
Учитывая, что в судебном заседании установлен факт уклонения доверенного лица Марченко от исполнения обязательств регистрации договора купли- продажи и перехода права собственности, обоснован довод Губаревой, что возникшие данные правоотношения между ней и Элмазай, носят длящийся характер, следовательно, не возможно установить начала срока такого уклонения, и соответственно начала срока исковой давности ( ст. 200 ГК) и соответственно применение судом к требованиям Губаревой срока исковой давности ( ст. 199 ГК РФ).
Таким образом, заявление истцов по встречным искам о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчиков и истцов по встречным требования подлежат взысканию судебные расходы, с учетом денежных сумм, уплаченных при подаче встречных исковых требований.
Взыскать с Корниловой Галины Сергеевны государственную пошлину в доход городского бюджета « Город Белгород» … рублей.
Взыскать с Марченко Марины Сергеевны государственную пошлину в доход городского бюджета « Город Белгород» … рублей.
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Губаревой Е. А. признать обоснованными.
Признать недействительным по признаку ничтожности, заключенный … года, между Элмазай Анной Николаевной и Корниловой Галиной Сергеевной договор дарения … доли в праве на земельный участок площадью … кв.м., с кадастровым номером … и … доли в праве на жилой дом площадью … кв.м., с кадастровым номером …, …. доли в праве на жилой дом площадью … с кадастровым номером …, находящихся по адресу: …., исключив соответствующую запись из ЕГРП о государственной регистрации перехода права собственности указанного недвижимого имущества.
Признать недействительным договор купли- продажи от … года в части приобретения Раквиашвили Элеонорой Александровной у Элмазай Анны Николаевны в общую совместную собственность … доли в праве на земельный участок и жилые дома, расположенные по адресу: …
Признать заключенным … года между продавцом Элмазай Анной Николаевной и Губаревой Екатериной Александровной договор купли- продажи … доли в праве собственности на земельный участок и жилые дома, расположенные по адресу: ….
Признать за Губаревой Екатериной Александровной право собственности на … доли в праве на земельный участок, площадью … кв.м., с кадастровым номером …, на … доли в праве на жилой дом, площадью … кв.м., с кадастровым номером …, и … доли в праве на жилой дом, площадью … кв.м., с кадастровым номером …, находящихся по адресу:. ..
Признать встречные требования Корниловой Г. С. и Марченко М.С. необоснованными и отклонить.
Взыскать с Корниловой Галины Сергеевны государственную пошлину в доход городского бюджета « Город Белгород» … рублей.
Взыскать с Марченко Марины Сергеевны государственную пошлину в доход городского бюджета « Город Белгород» … рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.