Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

21 июня 2011 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Подзолкова Ю.И.

при секретере Суш Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «БРЦ Недвижимость» к Ройтману А.Г. о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, с участием сторон по делу,

У С Т А Н О В И Л:

Согласно договору аренды от … года Ройтман передал в аренду ООО «БРЦ «Недвижимость» нежилое помещение общей площадью … кв. м., расположенное на первом этаже здания, расположенного по адресу г. Белгород, …, д….

Указанный договор аренды зарегистрирован в УФРС по Белгородской области, срок аренды был предусмотрен сторонами - 6 лет с момента государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с условием указанного выше договора (п. 3.10) арендатор (истец) брал на себя обязательства по производству, за свой счет, собственными силами или с привлечением подрядных организаций ремонтные работы по реконструкции торгово-офисного помещения и благоустройству прилегающей территории, согласно предоставленному арендодателем проекту, согласованному с главным архитектором города Белгорода.

Дело инициировано иском общества о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества (произведенной истцом реконструкции, капитального ремонта и перепланировки нежилого помещения) в размере - … рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против иска, сославшись на то, что стоимость произведенных работ являются завышенной, по отношению к фактически выполненным.

Суд исследовал обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, признал заявленные требования БРЦ «Недвижимость» подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно положениям ст. 606 ГК РФ договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора.

Как установлено судом, между ООО «БРЦ Недвижимость» и Ройтман А.Г. был заключен … года договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Белгород …, …, общей площадью … кв. м метров.

Пунктом 3.10 договора было предусмотрено, что арендатор за свой счет, собственными силами или с привлечением подрядных организаций производит ремонтные работы по реконструкции торгово-офисного помещения и благоустройству прилегающей территории, согласно предоставленному Арендодателем проекту, согласованному с главным архитектором г. Белгорода

Как следует из заявленных исковых требований, во исполнение указанного пункта договора в период с ноября … года по ноябрь … года истцом произведена реконструкция и перепланировка арендуемого помещения.

В связи с тем, что ответчиком … года заявлено требование о расторжении договора аренды, истец во исполнение п. 4.7 договора аренды просил суд взыскать с арендодателя стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда от 14.03.2011 года, вступившего в законную силу 10.05.2011 года договор аренды ранее заключенный между сторонами, расторгнут.

В соответствии с ч. 1ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из содержания п. 4.7 при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя затраты на проведение ремонтных работ подлежат возмещению арендодателем с учетом срока аренды помещения, стоимость определяется на основании экспертного заключения.

Как следует из предоставленного отчета ИП Голубева О.Н. от 01.07.2010 года, рыночная стоимость строительно-монтажных работ с учетом стоимости строительных материалов на 01.07.2010 года составила … рублей, которую истец просил взыскать с ответчика.

Как установлено судом, согласие арендодателя на производство работ по обустройству помещения было получено. Договор аренды не содержит запрета на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных им с согласия арендодателя.

Отсутствие между сторонами предусмотренного договором аренды соглашения о стоимости неотделимых улучшений, не освобождает ответчика от обязанности возместить истцу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, которая может быть определена, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы.

Следовательно, суд не может принять во внимание довод представителя ответчика о том, что истец не имеет право на возмещение произведенных неотделимых улучшений, поскольку реконструкция спорного помещения была произведена с нарушениями от первоначального проекта, произведенная реконструкция не согласована с ответчиком и ее стоимость не должна быть возмещена.

По мнению суда, указанное утверждение не соответствует действительности и опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе письмом от … г. истцу от представителя ответчика в порядке исполнения п. 3.3 договора аренды.

Как установлено судом, при производстве работ по реконструкции было выявлено, что снос двух перегородок в проектном помещении (торгово-офисном зале) № 2 повлечет утрату несущей конструкции здания что подтверждает и ответчик.

В связи с этим, на основании письма строительной организации (исх. №… от …), с одобрения и согласия ответчика (письмо от …), у главного архитектора г. Белгорода был согласован лист с планом эскизного проекта, предусматривающий оставления кирпичной перегородки, расположенной напротив санузла, с ее усилением металлическим швеллером на прежнем месте.

Таким образом, после указанных согласований у представителя ответчика и главного архитектора реконструкция была произведена в полном соответствии с согласованным планом реконструкции и передан эскизный проект реконструкции и перепланировки помещения по торгово-офисное, с организацией отдельного входа по …, … в г. Белгороде.

Довод ответчика о незначительном несоответствии площадей на плане эскизного проекта и плане БТИ, суд считает несостоятельным, поскольку такая разница изначально предусматривалась, как в п. 3.4 договора аренды от … г., где указано, что площадь помещения подлежит уточнению после реконструкции, так и в плане эскизного проекта с предупредительной надписью о том, что фактические размеры уточняются после обмеров БТИ.

Согласно судебному постановлению от 01.07.2010 года произведенная самовольная реконструкция спорного помещения, признана судом законной и не нарушающей строительных норм и правил, прав и интересов третьих ли, произведена в полном соответствии со строительными нормами и правилами и отвечает требованиям безопасности, о чем ответчик представил заключение ООО «Воронежский центр судебной экспертизы».

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (строительно-монтажных работ с учетом стоимости материалов) подтверждена отчетом № … от ….

По мнению суда, предоставленный отчет истца не может быть принят во внимание, поскольку как следует из предоставленного отчета, ИП Голубевым фактически была установлена рыночная стоимость строительно-монтажных работ с учетом стоимости строительных материалов на 01.07.2010 года.

В ходе судебного заседания установлено, что фактически перепланировка была окончена в конце 2009 года.

Следовательно, суд считает, что рыночная стоимость произведенных строительно-монтажных работ, по мнению суда, не может отражать стоимость реальных расходов понесенных истцов в ходе проведения реконструкции в 2009 году.

Согласно разделу № 4 отчета стоимость объекта оценки признается действительной в течение шести месяцев с момента оценки (01.07.2010 года).

Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение экономических и юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Следовательно, суд приходит к выводу, что довод представителя истца, что в настоящее время сумма понесенных материальных затрат составила … рублей, является несостоятельным.

Стоимость строительных материалов, составляющая значительную часть требуемой суммы, определена экспертом.

Как установлено судом стоимость фактически произведенных работ не соответствует стоимости работ указанных в отчете ИП «Голубева».

Так, согласно отчету «ИП Голубева» изготовление и монтаж металлической решетки на окно и металлической лестницы составила … и … рублей соответственно (л.д. 71).

Согласно акту выполненных работ № … от … года изготовление и монтаж указанных изделий составил, с учетом стоимости материалов (согласно квитанций) – … рублей и … рублей, в соответствии с договором подряда от 01.12.2008 года.

Вывоз строительного мусора (36 тонн) согласно отчету – … рублей, в акте № … от … года – … рублей, шпаклевка поверхностей с заделкой швов – … рублей, в акте № … от ….. года – ….. рублей (л. д. 96-111).

Истцом ООО «БРЦ «Недвижимость» не было представлено доказательств, что Ройтманом А.Г. дано согласие на производство в арендованном помещении неотделимых улучшений, той стоимости, в которую они обошлись, а достаточных и достоверных доказательств согласования с ответчиком сметы ремонтных работ, принятия ответчиком результата выполненных работ в арендованных помещениях на всю сумму, заявленную в иске, не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что довод представителя истца о правомерности взыскания понесенных фактических расходах, в связи с проведенной реконструкции в сумме … рублей, является несостоятельным.

Согласно ст.56 ГПК РФ, судом было предложено истцу представить дополнительные доказательства в подтверждение своих расходов на строительные и отделочные материалы, "поскольку все они приобретались в торговых организациях или заказывались в специализированных фирмах (окна, двери).

Действительно, расчет стоимости строительной продукции, представленный суду, основан на Мелодике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от … N … Однако, следует отметить, что расчет по указанном) нормативному акту производится на стадии составления сметы т.е. подготовки к проведению работ.

При этом, в смете, а в данном случае экспертом или специалистом должен быть обоснован расход того или иного строительного материала на объем выполненных работ.

В данном случае, работы уже проведены, строительные материалы закуплены и израсходованы, объем работ, а, следовательно, и расход материалов может быть определен по факту, в таком случае, подлежат возмещению реальные расходы арендатора на проведенные работы.

В ходе судебного заседания в нарушение ст. 56 ГПК РФ, со стороны истца не предоставлено доказательств того, что предоставленные закупочные цены на приобретаемые материалы были согласованы с арендодателем.

Предоставленные представителем истца квитанции и накладные о приобретении материалов для проведения реконструкции спорного нежилого помещения, по мнению суда фактически не отражают фактический размер и объем строительных материалов и его индивидуально родовые признаки

Судом установлено, что ООО «Умный сад» ИНН … ОГРН … не зарегистрировано в ЕГРЮЛ, ведения о ее государственной регистрации в налоговой инспекции отсутствуют.

В соответствии экспертным заключением №… от. .. выполненным ООО «Центр оценки и экспертиз», выполненное на основании определения суда о назначении судебно оценочной экспертизы от … года, стоимость ремонтных работ составила … руб.

В ходе судебного заседания судом установлено, что согласно дополнительному отчету, предоставленного ответчиком ООО «Центр оценки и экспертиз» стоимость ремонтных работ в спорном арендуемом помещении на октябрь 2009 года составил … рублей.

При этом, следует заметить, что закрепленный в ст. 15 ГК РФ принцип полной компенсации причиненного ущерба подразумевает, что возмещению подлежат любые материальные потери потерпевшей стороны, однако возмещение убытков не должно обогащать

Одновременно, тщательно исследовав, имеющиеся в деле доказательства, суд считает, соглашаясь, с мнением представителя ответчика, в том, что выводы, сделанные в отчете, выполненном ООО «Центр оценки и экспертиз» не вызывают сомнения.

В ходе судебного заседания со стороны истца, исходя из принципа допустимости и относимости доказывание не предоставлено письменных доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы эксперта.

Указанный отчет исследовался судом и признан достоверным, соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в нем полно и комплексно отражены все требования, предъявляемые к отчетам. Отчет составлен с использованием Федеральных стандартов оценки (ФСО №1,2,3), лицом соответствующей требованиям, предъявляемым к субъектам оценки (ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), произведенные работы, указанные в калькуляции-смете соответствуют фактически выполненным работам (Договор подряда от …., акты о приемке и стоимости выполненных работ №№ …).

Отчет содержит сведения об источнике информации, откуда взята стоимость работ и материалов.

Более того, согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет является достоверным и допустимым по делу доказательством.

Экспертом также были определены рыночная стоимость работ, не вошедших в локальную смету на реконструкцию нежилого помещения (водопровод, хозяйственно-бытовая канализация, электромонтажные работы, охранно-пожарная сигнализация, вентиляция) которые предусмотрены эскизным проектом.

Стоимость данных работ была принята экспертом, согласно понесенным фактическим затратам, указанным в справках о стоимости работ и актах приемки выполненных работ.

Данные обстоятельства подтвердил эксперт Придатчин О.Л., предупрежденный судом о даче ложного заключения, согласно ст. 307-308 УК РФ.

Судом разъяснены сторонам положения ст.195 ГПК РФ, стороны не возражали рассмотреть дело с учетом собранных доказательств, о чем расписались в приложении к протоколу судебного заседания (л.д.)

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ООО «БРЦ Недвижимость» к Ройтману о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества подлежат частичному удовлетворению.

Суд, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «БРЦ Недвижимость» к Ройтману А.Г. о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, признать частично обоснованными.

Взыскать с Ройтмана А.Г. в пользу ООО «БРЦ Недвижимость» стоимость произведенных улучшений арендованного имущества в размере … рублей, возврат государственной пошлины в сумме … рублей.

Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.