Р Е Ш Е Н И Е Дело № 2-2770-2011 г.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«02» августа 2011 года г. Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

-председательствующего судьи…………………………………………Фурмановой Л.Г.,

- при секретаре……………………………………………………………Кречневой Е.А.,

- с участием истца Геллерштейна М.И., его представителей - Ивлева Н.И., Безуглова Н.В., Белого А.И.,

- ответчика – представителя ООО «Управляющая компания № 9» - Хобот А.В., действующего на основании доверенности от … года,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Геллерштейна М.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 9» (далее по тексту ООО «УК № 9») о защите прав потребителя,

у с т а н о в и л:

Истец является собственником квартиры № … в доме № … по ул. … в г.Белгороде. Управление многоквартирным домом по указанному адресу осуществляет управляющая организация ООО «Управляющая компания № 9». При этом истец сослался на отсутствие договора управления указанным многоквартирным домом, который управляющая компания должна заключить с каждым из собственников помещений. Указал, что в нарушение требований ст.ст.426, 428, 445 ГК РФ, ст.162 ЖК РФ, Постановления Правительства от 23.05.2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», ст.33 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик уклоняется от обязанности заключить с истцом договор управления с указанием порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы.

Дело инициировано иском Геллерштейна М.И., который просит понудить ответчика к заключению с ним договора управления многоквартирным домом с составлением сметы, обосновывающей цену договора.

В судебном заседании истец и его представители полностью поддержали заявленные требования по указанным в исковом заявлении основаниям, дополнений не имели.

Ответчик заявленные истцом требования не признал, в связи с их необоснованностью. В обоснование возражений указал, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № … по ул. … в г.Белгороде от … года избран способ управления домом - управление управляющей организацией - ООО «УК №9», определены условия договора управления, которые в силу ч.4 ст.162 ЖК РФ являются обязательными для всех домовладельцев. В адрес истца неоднократно направлялись уведомления с предложением заключить договор управления многоквартирным домом, с приложением копии данного договора, которые оставлены без удовлетворения. При этом с … года, когда ответчик приступил в силу ч.7 ст.162 ЖК РФ к исполнению договора управления, по настоящее время он оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, обеспечивает оказание коммунальных услуг пользующимся помещениями в этом доме лицам, в том числе истцу - в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства от 23.05.2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, материалы гражданского дела № … года по иску … к ООО УК «РЭУ-9» г.Белгорода о заключении договора на предоставление коммунальных услуг с обоснованием количества и цены каждой услуги, гражданского дела № … года по иску Геллерштейна М.И. к МУП РЭЖФ № 9, МУ «Единая служба заказчика по ЖКХ» о понуждении к заключению договора на обслуживание жилья и предоставления коммунальных услуг, предоставлении расчетов по коммунальным услугам, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признает заявленные истцом требования необоснованными по нижеследующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Часть 2 названной правовой нормы обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из предусмотренных этой нормой способов управления многоквартирным домом: - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; - управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч.2 ст.44, ч.3 ст.161, ч.5 ст.46 ЖК РФ).

Таким образом, по смыслу указанных норм в их взаимосвязи, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений многоквартирного дома.

В ходе рассмотрения дела нашел подтверждение тот факт, что собственники помещений многоквартирного дома № … по ул. … в г.Белгорода реализовали свое право на выбор способа управления домом посредством управления управляющей организацией - ООО «УК №9», что подтверждается решением общего собрания собственников помещений этого жилого дома.

Названные обстоятельства установлены решением Октябрьского районного суда г.Белгорода от … года, которое вступило в законную силу на основании кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от … года (гражданское дело № … года по иску … к ООО УК «РЭУ-9» г.Белгорода о заключении договора на предоставление коммунальных услуг с обоснованием количества и цены каждой услуги л.д. 102-105, 154-156).

Указанное судебное постановление в части установленного судом факта выбора собственниками помещений в многоквартирном дома № … по ул. … в г.Белгороде способа управления этим домом в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения данного спора.

В ч.1 ст.162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

При этом следует отметить, что поскольку, как указывалось выше в силу ч.5 ст.46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений, а согласно ч.4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений, в спорном случае не имеет правового значения, подписали или не подписали отдельные собственники помещений договор управления с управляющей организацией, условия которого были одобрены при принятии соответствующего решения.

В силу ч.5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

В рассматриваемом случае договор управления заключен на максимально установленный названной правовой нормой срок - пять лет. Ввиду отсутствия вышеуказанных обстоятельств, предусматривающих прекращение данного договора, он является действующим по настоящее время.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств и приведенных положений закона, а также ст.10 ЖК РФ, являются несостоятельными доводы истца об отсутствии между сторонами по делу договорных отношений.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ответчиком неоднократно предлагалось истцу заключить договор управления многоквартирным домом, однако от данного предложения он отказался.

Эти обстоятельства истцом не оспаривались, также подтверждаются представленными сторонами письменными доказательствами - направленными в адрес истца уведомлением с предложением заключить договор управления, копией договора управления, почтовым уведомлением о вручении указанных документов (л.д.41-50, 51, 52).

Отказ от заключения представленного договора управления истец мотивировал несогласием с условиями договора, в том числе в части условий предоставления коммунальных услуг (отсутствие установленного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, установленного порядка внесения такой платы), также сослался на недействительность протокола общего собрания, решения по выбору управляющей организации, условий договора управления, поскольку такого собрания не проводилось.

Частью 6 ст.46 ЖК РФ императивно установлено, что решение общего собрания собственников жилых помещений, а также принятые в его исполнение документы могут быть признаны недействительными только судом и только по инициативе самих собственников.

Однако с требованиями об оспаривании правомерности выбора управляющей организации, условий договора управления в силу названной нормы права, истец в суд не обращался, изложенное в протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома решение от … года до настоящего времени никем не оспорено.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией закреплены в ч.3 ст.162 ЖК РФ. Кроме сведений о передаваемом в управление имуществе и оказываемых услуг (выполняемых работах) в договоре должен устанавливаться порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы и порядок осуществления контроля за выполнение управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

При этом, несмотря на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (включает в себя расходы на управление многоквартирным домом), а также коммунальные услуги отнесен к существенным условиям договора управления и должен быть определен общим собранием, отсутствие указанных условий в решении общего собрания может быть восполнено в соответствии с положениями ст.ст.157, 158 ЖК РФ.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно условиям договора управления многоквартирным домом № … по ул. … в г.Белгороде ответчик, как управляющая организация по заданию собственников дома в течение согласованного настоящим договором срока, за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, обеспечивать оказание коммунальных услуг пользующимся помещениями в этом доме лицам в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства от 23.05.2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (п.2.2.7 договора).

В соответствии с ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст.450-452 ГК РФ).

Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (ст.450 ГК РФ).

В одностороннем порядке такой договор может быть прекращен по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным ч.ч.8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон договора.

Таким образом, после проведения конкурса (как и после принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) условия договора управления меняться не могут, действие нескольких договоров управления в одном доме не допустимо, так как является нарушением требований ч.4 ст.162, ч.5 ст.46 ЖК РФ. В связи с чем, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Геллерштейна М.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 9» о понуждении к заключению договора о предоставлении коммунальных услуг с составлением сметы, обосновывающей его цену признать необоснованными и отклонить.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.