Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И 08 июля 2011 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Подзолкова Ю.И.

при секретаре Хицун И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева Ю.М. к ОАО «Домостроительная компания» о взыскании суммы основного долга – стоимости квартиры … рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме …рублей, компенсации морального вреда, судебных расходов, с участием сторон по делу, представителя государственного органа - Управления Роспотребнадзора по Белгородской области,

У С Т А Н О В И Л:

… года между Николаевым Ю.М. и ОАО «ДСК» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому Николаев обязался проинвестировать строительство трехкомнатной квартиры на сумму … рублей, а ОАО «ДСК» обязалось передать ему квартиру, расположенную по адресу: г. … д … кв. 8….

Согласно приходно-кассовому ордеру от … года Николаев внес в кассу ОАО «ДСК» вышеуказанную денежную сумму.

Согласно акту приемки-передачи от … года и свидетельству о праве собственности от ….. года Николаеву от ОАО «ДСК» была передана в собственность вышеуказанная квартира.

Пунктом 3.1 договора предусмотрен гарантийный срок на переданную квартиру сроком пять лет.

В процессе проживания Николаевым были обнаружены недостатки переданной квартиры в виде ненадлежащей работы вентиляции.

В связи с этим … года и … года Николаевым были направлены ответчику претензии по устранению указанных недостатков.

На указанные претензии ОАО «ДСК» не приняла никаких мер по устранению выявленных недостатков.

В последующем, Николаевым была направлена дополнительная претензия о том, что ни одна из наружных ограждающих конструкций (ж/б плиты) не соответствуют нормативному сопротивлению теплопередачи, тем самым нарушаются СанПиНы.

В связи с этим, истец … года направил письмо ответчику об одностороннем отказе от исполнения договора и возврате ранее уплаченных денежных средств.

Дело инициировано иском Николаева Ю.М. о расторжении договора о долевом участии, возврате денежных средств и взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от заявленных исковых требований о расторжении договора, отказ был подан добровольно, судом были разъяснены истцу правовые последствия расторжения договора, о чем он расписался в протоколе судебного заседания.

В связи с этим, определением суда от … года принят отказ истца от части заявленных исковых требований, производство по делу по иску Николаева, в части расторжения договора долевого участия от … года судом прекращено.

Представители ОАО «ДСК» возражали против иска, сославшись на то, что требования истца необоснованные, все ранее выявленные недостатки были устранены, оснований для расторжения договора не имелось, актом приемки-передачи от … года истец принял квартиру в надлежащем состоянии, договор фактически исполнен сторонами в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, специалистов, проводивших технические исследования, суд, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом, основаниями для предъявления иска, по мнению истца, послужили существенные недостатки, выявленные им в процессе эксплуатации квартиры, в частности ненадлежащая работа вентиляционной системы и несоответствие наружных ограждающих конструкций нормативному сопротивлению теплопередаче.

В соответствии с абзацем 9 преамбулы к Закону РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В связи с этим, истец … года направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, согласно ч. 3 ст. 7 и ст. 9 ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

В ходе судебного заседания истец ссылался на то обстоятельство, что оспариваемый договор в силу закона юридически расторгнут, поскольку он отказался от дальнейшего его исполнения, направил ответчику соответствующее

уведомление об этом.

В связи с этим, истец по делу подал ходатайство об отказе от исковых требований о расторжении договора. Определением суда прекращено производство по делу по иску Николаева о расторжении договора долевого участия.

Довод истца о том, что он вправе отказаться от исполнения договора, по мнению суда, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Статья 408 ГК РФ предусматривает, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, закреплена ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Передача объекта долевого строительства застройщиком в установленный договором срок и принятие его участником осуществляются после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта путем подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче (ч. ч. 1-3 ст.8 Закона N 214-ФЗ).

Как установлено судом, … года актом приемки передачи между истцом и ответчиком по делу подтвержден факт передачи спорной квартиры Николаеву в технически исправном состоянии и соответствующим санитарным нормам.

Пунктом 2 акта приемки-передачи установлено, что с момента подписания стороны считают вышеуказанный договор( … от … года) исполненный в полном объеме.

Следовательно, в связи с тем, что фактические договорные отношения истца и ответчика прекращены в связи с фактическим исполнением, односторонний отказ от исполнения договорных отношений после их окончанием законом не допускается.

Как следует из вводной части ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, суд приходит к обоснованному выводу, что действие данного закона направлено для дополнительной защиты дольщика при долевой участии в строительстве, до момента его фактического окончания (возникновение права собственности на объекты долевого строительства.

Согласно свидетельству о праве собственности от … года Николаев на спорную квартиру зарегистрировал право собственности, приобрел на спорный объект все права как титульный собственник.

Пунктом 3 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок

Судом установлено, что ОАО «ДСК» … года было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на основании государственного акта приемки дома

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство; соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Следовательно, суд считает, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также возможность его передачи в надлежащем качестве участнику на участие в долевом строительстве (постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-2002/08-С1).

Как установлено судом, согласно квитанциям истца об оплате за спорную квартиру, с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении – с … года по настоящее время истец зарегистрирован в ней, фактически проживает, оплачивает коммунальные услуги.

Следовательно, исходя из фактически действий истца, суд приходит к выводу, что направление одного лишь уведомление об отказе от исполнения договора не может свидетельствовать о его фактическом расторжении.

Суд приходит к выводу, что довод истца о его праве отказа от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке после его фактического исполнения является необоснованным, не основанным на нормах действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Как установлено судом в качестве основания для расторжения договора истец ссылался на надлежащую работу вентиляции и несоответствие наружных ограждающих конструкций нормативному сопротивлению теплопередаче.

Как установлено судом … года истец обратился с первоначальной претензией к ответчику, сославшись на то, что периодически возникают потоки холодного воздуха их вентиляционной шахты, а также отсутствие вентиляционных отверстий в оконных створках.

Согласно п.4.7. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы") естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы.

Согласно ответу ОАО «ДСК» от … года и расписки истца, … года ООО «Мастержилстрой» произвело ремонтные работы по вентиляции по тех. этажу, о чем получили расписку от истца (л.д. 45-46).

В связи с повторным обращением истца от … года о ненадлежащей работе вентиляции, по акту приемки-передачи от … года в спорной квартире ему был дополнительно установлен в одной из комнат вентиляционный клапан «АЭРЕГО»

… года в квартире истца по ранее направленной претензии установлен второй вентиляционный клапан.

Как следует из материалов дела, истец заявляет требования о ненадлежащем функционировании системы вентиляции, основывал их на результатах сделанных исследований выполненных ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области» и ответах Роспотребнадзора.

Согласно данного письма исх. № 02-2/8867-10 от 21.12.2010 г. указано, что одной из вероятных причин несоответствия измеренных параметров воздушной среды установленным нормативам может являться неудовлетворительная работа системы вентиляции в квартире. Поскольку, определение эффективности работы вентиляции, выявление возможного строительного брака при ее устройстве не является предметом компетенции органов Роспотребнадзора (аналогично и в отношении правомерности заключений «ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области», т.к. в протоколах исследования воздуха отсутствуют показатели «скорость» движения воздуха).

Судом установлено, что в результате принятых ответчиком мер, в том числе и установке дополнительной вентиляционной трубы, по заявлениям истца, комиссионным актом от … года установлено, что скорость потока воздуха в венканале ванны при закрытых окнах 0.4 (при норме 02.-0.4) скорость потока воздуха в венканале кухни 0.5 (при норме 0.2-0.4), скорость потока воздуха при замерах на выходе дополнительно установленных труб через перекрытие 0.7-0.9 м/с.

Ранее … года и … года и … года ответчиком принимались меры по проведению комиссионных обследования спорной квартиры, с участием контролирующих организаций, которые не состоялись по причине отказа истца в доступе в квартиру.

В ходе судебного заседания истцом не предоставлено каких-либо убедительных доказательств, подтверждающих существенные недостатки спорной квартиры.

В ходе рассмотрения дела истец в качестве основного доказательства ссылался на проведенный отчет ООО «Интеллект-Сервис ЖБК-1» о результатах энергетического обследования спорной квартиры от … года.

Судом установлено, что данное обследование проводилось в одностороннем порядке, представители ОАО «ДСК» не уведомлялись о проведении такого обследования.

Следовательно, ответчик по делу был лишен возможности удостовериться в правильности предоставленных замеров, а также в надлежащим техническом обследовании именно теми приборами, которые указаны в описательной части.

Судом установлено, что тепловизионная съемка проводилась лишь с 10-00 до 13-00 …года.

В ходе судебного разбирательства специалисты Харченко А.С. и Швец А.В. суду пояснили, что в спорной квартире температура была 22-25 градусов, температура внутренней стены - 11.7 градусов, что является несоответствие СНИП 23-02.-2003.

В ходе судебного разбирательства специалист - доктор технических наук, профессор БГТУ Трубаев П.А. суду пояснил, что предоставленный отчет не соответствует требованиям к энергетическим обследованиям, поскольку при определении сопротивления теплопередачи продолжительность измерений в натурных условиях эксплуатации должна составлять не менее 15 суток (п 5.3 ГОСТ 26254-84) Измерения проводились трое суток.

Взятый для сравнения нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление здания не соответствует нормативам СНИП 23-02-2003.

Выводы заключения о том, что при отрицательных температурах наружного воздуха приведенного сопротивление теплопередаче наружных стен не соответствует нормативному значению, изложены некорректно с методической точки зрения, т.к. сопротивление теплопередаче от наружной температуры не зависит и будет одинаково при любой температуре.

При проведении инструментальных замеров места замеров должны располагаться не менее чем на 700мм от углов, образуемых несущими стенами, что при проведении обследования не было сделано.

В связи с этим, суд приходит к выводу, согласно п. 2 ст. 55 ГПК РФ, что не может принять данный отчет, в качестве доказательства подтверждающие требования истца в части существенного нарушения качества товара.

Судом установлено, что ОАО «ДСК» в добровольном порядке, в соответствии с рекомендацией Департамента строительства, выполнило дополнительные работы по улучшению качества работы вентиляции, дополнительно утеплило технический этаж, обработало наружные стены теплоизоляционной мастикой.

Данные обстоятельства, согласно ст. 68 ГПК РФ, не отрицались истцом в ходе рассмотрения дела.

Суд считает, что ответчиком по обращениям истца были дополнительные приняты меры по улучшению качества жилого помещения квартиры № 85, понеся дополнительные расходы.

Согласно положениям п.п. 1 п. 2 ст. 450 и п. 2 ст. 452 ГК РФ суд считает, что истец, утверждающий, что ответчик допустил существенное нарушение договора и имеются основания для его расторжения, должен доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, что продолжение действия договора влечет для него негативные последствия (ущерб, дополнительные расходы и т.п.

Согласно ст. 56 ГПК РФ в ходе судебного разбирательства судом установлено, что истцом не предоставлено обоснований и доказательств существенного нарушения качества объекта долевого строительства.

Кроме того, согласно Заключения № 21-106 о соответствии построенного, объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов в части выполненных строительно-монтажных работ согласно утвержденной проектной документации от … года, выданного Департаментом строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства, построенный объект: 10-ти этажный жилой дом (поз. …), расположенный по адресу : г. …, …, … соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов в части выполненных строительно-монтажных работ согласно утвержденной проектной документации.

Как установлено судом жилой дом поз. … оборудован поквартирным отоплением.

Система отопления двухтрубная с установкой ручных регулирующих клапанов у каждого отопительного прибора.

Ответчик по делу суду пояснял, что собственник квартиры сам устанавливает температурный режим обогрева каждой комнаты своей квартиры, и согласно справки ООО «Градъ Сервис» - в … года - период проведения замеров, количество использованного газа всего 265 м.куб., в январе - 304.

Автономность котла и приборов учета создаёт возможность изменять параметры работы вентиляции в квартире, т.е. искусственно создавать неблагоприятные условия в квартире для возникновения оснований для подачи иска.

В соответствии с действующим законодательством существует обязанность собственника по содержанию своего имущества, а так же общедолевой собственности, соблюдение правил эксплуатации жилых объектов, разграничение полномочий по содержанию жилого помещения, дома и его инженерных инфраструктур между собственником и управляющей компанией согласно заключенного договора сторонами, ЖК РФ, ГПК РФ, а также согласно практики ВС и ВАС РФ.

Из-за отсутствия единого теплового узла фактически проконтролировать соблюдение теплового режима в каждом жилом помещении невозможно,

Как установлено судом на основании показаний специалистов Трубаева Швец и Харченко автономность котла и приборов учета создаёт возможность изменять параметры работы вентиляции в квартире, т.е. искусственно создавать неблагоприятные условия в квартире для возникновения оснований для подачи иска. Работа системы естественной вентиляции неразрывно связана с соблюдением теплового режима, не соблюдение требований по режиму отопления ведет к ухудшению работы вентиляции, особенно в холодное время года.

Судом установлено, что расход газа необходимый для работы котла для отопления и приготовления горячей воды, а также на газовую плиту по квартире № …, … комнатная, общей площадью … кв. м. составил по годам:

2009= 1800 куб.м.

2010 = 2100 куб.м

Потребление газа по аналогичной квартире по данному стояку согласно справке ООО «Градъ Сервис» составляют от 1800 до 3306 куб. м., приблизительно равны, что подтверждает тот факт, что перерасход энергоносителя - газа по квартире 85 нет, что в свою очередь является доказательством нормальной теплоизоляции ограждающих конструкций.

Как утверждал истец и согласно мнения специалистов ООО «Интеллект - Сервис-ЖБК-1», при низких отрицательных температурах наружного воздуха минус 25 градусов температура в помещениях составляла 20-22 градуса (это выше нормы - 18) Температура поверхности ограждающих конструкций не регламентируется.

Как указано в ответе Роспотребнадзора № 02-2/8867-10 от … г. скорость движения воздуха в жилых комнатах не регламентируется, существуют требования кратности воздухообмена из кухонь и т.д. по кв.№ … соблюдается.

На основании акта комиссионного обследования от … г. скорость потока воздуха в вентканале из кухни составила 0,6 м/с при норме 0,2-0,4 м/с.

Согласно п. 5.7.8 постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

запрещено заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода, а также использовать их в качестве крепления веревок для просушивания белья не допускается.

Судом установлено, что данное требование истцом не соблюдается.

В частности согласно предоставленным фотографиям на кухни истца развешено белье, венканал загорожен кухонным шкафом и сушкой белья (л.д. 105, л.д. 34 отчета)

Согласно проведенному обслуживающей организацией опросу жильцов дома, жалоб на работу систем вентиляции и состоянии ограждающих и несущих конструкций отсутствуют, 89 % и 94 % жильцов дали оценку работы данным системам – «хорошо» и «удовлетворительно».

В ходе судебного заседания истец не отрицал того факта, что в настоящее время вентиляция в спорной квартире работает надлежащим образом, доказательств опровергающих данный вывод, суду не предоставлено.

Стороны по делу не возражали о рассмотрении дела с учетом предоставленных доказательств, по имеющимся материалам, о чем расписались в протоколе судебного заседания.

Таким образом, суд проходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства со стороны истца не предоставлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение качества предоставленной спорной квартиры, по ранее имеющимся недостаткам ответчиками приняты все надлежащие меры по его обращениям.

Суд приходит к выводу, что в связи с тем, что спорный договор фактически был исполнен сторонами, обязательства по нему прекращены, основания для одностороннего отказа от исполнения договора судом не установлено, в части расторжения договора истец отказался от иска, поэтому правовых оснований для удовлетворения исковых требований по взысканию суммы основного долга – стоимости квартиры … рублей, процентов за пользование денежными средствами в сумме … рублей, компенсации морального вреда в сумме … рублей, судебных расходов - возврата государственной пошлины в сумме – … рублей и расходов за составление отчета в сумме … рублей, не имеется.

С учетом вышеизложенного суд, руководствуясь ст. 194-199ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Николаева Ю.М. к ОАО «Домостроительная компания» о взыскании суммы основного долга – стоимости квартиры … рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме … рублей, компенсации морального вреда в сумме … рублей, судебных расходов - возврата государственной пошлины в сумме – … рублей и расходов за составление отчета в сумме … рублей, признать необоснованными.

Решение суда может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение десяти дней путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.