Дело № 2-408/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 марта 2011 года г. Уфа
Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан
в составе: судьи Даутовой Р.М.,
при секретаре Бадертдиновой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа к Мизиной Р.С. о взыскании арендной плате и пени по договору аренды земельного участка,
встречному иску Мизиной Р.С. к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа о признании договора недействительным (ничтожным),
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (далее по тексту КУМС) обратился в суд с иском к Мизиной Р.С. о взыскании арендной плате и пени по договору аренды земельного участка. В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между КУМС и Мизиной Р.С. был подписан договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, под магазин. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно п.4.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца. За период действия договора аренды арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года имеется долг по арендной плате в размере 58 862,53 руб. Также по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года образовалась неустойка по вышеуказанному договору за период с 23 августа 2005 года по 15 сентября 2010 года в размере 9 791,49 руб.
Не соглашаясь с иском Мизина Р.С. предъявила встречное исковое заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа о признании договора недействительным (ничтожным). В обоснование указала, что она в 2002 году приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в ДД.ММ.ГГГГ году на основании постановления главы Администрации город Уфа № от ДД.ММ.ГГГГ года оно переведено в нежилое. Помещение находится на первом этаже в здании жилого многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ года между ней и Администрацией города Уфы, в лице КУМС, был заключен договор № аренды земельного участка. Согласно данного договора Мизина Р.С. приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для использования под магазин. На участке имеется здание - 4-х этажный жилой дом. Она регулярно до ДД.ММ.ГГГГ года платила аренду, о чем имеются квитанции. В период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года ею была внесена арендная плата в размере 88 077,83 руб. С ДД.ММ.ГГГГ года она прекратила внесение арендной платы, т.к. узнала о принятии ЖК РФ, согласно ст. 36 которого собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, среди прочего, на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В п.2 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Спорный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет за номером № до введения в действия ЖК РФ - имеется кадастровый план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года. Следовательно, с момента введения в действия ЖК РФ (01 марта 2005 года) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона без каких-либо дополнительных условий, в том числе без государственной регистрации такого права. Она, как собственник помещения в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен таком дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ года КУМС не обладал полномочиями по распоряжению спорным земельным участком. Следовательно, договор аренды земельного участка между ней и КУМС является ничтожным с ДД.ММ.ГГГГ года, т.к.противоречит жилищному и земельному законодательству.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года произведена замена Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа по настоящему гражданскому делу его правопреемником Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа.
В судебном заседании представитель истца, ответчика по встречному иску Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа - Идрисова К.Р. на своем иске настояла, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Представитель ответчика, истца по встречному иску Мизиной Р.С. - Ахатова О.Н. на своем иске настояла, со встречным иском не согласна и пояснила, что согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, среди прочего, на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. Спорный земельный участок сформирован и поставлен на учет до введения ЖК РФ. Мизина, как собственник в доме и земельного участка, на котором расположен такой дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка. Таким образом, с 01 марта 2005 года КУМС не обладал полномочиями по распоряжению спорным земельным участком.
Ответчик, истец по встречному иску Мизина Р.С. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса.
Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующему:
согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Одними из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 ЗК РФ, являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, и платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящем законе не предусмотрен специальный порядок перевода земельного участка в долевую собственность, наоборот в законе четко говорится об автоматическом переходе земли на которой находится многоквартирный дом в долевую собственность после введения Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22, Постановления от 22 апреля 2010 года: земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действия Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считает возникшим в силу закона с момента введений в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года Администрация города Уфы, в лице заместителя председателя КУМС, (арендодатель) и Мизина Р.С. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № (л.д. 9-12). Предметом договора явилось то, что на основании постановления главы Администрации города Уфы № от ДД.ММ.ГГГГ года о предоставлении земельного участка Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях - под магазин, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (п.1.1 договора) (л.д.9).
Срок аренды устанавливался с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ года (п.3.1 договора) (л.д.9).
По истечении срока, указанного в п.3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон (п.3.2 договора) (л.д. 9).
В пункте п.4.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца. Размер, порядок и условия оплаты определяются п.п.4.1-4.6 данного договора (л.д. 9).
В соответствии с п.7.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0.3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора аренды (л.д. 11).
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком Мизиной Р.С. обязательства по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года КУМС обратился в суд с иском.
Согласно решению Совета городского округа город Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ года № с ДД.ММ.ГГГГ года Управление по земельный ресурсам Администрации городского округа город Уфа является органом местного самоуправления, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным. Управление по земельный ресурсам Администрации городского округа город Уфа является правопреемником Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что Мизина Р.С. в ДД.ММ.ГГГГ году приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, которое находится на первом этаже многоквартирного дома. В ДД.ММ.ГГГГ году на основании постановления главы Администрации города Уфы № от ДД.ММ.ГГГГ года помещение было переведено в нежилое.
Право собственности Мизиной Р.С. на нежилое помещение - адм., этаж 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, литер <данные изъяты>, адрес: <адрес> А, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № (л.д. 32).
Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 13-15), то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от ДД.ММ.ГГГГ года № (л.д. 13). Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, а Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа, позже и Управление по земельный ресурсам Администрации городского округа город Уфа утратило право единолично распоряжаться данным земельным участком.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа, позже и у Управления по земельный ресурсам Администрации городского округа город Уфа отсутствуют правовые основания для получения от Мизиной Р.С. платы за пользование земельным участком и распоряжение спорным земельным участком.
Далее, согласно ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В соответствии со ст. 11 вышеназванного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности
Таким образом, право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земля, находящаяся в государственной или в муниципальной собственности, представляется в аренду соответствующим государственным или муниципальным органом власти.
Как ранее установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года Администрация города Уфы, в лице заместителя председателя КУМС, (арендодатель) и Мизина Р.С. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № (л.д. 9-12).
В соответствии с п.1.2 о КУМС, разработанного в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 года №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Республики Башкортостан от 18.03.2005 года №162-3 «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», Уставом Городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и устанавливает правовые основы деятельности Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан, КУМС осуществляет свою деятельность под непосредственным руководством главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. КУМС является учреждением, входит в структуру Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и является функциональным органом местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что Управление по земельный ресурсам Администрации городского округа город Уфа, правопреемник КУМС, по иску Мизиной Р.С. о признании договора недействительным (ничтожным) является ненадлежащим ответчиком.
Принимая во внимание изложенное, и в силу ст. 196 ч.3 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным вынести решение по заявленным истцом Мизиной Р.С. требованиям и в удовлетворении иска отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении иска Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа к Мизиной Р.С. о взыскании арендной плате и пени по договору аренды земельного участка - отказать.
В удовлетворении иска Мизиной Р.С. к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа о признании договора недействительным (ничтожным), отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение 10 дней через Октябрьский районный суд города Уфы РБ.
Судья Р.М. Даутова