дело № 2-4546/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
город Уфа 22декабря 2010 года
Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Ишмаевой Ф.М.
при секретаре Соловьевой И.Ю.,
с участием представителя истца Щукиной А.А., - Сайфуллина Р.И., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя истца Щукина А.А.- Сайфуллина Р.И., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя истца Мифтаховой Ф.Х.- Сайфуллина Р.И., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика- Общества с ограниченной ответственностью «БашМет»- Мищенко В.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, представителя ответчика Открытого акционерного общества «Московский Банк Реконструкции и развития» в лице Уфимского филиала - Амирхановой Н.Д., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «БашМет», открытому акционерному обществу «Московский Банк реконструкции и развития» о признании недействительными договоров об ипотеке от и ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ
у с т а н о в и л:
Щукин А.А., Щукина А.А., Мифтахова Ф.Х. обратились в суд с иском к ООО «БашМет», ОАО « Московский банк реконструкции и развития», в котором просили признать недействительными договоры об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что им на праве индивидуальной собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <адрес>, в связи с чем, в соответствии со ст. ст. 249,289,290 Гражданского Кодекса им также принадлежит право собственности на общее имущество указанного здания, однако, право собственности на места общего пользования здания, расположенные на цокольном этаже № №; на первом этаже № №; на втором этаже № №; на третьем этаже № №; на техническом этаже № №, зарегистрировано за ответчиком ООО «БашМет».
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БашМет» и ОАО « Московский банк реконструкции и развития» были заключены договора ипотеки, согласно которым вышеуказанные помещения общего пользования были обременены ипотекой.
Полагают, что в соответствии со ст. 246, 168 Гражданского Кодекса РФ, договора ипотеки, заключенные между ООО «БашМет» и ОАО «Московский банк реконструкции и развития» являются недействительными, поскольку согласия на совершение сделки залога сособственники общего имущества здания, расположенного по адресу: <адрес> не давали.
Истцы Мифтахова Ф.Х., Щукин А.А., Щукина А.А., извещенные о времени и месте судебного разбирательства, доверив представлять свои интересы Сайфуллину Р.И., в судебном заседание явились.
Суд, в соответствии со ст. ст. 48,167 Гражданского процессуального Кодекса РФ, рассмотрел дело в отсутствии указанных лиц.
Представитель истцов Сайфуллин Р.И., в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО «БашМет»- Мищенко В.Н., в судебном заседании полагая права истцов нарушенными, не возражал об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика- ОАО «Московский банк реконструкции и развития»- Амирхановой Н.Д., полагая исковые требования необоснованными, пояснила, что на момент заключения договоров ипотеки, право собственности на места общего пользования в здании были зарегистрированы только за ООО «БашМет». Поскольку из договоров купли-продажи уступки права, заключенных с истцами не следует, что ими приобретены, в том числе и места общего пользования, право их пользования указанными местами никем не оспаривается, в иске считает необходимым отказать.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела, проверив все юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.1 Гражданского Кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работы, уплатить деньги и т.п.а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим ( ст. 310 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 289 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 290 Гражданского Кодекса РФ, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Нормами ст. 38 Жилищного Кодекса РФ также предусмотрено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из изложенного следует, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Башмет» продало, а Мифтахова Ф.Х. купила помещения №, находящиеся на втором этаже в отдельно стоящем четырехэтажном административном здании, нежилом, расположенном по адресу: <адрес>, площадтю 292 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БашМет» и Щукиным А.А. также был заключен договор купли-продажи, согласно которого Покупатель купил помещение №, находящееся на третьем этаже в отдельно стоящем четырехэтажном административном здании по адресу: <адрес>, площадью 59,9 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Шамет» продало Щукиной А.А. помещение №, находящееся на третьем этаже в отдельно стоящем четырехэтажном административном здании по адресу: <адрес>, площадью 71,7 кв.м.
Право собственности истцов на указанные нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, что следует из свидетельств о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на нежилые помещения, общей площадью 1673,20 кв.м. номера на поэтажном плане: <данные изъяты>, расположенные в здании по адресу: <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО «БашМет».
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Из приведенных выше договоров купли-продажи нежилых помещений следует, что отчуждение ООО «БашМет» помещений общего назначения в здании, расположенном по адресу: <адрес> не предусматривалось при отчуждении помещений в здании Щукиным А.А.,А.А. и Мифтаховой Ф.Х.
Однако, в соответствии с приведенными выше положениями ст.ст. 289, 290 Гражданского Кодекса РФ, право долевой собственности на спорное имущество возникло у истцов и ООО «БашМет» не на основании договора, а на основании закона.
Из представленных договоров ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ООО «БашМет», в обеспечение обязательств по кредитному договору, передало в залог ОАО «Московский банк реконструкции и развития» индивидуально определенные нежилые помещения в здании, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.
Так, из договоров ипотеки, экспликации к поэтажному плану на нежилые помещения цокольного, 1-го, 2-го, 3-го и технического этажей 4-х этажного нежилого здания, составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что обществом заложены : по цокольному этажу: литера 1,3-9,19-24,12-18, а именно: лестничная клетка №1, сан.узел №3, коридор№4, помещение уборочного инвентаря№5, коридо№6р, коридор№7, сан.узел №8, курительная№9, помещения обслуживающего персонала№12, коридор№13, лестничная клетка№14, подсобное помещение№15, коридор№16, подсобное№17, подсобное№18, коридор№19, пост энергетика№20, подсобное№21, эл.щитовая №22, коридор№23, эл.щитовая№24.
По первому этажу: тамбур №1, тамбур№2, коридор№3, помещение охраны№4, подсобное №5, кабинет № 6, кабинет7, кабинет№8, холл№9, кабинет № 10, подсобное№11, серверная № 12, кабинет № 13, кабинет№14, коридор№15,абинет№16, кабинет № 17, кабинет № 18, кабинет №19, кабинет№20, электрощитовая № 21, лестничная клетка № 22, тамбур № 23, коридор № 24, кабинет № 25, кабинет № 26, санузел № 32, коридор № 33, подсобное № 34, санузел № 35,коридор№ 36, холл № 37, кабинет № 38, лестничная клетка № 39 и т.д.
Таким образом, судом установлено, что ООО «БашМет», наряду с принадлежащими нежилыми помещениями, заложены и помещения являющиеся общим имуществом здания.
Однако, судом также установлено, что доля истцов и ООО «БашМет» в праве собственности на общее имущество здания не определены, по договорам ипотеки заложены в том числе и нежилые помещения, принадлежащий ООО «БашМет», право собственности на которые не оспаривается, поэтому признание договоров ипотеки недействительными в части нарушенных прав истцов, объем которых на настоящее время не определен, противоречил бы положениям ст. 289,290 Гражданского Кодекса РФ.
Более того, судом установлено, что препятствий в пользовании общим имуществом здания ООО «БашМет» истцам не создавало.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198,199 ГПК РФ суд,
р е ш и л:
в удовлетворении иска Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «БашМет», открытому акционерному обществу «Московский Банк реконструкции и развития» о признании недействительными договоров об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через районный суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья: Ф.М. Ишмаева