Дело № 2-253/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 01 февраля 2011 года город Уфа Октябрьский районный суд г.Уфы в составе: председательствующего судьи Динекеевой Э.Р. при секретаре Валетдиновой Р.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сатарова Х.Г. к Ахмадееву Ш.Г., Хисаевой З.Ш. о взыскании денежных средств, встречному иску Ахмадеева Ш.Г. к Сатарову Х.Г. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, установил: Саттаров Х.Г. обратился в суд к Ахмадееву Ш.Г., Хисаевой З.Ш. с иском о взыскании денежных средств. В обоснование указав, что в ДД.ММ.ГГГГ году решил приобрести земельный участок, прочитав объявление в газете «Из рук в руки». Ответчик Хисаева З.Ш. показала ему участок в <адрес> РБ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Ахмадеевым Ш.Г. был подписан договор купли-продажи, по условиям которого он приобрел объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 105 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленном из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу - РБ. <адрес>. В пункте 4 указанного договора указано, что по соглашению сторон объект незавершенного строительства продан за 125 000 рублей, земельный участок - за 125 000 рублей, итого - 250 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу при подписании настоящего договора полностью. Договор был заключен в письменной форме и подписан сторонами. Также ДД.ММ.ГГГГ сторонами был составлен акт, согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект незавершенного строительства и земельный участок, а покупатель в свою очередь передал, и продавец принял денежную сумму 250 000 рублей. У сторон отсутствовали какие-либо претензии друг к другу. Ответчиком Хисаевой З.Ш. была составлена расписка о получении 250 000 рублей. Истец, полагая, что сделка уже заключена, начал на участке возведение забора, во время работ обнаружив большое количество провалов на земельном участке, расположенных в определенном порядке. От местных жителей деревни <данные изъяты> узнал о том, что земельный участок находится на месте бывшего кладбища. Между тем, ответчики при заключении сделки не сообщили ему о данном факте, в противном случае, истец данную сделку бы не заключил. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ с заявлением о приостановлении госрегистрации перехода права, права собственности на объекты недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ Ахмадееву Ш.Г. и Сатарову Х.Г. отказано в государственной регистрации перехода права, права на земельный участок и объект незавершенного строительства. Поскольку договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, он считается не заключенным, в связи с чем, полагает истец, денежная сумма 250 000 рублей должна быть ему возвращена. Поскольку в период пользования земельным участком истцом был возведен на нем забор из штакетника, жердей и столбов, произведена оплата труда рабочих. Всего расходы составили 23950 рублей. Полагает, что убытки подлежат возмещению ответчиками. В связи с чем истец просил взыскать с ответчиков 250 000 рублей, внесенных по договору купли-продажи, расходы за возведение забора - 23950 рублей, а также расходы за оказание юридических услуг 2500 рублей. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было принято уточненное исковое заявление Сатарова Х.Г. к Ахмадееву Ш.Г., Хисаевой З.Ш. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, взыскании денежных средств. В обоснование данного искового заявления Сатаров Х.Г. указал о том, что сделка купли-продажи земельного участка является недействительной в силу ст.168 ГК РФ, как не соответствующая требованиям закона - ч.1 ст.37 ЗК РФ и ч.6 ст.16 ФЗ «О погребении и похоронном деле» от ДД.ММ.ГГГГ. Также указал о том, что ответчик Ахмадеев Ш.Г., зная о приобретении истцом земельного участка в целях ведения личного подсобного хозяйства, ввел истца в заблуждение, скрыл достоверную информацию о том, что указанный земельный участок является местом погребения и его использование возможно только под зеленые насаждения. Строительство зданий и сооружений на этой территории запрещается. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда было принято встречное исковое заявление Ахмадеева Ш.Г. к Сатарову Х.Г. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество. В обоснование встречных исковых требований Ахмадеев Ш.Г. указал о том, что государственная регистрация сделки была приостановлена по обращению истца Сатарова Х.Г. и в дальнейшем в регистрации было отказано по причине не устранения недостатков ДД.ММ.ГГГГ. До передачи имущества по договору купли-продажи и акту приема-передачи истцом Сатаровым Х.Г. имущество было осмотрено, претензий к его состоянию истец не имел. Во исполнение ст.37 ЗК РФ продавец предоставил покупателю все имеющиеся у него документы, относящиеся к передаваемым объектам. Истец Сатаров Х.Г. обладал всей необходимой информацией об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. А также то, что приобретает незавершенное строительство на земельном участке, предоставленном из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключался добровольно, без принуждения. Истец не заблуждался относительно предмета сделки. Сатаровым Х.Г. не представлено доказательств тому, что кладбище действительно существовало и что данное обстоятельство является недостатком. Ахмадеев Ш.Г. со своей стороны исполнил обязательства по передаче имущества и получил денежную сумму. Истец в свою очередь не выполнил своих обязательств по государственной регистрации сделки, отменив ее, злоупотребив своим правом. В связи с чем просит суд обязать истца Сатарова Х.Г. зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности по договору купли-продажи указанного имущества на Сатарова Х.Г. В судебном заседании истец Саттаров Х.Г. и его представитель ФИО6, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, просили его удовлетворить. Встречные исковые требования Сатаров Х.Г. не признал, просил отказать в их удовлетворении. Суду пояснил, что приобретенные по договору объекты недвижимого имущества использовать по назначению не возможно, при покупке земельного участка был введен Ахмадеевым Ш.Г. в заблуждение, так как про бывшее кладбище на данном земельном участке ответчик знал, однако, при продаже участка об этом его не предупредил. Кроме того, в объявлении указал о том, что на земельном участке имеется водопровод, которого не оказалось впоследствии, а также не оказалось и воды. Ответчики Ахмадеев Ш.Г., Хисаева З.Ш., представитель Ахмадеева Ш.Г. - ФИО7, действующий по доверенности № ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Саттарова Х.Г. не признали в полном объеме, проси ли в иске отказать. Встречное исковое заявление поддержали и просили его удовлетворить. Суду пояснили, что слухи о том, что на спорном земельном участке когда-то было кладбище - не обоснованны, документально это не подтверждено. О водопроводе при заключении сделки разговора не было. В объявлении они указали «вода на участке», что означало - нужно копать колодец, вода под землей имеется. Провалов на земле нет, указанные на фото провалы остались от того, что он сам копал там ямы под столбы для забора. Согласно документации никаких захоронений там не производилось. Денежные средства по его просьбе взяла его дочь Хисаева З.Ш. для операции своего ребенка. Просили зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Выслушав мнения сторон, свидетелей ФИО10, ФИО11. исследовав материалы дела, показания свидетелей Саттаровой Р.Х., ФИО9, данных ими в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему: В соответствии со ст.45 Конституции Российской Федерации - государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (ст.10 ГК РФ). В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ - если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В соответствии со ст.168 ГК РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ - сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно предмета сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают его использование по назначению. В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ - продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Сатарова Х.Г. и Ахадеевым Ш.Г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 105 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 2000 кв. м. с кадастровым номером №, предоставленном из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, по цене 250 000 рублей. По соглашению сторон Объект незавершенного строительства продан за 125 000 рублей, а земельный участок - за 125 000 рублей. Итого 250 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу при подписании настоящего договора полностью. Согласно п.7 договора покупатель приобретает право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма 250 000 рублей передана Сатаровым Х.Г. продавцу Ахмадееву Ш.Г. Согласно расписки Хисаевой З.Ш. от ДД.ММ.ГГГГ она получила сумму 250 000 рублей. Земельный участок, являющийся предметом договора, передан продавцом и принят покупателем по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что претензий стороны друг к другу стороны не имеют. По условиям договора земельный участок приобретается покупателем для строительства дома, что соответствует фактическому использованию земельного участка. Из объявления в газете «Из рук в руки» от ДД.ММ.ГГГГ №) видно, что на продажу выставлялся «земельный участок в <адрес> 20 соток, в собственности, документы на руках, газ, вода, электричество на участке, от трассы 150 м., среди жилых домов, <данные изъяты>. от Уфы». Доводы истца Сатарова Х.Г. о том, что ответчики ввели его в заблуждение, сообщив о наличии водопровода на участке не нашли своего подтверждения в суде. Также не нашли своего подтверждения в суде сведения о том, что земельный участок находится на месте кладбища, а также факт нахождения истца под влиянием заблуждения относительно предмета сделки: его характеристик или качеств, которые снижают возможность использования предмета сделки по назначению. Так, из показаний свидетеля Саттаровой Р.Х., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, данных ею ДД.ММ.ГГГГ, видно, что когда «начали строить забор на участке в начале сентября ДД.ММ.ГГГГ года местная жительница сказала про кладбище. Меня при этом не было. Потом мы начали спрашивать у других людей, которые жили давно в этой деревне. Расспросили, нам подтвердили, что было кладбище». Свидетель ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, показала, что «я первым хозяевам сказала, что здесь кладбище. …Когда начали забор ставить, сказали что было кладбище и мечеть…». Свидетель ФИО10, показал в суде, что работает в <данные изъяты> сельсовете землеустроителем. Указанный земельный участок перепродавался 4 раза, со слов старожилов знает, что там находилось кладбище, захоронения производились до ДД.ММ.ГГГГ года. Никаких работ ими не проводилось на предмет наличия либо отсутствия захоронений, попыток огородить участок не было. Он был на участке летом, под травой провалов не было видно. Были ямы под столбы, они остались. При обозрении фотографий №) свидетель ФИО10 пояснил, что «похоже на захоронения». Кто захоронен на указанном земельном участке - не знает. Свидетель ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, показал, что знает понаслышке о данном земельном участке, что на нем находилось кладбище. Данную информацию слышал с рождения. Кого хоронили - не знает, местные жители на указанном участке пасут свой скот. Между тем, суд полагает, что свидетельские показания относительно наличия захоронений на указанном участке в силу ст.60 ГПК РФ являются недопустимыми доказательствами по делу. Более того, в силу своего возраста указанные свидетели не могли быть свидетелями каких-либо захоронений (при их наличии) на данном земельном участке. Согласно ответа Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и был зарегистрирован на праве собственности за гр.ФИО22 согласно выписке из похозяйственной книги <данные изъяты> сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок согласно справки сельского поселения <данные изъяты> сельсовет № от ДД.ММ.ГГГГ находится на территории недействующего кладбища, где последние захоронения производились в ДД.ММ.ГГГГ году. Вышеуказанный ответ Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений <адрес>, а также справка и.о.главы <данные изъяты> сельсовета <адрес> РБ ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ №, письмо и.о.главы <данные изъяты> сельсовета <адрес> РБ ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ № - не могут служить доказательством наличия захоронений на спорном земельном участке, поскольку также основаны на показаниях свидетелей - жителей деревни, и опровергаются собранными по делу письменными доказательствами. Так, согласно ответа отдела архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ - в отделе не имеется документов, подтверждающих факт наличия кладбища в д.<адрес> РБ. Согласно ответа начальника территориального отдела Управления Роспотребнадзора по РБ в Чишминском, Архангельском, Благоварском, Буздякском, Давлекановском, Кармаскалинском. Кушнаренковском районах и городе Давлеканово № от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок с кадастровым номером № предоставлен из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства с оформлением Государственного акта о праве пользования землей № от ДД.ММ.ГГГГ. При отводе земельного участка представители государственной санитарной службы в то время не участвовали. В то же время на сегодняшний день данный земельный участок по санитарным нормам соответствует для строительства жилого дома. Согласно ответа архивного отдела Администрации муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ - документы исполкома <данные изъяты> сельсовета по ДД.ММ.ГГГГ год сданы в Центральный государственный исторический архив РБ, с ДД.ММ.ГГГГ года - находится в архивном отделе администрации. Но документов, подтверждающих факт наличия кладбища в д.<адрес> его место расположения, время существования, закрытия и носа - не имеется. Согласно ответа Центрального государственного исторического архива РБ от ДД.ММ.ГГГГ №/т - архив не располагает сведениями о расположении мест погребения на территории <адрес> РБ. Рекомендовано обратиться в администрацию <адрес> РБ. <адрес> РБ в ответ на запрос суда письмом № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлены сведения о расположении мест погребения на территории <адрес> РБ ( л.д.40-42). Согласно приложенным к ответу сведениям, захоронений в д.Нижнеакбашево не имеется. Как видно из кадастрового паспорта о земельном участке № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - участок предоставлен из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства. Официальные документы о наличии захоронений на спорном земельном участке отсутствуют. Допустимых доказательств наличия кладбища, его места расположения, времени существования, закрытия и сноса не представлено суду. Как пояснил ответчик Ахмадеев Ш.Г. - на фотографиях, представленных истцом в суд, видны ямы по периметру участка, которые он вырыл для установки столбов для забора. Таким образом, правоустанавливающие документы на земельный участок указывают на разрешенное использование земельного участка земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства. Также до заключения Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также при принятии спорных объектов недвижимого имущества по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, Саттаров Х.Г. производил внешний осмотр имущества, претензий к его состоянию не имел. Ахмадеев Ш.Г. предоставил Саттарову Х.Г. все документы, относящиеся к передаваемым объектам, Саттаров Х.Г. изучил документы, что подтверждается содержанием иска. Сатаров Х.Г., принявший решение о приобретении земельного участка, имел возможность до заключения договора принять меры к выяснению обстоятельств, касающихся предмета договора. Истец, приобретая земельный участок и не проявив необходимой степени заботливости и осмотрительности, принял на себя риск неблагоприятных последствий. Поскольку при подписании оспариваемого договора купли-продажи земельного участка обе стороны обладали правоспособностью, понимали значение своих действий и интересы, свое согласие на приобретение земельного участка истец выразил, подписав спорный договор купли -продажи, а каких-либо документов, свидетельствующих о недобросовестности ответчика при совершении оспариваемого договора, суду не представлено, суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Доказательств тому, что приобретенный земельный участок невозможно использовать по его прямому назначению (для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства) истцом Сатаровым Х.Г. суду не представлено. Обязанность доказывания наличия заблуждения при совершении сделки в силу ст.178 ГК РФ не имеется. ДД.ММ.ГГГГ Саттаров Х.Г. обратился в УФРС РФ по РБ с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав в связи с выявленными существенными недостатками, ссылаясь на то, что ему стало известно, что на данном земельном участке до 1943 года находилось кладбище, вследствие чего приобретенные по договору объекты недвижимого имущества использовать по прямому назначению не возможно. Заявления о возобновлении государственной регистрации от него не поступило. Сатаровым Х.Г. было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Таким образом, права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства у истца Сатарова Х.Г. на основании ст.131 ГК РФ не возникло. Доказательств тому, что ответчики нарушили свои обязательства по договору купли-продажи, а также доказательств наличия вины ответчиков и причинной связи между указанными нарушениями обязательств и возникновением убытков у истца суду также не представлено. В связи с чем требования о взыскании с ответчиков убытков в сумме 23950 рублей удовлетворению не подлежат. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ о бязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ о дносторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: ….. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; …… вступившие в законную силу судебные акты….. (см. текст в предыдущей редакции) В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании ст.165 ГК РФ. Поскольку Саттаров Х.Г. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, не представив в обоснование доказательств причин невозможности использования данных объектов по прямому назначению, подтвержденных документально, встречные исковые требования Ахмадеева Ш.Г. о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Руководствуясь ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил: В удовлетворении исковых требований Сатарова Х.Г. к Ахмадееву Ш.Г., Хисаевой З.Ш. о взыскании денежных средств отказать. Встречные исковые требования Ахмадеева Ш.Г. к Сатарову Х.Г. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить. Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сатарова Х.Г. и Ахадеевым Ш.Г., Хисаевой З.Ш. на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 105 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 2000 кв. м с кадастровым номером №, предоставленном из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> и переход права собственности Сатарова Х.Г. на вышеуказанный объект недвижимости. Взыскать с Сатарова Х.Г. госпошлину в доход государства в размере 5 939 руб. 50 коп. На решение может быть подана кассационная жалоба в течение 10 дней в Верховный Суд Республики через Октябрьский районный суд г.Уфы РБ. Судья Э.Р. Динекеева