Дело № 2-2046/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 мая 2011 года         город Уфа

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

судьи Даутовой Р.М.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакиева Р.Р. к внешнему управляющему ООО «Геострой» Набиеву Р.Х. о признании отказа от исполнения договора недействительным, признании договора в одностороннем порядке недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Бакиев Р.Р. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Геострой» (Застройщик) и им (Дольщик) заключен договор № участия в долевом строительстве жилья. Договорные отношения между ними относятся, согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» к правоотношениям, возникающим между потребителями и исполнителями при оказании услуг. В соответствии с условиям договора Застройщик обязался построить Дольщику однокомнатную квартиру под строительным номером №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся на <данные изъяты> этаже в доме под литером №, секции <данные изъяты>, по адресу: г. <адрес>, отведенном ООО «Геострой». Согласно договору инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей проектной площади квартиры в черновой отделке, согласно приложению №1 к договору составляет 26 000 руб., а общая фиксированная стоимость квартиры - 1 213 940 руб. (п.3.3. договора). Денежные средства он вносил согласно «Графику внесения денежных средств» приложение №3 к договору. По ДД.ММ.ГГГГ на начало процесса банкротства им внесенная сумма денег составляет 1 166 397 руб. Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ и передать в собственность дольщика - долю - квартиру в черновой отделке не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, дом к указанному сроку не был построен.

Определением Арбитражного суда РБ по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Геострой» введена процедура внешнего управления.

ДД.ММ.ГГГГ он получил от внешнего управляющего ООО «Геострой» заявление об отказе от исполнения договора, со ссылкой на ст. 102 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127 «О несостоятельности (банкротстве), в котором указано, что «цена 1 кв.м. приобретаемого недвижимого имущества по договору, не соответствует рыночной и является заниженной. Исполнение по данному договору повлечет за собой убытки для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Он полностью исполнял договорные обязательства, возложенные на него до того момента, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ, до начало процесса банкротства уплатил 1 166 397 руб. согласно графику внесения денежных средств. В мае месяце от третьих лиц ему стало известно о том, что решением Арбитражного суда РБ с ДД.ММ.ГГГГ (дело №) в отношении ООО «Геострой» введена процедура наблюдения и определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Геострой» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто временное наблюдение - временным управляющим утвержден член <данные изъяты> <данные изъяты>, о чем он не был предупрежден. В связи, с началом процесса банкротства он не успел внести по графику оставшуюся сумму денег в размере 47 543 руб. В недоплате его вины нет. До отправки заявления об отказе от исполнения договора со стороны внешнего управляющего не было предпринято никаких мер известить о своих намерениях и предложить доплатить. После получения данного заявления в течение недели не мог найти по указанным в заявлении адресам и телефонам внешнего управляющего.

В соответствии с п.1 ст. 423 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Он уплатил за квартиру такую цену, которую ему предложил Застройщик, и которая его устроила. Цена 1 кв.м., уплаченная им составляет 26 000 руб., что на период заключения договора (ДД.ММ.ГГГГ) была не малой суммой. Уплаченная им сумма не была заниженной. Ответчик, ссылаясь в письме на заниженность цены, не привел документальных доказательств этого. Также ответчиком не приведено доказательств того, что исполнение по договору повлечет за собой убытки, ухудшение финансового положения для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Внешним управляющим ему не было предложено произвести доплату, если бы он был документально убежден о заниженности стоимости 1 кв.м. Этот вопрос не обсуждался.

Просит признать отказ внешнего управляющего должника ООО «Геострой» от исполнения договора участия в долевом строительства от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать расторжение договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО «Геострой» и им, в одностороннем порядке недействительным.

В последствии истец уточнил свои требования в мотивировочной части, при этом предмет, основание и требования иска не изменились.

В судебном заседании истец Бакиев Р.Р., его представитель Салимова Н.Ф. на иске настояли по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. - Гордеева Н.В. с иском не согласна, указывая на необоснованность требований истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве ответчика а также на то, что внешний управляющий имеет право отказаться от исполнения обязательств в силу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему:

согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно статьям 309, 310, 408, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона …, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Геострой» («Застройщик»), с одной стороны, и Бакиевым Р.Р. («Дольщик), - с другой, был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого «Застройщик» осуществляет строительство дома по адресу: <адрес>, жилой дом литер № секции <данные изъяты> (строительный адрес) на земельном участке, отведенном ООО «Геострой» согласно договору. «Дольщик» - являющийся инвестором, осуществляет по настоящему договору долевое финансирование строительства квартиры за счет собственных и кредитных (заемных) средств. Однокомнатная квартира под номером № общая проектная площадь <данные изъяты> кв.м., жилая проектная площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>. Инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей проектной площади квартиры составляет 26 000 руб. (раздел 1 договора).

Данный договор был зарегистрирован в <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора ООО «Геострой» должен был передать в собственность дольщику долю - квартиру в черновой отделке в состоянии, согласно приложению №1 к настоящему договору, не позднее ДД.ММ.ГГГГ ( п.3.2).

Стоимость квартиры (долевого участия) составляет 1 213 940 руб., является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора. Расчеты между сторонами производятся в российских рублях (п.3.3 договора).

Бакиев Р.Р. свои обязательства по указанному выше договору исполнил на 96,1%, т.е. внес денежные средства в размере 1 166 397 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и ответчиком данный факт не оспаривается.

В судебном заседании установлено и ответчиком не оспорено, что ООО «Геострой» обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не исполнены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Геострой» (ИНН №) введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Набиев Р.Х., член <данные изъяты> (адрес: <адрес>).

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ внешний управляющий ООО «Геострой» Набиев Р.Х. на основании ст. 102 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» отказался от исполнения договора участия в долевом строительства, заключенного между Бакиевым Р.Р. и ООО «Геострой».

Пунктом 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсному управляющему предоставлено право заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном ст. 102 указанного Закона.

Возможность расторжения должником договорных отношений в одностороннем порядке предусмотрена ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником этих сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Таким образом, Законом предусмотрены форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление внешнего управляющего об отказе от исполнения договора) и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления внешним управляющим такого заявления сторонам по сделке (сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствующие восстановлению платежеспособности должника, или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах).

Договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен истцом Бакиевым Р.Р., который по договору осуществил долевое финансирование строительства квартиры в доме в размере 1 166 397 руб., ООО «Геострой» (Застройщик) приняло денежные средства.

Указанная в заявлении об отказе от исполнения договора причина о том, что цена за 1 квадратный метр приобретаемого недвижимого имущества по договору, не соответствует рыночной и является заниженной, исполнение по договору повлечет за собой убытки для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельства, не может считаться существенной.

Довод внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х., изложенный в плане внешнего управления ООО «Геострой» составленном 26 февраля 2011 года, о том, что соблюдение необходимых экономических параметров разработанного плана внешнего управления позволит предприятию соблюдая ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» выйти из кризиса, судом признается не состоятельным. Поскольку доказательств того, что договор, заключенный между ООО «Геострой» и Бакиевым Р.Р. препятствует восстановлению платежеспособности или повлечет за собой убытки по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельства для должника ответчика, в материалах дела не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ссылка внешнего управляющего ООО «Геострой» на ст. 102 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» об отказе от исполнения договора участия в долевом строительства не свидетельствует о законности отказа от исполнения соответствующего договора, поскольку дольщиком на 96,1% исполнены его обязательства по спорному договору, в порядке и срок, предусмотренном договором.

Далее, отношения участника долевого строительства и застройщика регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, согласно части 3 статьи 9 «В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. (часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Части 4 и 5 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г: «4.В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ) 5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Как установлено ранее, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве Застройщик обязался построить Дольщику однокомнатную квартиру по вышеуказанному адресу. Общая фиксированная стоимость квартиры 1 213 940 руб. По договору Бакиевым Р.Р. по ДД.ММ.ГГГГ внесены денежные средства в размере 1 166 397 руб. Следовательно, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке застройщиком, согласно части 3 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г., нет.

Упомянутый ранее договор участия в долевом строительстве жилого дома прошел государственную регистрацию в <данные изъяты> и соответствует условиям, указанным в статье 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г.

Внешний управляющий ООО «Геострой» отказался от исполнения договора участия в долевом строительства, заключенного между Бакиевым Р.Р. и ООО «Геострой», а следовательно и расторжения упомянутого договора.

Исходя из изложенного следует, что оснований на одностороннее расторжение договора не имеется.

С учетом изложенных обстоятельств дела, а также приведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что следует признать как отказ внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Геострой» и Бакиевым Р.Р. так и расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Геострой» и Бакиевым Р.Р., в одностороннем порядке, недействительными.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Бакиева Р.Р. к внешнему управляющему ООО «Геострой» Набиеву Р.Х., связанное с нарушением прав потребителя, о признании отказа от исполнения договора недействительным, признании договора в одностороннем порядке недействительным, удовлетворить.

Признать отказ внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Геострой» и Бакиевым Р.Р. недействительным.

Признать расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между между ООО «Геострой» и Бакиевым Р.Р., в одностороннем порядке, недействительным.

Решение может быть обжаловано Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд г. Уфы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья       Р.М. Даутова