№2-2599/2011 г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 23 июня 2011 года город Уфа Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе судьи Хаматьяновой Р.Ф., при секретаре Решетниковой Н.В., с участием истцов Ишмаева Н.Н., Ишмаевой А.Н., представителя ответчика ООО «Геострой» в лице внешнего управляющего Набиева Р.Х. - Гордеевой Н.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенная внешним управляющим Набиевым Р.Х.), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ишмаева Н.Н., Ишмаевой А.Н. к внешнему управляющему ООО «Геострой» Набиеву Р.Х,, ООО «Геострой» о признании отказа внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. от исполнения договора недействительным, признании расторжения договора в одностороннем порядке недействительным, У С Т А Н О В И Л : Ишмаев Н.Н., Ишмаева А.Н. обратились в суд с иском и просили признать отказ внешнего управляющего должника ООО «Геострой» от исполнения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за №, заключенного с Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н., недействительным; признать расторжение договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО «Геострой» и Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н., в одностороннем порядке, недействительным. В обоснование иска истцы указали на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Геострой» (Застройщик) и Ишмаевым Н.Н. (Дольщик), Ишмаевой А.Н. (Дольщик) заключен договор за № участия в долевом строительстве жилья. В соответствии с условиями договора (п. 1.1) Застройщик обязался построить Дольщику однокомнатную квартиру за строительным номером 73 общей проектной площадью 49,50 кв.м., находящуюся на 16 этаже в доме под литером 4 секции Д, по адресу: <адрес>. Согласно договору инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей проектной мощности квартиры составляет 24 000 рублей, а общая стоимость квартиры 1 188 000 рублей. Истцы внесли указанную сумму полностью 25 февраля 2010 года. В соответствии с пунктом 3.3 договора стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора. Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в IV квартале 2010 года и передать в собственность Дольщикам -долю - Квартиру в черновой отделке не позднее 1 апреля 2011 года. Однако дом к указанному сроку не был построен. Денежные средства дольщиков и кредиторов растрачены бывшими руководителя ООО «Геострой» Жук и Кунец. ГСУ при МВД РБ ДД.ММ.ГГГГ возбуждены уголовные дела по ст.ст.159,160 УК РФ. В настоящее время проводится расследование уголовного дела. Определением Арбитражного суда РБ по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Геострой» введена процедура внешнего управления. ДД.ММ.ГГГГ истцы получили от внешнего управляющего ООО «Геострой» заявление об отказе от исполнения договора, с чем истцы не согласны. Цена одного квадратного метра составляет 24 000 рублей, что на период заключения договора была немалой суммой, так как был финансовый кризис, рыночная цена квартир резко упала. Согласно статистических данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан средняя стоимость строительства 1 кв. м. общей площади жилых домов значение показателя за 2009-2010 год равна 22 367 руб. В судебном заседании истцы Ишмаев Н.Н., Ишмаева А.Н. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Представитель ответчика Гордеева Н.В. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что в силу ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», внешний управляющий имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор должника, если такой договор препятствует восстановлению платежеспособности должника. Указала, что цены за 1 квадратный метр приобретаемого недвижимого имущества по договору не соответствуют рыночной и являются заниженными, исполнение договора повлечет за собой убытки для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемым при сравнимых обстоятельствах. Исследовав и оценив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 года №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Как усматривается из материалов дела, 25 февраля 2010 года между ООО «Геострой» (Застройщик) и Ишмаевым Н.Н. (Дольщик 1), Ишмаевой А.Н. (Дольщик 2) заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого Застройщик ведет строительство дома по адресу: <адрес> жилой дом литер 4 Секция Д (строительный адрес) на земельном участке, отведенном ООО «Геострой» согласно договору, Дольщик 1, Дольщик 2, являющиеся инвесторами осуществляют долевое финансирование строительства квартиры №, общей проектной площадью 49,5 кв.м., жилой проектной площадью 18,94 кв.м., дом литер 4 Секция Д. Застройщик обязуется обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод в эксплуатацию в IV квартале 2010 года; использовать денежные средства, полученные от дольщиков по целевому назначению - на строительство дома; по окончании строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 1 апреля 2011 года передать дольщикам квартиру по акту приема-передачи ( п.п. 5.1.1., 5.1.2, 5.1.5 договора). Дольщик обязуется принять долевое участие в финансировании строительства и производить выплаты стоимости квартиры в размерах о порядке установленных договором (п. 5.3.1 договора). Стоимость квартиры (долевого участия) составляет 1 188 000 руб., является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора. Расчеты между сторонами производятся в российских рублях (п.3.3 договора). Ишмаев Н.Н., Ишмаева А.Н. свои обязательства по указанному выше договору исполнили в полном объеме, внесли денежные средства в размере 1 188 000 руб., что подтверждается материалами дела и не оспаривалось представителем ответчика. Установлено также и не оспаривалось представителем ответчика, что ООО «Геострой» обязательства по договору № от 25 февраля 2010 года не исполнены. До настоящего времени объект не сдан в эксплуатацию, строительство дома приостановлено. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Геострой» (ИНН №) введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Набиев Р.Х - член «Некоммерческое партнерство «Евросибирская саморегулируемая организация арбитражных управляющих». Заявлением от 24 февраля 2011 внешний управляющий ООО «Геострой» Набиев Р.Х. на основании ст. 102 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» отказался от исполнения договора участия в долевом строительства, заключенного между Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н. и ООО «Геострой». Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В соответствии со ст. 102 Федерального закона от 26.10.2001 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. ( п.1). Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. (п.2). В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.( п.3). Как следует из заявления об отказе от исполнения договора - цена за 1 квадратный метр приобретаемого недвижимого имущества по договору, не соответствует рыночной и является заниженной, исполнение по договору повлечет за собой убытки для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Однако, доказательств того, что договор, заключенный между ООО «Геострой» и Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н. препятствует восстановлению платежеспособности или повлечет за собой убытки по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах для должника ответчика, в материалах дела не имеется, и, следовательно, отсутствуют основания для отказа от договора. Учитывая выше изложенное, суд приходит к выводу о том, что ссылка внешнего управляющего ООО «Геострой» на ст. 102 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» об отказе от исполнения договора участия в долевом строительства не свидетельствует о законности отказа от исполнения соответствующего договора, поскольку дольщиками на 100% исполнены его обязательства по спорному договору, в порядке и срок, предусмотренный договором. В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи. Как установлено ранее, в соответствии с условиями договора дольщиками Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н. по 25 февраля 2010 года внесены денежные средства в размере 1 188 000 руб. Следовательно, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке застройщиком, согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, не имеется. Упомянутый ранее договор участия в долевом строительстве жилого дома прошел государственную регистрацию в Управлении регистрационной службы по РБ и соответствует условиям, указанным в статье 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года. Учитывая, что оснований для одностороннего расторжения договора не имеется, суд считает необходимым признать отказ внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 25 февраля 2010 года, заключенного между ООО «Геострой» и Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н. недействительным; признать расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 25 февраля 2010 года, заключенного между ООО «Геострой» и Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н., в одностороннем порядке, недействительным. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию госпошлина в сумме 4 000 руб. Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Признать отказ внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 25 февраля 2010 года, заключенного между ООО «Геострой» и Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н. незаконным. Признать расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между между ООО «Геострой» и Ишмаевым Н.Н., Ишмаевой А.Н., в одностороннем порядке, недействительным. Взыскать с ООО «Геострой» государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 4 000 руб. Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РБ в течение 10 дней со дня изготовления его в окончательной форме через Октябрьский районный суд города Уфы РБ. Судья: Р.Ф.Хаматьянова