Дело № 2-2046/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 06 июля 2011 года город Уфа Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кадыровой Э.Р. при секретаре Булатовой Р.Р. с участием представитель истца Мусина Ф.Г. - Мусиной Н.М., действующей по доверенности от 28.08.2011 года, зарегистрированная в реестре за № 3736 представитель истца Мусина Ф.Г. - Муфтаховой З.Р., действующей по доверенности от 26.04.2011 года, зарегистрированная в реестре за № 2-2469. представитель ответчика ООО «Геострой» - Гордеевой Н.В. действующей по доверенности от 11.04.2011 года и внешнего управляющего Набиева Р.Х. по доверенности от 20.06.2011г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мусина Ф.Г. к ООО «Геострой» и внешнему управляющему ООО «Геострой» Набиеву Р.Х. о признании отказа от исполнения договора недействительным, признании расторжении договора в одностороннем порядке недействительным, УСТАНОВИЛ: Мусин Ф.Г. обратился в суд с иском к внешнему управляющему ООО «Геострой» Набиеву Р.Х. о признании отказа от исполнения договора недействительным, признании расторжении договора в одностороннем порядке недействительным, мотивируя тем, что 27 января 2010 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Геострой» в лице генерального директора Кунец А.В. (далее Застройщик) и истцом (далее Дольщик) заключен договор № Ф56-4А-27-01/10 участия в долевом строительстве жилого дома. Договорные отношения между Застройщиком и Дольщиком относятся, согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей», к правоотношениям, возникающим между потребителями и исполнителями при оказании услуг. В соответствии с условиями договора Застройщик обязался построить Дольщику двухкомнатную квартиру за строительным номером 27 общей проектной площадью 74,39 кв.м., находящуюся на 7 этаже в доме под литером 4 секции А, по адресу: <адрес> на земельном участке, отведенном ООО «Геострой» согласно договору. Инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей проектной площади квартиры составляет 26000 рублей. Истец внес в кассу Застройщика 942757,20 (девятьсот сорок две тысячи семьсот пятьдесят семь) рублей 20 коп. Приходные ордера: №13 от 28.01.2010, №24 от 25.02.2010, №36 от 29.03.2010, №49 от 27.04.2010, №59 от 26.05.2010, №59 от 30.06.2010 года. В соответствии с пунктом 3.3 договора стоимость квартиры (долевого участия) составляет 1 934 140,00 рублей, является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора. Истец выполнял взятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры согласно договору до тех пор, пока не остановилось строительство дома и мне стало известно от других дольщиков, что еще 14.12.2009г. в отношении ООО «Геострой» начата процедура банкротства (до заключения договора с истцом). В связи с этим он предупредил в письменном виде Застройщика о прекращении внесения платежей. Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в IУ квартале 2010г. и передать в собственность Дольщика - Квартиру в черновой отделке не позднее 1 апреля 2011 года. Однако строительство остановилось еще весной 2010г. и дом к указанному сроку не был построен. Денежные средства Дольщиков и Кредиторов растрачены бывшими руководителями ООО «Геострой». В ГСУ при МВД по РБ возбуждены уголовные дела по ст.ст.159,160 УК РФ по отношению к этим лицам. В настоящее время идет предварительное следствие по уголовному делу № 0010219, которое продлено до 15 мая 2011 г. Определением Арбитражного суда РБ по делу NA07-16823/2009 от 21 декабря 2010г. в отношении ООО «Геострой» введена процедура внешнего управления. В марте 2011 года истец получил от внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. заявление об отказе от исполнения договора, в котором указано, что: «цена 1 квадратного метра приобретаемого Вами недвижимого имущества по договору, не соответствует рыночной и является заниженной. Исполнение по данному договору повлечет за собой убытки для ООО«Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В соответствии с п.1 ст. 423 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Истец ил за квартиру такую цену, которую ему предложил Застройщик, и которая его устроила. Цена 1 кв.м., уплаченная им составляет 26 000 рублей. Ответчик, ссылаясь в письме на заниженность цены, не привел документальных доказательств этого. Также ответчиком не приведено доказательств того, что исполнение по договору повлечет за собой убытки, ухудшение финансового положения для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Внешним управляющим ему не было предложено произвести доплату, если бы он был документально убежден о заниженности стоимости 1 кв.м. Просит признать отказ внешнего управляющего должника ООО «Геострой» от исполнения договора участия в долевом строительства от 27.02.2011 года недействительным, признать расторжение договора №Ф56-4А-27-01/10 от 27 января 2010 года об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО «Геострой» и им, в одностороннем порядке недействительным. Определением суда от 29.04.2011г. по данному делу привлечено в качестве ответчика ООО «Геострой». В судебном заседании представители истца Мусина Ф.Г. - Мусина Н.М., Муфтахова З.Р. поддержали исковое заявление и просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Представитель ответчика ООО «Геострой» и внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х.- Гордеева Н.В. с иском не согласна, указывая на необоснованность требований истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве, а также на то, что внешний управляющий имеет право отказаться от исполнения обязательств в силу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему: согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. В силу ст.ст. 309, 310, 408, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона …, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Части 4 и 5 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г: «4.В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ) 5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ) Судом установлено, что 27.01.2010 года между ООО «Геострой» («Застройщик»), с одной стороны, и Мусиным Ф.Г. («Дольщик), - с другой, был заключен договор № Ф56-4А-27-01/10 участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого «Застройщик» осуществляет строительство дома по адресу: <адрес>, жилой дом литер 4 секции А (строительный адрес) на земельном участке, отведенном ООО «Геострой» согласно договору. «Дольщик» - являющийся инвестором, осуществляет по настоящему договору долевое финансирование строительства квартиры за счет собственных и кредитных (заемных) средств. Предметом договора является двухкомнатная квартира под номером 27, общая проектная площадь 74,39 кв.м., жилая проектная площадь 38,64 кв.м., этаж 7. Инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей проектной площади квартиры составляет 26 000 руб. (раздел 1 договора). По условиям договора ООО «Геострой» должен был передать в собственность дольщику долю - квартиру в черновой отделке в состоянии, согласно приложению №1 к настоящему договору, не позднее 01 апреля 2011 года (п.3.2 договора).Стоимость квартиры (долевого участия) составляет 1 934 140 рублей, является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора. Расчеты между сторонами производятся в российских рублях (п.3.3 договора). Мусин Ф.Г. внес денежные средства в размере 942 757,20 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и ответчиком данный факт не оспаривается. ООО «Геострой» свои обязательства по договору не исполнил по настоящее время. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-16823/2009 от 21 декабря 2010 года в отношении ООО «Геострой» (ИНН 0276097462) введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Набиев Р.Х., член «Некоммерческое партнерство «Евросибирская саморегулируемая организация арбитражных управляющих» НП СРО АУ «Евросиб» (адрес: 450077, РБ, г. Уфа, ул. Мустая Карима д. 45). Заявлением № 12 от 24 февраля 2011 внешний управляющий ООО «Геострой» Набиев Р.Х. на основании ст. 102 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» отказался от исполнения договора участия в долевом строительства, заключенного между Мусиным Ф.Г. и ООО «Геострой». В соответствии с пунктом 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ «О банкротстве» отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Пункт 3 статьи 129 данного Закона предусматривает, что конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника. Исходя из смысла данных норм, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника. Договор участия в долевом строительстве жилого дома частично исполнен истцом, который по договору осуществил долевое финансирование строительства квартиры в доме в размере 942 757,20 рублей, а ООО «Геострой» (Застройщик) приняло денежные средства. Истец приостановил финансирование квартиры в связи с возбуждением уголовного дела в отношении руководителей ООО «Геострой», что подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 15.06.2010г., тогда как последний платеж истцом произведен 30.06.2010, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру за № 59. Суд считает, приостановление истцом финансирование по данному договору является правомерным, т.к. Мусин, таким образом выбрал способ защиты своих прав, поскольку было возбуждено уголовное дело и истец постановлением СЧ по РОПД ГСУ при МВД по РБ от 08.11.2010г. признан потерпевшим по уголовному делу №0010219. В заявлении ответчика об отказе от исполнения договора исх.№12 от 24.02.3011г., одним из оснований одностороннего расторжения договора является, что цена за 1 квадратный метр приобретаемого недвижимого имущества по договору, не соответствует рыночной и является заниженной, исполнение по договору повлечет за собой убытки для ООО «Геострой» по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельства, судом не принимается, поскольку ответчиком не представлены доказательства в обоснование своих возражений. Однако, ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не представлены суду доказательства того, что исполнение спорного договора каким-либо образом повлекло за собой убытки или препятствовало восстановлению платежеспособности должника. Суд считает, что наличие указанных условий является обязательным для удовлетворения требований об отказе от исполнения договора, в силу прямого указания на это в пункте 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ. При таких обстоятельствах, суд считает необходимым, признать отказ внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиева Р.Х. от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № Ф56-4А-27-01/10 от 21.01.2010 года, заключенного между ООО «Геострой» и Мусиным Ф.Г. так и расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома в одностороннем порядке, недействительными. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 56,194 - 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление Мусина Ф.Г. к ООО «Геострой» и внешнему управляющему ООО «Геострой» Набиеву Р.Х. о признании отказа от исполнения договора и признании расторжения договора в одностороннем порядке недействительным - удовлетворить. Признать отказ внешнего управляющего ООО «Геострой» Набиеву Р.Х. от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № Ф56-4А-27-01/10 от 27.01.2010 года и расторжение договора участия в долевом строительстве жилого дома № Ф56-4А-27-01/10 от 27.01.2010 года в одностороннем порядке, заключенного между ООО «Геострой» и Мусина Ф.Г. - недействительным. Решение может быть обжаловано Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд г. Уфы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья подпись Э.Р.Кадырова Копия верна: судья Э.Р.Кадырова Секретарь Р.Р.Булатова