№ 2-3324/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 01 сентября 2011 года город Уфа Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Идрисовой А.В., при секретаре Вильдановой А.С., с участием представителя ответчика Хасановой А.Г. /доверенность от 31 марта 2011 года № 6-3690 удостоверенная нотариусом Шайгардановым И.М./, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 к Бикбаевой Г.Т. об обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ЗАО Банк ВТБ 24 обратилось в суд с иском к Бикбаевой Г.Т. об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании задолженности по кредитному договору. В обосновании иска указало, что Коммерческий Банк «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО) в соответствии с условиями кредитного договора №-№ от 30 июля 2007 года предоставил Бикбаевой Г.Т. кредит в размере 2180000 рублей на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно, приобретения в собственность Бикбаевой Г.Т. <адрес> в <адрес>, состоящей из одной жилой комнаты, имеющей общую площадь жилого помещения 41,7 кв.м. По состоянию на 21 декабря 2009 года квартира оценена в размере 1 560 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Лаборатория оценки» от 25 декабря 2009 года. Государственная регистрация договора купли - продажи квартиры от 30 июля 2007 года произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 07 августа 2007 года. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан первоначальному залогодержателю 07 августа 2007 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 07 августа 2007 года за номером №, квартира приобретена в собственность Бикбаевой Г.Т. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО Банк ВТБ 24. Начиная с 20 января 2010 года, ежемесячные аннуитентные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком не производятся. На основании ст.330 ГК РФ, в соответствии с п.п.4.4 и 5 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,20% процента за каждый день просрочки. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на современное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Банком 26 октября 2009 года в соответствии с п.5 Закладной и п.4.4 Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было, какого - либо ответа Банку на указанное требование ответчик не представил. Задолженность ответчика по Кредитному договору №-№ от 30 июля 2007 года по состоянию на 08 февраля 2010 года составляет 2492422 рубля 13 копеек, в том числе: ссудная задолженность по кредиту - 2114378 рублей 74 копейки; задолженность по плановым процентам за пользование кредитом - 322092 рубля 70 копеек; пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом - 37086 рублей 98 копеек; пени по просроченному долгу - 18863 рубля 71 копейка (л.д.4 - 7). Решением Октябрьского районного суда г. Уфа РБ от 15 ноября 2010 года исковые требования ЗАО Банк ВТБ 24 к Бикбаевой Г.Т. удовлетворены. Расторгнут кредитный договор №-№ от 30 июля 2007 года, заключенный между ответчиком и КБ «Юниаструм банк» на предоставление кредита в размере 2180000 рублей. С Бикбаевой взыскано в пользу Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 задолженность по кредитному договору №-№ от 30 июля 2007 года в размере 2492422 рубля 13 копеек, в том числе: ссудная задолженность по кредиту - 2114378 рублей 74 копейки; задолженность по плановым процентам за пользование кредитом - 322092 рубля 70 копеек; пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом - 37086 рублей 98 копеек; пени по просроченному долгу - 18863 рубля 71 копейка. Обращено взыскание в счет погашения кредитной задолженности по кредитному договору №-№ от 30 июля 2007 года в размере 2492422 рубля 13 копеек на заложенное имущество - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Бикбаевой, определен способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 1560000 рублей. Взысканы с Бикбаевой в пользу Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 расходы по уплате государственной пошлины - 24662 рубля 11 копеек. Кассационным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 июня 2011 года решение Октябрьского районного суда г. Уфа РБ от 15 ноября 2010 года в части обращения взыскания в счет погашения кредитной задолженности по кредитному договору №-№ от 30 июля 2007 года на заложенное имущество - <адрес>, расположенную по адресу: г. уфа, <адрес>, принадлежащую на праве собственности Бикбаевой Г.Т., определения способа реализации заложенного имущества с публичных торгов и установления начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 1560000 рублей отменено, в указанной части дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение. В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Уфа РБ от 15 ноября 2010 года оставлено без изменения, а жалоба Бикбаевой Г.Т. - без удовлетворения. Ответчиком было подано заявление о предоставлении ей отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество в случае удовлетворения иска. В судебном заседании представитель ответчика Хасанова А.Г. исковые требования не признала. Просила учесть, что рыночная стоимость квартиры составляет 2070000 рублей. Просила предоставить отсрочку исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество в случае удовлетворения иска. Ответчик Бикбаева Г.Т., третье лицо Бикбаева Э.А., представитель истца, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют уведомления в материалах дела. На основании ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии указанных выше лиц. Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив материалы дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Уфы от 15 ноября 2010 года установлено, что у ответчика имеется задолженность перед истцом по кредитному договору в сумме 2492422 рубля 13 копеек. В силу ст. 61 ГПК РФ данное обстоятельсво доказыванию не подлежит. По указанному кредитному договору (при ипотеке в силу закона) обеспечением исполнения обязательств Заемщика - является <адрес>, подлежащая удостоверению закладной. Предмет ипотеки (залога) находится в пользовании Залогодателя - Бикбаевой Г.Т. На основании договора купли-продажи от 30 июля 2007 года Бикбаева Г.Т. приобрела в собственность <адрес> по цене 2440000 рублей. Согласно п.2.1 договора купли-продажи квартира приобретается за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Коммерческим Банком «ЮНИАСТРУМ БАНК» (Общество с ограниченной ответственностью) по кредитному договору № от 30 июля 2007 года в размере 2180000 рублей (л.д.40). Факт оплата за указанную выше квартиру кредитными средствами подтверждается платежным поручением № от 30.07.2007 года о перечислении 2180000 рублей (л.д.65-66). Законным владельцем закладной на момент рассмотрения дела является истец. Согласно ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно ст.3 Закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права, на которое зарегистрированы в порядке установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе квартиры (ст.5 Закона). В силу ст.13 Закона права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя и по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация права собственности ответчика на <адрес> на основании договора купли-продажи от 30 июля 2007 года произведена органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней 07 августа 2007 года (л.д.52). Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной (л.д.53-64), составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан первоначальному залогодержателю - ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК». 21 декабря 2007 года на основании договора купли-продажи закладной №-№ (л.д.43-51) произведена смена владельца закладной на ЗАО Банк ВТБ 24, о чем запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 21 декабря 2007 (л.д.62). В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ч.1 ст.349 ГК РФ). Согласно части 1 статьи 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. На основании пункта 4.4.3 заключенного Кредитного договора (при ипотеке в силу закона) при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиками требования кредитора или любого владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное в обеспечение обязательств жилое помещение (л.д. 25). В силу статьи 51 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов (ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»). Учитывая, что <адрес> была приобретена Бикбаевой Г.Т. за счет средств кредита Банка, и данное жилое помещение было заложено в обеспечение возврата кредита, и, принимая во внимание, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, суд приходит к выводу о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ч.2 ст.348 ГК РФ, а также ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», не имеется. В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Согласно отчету об оценке № от 09 июня 2011 года, представленному ответчиком,предмет ипотеки, а именно <адрес>, имеет стоимость 2070000 рублей. Доказательств того, что стоимость предмета ипотеки (квартиры) составляет иную сумму, истцом не представлено, в связи с чем, суд считает необходимым взять данную сумму за основу при вынесении решения суда, поскольку данная оценка была проведена на момент рассмотрения дела в июне 2011 года. На основании изложенного выше, при обращении взыскания на заложенное имущество, суд определяет способ реализации квартиры, являющейся предметом залога, - публичные торги с начальной продажной ценой заложенного имущества при его реализации согласно отчету - 2070000 рублей. Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. На основании изложенного, и учитывая, что кредит был предоставлен до 2022 года, в настоящее время ответчиком принимаются меры для получения кредита на рефинансирование ипотечного кредита, суд считает возможным отсрочить реализацию спорной квартиры с публичных торгов на 4 месяца со дня вступления решения в законную силу.Руководствуясь ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Удовлетворить исковые требования Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 к Бикбаевой Г.Т. о об обращении взыскания на заложенное имущество. Обратить взыскание в счет погашения кредитной задолженности по кредитному договору №-№ от 30 июля 2007 года в размере 2492422 рубля 13 копеек на заложенное имущество - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Бикбаевой Г.Т., определив способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 2070000 рублей. Отсрочить реализацию <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Бикбаевой Г.Т., с публичных торгов на 4 месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке, путем подачи кассационной жалобы в Верховный Суд РБ через Октябрьский районный суд г. Уфы в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Судья: А.В. Идрисова