Дело№2-4904/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15 декабря 2011 года город Уфа Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кадыровой Э.Р. пом. прокурора Шаймарданова А.З. при секретаре Байбуриной Л.И. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нургалиева Х.В. к Лапоног О.Н., Лапоног Анастасие Олеговне о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и расторжении договора аренды, УСТАНОВИЛ: Истец Нургалиев Х.В. обратился в суд с иском к Лапоногу О.Н., Лапоног А.О. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, и выселении, мотивируя тем, что согласно Договору купли-продажи от 04.08.2009г., заключенный с ЗАО «Баштепломонтаж» истец стал собственником однокомнатной <адрес>. Свидетельством о государственной регистрации права собственности № 02-04-01/264/2009-007 от 28.08.2009г. зарегистрировано его право собственности на данную квартиру, где проживают ответчики. Решением Октябрьского районного суда г.Уфы от 25.06.2010г. в иске Лапоног О.Н. к ЗАО «Баштепломонтаж», Администрации городского округа г.Уфа, Нургалиеву Х.В. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на жилое помещение, зарегистрированное за Нургалиевым Х.В. было отказано. Кассационным определением Верховного суда РБ от 14.09.2010г. данное решение суда оставлено без изменения, т.е. решение вступило в законную силу. Заказным письмом от 02.10.2010г. ответчикам истцом направлен проект договора найма жилого помещения. Однако ответчики на почте отказались получить это письмо. Ответчики Лапоног О.Н. и его дочь Лапоног А.О. проживают в данной квартире согласно договору №20 от 01.06.1994г. аренды жилой площади в малосемейном общежитии между Лапоног О.Н. и Башкирским филиалом АО «Баштепломонтаж» сроком на 5 лет, т.е. до 01.06.1999г. Согласно п.3.1. договора Лапоног О.Н. обязан освободить выделенную ему в аренду жилую площадь с полным расчетом за ее эксплуатацию в следующих случаях: - п.п. 3.1.2. - в случае увольнения из Башкирского филиала АО «Баштепломонтаж» независимо от причин увольнения; - п.п. 3.1.3. - в случае истечения аренды жилой площади, если дальнейшая ее аренда не продлена По истечении 5-ти лет договор аренды между Лапоног О.Н. и арендодателем не был продлен. 06.02.2002г. Лапоног О.Н. уволился из Башкирского филиала АО «Баштепломонтаж» по собственному желанию, поэтому по данному договору аренды Лапоног О.Н. должен был освободить <адрес> по ул. <адрес> сразу же после увольнения из Башкирского филиала АО «Баштепломонтаж». Поскольку договор найма жилого помещения между Лапоног О.Н. и Башкирским филиалом «Баштепломонтаж» не заключался, а был только договор аренды, то все спорные вопросы должны решаться исходя из прежнего договора аренды между ними. В соответствии с абзацем 7 пункта 1 Соглашения о распределении жилья в <адрес> от 14 февраля 2000 года и свидетельством о государственной собственности прав на недвижимое имущество в 2000 году АО «Тепломонтаж» оформило свое право собственности на 40 квартир в <адрес>. Общим собранием акционеров ЗАО «Тепломонтаж» 24 июня 2002 года, Башкирский филиал ЗАО «Тепломонтаж» - производственная база был реорганизован в форме выделения в ЗАО «Баштепломонтаж» и на основании разделительного баланса в собственность ЗАО «Баштепломонтаж» перешло 25 квартир, в том числе <адрес>, в названном <адрес>, право собственности на которые было оформлено за ним в установленном законом порядке в 2003 году. В январе 2003 года всем жильцам этих 25-ти квартир было предложено заключить с ЗАО «Баштепломонтаж» договор коммерческого найма. Часть жильцов заключили договор коммерческого найма, а часть жильцов отказались, в том числе Лапоног О.Н. Срок договора аренды жилого помещения Лапоног О.Н. заключенный с прежним собственником квартиры Башкирским филиалом АО «Баштепломонтаж» был заключен 01.06.1994г. и истек 01.06.1999г., но они продолжали проживать в этой квартире, т.е. договор аренды данной квартиры был продлен на неопределенный срок. Поэтому заключенный договор №20 от 01.06.1994г. аренды жилой площади малосемейного общежития между Лапоног О.Н. и Башкирским филиалом АО «Тепломонтаж» - производственная база и продленный на неопределенный срок подлежит расторжению. Поэтому истец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды о прекращении права пользования жилым помещением с последующим выселением ответчика. По истечении договора аренды жилой площади в малосемейном общежитии с 01.06.1999г., Лапоног О.Н. отказался заключать новый договор аренды с Башкирским филиалом АО «Баштепломонтаж», с ЗАО «Тепломонтаж», с ЗАО «Баштепломонтаж». Лапоног О.Н. со своей несовершеннолетней дочерью Лапоног А.О. заключить договор найма жилого помещения или договор аренды с истцом, как с новым собственником жилого помещения, отказался и поэтому они подлежат выселению из моей квартиры без предоставления другого жилого помещения. Истец как собственник жилого помещения не может пользоваться, распоряжаться своей собственностью, так как в квартире проживают и зарегистрированы ответчики Лапоног О.Н., Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 01.02.2002г. Лапоног А.О. является собственником 1/3 доли трехкомнатной квартиры <адрес>, размером 62,3 кв.м., т.е. она обеспечена жилой площадью. Согласно ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В последующем истец в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнил исковые требования и просит расторгнуть договор аренды №20 от 01.06.1994г. <адрес> в <адрес>, при этом основания иска не изменились. Истец Нургалиев Х.В. в судебном заседании, иск поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить по изложенным основаниям. Представитель ответчиков по доверенности Ахунова Е.В. в судебном заседании иск не признала, просила в его удовлетворении отказать. Ответчики Лапоног О.Н. и Лапоног А.О. и третье лицо представитель ЗАО "Баштепломонтаж" на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заключение прокурора, полагавшего, что иск подлежит отклонению, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. В силу статьи 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 01 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. По общему правилу вновь принятый правовой акт регулирует только те отношения, которые возникают после введения его в законную силу, если иное не предусмотрено в самом акте. Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после его введения в действие. В соответствии с частью 2 статьи 6 названного Кодекса действие акта жилищного законодательства не может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие. Согласно статье 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. В соответствии со статьей 5 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от 07.06.2011г. в удовлетворении исковых требований Нургалиева Х.В. к Лапоног О.Н., Лапоног А.О. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и расторжении договора аренды -отказано. Кассационным определением Верховного суда РБ от 26.09.2011г. данное решение отменено и передано на новое рассмотрение. Установлено, что между ЗАО "Баштепломонтаж" и Нургалиевым Х.В. 04 августа 2009г. заключен договор купли-продажи однокомнатной <адрес> и перешла в собственность последнего. Право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданный Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от 28.08.2009г. Истцом 01.10.2010г. и 21.10.2010г. в адрес ответчиков были направлены письма с просьбой, заключить договор найма жилого помещения, в противном случае просит освободить квартиру до 09.11.2010г., которую ответчики оставили без ответа. Согласно справки о регистрации в спорной квартире зарегистрированы Лапоног О.Н., Лапоног А.О. и Нургалиев Х.В. (л.д.32) Решением Октябрьского районного суда от 25.06.2010г. постановлено: в удовлетворении иска Лапоног О.Н. к Закрытому акционерному обществу «Баштепломонтаж», Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан, Нургалиева Х.В. о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, признании сделки недействительной и прекращении право собственности на жилое помещение, зарегистрированное на Нургалиева Х.В. - отказать. В удовлетворении иска Нургалиева Х.В. к Лапоног О.Н., Лапоног О.Н., действующим также в интересах несовершеннолетней дочери Лапоног А.О. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту жительства - отказать. Кассационным определением Верховного суда РБ от 14.09.2011г. данное решение оставлено без изменения. В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Статьей 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Установлено, что между Башкирским филиалом АО "Тепломонтаж" и Лапоног О. Н. 01 июня 1994года сроком на 5 лет заключен договор на аренду жилой площади по адресу: <адрес>. При заключении договора купли-продажи спорной квартиры 04.08.2009г. между ЗАО «Баштепломонтаж» и Нургалиевым Х.В. согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 7 договора). Значит, Нургалиев Х.В. знал о наличии права пользования Лапоног О. Н. и Лапоног А.О. спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок, ибо новый собственник не предупредил нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок в связи с его решением не сдавать в наем принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение. Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на эту квартиру Нургалиев Х.В. при заключении договора купли - продажи спорного жилого помещения 04 августа 2009 года стороны по сделке не достигли, а значит, Нургалиев Х.В. фактически согласился принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Лапоног О. Н. и Лапоног А.О. указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложил заключить с ним договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Поскольку ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцами квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок по 01 июня 2014 года. Из выше сказанного следует, что договор найма спорного жилого помещения с ответчиками действует до 01 июня 2014 года, поэтому истец не имеет права требовать изменения условий договора найма, расторжении или отказаться от исполнения договора найма спорного жилого помещения до 01 июня 2014 года. Доводы истца о том, что при разрешении данного спора необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса, регулирующим отношения по аренде жилых помещений судом не принимается, поскольку вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Уфы от 25.06.2010г. установлено, что между прежним собственником и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, а не аренды. Доводы истца о том, что Лапоног О.Н. уволился из ЗАО "Баштепломонтаж", следовательно договор аренды должен быть расторгнутым, судом также не принимается, по вышеизложенным основаниям. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Нургалиева Х.В. к Лапоногу О. Н. и Лапоног А.О. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и расторжении договора аренды у суда не имеется. На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Нургалиева Х.В. к Лапоног О.Н., Лапоног А.О. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и расторжении договора аренды - ОТКАЗАТЬ. На решение может быть подана кассационная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд города Уфы в течение 10 дней со дня приятия решения в окончательной форме. Председательствующий подпись Э.Р.Кадырова Копия верна: судья Э.Р.Кадырова
Лапоног А.О., которые отказались заключить договор найма жилого помещения или договор аренды на его условиях.