решение по иску прокурора Октябрьского района в интересах неопределенного круга лиц к ЗАО `ФСК `Архстройинвестиции` о признании действий незаконными ( не вступило в законную силу)



дело № 2-1943/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2012 года        город Уфа

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе

судьи Хаматьяновой Р.Ф.,

при секретаре Решетниковой Н.В.,

с участием представителя истца - старшего помощника прокурора Октябрьского района г.Уфы Бигловой А.И.,

представителя ответчика ЗАО ФСК « Архстройинвестиции» - Галеевой А.Ш. (действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), представителя третьего лица ЖСК «Комсомольский» - Быкова О.А. ( протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Октябрьского района г.Уфы в интересах неопределенного круга лиц, к закрытому акционерному обществу «Финансово-строительная компания «Архстройинвестиции» о признании действий незаконными, возложении обязанности совершить действия,

у с т а н о в и л:

Прокурор Октябрьского района г.Уфы обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» и просил признать незаконными действия по привлечению ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» путем заключения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств граждан при строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес> в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на строительство, обязать ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» после получения разрешения на строительство заключить договоры долевого участия в строительстве с гражданами, чьи средства привлечены для строительства многоквартирного дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес>, а также с гражданами, которые в будущем пожелают вложить денежные средства для строительства данного дома, произвести государственную регистрацию данных договоров долевого участия в строительстве; обязать ЗАО « ФСК «Архстройинвестиции» привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес> только при наличии разрешения на строительство, заключенных и зарегистрированных в установленном порядке договоров долевого участия в строительстве.

В обоснование иска указано, что по обращению первого заместителя главы Администрации городского округа г.Уфы о нарушении градостроительного законодательства и законодательства, регламентирующего порядок привлечения денежных средств при строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес>, прокуратурой Октябрьского района г.Уфы проведена проверка, в ходе которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО « ФСК «Архстройинвестиции» по результатам рассмотрения постановления главы администрации городского округа город Уфа « О проектировании многоэтажного жилого комплекса с предприятиями обслуживания во встроено-пристроенных помещениях лит 8 в микрорайоне « Энтузиастов» на пересечении <адрес>» ЦМУ Министерства природных ресурсов РБ выдано заключение по выбору земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа РБ ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» утвержден градостроительный план земельного участка.

Постановлением главы Администрации ГО г.Уфы от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» предоставлен земельный участок площадью 7184,00 кв.м. для проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса по вышеуказанному адресу.

На основании указанного постановления между КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ и ЗАО « ФСК «Архстройинвестиции», ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений генерального директора ЗАО «ФСК «Архсройинвестиции» ФИО1, следует, что рабочий проект строительного объекта в полном объеме планируется представить на государственную экспертизу в ноябре 2011 года, после чего будет получена разрешение на строительство. До получения разрешения, во исполнение предписания Инспекции Госстройнадзора в РБ, строительные работы производиться не будут. На момент проведения проверки прокуратурой района ЗАО « ФСК «Архстройинвестиции» выполнены работы по геодезическим, геологическим и экологическим изысканиям на предоставленном земельном участке. На строительной площадке ведутся подготовительные работы: размещение и устройство бытового городка; завезена грузоподъемная техника; установлено ограждение строительной площадки.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» и ЖСК «Комсомольский» заключен договор инвестирования строительства , предметом которого является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений, при заключении и исполнении указанного договора стороны руководствуются ФЗ-39 от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». При этом ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» принимает на себя функции заказчика- застройщика по проектированию и организации строительства многоквартирного жилого дома на предоставленном для строительства земельном участке, для чего обязуется оформить проектную документацию на строительство, организовать строительство и передачу кооперативу его долю участия в финансировании строительства объекта в виде квартир, определенных договором. Кооператив совместно с застройщиком принимает участие в финансировании строительства объекта с инженерными сетями и элементами благоустройства на прилегающей домовой территории путем привлечения денежных средств и иных имущественных паевых взносов членов кооператива.

В ходе проверки председателем правления ЖСК «Комсомольский» представлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участвовавшими в общем собрании учредителями кооператива принято решение о создании ЖСК «Комсомольский» для строительства и/или финансирования строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес>. Согласно представленным решениям правления кооператива о принятии граждан в члены ЖСК «Комсомольский» утверждены условия приобретения заявителями- лицами, желающими вступить в члены кооператива- жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес>. Одним из условий является уплата предварительного и первоначального паевого взноса. Так, ЖСК «Комсомольский» заключает с гражданами договоры паенакопления, которые определяют права и обязанности кооператива и участников (граждан), возникающие между ними при приобретении прав на жилое помещение, устанавливает конкретный размер и порядок внесения паевых членских и иных взносов, порядок передачи в пользование участнику жилого помещения.

На основании Устава кооператива, в целях удовлетворения потребностей участника и других членов кооператива в жилых помещениях кооператив заключил договор инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции», в соответствии с которым, кооператив объединяя денежные и имущественные паи членов кооператива, принимает участие в финансировании строительства жилого дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес>. В ходе проверки представлены платежные поручения, согласно которым плательщик- ЖСК «Комсомольский» перечислил получателю - ЗАО ФСК «Архстройинвестиции» денежные средства по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что поскольку таким образом ответчик привлекает денежные средства граждан - членов кооператива «Комсомольский» для строительства многоквартирного дома по строительному адресу: жилой дом на пересечении улиц <адрес>, то в соответствии с положениями ч.1 ст. 3, ч.2 ст. 3, ч.3 ст. 4 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при отсутствии соответствующего разрешения на осуществление строительства ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» не вправе привлекать денежные средства граждан. Осуществление строительства и привлечение денежных средств граждан для строительства многоэтажного дома на основании вышеуказанного договора инвестирования строительства является незаконным. В целях недопущения дальнейших незаконных действий ЗАО ФСК «Архстройинвестиции», направленных на привлечение денежных средств граждан - неопределенного круга лиц- при строительстве многоквартирного жилого дома, прокурор Октябрьского района обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца Биглова А.И. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» Галеева А.Ш. исковые требования не признала, полагая, что поскольку ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривает наряду с договором участия в долевом строительстве и иной способ привлечения средств граждан - жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов, к возникшим правоотношениям между ЗАО « ФСК «Архстройинвестиции» и ЖСК «Комсомольский» нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не применимы, в том числе в силу прямого указания об этом в статье 2 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Пояснила, что договорные отношения между гражданами ( физическими лицами, в защиту интересов которых, прокурор обратился в суд) и ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» отсутствуют. Договор паенакопления, заключенный между ЖСК и физическим лицом регулирует правоотношения основанные на членстве гражданина в кооперативе, конкретизирует отношения между членом кооператива и Кооперативом и не направлен на создание объекта недвижимости, не является и основанием для государственной регистрации права собственности гражданина. Цель любого кооператива- удовлетворение потребностей членов кооператива в определенном законом и уставом имуществе за счет объединения их паевых и иных имущественных взносов. Правоотношения ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» по финансированию строительства дома основаны на ином виде договора- договоре инвестирования, заключенном с юридическим лицом, обязанность регистрации которого законом не предусмотрена. В связи с чем в иске прокурору просила отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ЖСК «Комсомольский»- Быков О.А., в судебном заседании поддержав представителя ответчика ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции», в иске также просил отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.116 Гражданского Кодекса РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Согласно ст. 110 Жилищного Кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения (ст. 113 Жилищного Кодекса РФ).

Согласно уставу Жилищно-строительного кооператива «Комсомольский» ( л.д.51-53), последний является некоммерческой организацией- потребительским кооперативом, созданным гражданами, объединившимися на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов кооператива- физических и юридических лиц в жилых помещениях, путем объединения членами кооператива паевых взносов и участия своими средствами в строительстве и/или финансировании строительства многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, также для последующей эксплуатации и управления этим многоквартирным домом. В своей деятельности Кооператив руководствуется Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, иными действующими законодательными актами Российской Федерации и настоящим Уставом.

Целью кооператива как добровольного объединения граждан и юридических лиц на основе членства является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье, осуществляемое путем объединения членами кооператива имущественных паевых взносов. Достижение кооперативом указанной цели может осуществляться как путем организации строительства и /или участия в финансировании строительства многоквартирного дома, так и путем приобретения квартир в многоквартирном доме, строительство и /или финансирование строительства которого произведено Кооперативом. Основными задачами Кооператива, является, в том числе обеспечение членов кооператива жилыми помещениями ( квартирами, изолированными жилыми комнатами в квартирах), находящимися в многоквартирном доме, а также обеспечение владения и пользования членами кооператива земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в целях эксплуатации этого дома. ( п.2.2.1 Устава).

В связи с осуществлением целей и задач Кооперативом, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор инвестирования с ЗАО «ФСК «Архстройинвестиции» (Застройщик), предметом которого является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений, при заключении и исполнении настоящего договора стороны руководствуются ФЗ « Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капительных вложений» и Гражданским Кодексом РФ. При этом застройщик принимает на себя обязательства выполнять функции заказчика-застройщика по проектированию и организации строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке кадастровый номер , площадью 7184 кв.м. по адресу: <адрес>, для чего обязуется оформить проектную документацию на Объект и разрешительную документацию на строительство, организовать строительство и передачу Кооперативу его долю участия в финансировании строительства Объекта в виде квартир, определенных настоящим договором. Кооператив совместно с Застройщиком принимает участие в финансировании строительства объекта с инженерными сетями и элементами благоустройства на прилегающей придомовой территории путем привлечения денежных средств и иных имущественных паевых взносов членов кооператива.( л.д.148).

Изложенное означает, что ЖСК в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об инвестировании в строительство жилого дома на земельном участке кадастровый номер , площадью 7184 кв.м. по адресу: <адрес>, по которому стороны приняли права и возложили на себя обязанности по отношению только друг к другу.

В соответствии со ст. 121 Жилищного Кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Согласно ст. 124 Жилищного Кодекса РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью ( ст. 129 ЖК РФ).

Из представленных решений Правления Кооператива от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и т.д. ( л.д.73-99), следует, что в члены ЖСК « Комсомольский», на основании поданных заявлений и оплаченных вступительных взносов ( л.д. 45-50) приняты физические лица, согласно представленному реестру членов ЖСК «Комсомольский»( л.д.100-108 ).

С указанными гражданами заключены договора паеакопления, которыми определяются в соответствии с Уставом Кооператива права и обязанности Кооператива и Участника, возникающие между ними при приобретении прав на жилое помещение, устанавливает конкретный размер и порядок внесения паевых, членских и иных взносов, порядок передачи в пользование Участнику жилого помещения, а также ответственность за нарушение обязательств по настоящему договору.

В ст. 1 Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» ( далее по тексту Закон) указано на то, что предметом его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 ст. 1 Закона предусмотрено что, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Вместе с тем, оснований для признания сложившихся отношений между ЗАО ФСК « Архстройинвестиции» и ЖСК « Комсомольский», равно как и отношений между ЖСК «Комсомольский» и физическими лицами, отношениями по договору участия в долевом строительстве, не имеется, так как привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с принятием обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, допускалось и допускается как на основании договора участия в долевом строительстве, так и жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Образование гражданами нового юридического лица, т.е. жилищно-строительного кооператива, законодателем определен как иной способ привлечения средств граждан в строительство и не относится к правоотношениям, возникающим из смысла долевого строительства многоквартирных домов.

Финансирование строительства объекта осуществляется на основании договора инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО ФСК « Архстройинвестиции» и ЖСК « Комсомольский», предметом которого является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений.

В силу ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-ФЗ ( ред. о 12.12.2011 г.) Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным закономот 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч.3 ст.110 ЖК Российской Федерации члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Вместе с тем, вступление - принятие в члены жилищно-строительного кооператива не является гражданско-правовой сделкой (договором) двух и более сторон, а является совокупностью юридических фактов, влекущих возникновение правоотношений, связанных с членством гражданина в указанном потребительском кооперативе.

Как установлено, ЖСК « Комсомольский» создано на добровольной основе в целях удовлетворения потребностей своих членов в жилье, для достижения которой осуществляет инвестирование в строительство.

Действующим законодательством не предусмотрено наличие обязательного условия при включении в члены кооператива граждан наличие разрешения на строительство.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Предмет договора инвестирования строительства № 1 от 30 мая 2011 года, согласно которому застройщик принимает на себя обязательства выполнять функции заказчика- застройщика по проектированию и организации строительства многоквартирного жилого дома, и организовать строительство и передачу Кооперативу его долю участия в финансировании строительства Объекта в виде квартир, определенных договором ( всего 184 квартиры из 211(л.д.159-162), позволяет сделать вывод о том, что данный договор является договором инвестирования.

Существенным отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом по Федеральному закону N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года допускается инвестирование в любой форме, в то время как Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года предусмотрено долевое участие лишь в виде привлечения денежных средств.

Правоотношения ЗАО ФСК « Архстройинвестиции» по финансированию строительства дома основаны не на договорах участия в долевом строительстве с физическими лицами, а на ином виде договора - договоре инвестирования, заключенного с юридическим лицом инвестором - кооперативом.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года не предусматривает обязанность участников долевого строительства регистрировать подписываемые между ними договоры и соглашения.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198,199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Прокурора Октябрьского района г.Уфы в интересах неопределенного круга лиц, к закрытому акционерному обществу «Финансово-строительная компания «Архстройинвестиции» о признании действий незаконными, возложении обязанности совершить действия, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Уфы.

Судья:       Р.Ф.Хаматьянова