Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата обезличена Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего: Фурсовой О.М.
при секретаре: Бобылевой Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску: Колтаковой Л.И. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, ФГУП « Бийский Олеумный завод» о признании договора заключенным, регистрации договора,
Установил:
Истец, Колтакова Л.И. обратилась в суд с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, ФГУП « Бийский Олеумный завод» о признании заключенным долгосрочного договора аренды от Дата обезличена.
Кроме того, истец просит зарегистрировать долгосрочный договор аренды здания от Дата обезличена, заключенный между Колтаковой Л.И. и ФГУП « Бийский Олеумный завод» в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что Дата обезличена между ФГУП « Бийский Олеумный завод», Колтаковой Л.И. и ООО « Сокол-Алтай» заключен долгосрочный договор здания по адресу :г.Барнаул ....
С Дата обезличена здание фактически передано по договору. До Дата обезличена зданием пользовались совместно Колтакова Л.И. и ОоО « Сокол-Алтай».Затем ООО « Сокол-Алтай» прекратил пользование здания по ... по долгосрочному договору аренды. И как указывает Колтакова Л.И., с указанного времени зданием пользуется она одна.
В здании проведены капитальные работы, реконструкция за счет истца с согласия собственника- Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Алтайском крае.
Истец указывает, что она обязательства по оплате арендной платы исполняет надлежащим образом с Дата обезличена, замечаний по использованию арендованного имущества от арендодателя не поступало. Ответчик с указанного времени не отказывал в пользовании зданием и предъявлял претензий о его расторжении.
Вместе с тем, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В настоящее время ответчик уклоняется от регистрации договора, в связи с чем, истец обратилась с указанным иском в суд.
В ходе рассмотрения дела, судом по ходатайству истца, в порядке ст. 41 ГПК РФ допущена замена ненадлежащего ответчика - Главного управления имущественных отношений Алтайского края на надлежащего -Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае.
В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивала в полном объеме по вышеизложенным доводам.
Уточнив, что в 2006 году на основании распоряжения Правительства РФ, ФГУП « Бийский Олеумный завод» был изменен вид на- Федеральное казенное предприятие « Бийский Олеумный завод».
В связи с чем, истец уточнила наименование ответчика, указав его как Федеральное казенное предприятие « Бийский Олеумный завод».
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, в полном объеме поддержав доводы истца.
Представитель ответчика ФКП «Бийский Олеумный завод» в судебном заседании с исковыми требованиями не согласен в полном объеме.
В обоснование возражений указывает, что заключенный договор является недействительным, поскольку в соответствии со ст. 295 ГК РФ ФГУП «Бийский Олеумный завод» не вправе было распоряжаться имуществом, находящимся у него на праве хозяйственного ведения без разрешения собственника, оценка имущества для сдачи его в аренды в соответствии со ст.8 « Закона об оценке и оценочной деятельности» не проводилось. Полномочия собственника недвижимого имущества осуществляло – Главного управления имущественных отношений Алтайского края.
В 2006 году на основании распоряжения Правительства РФ, ФГУП « Бийский Олеумный завод» был изменен вид на- Федеральное казенное предприятие « Бийский Олеумный завод».
В 2010 году на спорное нежилое помещение, было прекращено право хозяйственного ведения ФГУП « Бийский Олеумный завод», в связи с его не использованием ФКП « Бийский Олеумный завод».
Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в судебном заседании с исковыми требованиями не согласен в полном объеме.
В обоснование возражений указывает, что нежилое помещение, занимаемое Колтаковой Л.И. по ..., расположено на первом этаже в подвале многоквартирного жилого дома, то есть не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.
Вместе с тем, из содержания договора невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Арендаторами по договору выступают два лица - истец и ООО «Сокол-Алтай», однако установить объем прав и обязанностей, размер занимаемой площади, размер арендной платы для каждого из арендаторов невозможно.
В связи с чем, представитель ответчика полагает, что договор аренды от Дата обезличена не может быть признан заключенным, в силу несогласованности сторонами условий о предмете договора.
Согласно выписке из ЕГРП от Дата обезличена, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от Дата обезличена, что также является подтверждением незаключенности указанного договора.
ФКП «Бийский олеумный завод» не является
правообладателем нежилого помещения, занимаемого истцом, поскольку право хозяйственного ведения ФГУП «Бийский Олеумный завод» прекращено распоряжением Территориального управления от Дата обезличена Номер обезличен. Этим же распоряжением данное помещение включено в состав государственной казны Российской Федерации.
Договор аренды от Дата обезличена года заключен без согласия собственника имущества.
В связи с чем, представитель ответчика полагает, что договор аренды от Дата обезличена года заключен с нарушением действующего законодательства является недействительной сделкой и не порождает ни каких правовых последствий.
Представитель 3/ лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебном заседании с исковыми требованиями не согласна.
В полном объеме поддержав возражения представителей ответчиков.
Представитель 3/лица ООО « Сокол-Алтай» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о мести времени судебного разбирательства.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ООО « Сокол-Алтай».
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п.1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ ).
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, согласно пункту 1.1 долгосрочного договора аренды от Дата обезличена, заключаемого между ФГУП « Бийский Олеумный завод» (арендодателем) и арендаторами- Колтаковой Л.И., ООО « Сокол- Алтай» (арендаторами), предметом данного договора является здание, расположенное по адресу: г. Барнаул, ....
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что здание, расположенное по адресу: г. Барнаул, ..., -это 5-этажный жилой дом, в состав которого входит нежилое помещение, площадью 480,1 кв.м., расположенное в здании на первом этаже и в подвале жилого дома Литер АА1 по адресу: г. Барнаул, ..., которое является федеральной собственностью и которое фактически занимает истец.
Таким образом, нежилое помещение, занимаемое Колтаковой Л.И., расположено на первом этаже и в подвале многоквартирного жилого дома, не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.
Вместе с тем, из содержания указанного договора аренды невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору: не указана площадь передаваемого помещения, не приложены план-схема расположения указанного помещения или его технический паспорт, либо его инвентарный (кадастровый) номер, или любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и выделить его из состава смежных с ним помещений.
Кроме того, арендаторами по договору аренды выступают два лица – истец Колтакова Л.И. и 3/лица ООО «Сокол-Алтай», однако установить объем прав и обязанностей, размер занимаемой площади, размер арендной платы для каждого из арендаторов также невозможно.
При этом, суд критически относится к передаточному акту, представленному истцом, поскольку в договоре аренды ссылки на указанный акт нет, не указан он и в приложении к договору.
Кроме того, арендаторами по договору выступают два лица – истец и ООО «Сокол-Алтай»,в то время как в передаточном акте указан в качестве арендатора только ООО « Сокол-Алтай».
В силу п.3 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, как установлено в судебном заседании и подтверждается выпиской из ЕГРП от Дата обезличена, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от Дата обезличена.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, распоряжением Номер обезличен от Дата обезличена Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, прекращено право хозяйственного ведения ФГУП « Бийский Олеумный завод» на объект недвижимости- нежилое помещение в задании на 1-ом этаже и в подвале жилого дома литер А,А1 по адресу: г.Барнаул, ..., площадью 480,1 кв.м. ( в том числе 270,6 кв.м. на 1-ом этаже и 209,5 кв.м. в подвале).
В связи с чем, суд полагает, необоснованной ссылку истца и ее представителя на положения п.3 ст. 165 ГК РФ, в соответствии которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом в судебном заседании не представлено доказательств того, что в течение времени, прошедшего с момента подписания договора аренды от Дата обезличена, она предпринимала меры для государственной регистрации договора.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Однако, пунктом 3.1 договора аренды от Дата обезличена установлено, что арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, в то же время, пунктом 5.1.4 договора установлена обязанность арендодателя по истечении срока договора возместить арендатору затраты на все произведенные в арендуемом здании перестройки и переделки, а также улучшения.
Согласно указанным условиям договора аренды от Дата обезличена, суд приходит к выводу, что арендодатель по истечении срока действия договора фактически обязан вернуть арендатору всю арендную плату.
Таким образом, договор от Дата обезличена является безвозмездным, что противоречит правовой природе арендных отношений.
Кроме того, арендаторами по договору от Дата обезличена являются Колтакова Л.И. и ООО «Сокол- Алтай».
Указывая в обоснование заявленных требований, что ООО «Сокол-Алтай»прекратил пользование имуществом с апреля 2006 года, истец, Колтакова Л.И. никаких доказательств, в обоснование данного обстоятельства, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представляет.
Однако, согласно положениям статьи 11 договора, все изменения и дополнения к договору оформляются
дополнительными соглашениями.
Кроме того, договор аренды является трехсторонней сделкой, вместе с тем, исходя из пункта 11.6 договора, он составлен в двух экземплярах.
В связи с чем, суд соглашается с доводами представителей ответчиков о том, что у одной из сторон отсутствует экземпляр договора, а также отсутствует экземпляр договора для регистрирующего органа, что ставит под сомнение намерение сторон создать правовые последствия совершенной сделки.
В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Также в соответствии с п.2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002года N161-ФЗ"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях",государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
В соответствии с Положением, утвержденным приказом Росимущеста № 63 от 05.03.2009 года, Территориальное управление Федерального агентства осуществляет на территории Алтайского края полномочия собственника –Российской Федерации в отношении федерального имущества.
В судебном заседании достоверно установлено и подтверждено материалами дела, что договор аренды от Дата обезличена заключен без согласия собственника имущества в лице Территориального управления.
При этом, суд не соглашается с доводами истца и её представителя о том, что Колтаковой Л.И. были выданы доверенности на узаконение реконструкции, а также на то, что здание реконструировано с согласия собственника -Территориального управления, что свидетельствует о согласии собственника на заключение договора аренды.
Как следует из доверенности от Дата обезличена Номер обезличен,а также от Дата обезличена, указанные доверенности были выданы для осуществления действий по государственной регистрации соответственно права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения ФГУП «Бийский Олеумный завод» на спорное помещение.
При этом, данные документы не содержат согласия собственника и правообладателя на проведение капитального ремонта, увеличение площади помещения, узаконение реконструкции, как и на совершение каких-либо других действий в отношении спорного помещения.
Таким образом, в силу вышеназванных норм закона, суд приходит к выводу, что договор аренды от Дата обезличена заключен с нарушением требований действующего законодательства.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения
В силу п.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что договор аренды от Дата обезличена является недействительной ( ничтожной ) сделкой, поэтому не порождает для сторон никаких правовых последствий.
В связи с чем, суд полагает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Колтаковой Л.И. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, ФКП « Бийский Олеумный завод» о признании договора заключенным, регистрации договора - оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в кассационном порядке, через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья : О.М. Фурсова