О применении последствий недействительности ничтожных сделок

Судебные акты /
СФО /
Алтайский край /
Октябрьский районный суд г. Барнаула /
О применении последствий недействительности ничтожных сделок

О применении последствий недействительности ничтожных сделок

Дело Номер обезличен

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дата обезличена года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

Председательствующего Астаниной Т.В.,

При секретаре Кушнаревой В.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Макаровой Н.Д. , Басмановой Е.И., Бочило А.Е. А.Е., Черняева А.Е., Рыбакониной Л.С., Глушенко Т.В., Болдаковой ГО.В., Говорова Д.С., Елисеевой О.А., Сидоровой Н.Ю., Сидорова С.А., Сидорова И.С., Мамекова Д.А., Мамековой О.И. к Афанасьеву И.В. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, взыскании стоимости квартиры, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с требованиями к ответчику Афанасьеву И.В. о применении последствий недействительности ничтожных сделок по купли-продажи жилых помещений №Номер обезличен в многоквартирном доме по ... взыскании переданных по сделкам сумм в качестве применения последствий недействительности сделок и признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на эти объекты.

Свои требования основывают на том, что в период Дата обезличена Афанасьев И.В. с каждым из истцов, соответственно, заключал договоры купли-продажи жилых помещений в доме по адресу ..., во исполнение которых истцами Афанасьеву И.В. передавались денежные средства. Данные сделки, по мнению истцов, являются ничтожными, поскольку Афанасьев И.В. не имел разрешения уполномоченного органа на строительство данного многоквартирного дома, который должен быть отнесен к самовольной постройки. Истцы просят применить последствия недействительности ничтожных сделок купли –продажи, заключенных между истцами и ответчиком, и взыскать с Афанасьева И.В. стоимость квартиры по договору в пользу каждого из истцов, признать недействительными государственную регистрацию перехода права собственности и право собственности, зарегистрированное за истцами.

В судебном заседании Истцы Басманова Е.И., Черняев А.Е., Болдакова О.В., Сидоров И.С. и Мамеков Д.А. на заявленных требованиях настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истцы Макарова Н.Д., Бочило А.Е., Рыбаконина Л.С., Глушенко Т.В., Говоров Д.С., Елисеева О.А., Сидорова Н.Ю. и Мамекова О.И. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, представлены заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие (Т.1,л.д.204,205,206,207,208,220).

Ответчик Афанасьев И.В., представители третьих лиц – Городского отделения №8203 Сбербанка России, ОАО «АИЖК» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается ходатайством представителя Городского ОСБ №8203 (Т.1л.д.233), заявлением от представителя ОАО «АИЖК», реестром направления писем, почтовым уведомлением о вручении Афанасьеву И.В. судебной повестки и копии определения.

Суд, с учетом мнения сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, поскольку их неявка не является препятствием к разрешению спора.

Представители ответчика Афанасьева И.В. Гладких А.В. и Куклин В.Л., действующие по доверенности (Т.1л.д.212) с заявленными требованиями не согласились, просили в иске отказать, указав, что земельный участок был отведен в установленном порядке, принадлежит Афанасьеву И.В., разрешение на строительство дома было получено, в связи с чем нет оснований считать данный дом самовольной постройкой, право собственности на дом было зарегистрировано за ответчиком и это его право не было оспорено, затем Афанасьевым И.В. определен порядок пользования помещениями в доме и на каждое жилое помещение отдельно получено свидетельство о регистрации права собственности, после чего данными помещениями он распорядился, продав их, в частности, истцам. Сделки по купли-продажи соответствовали закону, ничтожными не являются, права истцов ответчиком не нарушены. Кроме того, просит применить срок исковой давности в отношении требований истцов Макаровой и Мамековых.

Представитель третьего лица – администрации Октябрьского района г.Барнаула Максимцева Т.Н., действующая по доверенности, в судебном заседании пояснила, что разрешение действительно было выдано Афанасьеву И.В. на строительство индивидуального жилого дома, дом в эксплуатацию не сдавался.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра в судебном заседании с требованиями истцов не согласилась, пояснив, что оснований для отказа в регистрации права на объекты недвижимости за Афанасьевым И.В. не имелось, равно как и перехода права собственности на данные объекта к истцам, полагает, что права истцов не нарушены, сделки ничтожными не являются, требованиям законодательства соответствуют.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от Дата обезличенаг. Афанасьеву И.В. принадлежит земельный участок (земли поселений) площадью ... кв.м. по ... ... в г.Барнауле, имеющиеся строения на котором были убраны, домостроение, числящееся за Б. и З.(по ? доли) с учета снято. Данный факт подтверждается актом Барнаульского отдела филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от Дата обезличена договором купли-продажи земельного участка, заключенного между З., Б. С.В. и Афанасьевым И.В., свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличенаг.

На основании постановления администрации Октябрьского района г.Барнаула Номер обезличен от Дата обезличена года Афанасьеву И.В. выдано разрешение Номер обезличен на строительство 3-х этажного индивидуального жилого дома по ... на ранее отведенном земельном участке. Данное разрешение зарегистрировано (поставлено на учет) в установленном порядке в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» Дата обезличена года, соответствующий проект был представлен, что подтверждается регистрационным штампом с указанием номера регистрационной записи Номер обезличен, что не оспаривалось в судебном заседании.

Согласно п. 3 ст. 48 ГрСК РФ осуществления подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до 1 января 2010 года не требовалось получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Пунктом 12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388, вступившего в силу с 19 мая 2009 года), определено, что сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ведении государственного статистического учета; определении размера налога на имущество; внесении сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости; ведении реестра федерального имущества.

Государственная регистрация права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основаниями для ее осуществления являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном данным Федеральным законом порядке).

Из норм п. 4 ст. 25.3 данного Закона следует, что до 1 января 2010 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Кадастровый паспорт выдается заявителю в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Это подтверждается нормами ч. 8 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" С 1 марта 2008 года по 31 декабря 2009 года (включительно), кадастровые паспорта объектов недвижимости выдаются организацией по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона о кадастре (ч. ч. 1 и 3 ст. 43 и ч. 1 ст. 48 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, основанием для осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт на жилой дом; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства (не представляется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке).

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект не допускается (п. 5 ст. 25.3 данного Закона).

Что касается разрешения органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию жилого дома, являющегося объектом индивидуального жилищного строительства, то такого разрешения до 1 января 2010 года не требовалось ни для оформления технического паспорта указанного объекта, ни для государственной регистрации права собственности на него. Таким образом, отсутствие такого разрешения основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом не является.

Факт строительства Афанасьевым И.В. обозначенного жилого дома подтверждается Техническим паспортом, выданным АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости от Дата обезличенаг. Право собственности на жилой дом общей площадью ... кв.м. по .../ ... в ... было зарегистрировано за ответчиком Дата обезличена года (Т.2л.д.189).

В связи с отсутствием оснований считать недействительным договор купли-продажи земельного участка Дата обезличенаг., а также в связи с тем, что жилой дом на земельном участке возведен при наличии надлежащего разрешения, выданного уполномоченным органом у суда нет оснований для признания данного строения самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ).

Доводы истцов о том, что фактически ответчиком был возведен не 3-этажный жилой дом, а многоквартирный дом с большим количеством этажей, по мнению суда, являются несостоятельными, поскольку это опровергается сведениями технического паспорта, согласно которому число этажей надземной части – 3.

Мансарда не рассматривается в качестве полноценного этажа, поскольку является этажом в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши (СНиП 2.08.01-89*)

Этажность жилого дома определяется по числу надземных этажей.

После регистрации права собственности ответчиком определен порядок пользования помещениями в жилом доме с присвоением кадастровых номеров, что удостоверено нотариально Дата обезличенаг.

Присвоение комнатам в доме статуса самостоятельных жилых помещений с соответствующим кадастровым номером и последующей регистрацией права собственности Афанасьева И.В. на эти объекты недвижимости подтверждается заявлением в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (Т.2л.д.31), распиской в получении документов на государственную регистрацию, после проведения которой Афанасьеву И.В. Дата обезличена году выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые помещения с номерами от ... по ... в ...

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Дата обезличена года Афанасьеву И.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (жилые помещения с ... по ...) в жилом доме ....

Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на подобного рода объекты недвижимости в виде жилых помещений, не являющимися квартирами. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться.

Согласно ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В силу ч.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. (ст.16 ЖК РФ)

В ч.2 ст.16 ЖК РФ указано, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Частью 3 данной нормы определено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

В связи с отсутствием характеризующих элементов, свойственных для квартир, данный жилой дом не может быть отнесен к категории многоквартирного жилого дома, что также подтверждается экспликацией к поэтажным планам жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства, в котором указаны номера комнат (помещений) по плану

При таких обстоятельствах доводы истцов относительно того, что дом фактически является многоквартирным, в связи с чем на его строительство должно было выдаваться соответствующее этому разрешение судом не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, суд учитывает также то, что продавались и приобретались истцами объекты недвижимости ни как квартиры, а как иное жилое помещение, свидетельства о регистрации права собственности истцов выданы также на жилое помещение с соответствующим номером, в качестве квартир эти жилые помещения не обозначены.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь условием обеспечения защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объект которых - недвижимое имущество, призвана удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не ограничивая при этом свободы договоров.

При заключении договоров сторонами были определены его существенные условия, а именно объект, подлежащий передаче по договору.

Согласно все представленным истцами договорам купли-продажи характеристика отчуждаемых объектов недвижимости дана на основании выписок из технического паспорта АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости», В техническом описании каждого из объектов имеются точные данные площади каждой части помещений; обозначена именно та часть объекта недвижимости, которая подлежит отчуждению по договору.

Таким образом, имеется достаточно точных сведений, позволяющих определить объект договора купли-продажи, требования законодательства для данного рода сделок были соблюдены.

Кроме того, согласно пункту 1.7 заключенных договоров покупатель до заключения договора, ознакомлен с техническим состоянием и комплектностью объекта, являющегося предметом договора, что в силу статьи 432 ГК РФ свидетельствует о достижении сторонами договора соглашения по его существенным условиям, в частности об имуществе, подлежащем передаче покупателю.

С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований считать заключенные сделки недействительными, а также недействительной государственную регистрацию права собственности на объекты.

Передача денег оформлялась расписками, в которых указывалась соответствующая договору сумма.

Государственная регистрация перехода права собственности была осуществлена в каждом конкретном случае, истцам выданы свидетельства о государственной регистрации права на жилое помещение соответствующего номера дома ...

Таким образом, представленные договоры купли-продажи в силу ст.168 ГК РФ не могут являться недействительными (ничтожными), оснований для возвращения сторон в первоначальное положение суд не усматривает, поскольку на момент совершения сделок продавец (ответчик) имел зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на недвижимое имущество, в силу чего вправе был его отчуждать.

Требования истцов не подлежат удовлетворению с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, у суда нет оснований не согласиться с доводами представителя ответчика о том, что истцами Мамековыми и Макаровой Н.Д. пропущен срок исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Так, п. 1 ст. 181 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок давности составляет три года.

Судом установлено, что договор купли-продажи жилого помещения между Макаровой Н.Д. и Афанасьевым И.В. заключен Дата обезличена года, а между Мамековыми и Афанасьевым Дата обезличена года, то есть о нарушении своего права истцы знали с момента исполнения договоров.

Исковое заявление Мамековыми подано Дата обезличена года, а Макаровой Н.Д. Дата обезличена года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования Макаровой Н.Д. , Басмановой Е.И., Бочило А.Е. А.Е., Черняева А.Е., Рыбакониной Л.С., Глушенко Т.В., Болдаковой ГО.В., Говорова Д.С., Елисеевой О.А., Сидоровой Н.Ю., Сидорова С.А., Сидорова И.С., Мамекова Д.А., Мамековой О.И. к Афанасьеву И.В. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, взыскании суммы, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней с момента вынесения его в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г.Барнаула.

Судья Т.В.Астанина