Дело №2-41/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 января 2011 года Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего: Фурсовой О.М.
при секретаре: Бобылевой Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску: ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Роговой М.А., Рогову Ю.И. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество; встречному иску: Роговой М.А. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,
Установил:
Истец, ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Роговой М.А., Рогову Ю.И. о взыскании в солидарно порядке суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и ответчиками был заключен кредитный договор №, согласно условий которого ответчикам был предоставлен кредит в размере – 3 000000 руб., сроком на 120 месяцев под 11,5% годовых, для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, по адресу : <адрес>, состоящей из четырех комнат, общей площадью-82,60 кв.м., в том числе жилой площадью- 53,10 кв.м., расположенной на 2 этаже 10-ти этажного панельного жилого дома, оценочной стоимостью- 3 000 000 руб.
Исполнение кредитного обязательства заемщиком обеспечено ипотекой жилого помещения, предоставляющего собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенных по адресу : <адрес>.
Квартира приобретена в общую совестную собственность Роговой М.А. и Рогова Ю.И.
Кредит был зачислен на счет ответчика Роговой М.А. ДД.ММ.ГГГГ.
Право залогодержателя по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками и залогодателями -ДД.ММ.ГГГГ.
Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение закладной и кредитного договора, ответчиками не производятся.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков составляет –1124 536 руб. 41 коп., в том числе : остаток неисполненных обязательств по основному долгу- 829 728 руб. 85 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом -163338 руб.31 коп., начисленные пени в размере 131469 руб. 25 коп.
В связи с чем, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в вышеуказанном размере.
Обратить взыскание на заложенное имущество, жилое помещение, предоставляющее собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>.
Определить способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену заложенного имущества- жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 6025 000 (шесть миллионов двадцать пять тысяч) руб., в том числе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из 5-ти комнат, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м.в размере 4290000 (четыре миллиона двести девяносто тысяч) руб. и земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, площадью- 627 кв.м., в размере- 1735000 ( одного миллиона семисот тридцати пяти тысяч) руб.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке, начиная с ДД.ММ.ГГГГ за пользование кредитом в размере 11,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- 829728 руб. 85 коп., до фактического погашения задолженности.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки, пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый день просрочки.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца расходы по государственной пошлине-27511 руб. 50 коп.
В ходе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования, в соответствии с которыми просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 3206237 руб. 76 коп., в том числе : остаток неисполненных обязательств по основному долгу- 2485527 руб. 12 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом -375270 руб. 46 коп., начисленные пени в размере 345440 руб. 18 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество, жилое помещение, предоставляющее собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>.
Определить способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену заложенного имущества- жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 6025 000 (шесть миллионов двадцать пять тысяч) руб., в том числе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из 5-ти комнат, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м.в размере 4290000 (четыре тысячи двести девяносто тысяч) руб. и земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, площадью- 627 кв.м., в размере- 1735000 ( одного миллиона семисот тридцати пяти тысяч) руб.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке, начиная с ДД.ММ.ГГГГ проценты за пользование кредитом в размере 11,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- 2485527 руб. 12 коп., до фактического погашения задолженности.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации предмета ипотеки, пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы основного долга и уплаты процентов по нему за каждый день просрочки.
Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца расходы по государственной пошлине-27511 руб. 50 коп.
Ответчик Рогова М.А. обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со встречным иском о признании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
В обоснование встречных исковых требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и Роговой М.А., Роговым Ю.И. был заключен кредитный договор №, согласно условий которого заемщикам был предоставлен кредит в размере – 3 000000 руб., сроком на 120 месяцев под 11,5% годовых. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого является двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенных по адресу : <адрес>. Право залогодержателя по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного ипотекой, были удостоверены закладной, составленной с заемщиками, как должниками и залогодателями и выданной Управлением федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному кредитору ООО КБ «Алтайкапиталбанк». Передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном ст. 48 Федерального закона РФ №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости, сделка по передаче прав по закладной совершается в простой письменной форме. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» права по закладной были переданы от ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор не содержит существенных условий о предмете договора, поскольку в нем отсутствуют характеристики передаваемой закладной, так согласно условиям спорного договора передаче подлежит закладная с фиксированной процентной ставкой обязательства, обеспеченного ипотекой 15% и выдана залогодателем ОАО КБ «Форбанк» или ООО КБ «Сибирский социальный банк». Закладная, выданная истцом, не соответствует указанным в спорном договоре условиям. Кроме того, в договоре о передаче закладной отсутствуют положения о цене, по которой переданы права по закладной. Также, в нарушение ст.455 ГК РФ, договор купли продажи закладных № заключен ДД.ММ.ГГГГ, закладная составлена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент передачи прав по закладной не существовало, как самой закладной, так и обязательства, в силу которого настоящая закладная была выдана. В связи с чем, Рогова М.А просит признать договор купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, признать недействительной запись в закладной о смене владельца закладной на ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В судебном заседании представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивала в полном объеме по вышеизложенным доводам. Со встречными исковыми требованиями была не согласна, по основаниям указанным в отзыве на встречное исковое заявление.
Ответчики Рогов Ю.И., Рогова М.А. в судебное заседание не явились.
Согласно приложению №1 приказа ФГУП «Почта России» от 31.08.2005 года № 343 заказные письма разряда «Судебное» доставляются и вручаются лично адресату. При отсутствии адресата и совершеннолетних членов семьи в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата на объект почтовой связи для получения почтового отправления. При неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда «Судебное» в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Неврученные адресатам заказные письма разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи, при этом на обратной стороне почтового отправления должны содержаться пометки о времени выписки неврученных извещений.
Конверты с заказными письмами об извещении Рогова Ю.И о дне судебного разбирательства по адресу: <адрес>, поступил на почтовое отделение ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ был направлен в адрес суда в связи с истечением срока хранения. На конвертах имеются отметки почтового работника, сделанные ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. о выписанных извещениях.
Конверт с заказным письмом об извещении Роговой М.А. о дне судебного разбирательства по адресу: <адрес>, поступил на почтовое отделение ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ был направлен в адрес суда в связи с истечением срока хранения. На конвертах имеются отметки почтового работника, сделанные ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о выписанных извещениях.
Конверты с заказными письмом об извещении Роговой М.А, Рогова Ю.И. о дне судебного разбирательства по адресу: <адрес>, поступили на почтовое отделение ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ были направлены в адрес суда в связи с истечением срока хранения. На конвертах имеются отметки почтового работника, сделанные ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о выписанных извещениях.
Аналогичные конверты, с отметками почтовых работников отделений связи, имеются и на дату судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, суд полагает, что ответчики Роговы надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, поскольку не являясь в почтовое отделение, ответчики тем самым выразили свою волю на отказ в получении судебных повесток, что приравнивается к надлежащему извещению.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, с учетом мнения участников а, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель ответчика Роговой М.А. -Ращупкин Е.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований банка, на удовлетворении встречного иска настаивал, по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика Роговой М.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 1 ст.819 Гражданского кодекса Российской федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с ч. 2 ст. 819 Гражданского кодекса Российской федерации - к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главой 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа и не вытекает из существа кредитного договора,
Согласно ст. 820 Гражданского кодекса Российской федерации, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Договор считается заключенным с момента передачи заемщику денежных средств.
В силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и ответчиками Роговой М.А., Роговым Ю.И., был заключен кредитный договор №, в соответствии с п.п.1.1.,1.3.,3.1 указанного договора, ответчикам был предоставлен кредит в размере 3 000000 руб., сроком на 120 месяцев под 11,5% годовых.
Кредит предоставлен для целевого использования, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из четырех комнат, общей площадью-82,60 кв.м., в том числе жилой площадью- 53,10 кв.м., расположенной на 2 этаже 10-ти этажного панельного жилого дома, в общую совестную собственность Роговой М.А. и Рогова Ю.И.
В соответствии с п. 2.1. указанного договора, кредит предоставляется заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет № в ООО КБ «Алтайкапиталбанк», открытый на имя Роговой М.А, не позднее трех рабочих дней, считая с даты государственной регистрации договора ипотеки жилого помещения, предоставляющего собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>..
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 3000 000 руб. были перечислены на счет Роговой М.А., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35).
Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента перечисления денежных средств, т.е. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен кредитный договор и, соответственно, возникли взаимные кредитные права и обязанности.
Согласно п. 3.1., 5.2., 5.3 кредитного договора Заемщики за пользование кредитом уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11 %, при нарушении сроков возврата кредита и нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа, по исполнению обязательств по возврату кредита и /или платежа по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.
Согласно п. 3.2. кредитного договора, проценты по кредиту начисляются ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
Согласно п.4.4.1. кредитного договора, кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней.
Согласно п.4.4.3. кредитного договора, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при неудовлетворении заемщиком требования:
- владельца закладной о досрочном исполнении кредитных обязательств в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.
В судебном заседании установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека жилого помещения, представляющее собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>. (л.д. 18-20).
Владельцем Закладной в настоящее время является ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В судебном заседании установлено и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права № №, свидетельством о государственной регистрации права № №, что собственниками по 1/2 доли по праву общей долевой собственности жилого дома, расположенного по <адрес> в <адрес>, предоставляющего собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., являются Рогова М.А., Рогов Ю.И., при этом ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека за №.
В судебном заседании установлено, что в настоящее время ответчиками нарушены условия кредитного договора.
В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской федерации, обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона.
Ст. 310 Гражданского кодекса Российской федерации, не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменения его условий, за исключением случаев предусмотренных Законом.
Согласно ч.1, 2 ст.334 Гражданского кодекса Российской федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии со ст.50 Федерального закона РФ №102-ФЗ «Об ипотеке» залоге недвижимости) от 16июля1998года залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 51 вышеуказанного закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Ответчиками в судебное заседание, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что кредитное обязательство ими исполнено в полном размере, либо исполняется надлежащим образом, размер задолженности также не оспорен.
Суд, проверив правильность представленного истцом расчета, соглашается с ним в части размера основного долга и процентов за пользование кредитом соглашается с ним и полагает, что с Рогова Ю.И., Роговой А.И. в солидарном порядке подлежит взысканию в пользу ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3206237 руб. 76 коп., в том числе : остаток неисполненных обязательств по основному долгу- 2485527 руб. 12 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом -375270 руб. 46 коп., а так же с начиная с ДД.ММ.ГГГГ проценты за пользование кредитом в размере 11,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- 2485527 руб. 12 коп., до фактического исполнения решения суда.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчиков в солидарном порядке начисленные пени в размере 345440 руб. 18 коп.
Учитывая сумму пени (неустойки), остаток неисполненных обязательств по кредитному договору, требуемых ко взысканию истцом, суд считает возможным применить положения ч.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской федерации, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу о том, что сумма пени (неустойка) явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
С учетом изложенного, суд полагает необходимым уменьшить размер взыскиваемой с ответчиков пени до 10000 руб.
Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании в солидарном порядке с Рогова Ю.И., Роговой М.А., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации недвижимого имущества пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 2485527 руб. 12 коп.
Суд приходит к выводу, что требования истца в части взыскания с ответчиков в солидарном порядке, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации недвижимого имущества пени за нарушение сроков возврат займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- 2485527 руб. 12 коп. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Определение истцом методики исчисления взыскиваемых сумм, без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества по решению суда.
Учитывая, что пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки, соответствует 73 % годовых, принимая во внимание сумму процентов за пользование кредитом, подлежащую взысканию в пользу истца, суд приходит к выводу о том, что сумма пени (неустойка) явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по возврату полученной ответчиками суммы займа.
При этом, при отсутствии конкретной суммы пени (неустойки), требуемой ко взысканию истцом, суд лишен возможности применить положения ч.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской федерации, в силу которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом, суд учитывает, что истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, а для ответчика заключение договора ипотечного кредитования направлено на реализацию права на жилище, то есть для ответчика возникшие спорные правоотношения имеют исключительный и более важный характер.
В связи с чем, суд при разрешении спора исходит из баланса интересов сторон и, принимая во внимание нуждаемость ответчиков в жилом помещении, принимает меры к максимальному облегчению возложенного на них бремени.
Также, истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество: жилое помещение, предоставляющее собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>.
В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ст. 350 Гражданского кодекса Российской федерации, начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда, в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
Стоимость предмета ипотеки, по соглашению сторон, указанной в договоре ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и в Закладной, составляет 6025 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 1735000 руб.
В ходе разбирательства дела представителем ответчика Роговой М.А. было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной товароведческой экспертизы на предмет определения рыночной стоимости домовладения по <адрес> на сегодняшний день.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебно-товароведческая экспертиза.
Согласно заключения судебной товароведческой экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость домовладения, расположенного по ул.Пихтовая, 11 в г.Барнауле по состоянию на 4 квартал 2010 года без учета надворных построек составляет 7140000 руб.
В настоящем судебном заседании представителем истца стоимость заложенного имущества не оспаривается.
Представитель ответчика Ращупкин Е.В. в судебном заседании не возражал против определения начальной продажной цены жилого дома, согласно заключения экспертного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 7140000 руб., настаивал на определении стоимости земельного участка, исходя из п.1.1. договора ипотеки в размере 1735000 руб.
В силу п.1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (п.2 ст. 67 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
В соответствии с п.3 ст. 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Суд соглашается с данными выводами эксперта и полагает, что при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества следует исходить из его оценки, данной экспертной организацией по состоянию на 4 квартал 2010 года, поскольку эта оценка более полно отражает стоимость объекта недвижимости на рынке жилья на сегодняшний день.
Таким образом, в силу вышеназванных норм закона, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество ответчиков, а именно, жилое помещение, предоставляющее собой двухэтажный 5-ти комнатный кирпичный жилой дом, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., а также земельный участок площадью -627 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>.
Определить способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену жилого дома, общей площадью- 300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70кв.м., согласно заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 140000 руб., земельного участка, площадью -627 кв.м., согласно договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1735000 руб.
В свою очередь встречные исковые требования Роговой М.А. подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу с ч.1, 2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона РФ №102-ФЗ «Об ипотеке» залоге недвижимости) от 16июля1998года, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В силу п.1 ст. 48 Федерального закона РФ №102-ФЗ «Об ипотеке» залоге недвижимости) от 16июля1998года, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
В соответствии с п.2 ст. 48 вышеуказанного Федерального закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать (у п.3 ст. 48 Федерального закона РФ №102-ФЗ «Об ипотеке» залоге недвижимости) от 16июля1998года).
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Как следует из п.1.1. договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является передача всех удостоверяемых закладными прав и передача закладных от ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию в собственность ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» путем совершения сделки купли- продажи закладных. Пунктом 1.2. договора установлено, что конкретные параметры каждой закладной с подробными характеристиками, позволяющими идентифицировать каждую закладную, указываются в акте приема-передачи закладных.
Как усматривается, из исследованного в судебном заседании, акта приема передачи закладных за № передана закладная должника Роговой М.А. со следующими параметрами: номер государственной регистрации ипотеки №, дата государственной регистрации ипотеки ДД.ММ.ГГГГ, стоимость закладной 3015123, 29 руб., в том числе остаток ссудной задолженности 3000000 руб., сумма процентов 15123,29 руб.
Данные характеристики закладной, указанные в акте приема- передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют характеристике закладной составленной с Роговыми, как должниками и залогодателями.
Поскольку характеристики передаваемой закладной, а также положения о цене содержатся в акте приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно существенные условия договора купли-продажи закладных согласованы сторонами и доводы ответчика Роговой М.А. в данной части, не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Также не нашел своего подтверждения довод ответчика о несоответствии договора купли-продажи закладных положениям ст. 455 ГК РФ, поскольку, пунктом 6.1. спорного договора установлен срок действия: начало ДД.ММ.ГГГГ, окончание -бессрочный и данный договор является длящимся.
Таким образом, в силу вышеназванных норм закона, суд приходит к выводу, что встречные требования Роговой М.А. о признании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не обоснованны и не подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, при удовлетворении исковых требований в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.
В силу п.19 ст.333.36 Налоговый кодекс Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков.
В связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков Рогова Ю.И., Роговой М.А. в солидарном порядке в пользу истца возврат государственной пошлины в размере 26553 руб. 99 коп.
Руководствуясь ст. ст. 88,94 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской федерации, суд
Решил:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » -удовлетворить частично.
Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » в солидарном порядке с Рогова Ю.И. и Роговой М.А. задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере – 2870 797(двух миллионов восемьсот семидесяти тысяч семисот девяноста семи ) руб. 58 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 2485527 руб. 12 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом- 375270 руб. 46 коп., пени в размере 10 000 руб., а так же начиная с ДД.ММ.ГГГГ определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- 2485527 руб. 12 коп., до фактического исполнения решения суда.
Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » в солидарном порядке с Рогова Ю.И. и Роговой М.А. возврат государственной пошлины – 26553 (двадцать шесть тысяч пятьсот пятьдесят три ) руб. 99 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу : <адрес>.
Площадь земельного участка – 627 кв.м., площадь жилого дома 300 кв.м., в том числе жилая площадь-86,70 кв.м.
Определить способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену заложенного имущества- жилого дома по адресу : <адрес>, состоящего из пяти комнат, общей площадью-300 кв.м., в том числе жилой площадью- 86,70, в размере 7140 000 (семи миллионов ста сорока тысяч ) руб., установив начальную продажную цену заложенного имущества- земельного участка по адресу : <адрес>, площадью- 627 кв.м., в размере- 1735000 ( одного миллиона семисот тридцати пяти тысяч) руб.
В остальной части иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » – отказать.
Исковые требования Роговой М.А. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным – оставить без удовлетворения в полном объем.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в кассационном порядке, через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья : О.М. Фурсова