Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 05 августа 2011 года г. Барнаул Октябрьский районный суд г.Барнаула в составе: Председательствующего САВИНКОВА А.А., при секретаре Казаковой Е.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стафеевой О.А. к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, ООО «КЭБ», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОСП Ленинского района г. Барнаула о признании публичных торгов недействительными У С Т А Н О В И Л Истец обратился с иском к ответчикам о признании публичных торгов недействительными, применения правил двусторонней реституции, признании права собственности на квартиру. В обоснование своих требований указывает, что 24.10.2009 года в газете «Алтайская правда» было дано объявление о проведении 24.11.2009 года торгов в форме открытого аукциона по продаже принадлежащей истцу и арестованной в процессе исполнительного производства квартиры по адресу: <адрес>. Организация торгов была поручена Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае. Продавцом выступало ООО «КЭБ». Протоколом № 5 от 24.11.2009 года ООО «КЭБ» сочло несостоявшимися торги в связи с отсутствием заявок на участие по продаже квартиры. В нарушение ч. 1 ст. 92 Закона «Об исполнительном производстве», согласно которой в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги, ООО «КЭБ» 28.11.2009 года в газете «Алтайская правда» вновь размещает объявление о проведении 29.12.2009 года (т.е. позднее одного месяца) торгов в форме открытого аукциона по продаже принадлежащей истцу и арестованной в процессе исполнительного производства квартиры по адресу: <адрес> Организацией и проведением торгов занимались те же лица. Протоколом № 6 от 29.12.2009 года ООО «КЭБ» сочло несостоявшимися торги в связи с отсутствием заявок на участие по продаже квартиры. Считает, что вышеназванные торги от 24.11.2009 года и от 29.12.2009 года организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст. ст. 447 - 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» и должны быть признаны несостоявшимися, а результаты данных торгов подлежат признанию недействительными в соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком были нарушены правила проведения торгов, установленные п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке»: 1) предмет торгов определен некорректно, так как не позволяет определенно установить имущество, предлагаемое к продаже. В связи с тем что предметом торгов является недвижимое имущество - жилая квартира, объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями ст. ст. 435 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации должно содержать существенные условия договора, т.е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Извещение таких данных не содержит. В объявлении о торгах указан только адрес квартиры. Но этого явно недостаточно для информирования потенциальных покупателей, потому что квартира квартире рознь и эти объекты недвижимости отличаются друг от друга по множественных характеристикам. Предметом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Описание объекта недвижимого имущества содержится в подразд. I ЕГРП и включает в себя адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному Законом о регистрации и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иную необходимую информацию. При расположении объекта на одном из этажей необходимо определение этажности объекта, этажа и номера помещений на поэтажном плане. В данном же случае ничего из этого указано не было. А потенциальным покупателям квартиры необходимо знать, какова площадь квартиры, сколько комнат в квартире, какая этажность квартиры - это важнейшие критерии оценки квартиры, которые должны быть соотнесены с начальной ценой продажи. Поскольку объявление о проведении торгов противоречило действующему законодательству, его нельзя признать надлежащей офертой. Оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно признаку определенности и признаку наличия существенных условий договора. 2) В нарушение п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в объявлении не был указан порядок проведения торгов, в т.ч. об определении лица, выигравшего торги. Несоответствие подготовки и организации предстоящих торгов действующему законодательству сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей в силу большой вероятности признания торгов недействительными и, как следствие, признания недействительным заключенного в результате торгов договора. Реальна и угроза признания сделки купли-продажи недвижимости незаключенной согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу вышеуказанных причин торги являются не несостоявшимися, а недействительными. Признание торгов несостоявшимися породило правовые последствия в виде проведения повторных торгов со снижением начальной цены продажи реализуемого имущества на 15%. Это нарушило права истца как должника по исполнительному производству, заинтересованному в том, чтобы имущество было реализовано по действительной рыночной цене. Кроме того, истец узнал о торгах только 04.04.2011 года, когда ознакомилась с исполнительным производством. Судебные приставы-исполнители, занимавшиеся исполнением судебного решения не извещали истца о возбуждении и ходе исполнительного производства и проводившихся торгах принадлежащей истцу квартиры, не знакомили ни с какими документами, все исполнительные действия совершали в её отсутствие, лишая истцов всех прав, предусмотренных ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 33 Закона «Об исполнительном производстве». Истец в суд не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие. Её представитель в суде полностью поддержал иск по основаниям, изложенным в нем. Представитель Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в суде иск не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве. Судебный пристав-исполнитель в суде полностью поддержала позицию представителя Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае. Остальные стороны в суд не явились о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям: Судом установлено, что решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 04.08.2009 года были удовлетворены исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», с истца в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскано в счет долга и процентов 2.192.210 рублей 48 копеек, обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество - квартиру <адрес>. Данное решение вступило в законную силу, был выдан исполнительный лист, который был предъявлен для исполнения в службу судебных приставов-исполнителей Ленинского района г. Барнаула. По заявлению взыскателя постановлением судебного пристава исполнителя от 18.08.2009 года было возбуждено исполнительное производство по исполнительному листу № 2-50/09 от 20.07.2009 года. Постановлением от 19.08.2009 года судебным приставом-исполнителем было объединены исполнительные производства в сводное. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 07.09.2009 года на заложенное имущество был наложен арест, о чем составлен акт в присутствии понятых. В рамках данного сводного исполнительного производства 17.09.2009 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае имущества – спорной квартиры – на реализацию по установленной судом цене – 1.270.000 рублей. Поручением от 12.10.2009 года № 2325/ССП-22/10.09 Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае передало данную квартиру на реализацию ООО «КЭБ». В соответствии с Указом Президента РФ от 12.05.2008 года № 724, Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 года № 432 функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 года № 63. В соответствии с пунктом 4.5. Положения Территориальное управление наделено полномочиями по организации в установленном порядке реализации, в том числе выступает продавцом имущества (имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. 24.10.2009 года ООО «КЭБ» (Организатор торгов) в газете «Алтайская правда» № 331 опубликовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже заложенного имущества, аукцион был назначен на 24.11.2009 года в 11 часов 00 минут. Протоколом № 5 данные торги были признаны несостоявшимися, т.к. не было подано ни одной заявки. В силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное извещение по содержанию включало следующие сведения: о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, размере задатка. В силу п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. На обязанность суда определять начальную продажную цену заложенного имущества при удовлетворении исков об обращении взыскания на заложенное имущество указывает и п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества проводится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. В соответствии с ч. 3 ст. 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом РФ "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. Согласно ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Вышеуказанные публичные торги по продаже арестованного заложенного имущества в силу статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» проводились по месту нахождения этого имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 91 организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. Пунктами 1 и 2 статьи 92 указанного Федерального закона предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 настоящего Федерального закона. 25.11.2009 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на пятнадцать процентов, в результате чего стоимость указанного заложенного имущества составила 1.079.500 рублей. 28.11.2009 года ООО «КЭБ» (Организатор торгов) в газете «Алтайская правда» № 367-368 опубликовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества (повторных публичных торгов), аукцион был назначен на 29.12.2009 года в 11 часов 00 минут. Все вышеуказанные информационные сообщения соответствует по своему содержанию статье 448 Гражданского кодекса РФ, статье 57 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поэтому суд отвергает довод истца о нарушении данных правил. Данная информация не должна содержать площадь квартиры, этаж, другие индивидуально-определенные особенности квартиры, т.к. закон четко указал, что должно быть указано в объявлении и это было сделано. Согласно протоколу заседания комиссии по признанию торгов несостоявшимися ООО «КЭБ» от 29.12.2009 № 6 заявок на участие в повторных торгах по реализации данного имущества не поступало, в связи, с чем повторные торги были признаны несостоявшимися. 19.01.2010 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о снятии спорного имущества с реализации. Учитывая изложенное, Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и ООО «КЭБ» соблюден порядок реализации вышеуказанного заложенного имущества и правила проведения торгов, предусмотренные статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, главой 9 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Федеральным законом от 16.07.1998 года №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Доводы истцов о неполноте информации являются несостоятельными и необоснованными ввиду еще и следующих обстоятельств. Объявления о проведении как первых (вместе с уточнением), так и вторых публичных торгов опубликованы надлежащим образом в печатном издании - газета «Алтайская правда», являющемся официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Алтайского края). В силу статьи 448 Гражданского кодекса РФ, пункта 4 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанные извещения по содержанию включали следующие сведения: о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Более того, в указанных извещениях содержалась информация о размере, сроке и порядке внесения задатка, дата и время ознакомления с предметом торгов, шаг аукциона, контактный телефон организатора торгов. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что извещения о проводимых торгах были опубликованы как в печатном издании - газета «Алтайская правда», являющемся официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Алтайского края), так и в сети Интернет с соблюдением требований, установленных вышеприведенным законодательством. В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Из текста информационного сообщения о проведении торгов следует, что данная информация отражена. Неявка или недопущение должника на торги не является существенным нарушением порядка проведения торгов. Таким образом, то обстоятельство, что истец не знала о возбуждении в её отношении исполнительного производства и действий судебного пристава-исполнителя по проведении торгов не является основанием для признания торгов недействительными. Кроме того, данная позиция истцов не соответствует обстоятельствам дела, т.к. все исполнительные документы ей судебным приставом-исполнителем посылались по адресу, указанному в исполнительном листе, о смене своего места жительства истец судебного пристава-исполнителя не известила, злоупотребив таким образом своим правом, что косвенно подтверждено Определением об отказе в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании надзорной инстанции судьи Алтайского краевого суда от 10.05.2011 года То, что торги проводились, подтверждается материалами дела, документами с торгов, не отрицается истцом, что достаточно суду для установления данного факта и дополнительных доказательства не требуется. Поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у суда не имеется оснований для удовлетворения иска о признании торгов недействительными. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Торги были признаны несостоявшимися, судебный пристав-исполнитель своим постановлением от 19.01.2010 года снял квартиру с реализации. Письмом от 19.01.2010 года предложил взыскателю спорную квартиру. Взыскатель согласился принять указанное имущество в собственность. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2010 года спорная квартира была передана взыскателю в счет погашения долга и передана по акту. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Указанные истцом нарушения не затрагивает его законных прав и интересов. Р Е Ш И Л В иске Стафеевой О.А. к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, ООО «КЭБ», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОСП Ленинского района г. Барнаула о признании публичных торгов недействительными отказать полностью. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение 10 дней. Мотивированное решение суда составлено – 10.08.2011 года. СУДЬЯ :Дело № 2-2128/11
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд