Мотивированное решение
изготовлено 08.11.2010 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2010 года
Октябрьский районный суд города Мурманска в составе:
председательствующего судьи В.В. Беляевой,
при секретаре В.Н. Тюковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7092/10 по иску Писарницкого М.А. к ООО «Строительная торговая компания», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, Вагиной З.И. о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество, обязании внесении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
УСТАНОВИЛ:
Писарницкий М.А. обратился в суд с иском к ООО «Строительная торговая компания», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество, обязании внесении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование иска указано, что Дата Писарницкий М.А., будучи собственником объекта недвижимого имущества:<данные изъяты>, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу ...., общей площадью .... кв.м., заключил с Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная торговая компания» договор купли-продажи недвижимого имущества. Управлением Федеральной регистрационной службы РФ по Мурманской области был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество и внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, о чём на договоре была сделана соответствующая отметка. По условиям договора ООО «СТК» обязалось оплатить покупную цену недвижимого имущества в сумме .... рублей в рассрочку согласно графику платежей. Так как к моменту представления истцом и ООО «СТК» документов на государственную регистрацию перехода права собственности оплата продажной цены недвижимого имущества не была произведена, то УФРС РФ по МО в отношении недвижимого имущества была зарегистрирована ипотека в силу закона на сумму .... рублей, обеспечивающая исполнение обязательств ООО «СТК» по Договору.
После регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество ООО «СТК» уклонилось от исполнения своих обязательств по оплате стоимости покупной цены недвижимого имущества, не осуществив ни одного платежа по Договору.Данное обстоятельство также подтверждается и тем, что в регистрационное дело в УФРС РФ по Мурманской области не представлены документы, свидетельствующие об уплате истцу покупной цены за недвижимое имущество полностью или в части.
В Дата истец узнал, что в Дата регистрационная запись об ипотеке была неправомерно погашена, а недвижимое имущество продано ООО «СТК». В настоящий момент право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано на Г.
Неправомерные действия УФРС РФ по МО грубейшим образом нарушили имущественные права Истца, поскольку право залога на недвижимое имущество обеспечивало исполнение обязательств ООО «СТК» по договору купли-продажи недвижимого имущества. Погашение регистрационной записи об ипотеке лишило истца возможности удовлетворить свои требования за счёт реализации заложенного имущества. На основании изложенного просит признать за Писарницким М.А. право залога (ипотеку) на недвижимое имущество: <данные изъяты> кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу ...., общей площадью .... кв.м., возникшее с момента государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества на ООО «Строительно-торговая компания» в УФРС РФ по МО; обязать Управление Федеральной службы РФ по Мурманской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ипотеке в пользу Писарницкого М.А. на недвижимое имущество: <данные изъяты>, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу ...., общей площадью .... кв.м. с момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество на ООО «Строительно-торговая компания» по договору купли-продажи от Дата и взыскать судебные расходы.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена - Вагина З.А., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - А..
Истец и его представитель в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика - Управление Росреестра по МО в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку Дата на основании заявления Вагиной З.И., действующей на основании доверенности от Писарницкого М.И. (залогодержатель) и Б., генерального директора ООО «Строительная торговая компания» (залогодатель) запись об ипотеке была прекращена, при этом в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы. Кроме того, в силу статьи 256 Гражданского процессуального кодекса РФ срок для обращения в суд с подобным заявлением истек. Также ООО «Строительная торговая компания» в настоящее время не является собственником спорного объекта недвижимого имущества и не может выступать залогодателем. Соответственно, требование о государственной регистрации ипотеки, где ООО «Строительная торговая компания» будет являться залогодателем - не основано на требованиях действующего законодательства.
Представитель ответчика ООО «Строительная торговая компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил. При указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя указанного лица.
Соответчик Вагина З.А., в судебном заседании возражала против заявленных требований, указала, что действовала от имени и по указанию Писарницкого М.А., на основании нотариально удостоверенной доверенности выданной последним, при подаче заявления в Управление Росреестра по МО о снятии обременения в виде ипотеки.
Представители третьих лиц А. и Г. в судебном заседании возражали против заявленных требований.
Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Частью 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Положения части 1 статьи 485, части 1 статьи 486, части 1 статьи 488, а также части 3 статьи 489 Гражданского кодекса РФ предусматривают порядок оплаты покупателем приобретённого товара, в соответствии с которым покупатель должен оплатить покупную цену товара в размере и сроки, определенными договором.
Судом установлено, что Дата Писарницкий М.А., будучи собственником объекта недвижимого имущества:<данные изъяты>, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу ...., общей площадью .... кв.м., заключил с Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная торговая компания» договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно условиям договора ООО «Строительная торговая компания» обязалось оплатить истцу покупную цену недвижимого имущества в сумме .... рублей в рассрочку в следующем порядке:до Дата - .... рублей;до Дата - .... рублей;до Дата - .... рублей;до Дата - .... рублей;до Дата - .... рублей.
Ввиду того, что оплата покупной цены недвижимого имущества по условиям договора предполагалась в рассрочку согласно вышеуказанному графику платежей, то к моменту представления истцом и ООО «Строительная торговая компания» документов на государственную регистрацию перехода права собственности оплата продажной цены недвижимого имущества не была произведена покупателем.
Управлением Федеральной регистрационной службы РФ по Мурманской области был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество и внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, о чём на договоре была сделана соответствующая отметка.
Дата УФРС РФ по МО в отношении недвижимого имущества была зарегистрирована ипотека в силу закона на сумму .... рублей, обеспечивающая исполнение обязательств ООО «Строительная торговая компания» по договору купли- продажи от Дата.
Согласно письменному отзыву Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области следует, что Дата на основании заявления Вагиной З.И., действующей на основании доверенности от Писарницкого М.И. (залогодержатель) и Б., генерального директора ООО «Строительная торговая компания» (залогодатель) от Дата запись об ипотеке была прекращена, при этом в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы.
В силу п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона, к компетенции органа по государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по МО при решении вопроса о внесении соответствующей регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество обязано произвести правовую экспертизу представленных документов на соответствие их действующему законодательству РФ.
Исходя из результатов экспертизы, регистрирующий орган устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в редакции Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ (далее - Закон о регистрации прав), регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действующего в редакции Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), применительно к такому случаю регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления совместного заявления залогодателя и залогодержателя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представлять иные документы не требуется.
Залог прекращается по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от имени правообладателя - физического лица может выступать представитель, имеющий нотариальную доверенность, содержащую соответствующие полномочия.
Согласно части 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Вместе с тем, представленная на государственную регистрацию доверенность Вагиной З.И., выданная Писарницким М.А. Дата (л.д. 33), удостоверенная нотариусом нотариального округа г. Мурманск Мурманской области В. не содержит полномочий по вопросу погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих Писарницкому М.А.. Кроме того, указанная доверенность выдана истцом Вагиной З.А. лишь для представления интересов Писарницкого М.А. в определенных органах, учреждениях, предприятиях и организациях в отношении возникших у истца прав и обязанностей, предусмотренных КоАП РФ, ГПК РФ, УПК РФ и не уполномочивает ответчика на решение вопросов в отношении недвижимого имущества.
Довод Вагиной З.И. о том, что ею при подаче Дата заявления в Управление Росреестра по МО о прекращении ограничения права (ипотеки) спорного объекта недвижимости была предъявлена доверенность, выданная ей Писарницким М.А. Дата, удостоверенная нотариусом ****ского нотариального округа .... Д., предъявленная ответчиком в судебном заседании, судом не принимается, поскольку доказательств этому не представлено, что не оспорено участниками процесса. Кроме того, данная доверенность отсутствует у Управления Росреестра по МО и не представлена суду вместе с материалами регистрационного дела, и у Вагиной З.А. отсутствует оригинал указанной доверенности. Также факт того, что регистрационное действие по прекращению регистрационной записи об ипотеке в отношении вышеназванного недвижимого имущества произведено Управлением только на основании доверенности от Дата Не оспорено последним в судебном заседании. Доказательств обратному в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
В связи с чем, нотариально удостоверенная доверенность от Дата по форме не соответствовали требованиям действующего законодательства, так как в ней не определены соответствующие полномочия для предоставления и получения документов в Управление Росреестра по МО, следовательно, оснований для прекращения вышеназванной регистрационной записи об обременении (ипотеке) не имелось.
Таким образом, исходя из представленных материалов дела, суд приходит к выводу, что Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области допущены нарушения действующего законодательства, а именно при проведении государственной регистрации была ненадлежащим образом проведена правовая экспертиза представленных документов..
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 355 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Судом установлено, что согласно имеющимся записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся следующие сведения о государственной регистрации прав на вышеуказанный объект недвижимого имущества:Дата на основании договора купли-продажи нежилого помещения от Дата зарегистрировано право собственности за Г.
Дата на основании Определения Октябрьского районного суда города Мурманска от Дата, Определение Октябрьского районного суда г. Мурманска от Дата зарегистрирован запрет Г. на отчуждение, внесение в качестве вклада в уставной капитал, передачу в залог, аренду, безвозмездное пользование обременение правами третьих лиц, ухудшение фактического состояния недвижимого имущества - <данные изъяты>, кадастровый номер № **, расположенное но адресу: ...., общей площадью 1384,7 кв.м.
Таким образом, ООО «Строительная торговая компания» не является собственником спорного объекта недвижимого имущества и не может выступать залогодателем.
Между тем государственная регистрация прав, их ограничения (обременения), перехода или прекращения носит заявительный характер и в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проводится на основании заявления правообладателя.
Следовательно, регистрация записи об ипотеке на указанный объект недвижимости в отношении Писарницкого М.А. как залогодателя в отношении прав ООО «Строительно-торговая компания» на недвижимое имущество <данные изъяты>, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу ...., общей площадью .... кв.м, приведет к ситуации, когда в ЕГРП будет иметься запись о регистрации обременения несуществующего права.
Соответственно, требование о государственной регистрации ипотеки, где ООО «Строительная торговая компания» будет являться залогодателем - не основано на требованиях действующего законодательства Российской Федерации.
Таким образом, учитывая юридически значимые обстоятельства по делу, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Писарницкому М.А. в иске к ООО «Строительная торговая компания», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, Вагиной З.И. о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество, обязании внесении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - отказать.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский суд города Мурманска в течение 10 календарных дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: подпись.
Решение суда не вступило в законную силу.
Копия верна:
Судья В.В.Беляева