Мотивированное решение изготовлено Дата
Дело № 2-2145/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата город Мурманск
Октябрьский районный суд города Мурманска
в составе: председательствующего - федерального судьи Кулдыкина А.В.,
при секретаре - Солдатовой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» к Подурникову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец ОАО «Собинбанк» в лице Мурманского филиала обратился в суд с иском о взыскании с Подурникова А.А. долга по кредитному договору.
Свои требования мотивирует тем, что Дата с ответчиком Подурниковым А.А. заключен кредитный договор № ** на сумму .... рублей сроком до Дата. Размер процентной ставки за пользование кредитом составляет 25 % годовых с даты, следующей за датой предоставления кредита, до последнего числа месяца, в котором заемщик предоставил кредитору документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной и 22 % годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем предоставления кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору истец передал в залог Банка жилой дом, находящийся по адресу: ...., в связи с чем, заключен договор залога с земельным участком № **. Ответчик с Дата не исполняет свои обязательства по перечислению платежей в счет погашения кредита в сроки и размере, предусмотренные кредитным договором, а также обязательства о предоставлении страховых полисов и документов, подтверждающих ежегодную оплату страховой премии. По состоянию на Дата задолженность составила .... рублей 74 копейки. Просит суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в указанном размере, расходы на оплату государственной пошлины в размере .... рублей 70 копеек, обратить взыскание на принадлежащий ответчику жилой дом, находящийся по адресу: ...., определив начальную продажную цену в размере .... рублей.
В последствии истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере .... рублей 14 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере .... рубля 41 копейка. Остальные исковые требования оставил без изменения.
В судебном заседании представитель Банка настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований по изложенным основаниям.
Представитель ответчика Меркулова Н.С. в судебном заседании исковые требования Банка признала в части взыскания задолженности по кредитному договору. Просила в части обращения взыскания на жилой дом отказать. Указала, что залог здания допускается с одновременной ипотекой земельного участка. В Дата право аренды истекло, что влечет за собой прекращение право залога жилого дома. Не согласна с отчетом истца, считает его не корректным, есть сомнения по его правильности и достоверности, осмотр объекта не производился.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Банка подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 819 Гражданского Кодекса РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Как установлено судом, между Банком и Подурниковым А.А. заключен кредитный договор № ** от Дата на сумму .... рублей.
Согласно пункта 2.9.2 данного договора размер процентной ставки за пользование кредитом составляет 25 % годовых с даты, следующей за датой предоставления кредита, до последнего числа месяца, в котором заемщик предоставил кредитору документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной; 22 % годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем предоставления кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на недвижимость, договора залога, закладной.
Кредит выдан на срок до Дата.
С Дата ответчиком погашение кредита и процентов прекратилось.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с неисполнением ответчиком взятых на себя обязательств по условиям кредитного договора, требование истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В силу статьи 809 ГК РФ, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.
В силу статьи 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном статьей 395 ГК РФ, со дня, когда она должна быть возвращена до дня ее возврата займодавцу.
Сумма ссудной задолженности по расчету истца, по состоянию на Дата составляет .... рублей 14 копеек.
Суд принимает расчет Банка, поскольку он соответствует распределению сумм платежа в зависимости от размера кредита и срока его погашения, начислению процентов, комиссий, определенных в договоре, учитывает фактически внесенные Подурниковым А.А. суммы и определяет задолженность. Ответчиком расчет истца не оспорен.
Таким образом, требования Банка о взыскании с Подурникова А.А. задолженности по кредитному договору являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Разрешая заявленный ответчиками спор относительно обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной рыночной цены заложенного недвижимого имущества, суд принимает во внимание следующее.
В силу части 1 статьи 349 Гражданского Кодекса РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В силу части 2 комментируемой статьи, удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно части 1 статьи 44 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
Судом установлено, что в качестве обеспечения обязательств по рассматриваемому кредитному договору между Банком и Подурниковым А.А. заключен договор залога жилого дома с земельным участком № ** от Дата - жилой дом, находящийся по адресу: ...., который не предусматривал соглашения между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд.
Следовательно, требование Банка об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество также обоснованно и подлежит удовлетворению.
В силу части 1 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно части 1 статьи 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В силу части 2 статьи 89 Федерального Закона «Об исполнительном производстве», который и определяет процессуальный порядок, начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.
Таким образом, анализ указанных норм в совокупности свидетельствует о том, что начальная продажная цена заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке, определяется судом.
Истцом в обоснование требований представлена справка ООО **** № ** от Дата о рыночной стоимости имущества, которой определена рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества на Дата в размере .... рублей.
В связи с возникшим между сторонами спором по размеру начальной продажной цены залогового имущества, судом по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза.
Согласно заключению ООО «******» № ** от Дата стоимость залогового имущества - жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: <данные изъяты> на дату осмотра Дата составляет .... рублей.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20).
Заключение, подготовленное ООО «Департамент профессиональной оценки», соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 и Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, а также требованиям статей 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части порядка оформления результатов экспертной оценки и решения вопросов, поставленных на разрешение экспертной организации.
При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В судебном заседании эксперт А. пояснил, что перед производством указанной экспертизы ему были разъяснены права, и он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ссылка в разделе разъяснения прав и обязанностей Заключения ООО ****** № ** от Дата на другое гражданское дело, является ошибочной.
Согласно пункту 5 ФСО № 2, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.
В силу пункта 6 ФСО № 2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,
Согласно пункту 7 ФСО № 2 рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
В соответствии с пунктом 9 ФСО № 2, при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
С учетом изложенного и в силу прямого указания закона, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, определяется рыночная стоимость залогового имущества, а не ликвидационная стоимость.
Представленный истцом отчет ООО **** № ** от Дата судом не принимается во внимание по следующим основаниям.
В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указано точное описание объекта оценки.
Согласно пунктам 15, 19 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В судебном заседании установлено, что оценщик ООО **** при проведении оценки предмет оценки не осматривал, в связи с чем, у пользователей Отчета ООО **** возникают обоснованные сомнения в достоверности описания предмета оценки, а, соответственно, сомнения в правильности итоговой величины объекта оценки, указанные в Отчете ООО ****.
В данном случае, анализ Отчета ООО **** № ** от Дата, выполненный по заказу истца, позволяет утверждать, что объектом данной оценки являлся объект общей площадью .... кв.м., что соответствует объекту - жилой дом. Определена рыночная стоимость данного объекта - .... рублей и ликвидационная - .... рублей.
Вместе с тем, исходя из договора залога (ипотеки), объектом залога является недвижимое имущество, а именно - жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: веранда, пристройка, гараж, сарай, забор, расположенный по адресу: .....
Согласно экспертному заключению ООО ****** № ** от Дата объектами данной экспертной оценки являлись объекты: <данные изъяты>.
Таким образом, Отчет ООО **** № ** от Дата, выполненный по заказу истца, вопреки положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 19 ФСО № 1, не содержит полного описания заложенного имущества, объектом оценки данного оценщика являлась лишь часть заложенного имущества - жилой дом, итоговая величина объекта оценки содержит лишь стоимость части залогового имущества - жилого дома.
Также судом отмечается, что в Отчете ООО **** № ** от Дата при определении восстановительной стоимости объекта оценки - жилого дома, выполняемой в рамках затратного метода, использованы укрупненные показатели стоимости строительства сооружений и зданий (сборник УПВС «Укрупненные показатели восстановительной стоимости»), приведенные в базисных сметных ценах 1969 года.
Вместе с тем применение такого способа оценки в рамках затратного метода вызывает обоснованные сомнения в достоверности произведенной оценки, поскольку на основе применения сборника УПВС, содержащего показатели базисных сметных цен 1969 года, не может быть рассчитана восстановительная стоимость современного объекта, при строительстве которого применялись новые строительные материалы, например, такой, как применяемый при наружной отделке здания - сайдинг, не применявшийся при строительстве в 1969 году.
Соответственно, в силу требований статей 11, 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет ООО **** № ** от Дата не может признаваться достоверным и рекомендуемым для целей его применения.
С учетом изложенного, для определения начальной цены заложенного имущества судом применяется Заключение ООО ****** № ** от Дата.
Таким образом, подлежат удовлетворению требования Банка об обращении взыскание на заложенное недвижимое имущество - жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ...., принадлежащий Подурникову А.А.
Начальная продажная цена заложенного имущества для целей его реализации определяется в размере .... рублей.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Кроме того, с ответчика в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию 1/2 стоимости производства судебной экспертизы, которая до настоящего времени ответчиком не уплачена.
На основании статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ОАО «Собинбанк» в лице филиала «Мурманский» к Подурникову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Взыскать с Подурникова А.А. в пользу ОАО «Собинбанк» задолженность по кредитному договору в размере .... рублей 14 копеек, расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере .... рублей 60 копеек, а всего - .... рублей 74 копеек.
Обратить взыскание на недвижимое заложенное имущество, а именно - жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ...., кадастровый (или условный) номер № **.
Установить начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере .... рублей.
Взыскать с Подурникова А.А. в пользу ООО № ** расходы по проведению товароведческой экспертизы в размере .... рублей.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Решение может быть обжаловано в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены, были исчерпаны иные установленные Гражданским процессуальным кодексом РФ способы обжалования до дня его вступления в законную силу.
Председательствующий А.В. Кулдыкин