Дело № 2-8227
Изготовлено 03.12.2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 ноября 2010 года Октябрьский районный суд г. Мурманска в составе
председательствующего судьи Ганбиной С.В.,
при секретаре Дорошенко М.С.,
рассмотрев на открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мормиля В.В., Мормиль Г.Д. к ООО «БалтИнвестСтрой» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве признании недействительными положения пунктов предварительного договора, признании недействительным Уведомления, взыскании неустойки, пени
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в Октябрьский районный суд г. Мурманска с иском к ООО «БалтИнвестСтрой» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве.
В обосновании иска указано, что Дата между ООО «БалтИнвестСтрой» и Мормиль В.В., Мормиль Г.Д. был заключен
предварительный Договор купли-продажи квартиры № ** от Дата Предметом указанного Договора являлась купля-продажа квартиры, расположенной по строительному адресу: ...., условный (строительный) № **, проектной площадью .... квадратных метра.
В соответствии с указанным предварительным Договором стороны обязались в будущем заключить ме жду собой основной договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик обязался передать в собственность указанную квартиру, а истцы обязались принять квартиру и оплатить стоимость квартиры в полном размере.
Согласно п.2.1 предварительного Договора стороны определили, что предварительная стоимость квартиры составляет .... рублей 40 копеек, ис ходя из цены одного квадратного метра - .... рублей 06 копеек.
Согласно п.5.1, в качестве обеспечения исполнения обяза тельства истцов по заключению основного договора и иных обязательств по предварительному Дого вору истцы обязались перечислить на расчетный счет ответчика или внести в кассу денежных средств на общую сумму .... рублей 40 копеек в следующем порядке: .... рублей в срок до Дата; .... рублей - в срок до Дата; .... рублей - в срок до Дата; .... - в срок до Дата
К дате заключения предварительного договора истцами на расчетный счет ответчика была перечислена сумма в размере .... рублей.
В связи с экономическим кризисом в стране, истцы перестали вносить платежи и Дата обратились с письмом к ответчику об отсрочке сроков уплаты взносов. В Дата и в Дата истцы совершали поездки в .... по вопросам заключения основного договора, а также снижения договорной цены за квадратный метр и соответственно стоимости квартиры в целом, поскольку в послекризисный период стоимость квартиры снизилась до .... рублей. Однако от инвестора - застройщика, ответ так и не получен. Считают, что действия ответчика не законные, просят обязать ООО «БалтИнвестСтрой» заключить с ними основной договор участия в долевом строительстве, уплатить неустойку, возместить убытки.
В судебном заседании истцы дополнили исковые требования, просили признать недействительными п.п. 5.1 - 5.4, а также п.п. 6.2-6.4, 7.2-7.3 предварительного договора, поскольку п.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 212 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что привлечение денежных средств граждан, допускаются только на основании договора участия в долевом строительстве. Кроме того, просили признать недействительным уведомление ответчика от исполнения договора и его расторжения в одностороннем порядке от Дата, поскольку при заключении предварительного договора, заведомо не соблюдена его форма, нарушены требования законодательства, что ведёт к ничтожности предварительного договора.
В судебном заседании истцы на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещён надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дело в своё отсутствие, а также письменный отзыв, в котором выразил своё несогласие с исковыми требованиями в полном объёме, в обосновании указав, что в соответствии с п. 1.5 договора государственная регистрация права собственности Продавца на Квартиру производится после ввода Объекта в эксплуатацию. При этом, срок ввода Объекта в эксплуатацию запланирован на Дата. Поскольку, предварительный договор является сделкой, совершённой под отлагательным условием, то есть возникновение прав и обязанностей поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Отлагательным условием является государственная регистрация Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости - Квартиру после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости. В то же время, срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в пункте 1.5 Предварительного договора является предполагаемой датой, а не датой наступления события и носит информационный характер и не служит датой возникновения прав и обязанностей по договору. Ответчик не заключил Основной договор в срок в связи с тем, что отлагательное условие так и ненаступило. В соответствии с пунктом 2.1 Предварительного договора цена одного квадратного метра площади квартиры определена в размере .... рублей. Согласно п.2.2 договора предусмотрено, что цена одного квадратного метра, указанная в п. 2.1, является окончательной и изменению в период срока действия договора не подлежит. Кроме того, Дата истцам направлено уведомление о расторжении предварительного договора в связи с неисполнением ими своих обязательств по договору в соответствии с п. 6.4 Предварительного договора и п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Выслушав истцов, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении исковых требований по следующим основанием.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с ч.1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что Дата между ООО «БалтИнвестСтрой»(Продавец) и Мормиль Г.Д., Мормиль В.В. (Покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № ** (л.д.25-30).
Предметом указанного договора является купля-продажа - квартиры, расположенной по строительному адресу: ...., условный № **, проектной площадью .... кв.м. (п.1.1). В соответствии с настоящим договорам, стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры (Основной договор), в соответствии с которым, Продавец будет обязан передать квартиру в общую долевую собственность Покупателей, а Покупатели будут обязаны принять квартиру и оплатить её.
Согласно п.2.1 предварительного договора, стороны определили, что стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет .... рублей 40 копеек, исходя из цены одного квадратного метра площади квартиры, равной .... рублей. Цена одного квадратного мета, указанная в п. 2.1 является окончательной и изменению в период срока действия настоящего Договора не подлежит (п.2.2 ).
Вместе с тем, предварительным договором определён порядок расчётов по настоящему договору, а именно в соответствии с п.5.1 в качестве обеспечения обязательства Покупателей по заключению Основного договора и иных обязательств по настоящему договору Покупатели обязуются перечислить на расчетный счёт Продавца или внести в кассу Продавца денежные средства на общую сумму .... рублей в следующем порядке: .... рублей в срок до Дата; .... рублей - в срок до Дата; .... рублей - в срок до Дата; .... - в срок до Дата
Из материалов дела следует, что Мормиль В.В. оплатил первый взнос по предварительному договору купли-продажи квартиры в размере .... рублей (л.д.34). Следующая оплата, должна быть произведена в срок до Дата в размере .... рублей.
Однако последующие платежи истцами не были произведены, в связи с финансово-экономическим кризисом и Дата они обратились к ответчику с письмом об отсрочке сроков уплаты взносов.
Ответа на указанное обращение до настоящего времени от ответчиков ими получено не было.
Кроме того, истцы указали, что стоимость строящейся квартиры, значительно снизилась, Дата истцы обратились к ответчику по вопросу снижения цены за квадратный метр жилплощади и по вопросу заключения Основного договора участия в долевом строительстве, взамен ранее заключенного предварительного договора от Дата. Ответ на указанное обращение, истцы также не получили.
В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно частям 3 и 4 указанной статьи, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п.1.5 договора, Основной договор должен быть заключен не позднее 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости - квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности Продавца на квартиру производится после ввода Объекта в эксплуатацию, при этом срок ввода в эксплуатацию запланирован на Дата.
Из отзыва представителя ответчика следует, что в настоящий момент Объект не введён в эксплуатацию и право собственности не зарегистрировано.
В соответствии с частью 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
В комментируемой статье под условиями понимаются некие обстоятельства, относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Правовое значение таких условий заключается в том, что стороны поставили возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления или не наступления данных условий.
Исходя из условий предварительного договора (п.1.5), отлагательным условием является государственная регистрация Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости - Квартиру после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости.
Суд соглашается с доводами ответчика и принимает их во внимание, поскольку они являются обоснованным и законными.
Таким образом, поскольку в настоящее время дом не введён в эксплуатацию, ответчик не имеет возможности зарегистрировать право собственности на Объект, оснований для заключения основного договора купли-продажи квартиры не имеется.
Требования истцов о признании уведомления об отказе от исполнения договора и его расторжении в одностороннем порядке от Дата недействительным, поскольку при заключении предварительного договора не была соблюдена форма предварительного договора, а также о признании недействительными п.п. 51.1-5.4, п.п. 6.2-6.4, 7.2-7.3 Предварительного договора, так как привлечение денежных средств истцов, совершено в нарушение ч.2 ст.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта РФ» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ООО «БалтИнвестСтрой» истцам было направлено уведомление от Дата № ** об отказе от исполнения договора от Дата № ** и его расторжении в одностороннем порядке (п.6.4 договора), в связи с неисполнением обязательств, связанных с внесением денежных средств, предусмотренных п.5 Договора.
В соответствии с п. 6.4 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателями своих обязательств, установленных разделом 5 настоящего Договора, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, направив Покупателям соответствующее уведомление. Договор будет считаться расторгнутым с даты получения Покупателями уведомления от Продавца об отказе от настоящего Договора, но не позднее чем по истечение 10 дней с момента направления указанного уведомления.
В соответствии со 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьёй 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Судом установлено и истцами не оспаривается, что на дату заключения предварительного договора они уплатили сумму в размере .... рублей, более платежи не вносили. Кроме того, подписав договор, оплатив в соответствии с п.5.1 договора денежные средства, истцы тем самым выразили свое согласие с его условиями.
Доводы истцов, в обосновании требований о признании незаконным уведомления по причине того, что предварительный договор не соответствует закону и иным нормативным актам, а равно совершаемый с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, является ничтожной сделкой, судом не принимаются во внимание, поскольку доказательств о признании сделки недействительнойв соответствии со статьями 166, 167 ГК РФ в нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суду не представлено.
Таким образом, истцами было допущено неоднократное нарушение своих обязательств по Предварительному договору, что является существенным нарушением условий договора, оснований для признания уведомления недействительным оснований не имеется.
Суд так же не находит оснований для признания пунктов 5.1-5.4, 6.2.-6.4, 7.2-7.3 предварительного договора недействительными.
Ссылка истцов в обосновании требований о признании пунктов предварительного договора недействительными в нарушение ч.2 ст.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214 -ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта РФ» является не состоятельной.
Так, ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта РФ» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, граждан и юридических лиц, для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов и недвижимости (далее участники долевого строительства).
Судом установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, где истцы - покупатели, а ответчики - продавцы, договор участия в долевом строительстве между сторонами не заключался.
С учётом изложенного, суд отказывается истцам в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Мормиль В.В., Мормиль Г.Д. к ООО «БалтИнвестСтрой» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве признании недействительными положения пунктов предварительного договора, признании недействительным Уведомления, взыскании неустойки, пени - отказать.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Мурманский областной суд, через Октябрьский районный суд г. Мурманска, в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий- С.В. Ганбина