Изготовлено 25 января 2011 года
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ20 января 2011 года Октябрьский районный суд города Мурманска
в составе: председательствующего - судьи Бойко Л.Н.,
при секретаре Большуновой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Сплюхиной Т.Р., Лапшиной С.А., Янкина И.В. к ООО «Ювелирторгсервис» об устранении нарушений права собственности, приведении фундамента дома и земельного участка в первоначальное состояние
УСТАНОВИЛ:
Истцы Сплюхина Т.Р., Лапшина С.А., Янкин И.В. - собственники квартир в доме № ** по .... - обратились в суд с иском к ООО «Ювелирторгсервис» об устранении нарушений права собственности, приведении фундамента дома и земельного участка в первоначальное состояние.
В обоснование иска указали, что Дата между комитетом имущественных отношений города Мурманска, УЖКХ администрации города Мурманска и ООО «Ювелирторгсервис» заключен договор аренды части подвального помещения общей площадью .... кв. м, расположенного по адресу: ..... Арендодателем по данному договору является муниципальное образование город Мурманск, арендатором - ООО «Ювелирторгсервис». Дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области была произведена государственная регистрация вышеуказанного договора аренды от Дата. Подвал многоквартирного дома № ** по .... является техническим, поскольку в нем имеются инженерные коммуникации - трубы. Следовательно, на данный подвал, включая любые части указанного подвального помещения, распространяется правовой режим, предусмотренный статьями 36 и 37 ЖК РФ. ООО «Ювелирторгсервис» без согласия собственников помещений в доме № ** по .... проводит работы по реконструкции подвального помещения. Данные работы были начаты ответчиком в Дата и продолжаются в настоящее время. Ответчиком были убраны перегородки внутри подвала, прорублен фундамент дома (для устройства подвального выхода через фундамент). Нарушение целостности фундамента может привести к разрушению всего многоквартирного дома № ** по ..... Вышеуказанными действиями ответчика нарушается принадлежащее им право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. С учетом изложенного, просят обязать ответчика устранить нарушения их прав собственников, а именно привести подвальное помещение многоквартирного дома № ** по .... в первоначальное состояние, имевшее место до начала работ по реконструкции данного помещения (восстановить перегородки внутри подвала, восстановить целостность фундамента дома), возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
В период производства по делу истцы уточнили исковые требования. Просят обязать ответчика устранить нарушение принадлежащего соистцам права собственности, а именно: привести подвальное помещение многоквартирного дома № ** по .... в первоначальное состояние, имевшее место до начала работ по реконструкции данного помещения (восстановить перегородки внутри подвала, восстановить целостность фундамента дома), привести земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом № ** по ...., в первоначальное состояние, имевшее место до начала работ (убрать крыльцо и ступени, сооруженные ответчиком). Взыскать с ответчика в пользу соистцов судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
В судебном заседании истцы на удовлетворении требований настаивали в полном объеме, приведя доводы, изложенные в иске.
Привлеченные в качестве третьих лиц собственники жилых помещений в доме № ** по .... - К., А., М., Б., Л., В., И., З., Ж., Лапшина С.А., Е., в судебном заседании исковые требования истцов поддержали, третьи лица - Д., Г. - в письменных заявлениях поддержали доводы истцов, просили рассмотреть спор без их участия.
Остальные собственники жилых помещений дома № ** по ...., привлеченные для участия в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, мнения по иску не представили.
Представитель ООО «Ювелирторгсервис» с заявлением не согласился. Указал, что спорное помещение является нежилым, сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Дата право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за муниципальным образованием город Мурманск. Регистрация права собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием до настоящего времени никем не оспорена. Оснований для отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома не имеется. Проводимые работы по перепланировке подвального помещения не могут привести к разрушению дома, т.к. работы осуществляются на основании проекта № **, АПЗ № ** от Дата, согласованного в установленном законом порядке, лицензированной организацией. Выполнение работ дополнительно согласовано с ТУ ГОУП ***, ТУ ОАО **** и ФГУЗ ******. Имеется положительное заключение экспертизы и акты на скрытые работы. Просит в иске отказать.
Представитель третьего лица на стороне ответчика - КИО города Мурманска считает заявленные исковые требования не обоснованными и не соответствующими способам защиты гражданских и жилищных прав. Указала, что между КИО города Мурманска и ООО «Ювелирторгсервис» заключен договор № ** на аренду подвального помещения площадью .... кв.м, расположенного по адресу: .... на срок с Дата по Дата. Впоследствии данный договор аренды был переоформлен на № **, который был заключен на срок с Дата по Дата, действует по настоящее время. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Мурманской области Дата № ** в установленном законом порядке. Дополнительным соглашением № ** от Дата к Договору изменено функциональное назначение помещения «для использования под офис». Данное соглашение было зарегистрировано Дата запись регистрации № **. Согласно плану подвала, расположенного по ...., в части подвального помещения располагается теплоцентр, имеющий отдельный вход и обслуживающий более одного помещения в данном доме. В части подвального помещения располагается офисное помещение, арендуемое ООО «Ювелирторгсервис», площадью .... кв.м., которое не предназначено для обслуживания других помещений в жилом доме. Право собственности за муниципальным образованием город Мурманск на вышеуказанное помещение зарегистрировано в УФРС по Мурманской области и указанная часть подвала не является техническим подвалом, а следовательно, не является долевой собственностью собственников в многоквартирном доме. Помещение, переданное ООО «Ювелирторгсервис», является обособленным, не обслуживающим другие помещения. В соответствии с информацией, предоставленной комитетом строительства и территориального развития администрации города Мурманска ООО «Ювелирторгсервис», обществу выдано разрешение от Дата № ** на производство работ по адресу: .... по устройству входа, выпуска бытовой канализации, благоустройству, срок действия разрешения продлен до Дата. Истцы не доказали нарушение своих прав и возможность причинения вреда имуществу многоквартирного дома. Напротив, ООО «Ювелирторгсервис» доказал, что все работы проведены в строгом соответствии со СНИПами, ГОСТами и разрешениями, у него имеется положительное заключение негосударственной экспертизы по данному объекты. Просит в иске отказать.
Выслушав истцов, представителя ответчика, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), и т.д. находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По смыслу указанной нормы, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих положениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как установлено судом, истцы Сплюхина Т.Р., Лапшина С.А., Янкин И.В. являются собственниками квартир дома № ** по .....
Дата между комитетом имущественных отношений города Мурманска, УЖКХ администрации города Мурманска и ООО «Ювелирторгсервис» заключен договор аренды части подвального помещения общей площадью .... кв. м, расположенного по адресу: .....
Арендодателем по указанному договору является муниципальное образование город Мурманск, арендатором - ООО «Ювелирторгсервис».
Впоследствии данный договор аренды был переоформлен на № ** от Дата, которые был заключен на срок с Дата по Дата (л.д.84).
Дата договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по .... номер регистрации № ** в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением № ** от Дата к договору изменено функциональное назначение помещения на «для использования под офис» (л.д.97).
Согласно пояснений истцов, в подвальном помещении, который они считают техническим подвалом, обсуживающим более одной квартиры и являющимся общей долевой собственности многоквартирного дома, ООО «Ювелирторгсервис» производится переустройство и перепланировка, которая нарушает их права собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом, спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости.
Дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись № **, согласно которой на вышеназванную часть подвального помещения зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, которое не оспорено в установленном законом порядке.
Таким образом, спорное подвальное помещение сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, суду не представлены доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности муниципального образования город Мурманск, которое в свою очередь, передало данное подвальное помещение по договору аренды ООО «Ювелирторгсервис», следовательно, спорное подвальное помещение не является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.
Что касается правопритязаний истцов на фундамент дома, то суд исходит из следующего:
В техническом паспорте на часть здания, являющегося собственностью муниципального образования город Мурманск и переданного в аренду ООО «Ювелирторгсервис», указано описание конструктивных элементов здания, в том числе стен подвала (л.д. 49, -54, том 1). Фундаментом является часть здания, находящаяся ниже поверхности земли и передающая нагрузку от сооружения на основание дома, подвалом - помещения здания, размещенные под землей. Соответственно, если дом имеет подвал, то его фундамент служит одновременно стенами подвала, а стены не являются самостоятельным объектом, и предназначены в том числе для использования (обслуживания) всего помещения.
Поскольку ООО «Ювелирторгсервис» передана часть подвала вместе со стенами, являющимися частью подвала, принадлежность по общему правилу следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ), на эту категорию имущества распространяется вещно-правовой режим собственности основной вещи.
Согласно статьи 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ о переводе в нежилое помещение, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 ст. 23 ЖК РФ, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 ст. 25 ЖК РФ документе.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Как установлено судом, решением Комитета градостроительства и территориального развития города Мурманска от Дата № ** согласована проектная документация по объекту .... (л.д.45-47). Проектом предусмотрена перепланировка нежилых помещений подвала, с устройством отдельного входа-спуска со стороны дворового фасада (с глухой его части) и двух световых приямков. На листах проекта «Общие данные», имеется запись о том, что проект выполнен в соответствии с действующими нормами и правилами.
Генплан по объекту Дата согласован с Комитетом по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска, Дата с ГОУП ***, Дата с ГОУТЭП *******, Дата письмом № ** от Дата управлением ****ского административного округа города Мурманска.
Проект заключением от Дата согласован с ФГУЗ ****** (л.д.41), письмом № ** от Дата с МЧС РФ МО (л.д.40), на листе ЭО-3 согласован Дата с ОАО ****, Дата с отделом по надзору в электроэнергетике с ООО ******** (л.д.42-44).
Дата ООО «Ювелирторгсервис» комитетом градостроительству и территориальному развитию города Мурманска выдано разрешение № ** на производство работ по адресу: .... по устройству входа, выпуска бытовой канализации, благоустройству, срок действия разрешения продлен до Дата. В указанном разрешении прописаны все условия и ограничения, в соответствии с которыми и должны выполняться работы, с указанием объема и вида работ, списка организаций, с которыми необходимо согласовать производство работ (л.д.111-113, 31 - том 1).
Как следует из данного документа, производство работ согласовано ответчиком со всеми компетентными органами. Требования о согласовании производства работ с собственниками жилого дома в указанном документе не содержалось и арендатор его не исполнял.
Истцами указанное разрешение не оспаривалось, и если они полагают, что собственник указанного помещения действовал незаконно, не согласовав с собственниками многоквартирного дома разрешение на производство работ, то такой спор может быть заявлен к органу местного самоуправления, но не к арендатору, поскольку он действовал строго в рамках разрешений на проведение работ, предписаний, указаний и согласований.
Согласно ответа комитета по градостроительству и территориального развития администрации города Мурманска, согласия собственников многоквартирного дома на производство работ не требовалось (л.д. 30, том 1).
Производство перепланировки в данном подвальном помещении ведется ООО *********, имеющей соответствующую лицензию на осуществление указанных работ (л.д.36-39, том 1).
Более того, ответчиком суду представлено положительное заключение негосударственной экспертизы ГОУ ********** № ** от Дата, согласно которой проектная документация по перепланировке объекта капитального строительств .... обеспечивает прочность и устойчивость конструкций после устройства трех проемов, спуска в подвал и козырька входа (л.д. 81-84, том 2).
Также ответчиком с соблюдением установленных требований на каждом этапе работ по переустройству подвального помещения составляются с привлечением жилищных органов акты на скрытые работы, что подтверждается соответствующими актами от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата (л.д. 69-80, том 2).
Таким образом, судом достоверно установлено, что ответчик производит перепланировку в арендуемом им подвальном помещении в установленном законом порядке, с разрешением компетентных органов и получением необходимой на то документации.
Доказательств обратного, в том числе угрозы разрушения фундамента или здания дома в результате проведения работ, истцами не представлено.
Что касается требований истцов о приведении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом № ** по ...., в первоначальное состояние суд также не находит оснований для их удовлетворения.
Федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Соответственно, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Как установлено в судебном заседании, земельный участок под многоквартирным домом № ** по .... не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, следовательно, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
В силу статьи 25 Земельного кодекса РФ права аренды на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания арендатору в силу статьи 652 Гражданского кодекса РФ одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Как установлено судом, по договору аренды ООО «Ювелирторгсервис» вносит не только арендную плату, но и плату за землю.
Проводимые на земельном участке работы обусловлены договором аренды, разрешительной документацией и условиями разрешения на переустройство подвального помещения.
При таких обстоятельствах, оценив доказательства в соответствии с нормами права по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
На основании статей 36, 40 Жилищного Кодекса РФ, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, ст. 25 Земельного Кодекса РФ, ст. 606, 652, 610 Гражданского Кодекса РФ, руководствуясь статьями 56, 60, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сплюхиной Т.Р., Лапшиной С.А., Янкина И.В. к ООО «Ювелирторгсервис» об устранении нарушений права собственности, приведении фундамента дома и земельного участка в первоначальное состояние, имевшее место до начала производства работ - заделке входа и смотровых окон, удалении окон, крыльца и ступеней - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский суд в течение 10 дней со дня его изготовления в мотивированном виде.
Решение может быть обжаловано в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены, были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования до дня его вступления в законную силу.
Председательствующий: Л.Н. Бойко