Дело № 2-665/11
Изготовлено: «29» марта 2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 марта 2011 года г. Мурманск
Октябрьский районный суд г. Мурманска в составе:
председательствующего судьи Свиридовой Ж.А.,
при секретаре Балакшиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мурманского регионального филиала к ИП Стынга В.П., Стынга М.И., Максимовой Л.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, договорам поручительства, обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мурманского регионального филиала (далее по тексту - Банк) обратился в суд с иском к ИП Стынга В.П., Стынга М.И., Максимовой Л.В. о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, договорам поручительства, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что Дата между Банком в лице управляющего дополнительным офисом Мурманского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» А. и ИП Стынгой В.П. был заключен кредитный договор № **, в соответствии с которым, Банк предоставил последнему кредит в сумме .... рублей под .... % годовых, со сроком возврата кредита - Дата.
В обеспечение обязательств ИП Стынга В.П. по кредитному договору, были заключены: договор поручительства № ** от Дата между Банком и Стынга М.И.; договор поручительства № ** от Дата между Банком и Максимовой Л.В.; договор об ипотеке (залоге недвижимости) от Дата № ** между Банком и Стынгой В.П..
Согласно договорам поручительства, поручитель солидарно с заемщиком отвечает перед банком за исполнение заемщиком своих обязанностей по кредитному договору в том же объеме, что и заемщик.
Поскольку ответчик ИП Стынга В.П. принятые на себя обязательства исполняет не в полном объеме, истец просит суд взыскать солидарно с ИП Стынга В.П., Стынга М.И., Максимовой Л.В. задолженность по кредитному договору в сумме: .... рубль 93 копейки, а также компенсацию расходов по оплате госпошлины, в сумме: .... рублей 71 копейка, кроме того просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки: здание ***, принадлежащее Стынге В.П. на праве собственности, установить начальную продажную стоимость .... рубля; часть здания *****, принадлежащая Стынге В.П., установить начальную продажную стоимость - .... рубля; земельный участок, категория земель- <данные изъяты>, принадлежащий Стынге В.П., установить начальную продажную стоимость - .... рубля.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске.
Ответчик ИП Стынга В.П. извещенный надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие, направив в суд своего представителя.
Представитель ответчика ИП Стынга В.П. - Ермаков Е.П. действующий на основании доверенности в судебном заседании признал исковые требования в части имеющейся задолженности по кредитному договору, подлежащей взысканию. Возражал против установления начальной продажной стоимости здания *** в размере .... копейки и земельного участка .... рубля. Указал, что начальная продажная стоимости здания *** должна составить .... рубль и земельного участка .... рублей, в соответствии с отчетом № ** и дополнениями к нему, выполненному ООО " ООО 1 ".
Ответчик Стынга М.И. извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, мнения по иску не представила.
Ответчик Максимова Л.В. о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, мнения по иску не представила
При данных обстоятельствах, суд, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, выслушав заключение специалистов В., Б., анализируя собранные по делу доказательства, приходит к выводу, что исковые требования банка подлежат удовлетворению, в части, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.
Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Статьями 361 и 363 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Судом установлено, что Дата между Банком в лице управляющего дополнительным офисом Мурманского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» А. и ИП Стынгой В.П. был заключен кредитный договор № **, в соответствии с которым, Банк предоставил последнему кредит в сумме .... рублей под .... % годовых, со сроком возврата кредита - Дата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащем случае форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно пункту 3 статьи 434 Гражданского кодекса РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор акцептовано другой стороной, в порядке, предусмотренном ст. 438 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 4.2.1 Кредитного договора, первый процентный период, за которые уплачиваются проценты, начинается с даты, следующей за датой выдачи Кредита, определенной в соответствии с пунктом 3.4. настоящего Договора, и заканчивается в последний календарный день месяца, в котором выдан Кредит. Второй и последующие процентные периоды начинаются в день, следующий за датой окончания предыдущего процентного периода, и заканчиваются в последний календарный день текущего календарного месяца (включительно). Последний процентный период начинается с даты, следующей за датой окончания предыдущего процентного периода, и заканчивается в дату возврата (погашения) Кредита (основного долга).
Пунктом 4.2.2 Кредитного договора установлено, что проценты за пользование кредитом уплачиваются не позднее последнего рабочего дня календарного месяца, в котором оканчивается процентный период, за который уплачиваются проценты, а за последний период - в дату возврата (погашения) Кредита (основного долга).
Согласно пункту 7.1 Кредитного договора, заемщик обя зался уплатить Банку неустойку, если не исполнит или исполнит ненадлежащим образом какое-либо свое обязательство по кредитному договору.
Пунктом 7.2 Кредитного договора предусмотрено, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) Заемщиком обязательства, предусмотренного пунктом № ** договора - завершение <данные изъяты>, - Кредитор вправе предъявить Заемщику требования об уплате неустойки (штрафа) в размере 10% от суммы Кредита, неиспользованного (ой) на цели, установленные пунктом 2.1 Договора, а Заемщик обязался уплатить указанный штраф (неустойку).
Кроме того, пунктом 6.2 Кредитного договора предусмотрено, что возврат кредита обеспечивается:
- залогом имущества по договору № ** об ипотеке (залоге недвижимости) от Дата, заключенным между Банком и ИП Стынга В.П.;
- договором поручительства № ** от Дата, заключенным между Банком и Стынга М.И.;
- договором поручительства № ** от Дата, заключенным между Банком и Максимовой Л.В.
Подписание ответчиком ИП Стынга В.П. данного Кредитного договора, означает, что ему предоставлена исчерпывающая информация о характере предоставляемых ему услуг.
В соответствии с п. 2.2 указанных Договоров поручительства, поручитель обязуется отвечать перед Банком в том же объеме, что и Заемщик, то есть в объеме, определенном Кредитным договором на момент предъявления требования, в том числе по возврату суммы кредита (основного долга), уплате процентов за пользование кредитом, уплате неустоек (пени и/или штрафов), возмещению судебных издержек, по взысканию долга и других убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиком кредитного договора.
Согласно статье 3 Договора об ипотеке от Дата предметом залога является:
- здание ***; кадастровый номер № **, расположенное по адресу: ....;
- часть здания *****, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу: ....;
- земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, кадастровый номер № **, расположенный по адресу: ....
Пунктом № ** Договора об ипотеке установлена общая залоговая стоимость имущества в размере .... рублей, в том числе:
- залоговая стоимость здания *** в размере .... рублей;
- залоговая стоимость части здания ***** в размере .... рублей;
- залоговая стоимость земельного участка в размере .... рублей.
Как установлено в судебном заседании, задолженность по кредитному договору, ответчиком до настоящего времени в полном объёме не погашена.
Согласно представленному истцом расчету сумма задолженности на Дата составила .... рубль 93 копейки, из которых:
.... рублей - сумма основного долга;
.... рублей 25 копеек - сумма просроченных процентов за пользование кредитом;
.... рублей 04 копейки - сумма срочных процентов за пользование кредитом;
.... рублей 98 копеек - неустойка (пеня) за неисполнение обязанностей по возврату основного долга за период с Дата по Дата;
.... рублей 65 копеек - неустойка (пеня) за неисполнение обязательства по уплате процентов за пользование кредитом за период с Дата по Дата.
Указанный расчет обоснован, никем не оспорен, проверен, и, по мнению суда, является правильным.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу ст. 393 Гражданского кодекса РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, а также юридически значимые обстоятельства дела, суд взыскивает с ответчиков солидарно в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мурманского регионального филиала задолженность по кредитному договору в сумме .... рубль 93 копейки.
Поскольку обязательство по возврату суммы кредита, ответчиком в полном объёме не выполнено - требование банка об обращении взыскания на заложенное имущество суд также находит подлежащим удовлетворению.
Статья 348 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно статье 349 Гражданского кодекса РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года №102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В судебном заседании установлено, что сумма неисполненного обязательства .... рубль, составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге .... рублей, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, на момент рассмотрения составляет более чем три месяца.
В судебном заседании от представителя ответчика ИП Стынга В.П. поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, однако, суд полагает, что её назначение нецелесообразно, так как в материалах дела имеется 2 экспертных заключения, которые соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», составлены в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки № 1, № 2 и № 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254, № 255 и № 256, и на основании методических рекомендаций, руководящих документов для экспертов.
При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд исходит из следующего.
Согласно отчету № ** об оценке рыночной стоимости имущества, изготовленного ООО " ООО 2 " Дата оценщиком Б., итоговая величина стоимости объекта оценки составила: рыночная стоимость здания *** - .... рубля; часть здания ***** - .... рубля, земельного участка - .... рубля.
В судебном заседании стороны пришли к соглашению об определении стоимости начальной продажной цены части здания ***** кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу: ...., в размере .... рубля
Вместе с тем, представители ответчика возражали против оценки стоимости остального имущества, так как оценка проведена без осмотра помещений дома, оценочная стоимость значительно занижена.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. ( Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045).
Поскольку при рассмотрении иска разрешается вопрос о принудительной реализации заложенного имущества, суд приходит к выводу о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его ликвидационной стоимости.
Согласно справке к отчету № ** об оценке ликвидационной стоимости имущества от Дата, составленной ООО " ООО 2 ", оценщиком Б. рыночная стоимость с учетом ликвидационной скидки здания *** составляет .... рублей, земельного участка - .... рублей.
Как следует из пополняемой части № ** отчета № **, составленного ООО " ООО 1 " В., ликвидационная стоимость здания *** по состоянию на Дата составляет .... рублей; земельного участка - .... рублей.
При этом, из пояснений оценщика Б., данных в ходе судебного заседания, а также из отчета № ** следует, что главным фактором, определяющим стоимость земельного участка, является его функциональное назначение или разрешенное использование. Оцениваемый земельный участок, согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата, относится к категории земель: <данные изъяты>. Для определения рыночной стоимости земельного участка, с дальнейшим определение его ликвидационной стоимости им были отобраны земельные участки с аналогичной категорией и разрешенным использованием, располагающиеся в ....
Согласно отчету ООО " ООО 1 " № ** от Дата при расчете стоимости земельного участка методом прямого сравнения экспертом проводилось исследование рынка земельных участков предназначенные под <данные изъяты>.
Суд, при определении стоимости начальной продажной цены земельного участка, расположенного по адресу: ...., руководствуется отчетом Б., поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата объектом права Стынга В.П. является земельный участок, категории земель: <данные изъяты>. Кроме того, согласно кадастровому паспорту земельного участка разрешенное использование участка с кадастровым номером № ** является <данные изъяты>.
Отчет Б. в отношении стоимости земельного участка суд признает правомерным, так как он оформлен с учетом назначения земельного участка.
Таким образом, суд определяет начальную продажную цену земельного участка, категория земель: <данные изъяты>, кадастровый номер № **, расположенный по адресу: .... в размере его ликвидационной стоимости .... рублей (отчет № ** и справка к отчету № **).
Из пояснений оценщика Б., данных в ходе судебного заседания, а также из отчета № ** следует, что для оценки здания *** им были применены сравнительный и доходный подход к оценке.
Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами.
Однако, из пояснений представителя истца и оценщика Б. следует, что осмотр объекта в полном объеме не производился в связи с отсутствием доступа в помещение. Кроме того, сравнение производилось с объектами расположенными в ...., а не в ....
Таким образом, суд приходит к выводу, что оценщик Б. не мог объективно применить сравнительный подход, поскольку не в полном объеме обладал информацией об объекте, в связи с чем, не мог подобрать для сравнения именно аналогичные объекты.
Оценщиком В. также был использован сравнительный подход к оценке. Из пояснений В., данных в судебном заседании следует, что для оценки здание *** было им осмотрено, выполнены и приложены к отчету соответствующие фотографии. Для применения сравнительного подхода им были использованы аналогичные объекты, расположенные именно в ....
Использование доходного подхода к оценке основано на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, он принесет.
Суд, проанализировав представленные отчеты, соглашается с выводами оценщика В. о том, что к указанному объекту не следует применять доходный метод, поскольку на рынке недвижимости на момент оценки отсутствовали аналогичные объекты, расположенные в ...., сдаваемые в аренду.
Указанные обстоятельства, подтверждены в том числе, отчетом оценщика Б., который использовал при применении доходного подхода ставки арендной платы по объектам расположенным не в ...., а в ....
Затратный подход- это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Суд, принимает доводы оценщика В. о необходимости применения затратного подхода, поскольку этот подход, на основании данных технического паспорта позволяет определить рыночную стоимость объекта с учетом его конструктивных особенностей, материалов изготовления, дизайна, планировки, сроков эксплуатации и износа.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд, при определении начальной продажной цены здания *** руководствуется отчетом ООО " ООО 1 " № ** и пополняемыми частями отчета № ** и № **.
Суд определяет начальную продажную цену - здание ***, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу: ...., в размере ликвидационной стоимости .... рублей.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд также взыскивает с ответчиков солидарно компенсацию расходов истца по оплате госпошлины, в размере: .... рублей 71 копейка.
На основании статей 334, 807-811, 819 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 39, 56, 57, 60, 61, 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьей 333.19 Налогового кодекса РФ
РЕШИЛ:
Взыскать с ИП Стынга В.П., Стынга М.И. и Максимовой Л.В. солидарно в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мурманского регионального филиала задолженность по кредитному договору № ** от Дата в размере суммы основного долга .... рублей, суммы просроченных процентов за пользование кредитом .... рублей 25 копеек, суммы срочных процентов за пользование кредитом .... рублей 04 копейки, неустойки за просрочку уплаты процентов .... рублей 65 копеек, неустойки за неисполнение условий договор по возврату основного долга .... рублей 98 копеек, судебные расходы .... рублей 71 копейка, а всего .... рубль 64 копейки.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Стынге В.П.:
- здание ***, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу: ...., установив начальную продажную цену имущества .... рублей;
- часть здания *****, кадастровый (или условный) номер № **, расположенное по адресу: ...., установив начальную продажную цену имущества .... рубля;
- земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, кадастровый номер № **, расположенный по адресу: ...., установив начальную продажную цену имущества .... рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Мурманский областной суд, через Октябрьский районный суд г. Мурманска, в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Ж.А. Свиридова