Дело № 2-78/11
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Дата
Октябрьский районный суд города Мурманска
в составе председательствующего судьи Дорошенко Г.В.
при секретаре Матюхиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черевко С.А. к Ореховой Н.В., Терехову В.А., Захарчеву С.Б. о признании сделки купли-продажи недействительной и приведении сторон в первоначальное положение,
УСТАНОВИЛ:
Черевко С.А. обратился в суд с иском к Ореховой Н.В., Терехову В.А., Захарчеву С.Б. признании сделки купли-продажи 1/2 доли в квартире № ** в доме № ** по ...., совершенной между Ореховой Н.В. и Тереховым В.А., Захарчевым С.Б. недействительной и приведении сторон в первоначальное положение.
В обоснование иска указал, что на основании решения ****ского районного суда г.Мурманска от Дата на праве общей долевой собственности ему принадлежит 1/2 доля в квартире № ** дома № ** по ...., собственником второй доли является Орехова Н.В. Дата ему стало известно, что в принадлежащей ему на праве общей долевой собственности жилом помещении произошла замена собственника Ореховой Н.В. на двух других собственников, в Управлении Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Мурманской области ему сообщили, что Дата между Ореховой Н.В. и Тереховым В.А. и Захарчевым С.Б. был заключен договор купли-продажи на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., определив Терехову В.А. и Захарчеву С.Б. по 1/4 доли в праве общей долевой собственности. При этом он как участник общей долевой собственности не был извещен о намерении Ореховой Н.В. продать свою долю в праве общей долевой собственности, чем лишен преимущественного права выкупа доли, принадлежащей другому участнику долевой собственности.
Полагает, что при отсутствии его согласия на продажу доли, у ответчиков отсутствовали законные основания для совершения и регистрации сделки, следовательно сделка проведена с нарушением действующего законодательства и является недействительной, а он имеет право требовать перевод на него прав и обязанностей покупателя.
Просит признать недействительным договор купли-продажи от Дата, заключенный между Ореховой Н.В. и Тереховым В.А и Захарчевым С.Б. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № ** в доме № ** по .... и вернуть стороны в первоначальное положение.
В судебном заседании истец на удовлетворении требований настаивал, суду пояснил, что квартира № ** в доме № ** по .... была приобретена в Дата на деньги подаренные Г.. В Дата после расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества в судебном порядке ему передана в собственность 1/2 доля в указанной квартире. Бывшая жена продала свою долю Ореховой Н.В., которая продала ее Терехову В.А. и Захарчеву С.Б., при этом он не знал о намерении Ореховой Н.В. продать принадлежащии ей доли, письменного уведомления ее об этом не получал, согласия на продажу не давал, о продаже доли Ореховой Н.В. он узнал от В.. Считает, что доля, принадлежащая Ореховой Н.В. не стоит .... рублей, весной Орехова Н.В. снижала продажную цену за свою долю до .... рублей, которые он мог бы выплатить ей за два года, но Ореховой Н.В. нужна была вся сумма сразу, приобрести долю Ореховой Н.В. он не готов в настоящее время.
Ответчица Орехова Н.В. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, в обоснование возражений указала, что первоначально приняв решение о продаже своей доли она устно предлагала истцу купить ее долю, истец полагал заявленную ею стоимость доли завышенной и устно отказался от покупки. Поскольку в добровольном порядке договориться с истцом не удалось, она обратилась к нотариусу, который направил истцу составленное ею письменное нотариально засвидетельствованное уведомление о ее намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В течение месяца истец не отказался от покупки доли и не изъявил желание купить ее, после чего она на законных основаниях продала свою долю Терехову В.А. и Захарчеву С.Б. Просит в иске отказать.
Ответчик Захарчев С.Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения требования по тем основаниям, что сделка совершена в соответствии с законом, пояснил, что истец сменил замки, в квартиру попасть невозможно, он не может вселиться, а Орехова Н.В. забрать свои вещи, попытки связаться с истцом не привели к положительным результатам и через родственников истца он сообщил о смене собственника 1/2 доли Ореховой Н.В..
Ответчик Терехов В.А., о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В предварительном судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснял, что сделка проведена в рамках закона с предварительным письменным уведомлением истца.
Третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области А. в судебном заседании пояснил, что Дата в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: квартира № **, в доме № ** по .... за Тереховым В.А. и на 1/4 долю за Захарчевым С.Б. и договора купли-продажи от Дата обратились Орехова Н.В. и Захарчев С.Б., действующий от своего имени и от имени Терехова В.А. на основании нотариально удостоверенной доверенности. Представленный на регистрацию договор по форме и содержанию соответствовал требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и иному законодательству, на момент проведения государственной регистрации не был оспорен. Документы предусмотренные статьей 16 Закона о регистрации, заявителями были предоставлены в полном объеме, кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона о регистрации, предоставлено свидетельство о передаче заявления нотариуса Б. от Дата, в котором сообщалось, что Дата Черевко С.А. передано заявление Ореховой Н.В. об уведомлении его о продаже ею доли в квартире за .... рублей. Основания у управления для отказа в государственной регистрации отсутствовали. Дата на основании договора купли-продажи от Дата зарегистрировано прекращение прав собственности Ореховой Н.В. и зарегистрировано право на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: квартира № **, в доме № ** по .... за Тереховым В.А. и на 1/4 долю за Захарчевым С.Б.
Дата года на основании Определения Октябрьского районного суда г.Мурманска зарегистрирован запрет на совершение сделок с указанной квартирой.
Выслушав истца, ответчиков Орехову Н.В., Захарчева С.Б., исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
В судебном заседании установлено, что Черевко С.А. на основании решения ****ского районного суда г.Мурманска от Дата принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доли в квартире № ** в доме № ** по .... (л.д. 15-17). Сособственником указанного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от Дата, зарегистрированного, равно как и право собственности в установленном порядке являлась Орехова Н.В., которой принадлежало 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
Дата по договору купли-продажи Орехова Н.В. продала за .... рублей в общую долевую собственность, принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности квартиры № **, расположенной в доме № ** по .... Терехову В.А. и Захарчеву С.Б., определив каждому по 1/4 доли в праве общей долевой собственности. Договор и право общей долевой собственности Терехова В.А. и Захарчева С.Б. зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области Дата (л.д. 46).
Истец просит признать данную сделку недействительной по тем основаниям, что было нарушено его право на преимущественную покупку доли.
Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 423 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи является возмездным, а Орехова Н.В., совершая возмездную сделку по отчуждению посторонним лицам, принадлежащей на праве общей долевой собственности доли в этом имуществе распорядилась ею.
В соответствии с частью 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, Орехова Н.В., являясь участником долевой собственности, перед продажей своей доли посторонним лицам, то есть возмездным отчуждением была обязана соблюсти правила, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса РФ, а именно предоставить преимущественное право покупки продаваемой доли остальным участникам долевой собственности, которым является Черевко С.А. по цене за которую она продается, и на прочих равных условиях, известив Черевко С.А. в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее постороннему лицу и имела право продать свою долю только в случае, если участник долевой собственности в течение месяца со дня извещения откажется от покупки или не приобретет ее.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Из материалов дела следует, что Орехова Н.В. Дата обратилась к нотариусу нотариального округа г.Мурманска Б. с заявлением в котором просила на основании статьи 86 Основ Законодательства РФ о нотариате передать Черевко С.А. проживающему по адресу: .... заявление, в котором она ставила в известность Черевко С.А. о продаже, принадлежащей ей на праве собственности 1/2 доли в праве собственности на квартиру № ** в доме № ** по .... за .... рублей и просила Черевко С.А. в течение тридцати дней по получении настоящего заявления сообщить в нотариальную контору по адресу: ...., либо ей лично о своем желании приобрести принадлежащую ей долю в общей собственности на указанных выше условиях, либо отказаться от покупки. Заявление подписано Ореховой Н.В. в присутствии нотариуса Б., которая засвидетельствовала подлинность ее подписи на заявлении, предварительно проверив личность подписавшей, о чем свидетельствует удостоверительная надпись нотариуса Б. на заявлении (л.д. 60).
Заявление Ореховой Н.В., в адрес Черевко С.А. направлено нотариусом Б. сопроводительным письмом от Дата № **, зарегистрированным в реестре за № ** почтовым отправлением с уведомлением (л.д. 59). Факт отправления указанного заявления подтверждается копией почтового конверта с отметками почтового отделения и почтовым уведомлением, возвращенным отправителю Дата без вручения по причине истечения срока хранения (л. д. 61). На конверте сделаны отметки, согласно которым адресату в почтовый ящик дважды опускались уведомления № ** и № ** о необходимости получить заказное письмо.
Направление Ореховой Н.В. письменного уведомления Черевко С.А. о намерении продать принадлежащую ей долю свидетельствует о том, что преимущественное право покупки продаваемой ею доли по цене и на условиях за которую она продается было предоставлено Черевко С.А.
Федеральный законодатель, закрепляя в статьей 250 Гражданского кодекса РФ право участника долевой собственности на преимущественную покупку продаваемой доли, обязал продавца доли известить остальных участников долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, и предоставил продавцу доли, право продать ее любому лицу, если по истечении месяца со дня направления им извещения остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю.
По смыслу комментируемой нормы, на продавце доли лежит обязанность известить остальных участников долевой собственности в письменной форме о продаже доли, ее стоимости и иных условиях продажи, при этом право продажи, то есть совершения возмездной сделки, направленной на отчуждение участником долевой собственности своей доли не ставится в зависимость от факта получения, остальными участниками долевой собственности, направляемого продавцом уведомления о намерении продать свою долю, который зависит, в том числе и от добросовестности остальных участников долевой собственности, поскольку в ином случае у собственника продаваемой доли могут возникнуть неустранимые препятствия к реализации, принадлежащего ему права по распоряжению своим имуществом, что прямо запрещено законом.
Следовательно не получение участником долевой собственности письменного уведомления от продавца доли, при наличии доказательств его действительного отправления не имеет правового значения и не влечет правовых последствий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Договор купли-продажи заключен между Ореховой Н.В., Тереховым В.А. и Захарчевым С.Б. Дата, то есть после истечения месяца с момента направления Черевко С.А. уведомления о намерении продажи доли в праве общей собственности.
Сторонами договора купли-продажи от Дата, после его подписания в тот же день в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление) представлены документы, необходимые для регистрации договора и права собственности покупателей, в том числе свидетельство, зарегистрированное в реестре № **, выданное нотариусом Б., подтверждающее направлению ею Дата заявления Ореховой Н.В. об уведомлении Черевко С.А. о намерении продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности (л.д. 33-49).
Договор купли-продажи и право собственности Терехова В.А. и Захарчева С.Б. Дата были зарегистрированы Управлением Дата (л.д.46).
Изучение представленных доказательств с достоверностью указывает, что Орехова Н.В. перед продажей принадлежащей ей на праве общей долевой собственности 1/2 доли в квартире № ** дома № ** по .... направила сособственнику - Черевко С.А. Дата нотариально засвидетельствованное письменное уведомление, о намерении продать свою долю, с указанием ее стоимости, полностью соответствующей цене за которую она в последующем была продана, и заключила договор купли-продажи с Тереховым В.А. и Захарчевым С.Б. по истечении месяца после направления такого уведомления, в регистрирующий орган в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Ореховой Н.В. представлено свидетельство, подтверждающее, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Регистрация договора и права собственности произведены в сроки и порядке установленные Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что Черевко С.А., как участнику долевой собственности было предоставлено право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продавалась, что соответствует требованиям части 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, однако он не воспользовался им, кроме того, из пояснений истца, данных в судебном заседании следует, что ему задолго до заключения договора купли-продажи было известно о намерении Ореховой Н.В. продать свою долю за .... рублей, однако он считал стоимость доли завышенной и предлагал приобрести ее за меньшую стоимость и в рассрочку, то есть на его условиях, а не на условиях продавца доли, тогда как часть 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, прямо предусматривает право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что действия Ореховой Н.В. при продаже принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности посторонним лицам полностью соответствовали требованиям закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, участнику долевой собственности предоставлено право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли другим участником общей собственности посторонним лицам требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя и только при условии продажи доли с нарушением его преимущественного права покупки.
Истец, в судебном заседании пояснил, что приобрести у Ореховой Н.В. ее долю в праве общей собственности, на условиях продажи за .... рублей, путем единовременной выплаты не готов и не согласен, считает стоимость доли завышенной и может приобрести ее только в рассрочку.
Принимая во внимание, что в судебном заседании довод истца о том, что при продаже доли нарушено его право преимущественной покупки не только не нашел своего подтверждения, но и был опровергнут допустимыми и достоверными доказательствами, а также положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим иной порядок восстановления прав участника долевой собственности, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В данном случае, истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотренные иные последствия нарушений требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования о переводе на истца прав покупателя не заявлены и поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется.
Требования Черевко С.А. о признании недействительной сделки купли-продажи, заключенной Дата между Ореховой Н.В., Тереховым В.А. и Захарчевым С.Б. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры № **, расположенной в доме № ** по ...., определив Терехову В.А. и Захарчеву С.Б. по 1/4 доли в праве общей долевой собственности по заявленному им основанию и возвращении сторон в первоначальное положение не обоснованно и удовлетворению не подлежат.
На основании статей 246, 250 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 56, 67, 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Черевко С.А. к Ореховой Н.В., Терехову В.А., Захарчеву С.Б. о признании сделки купли-продажи, заключенной между Ореховой Н.В. и Тереховым В.А, Захарчевым С.Б. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., определив Терехову В.А. и Захарчеву С.Б. по 1/4 доли в праве общей долевой собственности и вернуть стороны в первоначальное положение - отказать.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий Г.В.Дорошенко