Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2011 года Дело № 2-4725/2011 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 05 декабря 2011 года Октябрьский районный суд города Мурманска в составе председательствующего Жугановой Н.В. при секретаре Гамаюновой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панкратова В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Мурманский институт независимой оценки», Чувашову Д.А. об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости имущества, УСТАНОВИЛ: Панкратов В.Н. обратился в суд с иском к ООО «Мурманский институт независимой оценки» (далее - ООО «МИНО»), Чувашову Д.А. об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости имущества. В обоснование иска указано, что Дата в рамках исполнительного производства № ** о взыскании с Панкратова В.Н. в пользу ОАО *** долга по кредитному договору в размер .... рублей судебным приставом-исполнителем ОСП .... УФССП России по Мурманской области арестовано имущество Панкратова В.Н. - <данные изъяты>. Постановлением судебного пристава от Дата принят отчет № ** оценщика Чувашова Д.А. об оценке рыночной стоимости имущества на сумму .... рублей. При этом ранее отчет № ** от Дата оценщика Чувашова Д.А. об оценке указанного арестованного имущества на сумму .... рублей был отменен в добровольном порядке после обращения в суд с заявлением об оспаривании отчета об оценке. Полагал, что повторный отчет оценщика Чувашова Д.А. является недостоверным, поскольку рыночная стоимость арестованного имущества существенно занижена и определена без учета права на пользование земельным участком, а также стоимости <данные изъяты>. Указал также, что в опровержение выводов оценщика Чувашова Д.А. им представлен отчет ООО ***** № ** от Дата, согласно которому рыночная стоимость арестованного имущества составляет .... рублей. Просит признать недействительным отчет ООО «МИНО» № ** от Дата об оценке рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком Чувашовым Д.А. В судебном заседании истец настаивал на исковых требованиях по основаниям, изложенным в иске. Указал, что стоимость оцененного имущества оценщиком значительно занижена, оценщик Чувашов Д.А. при расчете применил только затратный подход, не учел затраты на согласование проекта, получения экспертиз, земляные работы по прокладке труб, не применил коэффициент износа сетей канализации, стоимость колодцев. Кроме того, - не учёл стоимость права аренды земельного участка, в связи с чем полагал отчет об оценке недействительным. Представитель ответчика ООО «МИНО» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель ответчика Чувашова Д.А. - Салуян А.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Указал, что оценка производилась по заданию судебного пристава-исполнителя. Поскольку подлежащее оценке имущество находится в недрах земли, а похожий объект оценки на территории РФ найти невозможно, при выполнении отчета был изучен технический паспорт сооружения. С учетом коэффициента износа труб, времени их изготовления и срока службы, определена стоимость сетей, с учетом индексов - определена стоимость имущества на день проведения оценки. Пояснил, что право пользования земельным участком не оценивалось, поскольку по сведениям Комитета имущественных отношений спорный земельный участок не сформирован, в аренду не сдан, истец не представил документы о праве пользования земельным участком. Полагал, что отчет № ** от Дата выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, ФСО и соответствует действительности. Просил в удовлетворении иска отказать. Представитель третьего лица - судебный пристав-исполнитель ОСП .... А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что в рамках исполнительного производства о взыскании с Панкратова В.Н. в пользу ОАО *** задолженности в размере .... рублей был наложен арест на имущество должника. Дата для оценки арестованного имущества привлечен специалист-оценщик, на основании отчета которого оценено арестованное имущество. Дата отчет № ** об оценке принадлежащего Панкратову В.Н. имущества принят судебным приставом, о чем вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права. Полагал, что спорный отчет Чувашова Д.А. содержит экономический анализ данных объекта оценки, им учтен затратный подход к оценке имущества, отчет составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания данного отчета недостоверным не имеется. Просил в иске отказать. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы исполнительного производства № **, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 4 статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа, отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Судом установлено, что в производстве судебного пристав-исполнителя ОСП .... УФССП по Мурманской области находится исполнительное производство № ** в отношении солидарного должника Панкратова В.Н. о взыскании в пользу ОАО *** задолженности по кредитному договору в размере .... рублей (л.д.151). Дата судебным приставом-исполнителем ОСП .... УФССП по Мурманской области принято постановление о наложении ареста на принадлежащее должнику Панкратову В.Н. имущества - <данные изъяты> (л.д.147). Дата в соответствии с частями 2, 3 статьи 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, для определения рыночной стоимости арестованного имущества назначен оценщик Чувашов Д.А, обладающий специальными познаниями в области оценки. Дата в адрес ОСП .... поступил отчет ООО «МИНО» № ** от Дата. Постановлением судебного пристава ОСП .... от Дата об оценке вещи или имущественного права на основании отчета № ** от Дата оценщика Чувашова Д.А. стоимость арестованного имущества - <данные изъяты> оценена в размере .... рублей. Копия постановления об оценке вещи или имущественного права от Дата получена истцом Дата (л.д. 9-12), данное исковое заявление направлено в Октябрьский районный суд г. Мурманска Дата, т.е. в установленный статьей 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" срок. Оспаривая отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, истец ссылается на необоснованное занижение оценщиком стоимости арестованного имущества. Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон). В соответствии с абз. 2 ст. 3 Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В данном случае оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества. В силу абз.2 статьи 5 Закона к объектам оценки относится совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое и недвижимое, в том числе предприятия). Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Указанные положения ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" должны применяться к случаям оценки арестованного в исполнительном производстве имущества с учетом объективных особенностей, связанных со спецификой принудительной реализации имущества должника и соответствующих положений ФЗ "Об исполнительном производстве". Из материалов дела следует, что оспариваемый отчет ООО «Мурманский институт независимой оценки» № ** от Дата составлен специалистом-оценщиком Чувашовым Д.А., являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков» (НП СРО НКСО), полномочия которого подтверждены документально. В соответствии со статьей 11 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны, в том числе: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Из представленного отчета об оценке следует, что объектом оценки <данные изъяты>, принадлежащие Панкратову В.Н. на праве собственности; целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки. В соответствии с разделом 13 отчета № ** при проведении оценки оценщиком использовался затратный подход, позволяющий определить стоимость объекта путем его текущей стоимости за вычетом различных элементов износа, физического, функционального и экономического. При этом сравнительный подход в рамках данного отчета не применялся, в связи с отсутствием информации о сделках или предложений к продаже аналогичных объектов. Доходный подход не применялся, поскольку оценщику не была представлена информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Кроме того, согласно подразделу 13.2 отчета расчет рыночной стоимости земельного участка не производился, поскольку под рассматриваемым объектом недвижимости земельного участка не существует, так как земельные участки под подземными инженерными коммуникациями не формируются. Истец Панкратов В.Н. в обоснование своих доводов о признании отчета об оценке недействительным, ссылался на отсутствие в отчете Чувашова Д.А. полной информации об объекте оценки, а также об отсутствии в отчете расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося под объектом оценки. Действительно, в соответствии с п. 24 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)», утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). В силу пункта 4 ФСО № 3 в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: - количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; - информация о текущем использовании объекта оценки. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (п. «ж»). Вместе с тем, из представленного отчета № ** от Дата следует, что количественные и качественные характеристики <данные изъяты> приведены не в полном объеме. Согласно техническому паспорту внеплощадной сети <данные изъяты>, выданному ГУПТИ Мурманской области Дата, <данные изъяты> (л.д.136-142). Отчет Чувашова Д.А. содержит расчет стоимости <данные изъяты>. При этом в нарушение ФСО № ** отчет независимого оценщика не содержит сведений об оценке рыночной стоимости <данные изъяты>, как единого объекта, включающего в том числе <данные изъяты>, не приведен источник, на основании которого оценщиком сделан вывод о рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд находит величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком ООО «МИНО» Чувашовым Д.А. недостоверной. На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Панкратова В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Мурманский институт независимой оценки», Чувашову Д.А. об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости имущества - удовлетворить. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - <данные изъяты>, определенную оценщиком Чувашовым Д.А. в отчете .... от Дата ООО «Мурманский институт независимой оценки». Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме. Председательствующий: Н.В. Жуганова