РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г.Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Лаврухиной Т.П.
при секретаре Карпеченковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «истец» к Казаковой С.Б. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, пени, встречному иску Казаковой С.Б. к ООО «истец» о признании деятельности несоответствующей требованиям закона, признании договора передачи прав по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ № ничтожными,
УСТАНОВИЛ:
ООО «истец» обратилось в суд с указанным иском к Казаковой С.Б. В обоснование требований указало, что ООО «истец» осуществляет управление многоквартирного дома № по адресу: АДРЕС.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Казаковой С.Б. заключен договор по передаче прав по управлению многоквартирным домом, которым предусмотрен перечень предоставляемых услуг, права и обязанности сторон. Ответчик в течении длительного периода времени не осуществляет обязанность по внесению платы за обслуживание квартиры №, в связи с чем, сформировалась задолженность, которая за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 45 551, 27 рублей. Общая сумма задолженности по оплате за обслуживание квартиры составляет 199 613, 32 рубля.
В соответствии с п. 5.4. договора в случае несвоевременного или неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги собственник обязан уплатить управляющей организации пени в размере и в порядке, установленных ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Сумма начисленных пеней составляет 56 814,90 рублей.
В связи с указанным, просят суд взыскать с Казаковой С.Б. задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги за период с октября 2008г. по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере 256 428,07 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 764, 28 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 771,40 рублей.
Казакова С.Б. обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «истец» о признании деятельности несоответствующей требованиям закона, признании договора передачи прав по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ № ничтожными. В обоснование встречного иска указала, что собственниками квартиры № является она и Казаков М.И. Договор с ООО «истец» заключен ее на основании предварительного договора купли-продажи квартиры. Казаков М.И. обращался в ООО «истец» по вопросу заключения с ним договора на управление многоквартирным домом, так как бремя содержания квартиры должны нести все собственники, однако такой договор с ним не заключен. Кроме того, отсутствует решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей компании, в связи с чем, полагает, что ООО «истец» не является управляющей компанией.
Не соблюдена процедура по отбору управляющей компании в соответствии с требованиями действующего законодательства, ООО «истец» не участвовало в конкурсе по отбору управляющей компании. Деятельность ООО «истец» нарушает права собственников жилых помещений по выбору способа управления многоквартирным домом.
Договор с ООО «истец» подписан ею на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, на основании данного же договора ею подписан акт приема-передачи ключей от квартиры №. Однако заключая сделку с ООО «истец», стороны нарушили действующее законодательство, так как сторона предварительного договора купли-продажи ООО «наименование 1» не являлся собственником помещений и не имел права совершать сделки по распоряжению этими помещениями. ООО «наименование 1» стал собственником жилого помещения только ДД.ММ.ГГГГ
Полагает, что она не имела права на заключение договора с ООО «истец», так как на момент его заключения она не являлась собственником квартиры, в связи с чем, полагает, что заключена сделка, несоответствующая требованиям закона, которая является ничтожной. В связи с указанным, просит суд встречный иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца ООО «истец» в судебном заседании исковые требования уточнила, указав, что просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг, пени в сумме 256 428,07 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 764,28 рублей. Просила суд иск удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении.
Встречный иск не признала, пояснив, что ООО «истец» является надлежащей временной управляющей компанией, ее выбор произведен в установленном законом порядке, относительно требований о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав по управлению многоквартирным домом, а также акта приема-передачи ключей от квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными, просила применить срок исковой давности, который Казаковой С.Б. пропущен.
Ответчик – Казакова С.Б. в судебном заседании пояснила, что с исковыми требованиями согласна частично. Полагает, что должна нести обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальным услугам с момента возникновения права собственности на квартиру, то есть с 2010г. Пояснила, что пользоваться квартирой, производить ремонтные работы она начала с 2008г. Ранее ею давались обязательства ООО «истец» погасить сформировавшуюся задолженность, так как ей необходима была выписка из домовой книги. Претензии ООО «истец» погасить задолженность она получала, однако платежи ни до 2010 года, ни после, ею не вносились.
Требования встречного иска поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям, просила удовлетворить.
Третье лицо – Казаков М.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания третьего лица.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ООО «истец» подлежащими удовлетворению в полном объеме, встречный иск не подлежащим удовлетворении, по следующим основаниям.
В обязанности граждан в соответствии с жилищным законодательством входит, в том числе, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Из материалов дела усматривается, что собственником квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС являются Казакова С.Б., Казаков М.И., что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ
Право собственности Казаковой С.Б., Казакова М.И. возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «наименование 1», Казаковой С.Б., Казаковым М.И.
В квартире № зарегистрирована и постоянно проживает Казакова С.Б., что подтверждается выпиской из домовой книги. Начисления по платежам за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляется на Казакову С.Б., о чем свидетельствует копия финансового лицевого счета.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «наименование 1» и Казаковой С.Б. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №.
По условиям п. 4.1, 4.2 указанного договора после завершения строительства жилого дома, в котором расположена квартира, передачи его на баланс эксплуатирующей организации, завершения расчетов продавца с этой эксплуатирующей организацией и при условии, что расчеты между сторонами в соответствии с п.п. 3.2, 3.3 настоящего договора произведены в полном объеме, продавец передает покупателю квартиру в пользование до подписания основного договора.
Факт передачи квартиры в пользование подтверждается актом приема-передачи квартиры в пользование. С момента подписания акта покупатель несет ответственность за надлежащую эксплуатацию квартиры, сохранность, риск гибели, утраты, повреждения квартиры и ответственность за причинение ущерба третьими лицами в результате пользования квартирой.
В случае передачи квартиры в пользование покупателю в соответствии с п. 4.1 договора, покупатель обязан на момент заключения основного договора возместить продавцу на основании выставленного счета его затраты по оплате коммунальных и прочих услуг, а также эксплуатационные затраты, связанные с техническим обслуживанием и охраной мест общего пользования за период, определяемый с даты оформления акта приема-передачи квартиры в пользование покупателю по дату подписания основного договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «наименование 1», ООО «истец» и Казаковой С.Б. подписан акт приема-передачи ключей от квартиры №.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «истец» и Казаковой С.Б. заключен договор передачи прав по управлению многоквартирным домом, в соответствии с п. 3.3.1 которого собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами. Размер и в порядок внесения указанных платежей определены п.п. 4.1, 4.2, 4.3 указанного договора. Согласно п. 5.4 договора в случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе и при выявлении фактов, указанных в п.п. 5.5 договора, собственник обязан уплатить управляющей организации пени в размере и в порядке, установленных ч.14 ст. 155 ЖК и настоящего договора.
Согласно представленному расчету, за период с октября 2008 года по ДД.ММ.ГГГГ за Казаковой С.Б. сформировалась задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 199 613,17 рублей, на данную сумму начислены пени в размере 56 814,90 рублей, общая сумма задолженности составляет 256 428,07 рублей.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению указанных выше платежей, в адрес Казаковой С.Б. направлялись претензионные письма от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, однако платежи ответчиком не внесены, задолженность не погашена.
Проверяя обоснованность действия ООО «истец» как управляющей организации, имеющей права на взимание платежей за жилые помещения и коммунальные услуги, судом установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ решением Заказчика-Инвестора ООО «наименование 2» ООО «истец» назначено организацией, осуществляющей приемку в эксплуатацию законченных производством строительно-монтажных работ жилого многоэтажного дома № по адресу: АДРЕС. ООО «истец» определено в качестве временной управляющей (эксплуатирующей) организации на объекте до государственной регистрации приобретателями права собственности на вновь созданные жилые и нежилые помещения, расположенные в составе объекта. Определено заключить между ООО «наименование 2» и ООО «истец» в качестве исполнителя договор об оказании услуг по эксплуатации объекта.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «наименование 2» и ООО «истец» заключили договор об оказании услуг по эксплуатации многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности» за инвестором закрепляется право по владению, пользованию и распоряжению объектами капитальных вложений и результатами инвестирования в объекты капитальных вложений.
Указанное положение законодательства позволяет сделать вывод о том, что при назначении временной управляющей организации на объекте капитальных вложений на инвестора-заказчика распространяются права собственника.
В соответствии с указанным, ООО «наименование 2», правомерно заключило договор с ООО «истец» от ДД.ММ.ГГГГ о приемке в эксплуатацию, а также управление и эксплуатацию многоквартирного жилого дома, законченного производством, строительно-монтажных работ, расположенного по адресу: АДРЕС.
Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ ООО «истец» обязано принять в эксплуатацию, а также управление и эксплуатацию многоквартирного жилого дома, законченного производством стоительно-монтажных работ.
Согласно 3.1.4 ООО «истец» обязано осуществлять выдачу ключей приобретателям помещений и осуществить допуск таких приобретателей в помещение.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации ..... района № утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию ООО «наименование 2» 24 этажного красно-монолитного жилого дома корпуса 9 с размещением в цокольном и на первых этажах здания нежилых помещений с инженерной инфраструктурой по адресу: АДРЕС.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «истец» ООО «наименование 2» направлено уведомление о преступлении с ДД.ММ.ГГГГ к оказанию услуг в качестве управляющей компании.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «истец» ЗАО «наименование 3» направлено уведомление о заключении последним договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «наименование 1», с приложенным перечнем квартир, переданных ООО «наименование 1», в который в том числе вошла квартира №.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «истец» ООО «наименование 1» направлено ходатайство о выдаче ключей владельцам квартир, приобретенных в ООО «наименование 1», в том числе – Казаковой С.Б. ключей от квартиры №, после заключения договора передаче прав по управлению многоквартирным домом, акта приема передачи ключей.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерности деятельности ООО «истец» в качестве временной управляющей организации, до избрания собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, судом установлено, что с момента подписания договора передачи прав управления многоквартирным домом ДД.ММ.ГГГГ, Казакова С.Б. взяла на себя обязанность по внесению платы за жилое помещение и предоставляемые коммунальные услуги.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Казаковой С.Б., ООО «наименование 1» и ООО «истец» подписан акт приема-передачи ключей от квартиры № согласно п. 6 которого покупатель осознает и подтверждает, что с момента подписания настоящего акта он получил фактический доступ в квартиру и вступил в непосредственное владение и пользование квартирой. Согласно п. 7 указанного акта, одновременно с его подписанием, покупатель заключает договор с ООО «истец» о передаче прав по управлению многоквартирным домом и долевом участии в расходах, и с этого момента самостоятельно и за свой счет несет расходы по эксплуатационному и коммунальному обслуживанию квартиры, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, судом установлено, что фактическое пользование ответчиком кв. № возникло с ДД.ММ.ГГГГ, кроме того ответчиком даны пояснения о проведение ремонтных работ в квартире в 2008 году, в связи с чем, обязанность по несению бремени содержания кВ. № у Казаковой С.Б. возникает с ДД.ММ.ГГГГ.
В установленные законом срок и порядки договор от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не оспорен, более того, ответчик признавала обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о чем свидетельствует ею собственноручно написанные расписки, об обязании погасить сформировавшуюся задолженность, а также данные в ходе судебного заседания пояснения.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать, те обстоятельства на которых она основывает свои требования и приводит в обоснование возражения.
Доказательств, опровергающих доводы истца, стороной ответчика суду не представлены, расчет суммы задолженности, не оспорен.
Довод ответчика о возникновении обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги только с момента возникновения у нее права собственности противоречат взятым в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ обязательствам в связи с чем, расцениваются судом как не состоятельные.
То обстоятельство, что на период рассмотрения спора собственником квартиры является также Казаков М.И. правового значения в рамках рассматриваемого спора не имеет, так как собственники квартиры несут солидарную ответственность по обязательствам, при этом кредитор – ООО «истец» вправе, в силу положений действующего законодательства предъявить требования как к должникам солидарно, так и к одному из них. При этом у должника, выполнившего самостоятельно солидарное обязательство, возникает право регрессного требования к иным солидарным должникам.
При таких обстоятельствах требования истца обоснованы, подтверждены доказательствами, в связи с чем, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Встречное исковое требование Казаковой С.Б. о признании деятельности ООО «истец» не соответствующей требований закона не нашли своего подтверждения, о чем ранее указано в решении суда, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.
Относительно встречного искового заявления Казаковой С.Б. о признании договора передачи прав по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным стороной истца по первоначальному иску заявлено о пропуске срока исковой давности и применении последствий срока исковой давности.
В силу положений п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с п. 2 чт. 199ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Принимая во внимание, что требования Казаковой С.Б. о признании сделки ничтожной основаны на том доводе, что на момент ее заключения она не являлась собственником квартиры №, а также, то обстоятельство, что об отсутствии факта права собственности на указанную квартиру ответчик Казакова С.Б. знала на момент заключения оспариваемого договора, именно с этого периода началось течение срока исковой давности для обращения с заявленными требованиями.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требование о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, заявлено за рамками предусмотренного действующего законодательства сроку исковой давности, о чем заявлено ответчиком по встречному иску, в связи с чем, данное требование Казаковой С.Б. удовлетворению не подлежит.
Акт приема-передачи ключей от квартиры №, по свое правовой природе не является сделкой, в связи с чем, к нему не подлежат применению положения действующего гражданского законодательства о признании сделок недействительными.
Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ООО «истец» подлежащими удовлетворению в полном объеме, встречный иск Казаковой С.Б. неподлежащи удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «истец» - удовлетворить.
Взыскать с Казаковой С.Б. в пользу ООО «истец» задолженность по оплате коммунальных услуг и пени в размере 256 428 рублей 07 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 764 рублей 28 копеек.
А всего взыскать с Казаковой С.Б. в пользу ООО «истец» 262 192 (двести шестьдесят две тысячи сто девяносто два) рубля 35 (тридцать пять) копеек.
В удовлетворении встречного искового заявления Казаковой С.Б. к ООО «истец» о признании деятельности несоответствующей требованиям закона, признании договора передачи прав по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ № ничтожными – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение десяти дней через Одинцовский городской суд.
Федеральный судья: Т.П. Лаврухина