Дело Номер
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата г. Октябрьский районный суд г. Липецка в составе: председательствующего судьи Антиповой Е.Л.,
при секретаре Рассказовой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Рыжковой Любовь Григорьевны к ООО «Мехстрой», ОАО «Русь-Банк» о признании договора о долевом участии заключенным, признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании договора об ипотеке частично недействительным; Заева Александра Максимовича к ООО « Мехстрой», ОАО « Русь Банк», ООО « Группа Альф», Чурсину Александру Ивановичу, Администрации г. Липецка, Администрации Липецкой области, Рыжковой Любовь Григорьевне о признании договора о долевом участии заключенным, признании права собственности на гараж, признании недействительным договоров:
У С Т А Н О В И Л :
Рыжкова Л.Г. обратилась в суд с иском ООО «Мехстрой», ОАО «Русь-Банк» о признании права собственности на гараж Номер с подвалом готовностью 58 % в ... ..., признании недействительным договора об ипотеке от Дата г., заключенного между ООО «Мехстрой» и ЗАО «Русь-Банк», признании договора заключенным, обязательства прекращенными, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности, исключении из государственного реестра прав запись регистрации права. В обоснование требований ссылалась на то, что Дата г. заключила с ООО «Мехстрой» договор строительства капитального гаража, размером 6х 4 (24 кв.м.), стоимость услуг по строительству составила 80 000 руб., оплата в требуемой сумме произведена до подписания договора. Ответчик обязался построить и сдать гараж до Дата г. Однако гараж не был достроен, но фактически ответчик ей передал гараж в 2007 г., с этого времени она беспрепятственно пользуется гаражом, но он уклонился от проведения регистрации договора и в последующем права на гараж. В 2008 г. она узнала о том, что ответчик зарегистрировал за собой право собственности и передал гараж по договору об ипотеке в залог ЗАО «Русь-Банк» (в настоящее время ОАО «Русь-Банк» в счет обеспечения обязательства ООО «Группа «Альф» по кредитному договору, по которому ООО «Мехстрой» выступил поручителем. Считает, что гараж ей фактически передан, обязательства по договору прекратились, гараж строился для нее и на ее денежные средства, объект недвижимости не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. л.д. 2-6)
К участию в деле был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Заев А.М.
Заев А.М. первоначально обратился с иском к ООО « Мехстрой» г. Липецк о признании договора заключенным, обязательства по договору прекращенными, о признании права собственности на капитальный гараж Номер в 1 ряду ..., расположенного по адресу: ..., ....
Определением от Дата г. данные дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В процессе рассмотрения Заев А.М. исковые требования уточнил, в качестве ответчиков указал ООО « Мехстрой» г.Липецк, ОАО « Русь - Банк», ООО « Группа « Альф», Чурсина А.И., администрацию г. Липецка и администрацию Липецкой области. Просил признать договор № 1 - 29 от 15.09.2006 г. между ним и ООО « Мехстрой» г. Воронеж заключенным, признать за ним право собственности на гараж, признать недействительным договор, заключенный с Рыжковой Л.Г. и ООО « Мехстрой», признать недействительным договор об ипотеке в части залога на недостроенный гараж Номер в 1 ряду ..., расположенного по адресу: ..., ... недействительным. В обоснование требований, Заев А.М. ссылался на то обстоятельство, что он заключил договор на долевое строительство гаража Дата г., ранее, чем Рыжкова Л.Г. Денежные средства были оплачены ранее, им было предоставлено место для строительства гаража и убран железный гараж из кооператива, в это время был уже возведен фундамент и частично строение. После внесения денег Рыжковой, строительство не продолжалось, возведенный объект не был построен на ее деньги.
В уточнении иска, истец указал в качестве соответчика ООО « Мехстрой» г. Воронеж.
В процессе рассмотрения дела Рыжкова Л.Г., ее представитель Денисова Т.П. исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. С исковыми требованиями Заева А.М.не согласились, просили в иске отказать. Представитель Денисова Т.П. дополнительно суду пояснила, что ранее Заев А.М. претендовал на гараж Номер, ему было в иске отказано, после чего он решил обратиться с иском, заявляя требования на гараж Номер, однако Рыжкова Л.Г. ранее, чем Заев А.М. заключила договор с организацией, имеющей право привлекать денежные средства, следовательно она имеет первоочередное право на гараж.
Заев А.М в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. В удовлетворении требований Рыжковой Л.Г. просил отказать.
В судебное заседание не явились представители ООО « Мехстрой» г. Липецк, ООО « Мехстрой» г. Воронеж, ОАО« Русь - Банк», ООО « Группа « Альф», Чурсин А.И., администрации г. Липецка, администрации Липецкой области, представители Управления Росреестра ЛО, извещены судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Из объяснений сторон судом установлено, что первоначально земельный участок под строительство капитальных гаражей со сносом металлических гаражей на территории ... по ... в ... был предоставлен ООО «Центррегионстрой».
В связи с банкротством ООО «Центррегионстрой» обязанность по завершению строительства гаражей приняло на себя ООО «Мехстрой».
Правовым основанием строительства капитальных гаражей на территории ... явилось постановление главы администрации г. Липецка № 1136 от Дата г., которым предварительно согласовано место размещения автостоянки закрытого типа с переносом металлических гаражей по ... в районе ...
Затем постановлением главы г. Липецка от Дата г. № 1380 ООО «Мехстрой» в аренду сроком до Дата г. предоставлен земельный участок площадью 6281 кв.м., расположенный в районе ... по ... для проведения изыскательских работ, проектирования и строительства автостоянки закрытого типа с переносом металлических гаражей в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с договором № 300-07-СЮ от 08.08.2007 г. администрацией г. Липецка передан в аренду ООО «Мехстрой» земельный участок площадью 6281 кв.м. в районе ... по ... ... для проведения изыскательских работ, проектирования и строительства автостоянки закрытого типа с переносом металлических гаражей.
05.09.2007 г. Управлением градостроительного контроля департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ООО «Мехстрой» г. Липецк выдано разрешение на строительство автостоянки закрытого типа по ... ....
ООО «Мехстрой» (г.Липецк, ОГРН 1074823004960) зарегистрировано в качестве юридического лица, основным видом деятельности является строительство зданий и сооружений, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации юридического лица и выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 16.01.2009г., копией Устава от 08.05.2007г.
Генеральным директором и единственным участником Общества является Семенихин Николай Евгеньевич.
ООО «Мехстрой» выдана лицензия на строительство зданий и сооружений с 12.02.2008г. до 12.02.2013г. л.д.202-203).
Судом установлено, что Дата г. между ООО «Мехстрой» г. Липецк (Подрядчик), и Рыжковой Л.Г. (Заказчик) заключен договор, по условиям которого Подрядчик обязуется своими силами и средствами построить и сдать Заказчику капитальный гараж размером 6х4 с подвалом, ямой, внутренней отделкой, электрическим освещением, а Заказчик обязуется принять законченный строительством объект и оплатить работу Подрядчика. Место расположение гаража было определено договором: в гаражном кооперативе ...
П. 4 договора была определена цена договора - 80 000 руб., из них 40 000 вносится Заказчиком в срок до Датаг., оставшаяся сумма в размере 40 000 руб. - после подписания Акта сдачи-приемки капитального гаража в трехдневный срок.
Согласно п. 5 - подрядчик обязуется завершить строительство до Дата г. л.д. 7-9).
Денежные средства были внесены истицей 13.07.2007 г. в кассу ООО «Мехстрой» в сумме 40 000 руб. в качестве авансового платежа за гараж и 25.12.2007 г. в сумме 40 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 30 от 13.07.2007 г. и № 97 от 25.12.2007 г. л.д. 10)
Требования о признании права собственности на гараж заявлены Рыжковой Л.Г. со ссылкой на договор Номер от Дата г.
Учитывая то обстоятельство, что договор от Дата г., на котором истица основывает требования о признании права собственности на гараж, заключен после введения в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», возникшие между сторонами правоотношения помимо общих норм ГК РФ о договоре подряда регулируются и названным законодательным актом.
В силу ч. 1 ст. 1 настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из объяснений сторон судом установлено, что договор от Дата г. не был зарегистрирован в установленном приведенной правовой нормой порядке.
В соответствии с требованиями ст. 25.1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При этом документы, являющиеся основанием строительства (разрешение, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений и др.) представляются на государственную регистрацию застройщиком.
Поскольку в силу приведенной нормы обязанность по предоставлению документов, являющихся основанием строительства, возлагается на застройщика, а ООО «Мехстрой» таких документов истице не предоставило, то суд считает, что сложившаяся ситуация не связана с виновными либо недобросовестными действиями истицы.
Принимая во внимание, что договор Номер от Дата г., на котором истица основывает исковые требования, содержит все существенные условия, которые предусмотрены п. 1 ст. 432 ГК РФ, суд приходит к выводу о возможности признания его заключенным. Отсутствие государственной регистрации при условии выполнения обязательств в полном объеме со стороны истицы не может, по мнению суда, повлечь недействительность указанного договора.
Заключенный между истицей и ответчиком ООО «Мехстрой» договор по своему предмету, содержанию и характеру взаимоотношений сторон является смешанным договором подряда и договором участия в долевом строительстве, истец вносил денежные средства для строительства объекта в целях удовлетворения личных бытовых нужд, что участниками процесса не оспаривалось. Следовательно, правовое регулирование возникших правоотношений осуществляется также и нормами Закона РФ «О защите прав потребителей».
В силу ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ.
В соответствии со ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», если исполнитель нарушил сроки выполнения работы или во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
При отказе от исполнения договора о выполнении работы исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы, а также платы за выполненную работу, за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу.
В качестве доказательств оплаты стоимости строительства суду представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от 13.07.2007 г. и 25.12.2007 г., на основании которых Рыжкова Л.Г. внесла в кассу ООО «Мехстрой» всю сумму за строительство капитального гаража в размере 80 000 руб. л.д. 10)
Суд считает обязательства по оплате стоимости строительства надлежащим образом выполненными со стороны истицы.
Поскольку Рыжкова Л.Г. как заказчик работы полностью и надлежащим образом выполнила договорные обязательства в части создания необходимых условий для выполнения работ, оплаты их результата, обязательства по договору от 05.07.2007 г. следует считать прекращенными (ст. 408 ГК РФ).
В соответствии со ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (п.1 ст.720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных является условие о предмете договора.
Анализируя условия договора Номер от Дата г. и иные имеющиеся в материалах дела доказательства (карточку учета гаражел.д. 6), суд приходит к выводу об определенности предмета договора - им является строительство капитального гаража размером 6*4 (24 кв.м.) с электрическим освещением, ямой, подвалом и частичными отделочными работами в первом ряду место Номер.
Как уже было указано, разрешение на строительство капитальных гаражей по ... ООО «Мехстрой» (г.Воронеж) не выдавалось, а было выдано ООО « Мехстрой»( г. Липецк) и земельный участок для этой цели не предоставлялся.
ООО «Мехстрой» (г.Липецк, ОГРН 1074823004960) зарегистрировано в качестве юридического лица. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, предметом деятельности ООО «Мехстрой» является, в числе прочего, строительство зданий и сооружений. Лицензия на деятельность по строительству зданий и сооружений выдана ООО «Мехстрой» (г.Липецк) 12.02.2008г.
То обстоятельство, что истец Заев А.М. претендует на этот же объект недвижимости, подтверждается их объяснениями в судебном заседании.
Ранее, как поясняли стороны, в 1 ряду имелся один гараж с номером 29.
При таких обстоятельствах следует считать договор Номер от Дата г. о строительстве гаража Номер в 1 ряду по ... в районе ... между ООО «Мехстрой» ( г. Липецк) и Рыжковой Л.Г. заключенным, а обязательства Рыжковой Л.Г. по договору - исполненными.
В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Согласно ст.9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу п.1 ст.28 Закона РФ от 07.02.1992г. N 2300-I «О защите прав потребителей», если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).
В соответствии со ст.729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (п.1 ст.720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
В соответствии со ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
ООО «Мехстрой» своих обязательств по договору, заключенному с Рыжковой Л.Г. не выполнило, в установленный срок, полностью строительство объекта не осуществил, не ввел объект в эксплуатацию и не передал завершенный строительством гараж в собственность Рыжковой Л.Г.
В связи с нарушением исполнителем срока выполнения работы Рыжкова Л.Г. вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать передачи ей результата работы. При этом, поскольку односторонний отказ от исполнения договора в данном случае допускается законом, то договор расторгается, следовательно, обязательства сторон прекращаются. Результат работы - гараж Номер в 1 ряду, расположенный в районе ... по ... ..., - Рыжкова Л.Г. обязана принять, то за ней следует признать право собственности на данный объект.
В соответствии со ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
.
В соответствии с п.3.1 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при наличии договора Номер от Дата г., заключенного между ООО«Мехстрой» г. Липецк и Рыжковой Л.Г., который судом признан заключенным, в удовлетворении требований Заеву А.М.. о признании права собственности на гараж, как объект незавершенного строительством гаража, должно быть отказано, поскольку Рыжковой Л.Г. первой был заключен договор с ООО « Мехстрой» г. Липецк. Из представленных Заевым А.М. доказательств, следует, что он заключил договор Номер - Номер от Дата г. на строительство капитального гаража с ООО « Мехстрой» ( г. Воронеж), договора с ООО « Мехстрой» ( г. Липецк), предметом которого являлся гараж № 29 в 1 ряду, не был заключен. Следовательно, не подлежат удовлетворению требования Заева А.М., вытекающие из факта заключения данного договора и заявленные по основаниям неисполнения договорных обязательств ответчиком.
В подтверждение своих притязаний на выстроенный на территории ГК ... капитальный гараж Номер в первом ряду Заев А.М. ссылался на наличие следующих договоров: договора Номер от Дата г., заключенный с ООО « Центррегионстрой», согласно которому долевик вносит денежные средства в строительство комплекса капитальных гаражей, расположенного по адресу: ..., ..., ..., а застройщик посредством привлечения генерального подрядчика осуществляет строительство и по окончании строительства выделяет долевику отдельный бокс Номер на первом этаже в первом ряду. Общая сумма инвестиций на строительство составляет 137 000 руб. Долевик оплачивает застройщику аванс в сумме 60 000 руб.;
договор Номер от Дата г. с ООО « Мехстрой» г. Воронеж, в соответствии с которым подрядчик обязуется построить и сдать заказчику капитальный гараж размером 6х4 с электрическим освещением, ямой, подвалом и частичными отделочными работами в .... Стоимость услуг, оказываемых по договору, составляет 250 000 руб., вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет в следующем порядке : 0 руб. вносится до 11.09.2006 г., сумма в размере 190 000 руб. - после окончания работ);
договор купли- продажи товара от 20.10.2006 г., заключенный с ООО « Мехстрой» г. Воронеж, по условиям которого продавец ООО « Мехстрой» продал, а покупатель Заев А.М. купил капитальный гараж 6х4 по цене 190 000 руб.
Из решения Октябрьского районного суда г. Липецка Номер по иску Заева А.М., Себякина В.П., Максимова Н.В., Башкатова А.В. к ООО « Мехстрой» г. Липецк о признании договора исполненным и прекращенным, признании права собственности, следует, что между Заевым А.М. и ООО « Мехстрой» г. Липецк также был заключен договор Номер от Дата г. на строительство и сдачу капитального гаража размером 6х4. Гараж расположен в 1 ряду, место Номер. В иске Заеву А.М. было отказано. Решение суда вступило в законную силу.
Ссылки Заева А.М. на заключение вышеуказанных договоров не могут опровергнуть выводы о том, что Рыжковой Л.Г. первой был заключен договор с ООО « Мехстрой» ( г. Липецк), имевшему к этому времени разрешение на строительство и имеющему право привлекать денежные средства граждан. Следовательно, именно ООО « Мехстрой» г. Липецк принадлежали правомочия на заключение договоров с гражданами. Поскольку у ООО « Мехстрой» г. Воронеж такая документация отсутствовала, правом на привлечение денежных средств данная организация не обладала.
Таким образом, при оценке обоснованности предъявленных требований, суд исходит из факта наличия у претендента договора с ООО « Мехстрой» г. Липецк.
Довод истца Рыжковой Л.Г. о том, что Заевым А.М. был заключен договор от Дата г. с ООО « Мехстрой» г. Липецк на другой объект ( гараж Номер в 1 ряду),со ссылкой на решение Октябрьского районного суда от Дата г., подтвержден в судебном заседании. Заев А.М. не отрицал его подписание. Вместе с тем, суду пояснил, что являлся заказчиком одного объекта, денежные средства он вносил за один гараж.
Также судом было установлено, что денежные средства в сумме 190 000 руб. были внесены Заевым А.М. в кассу ООО Мехстрой» г. Воронеж, что подтверждается квитанцией к приходно кассовому ордеру № 24 от 20.10.2006 г.. Доказательств оплаты денежных средств в кассу или расчетный счет ООО « Мехстрой» г. Липецк не было представлено.
Исковые требования Заева А.М. не подлежат удовлетворению. В иске следует отказать.
При этом суд исходит из того, что заключением договора от 05.07.2007 г. между ООО « Мехстрой» г. Липецк и Рыжковой Л.Г. не нарушены права Заева А.М., отсутствуют основания для признания недействительным договора, заключенного с Рыжковой Л.Г.
Довод истца Заева А.М. о том, что в результате того, что им был убран металлический гараж, и это позволило начать работы по строительству гаража, опровергается объяснениями Заева А.М. о том, что на его место был поставлен другой гараж, а он свой металлический гараж передал строителям. Кроме того, это обстоятельство не может служить доказательством, подтверждающим первоочередное заключение договора на спорный объект.
Никто из сторон ранее не оспаривал, что именно спорный гараж, право собственности на который было зарегистрировано за ООО « Мехстрой» за Номер в 1 ряду является предметом договора залога от 07.11.2007 г.
Истец Рыжкова Л.Г. пояснила, что фактически пользуется гаражом в 1 ряду Номер.
Из карточки учета гаражей и стоянок для индивидуального автотранспорта, расположенных на участке кооператива по строительству и эксплуатации автогаражей ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» следует, что готовность объекта определена как 100 %, отметка о незавершенности строительства гаража, в карточке БТИ отсутствует.
При таких обстоятельствах результат работы - гараж Номер расположенный в первом ряду в районе ... по ... в ... подлежит передаче Рыжковой Л.Г., а поскольку права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, то за Рыжковой Л.Г. следует признать право собственности на данный объект. Признание права собственности на недвижимое имущество и последующая государственная регистрация в соответствии со ст. 219 ГК РФ является условием обеспечения защиты прав потребителя, исполнившего свои обязательства согласно условиям договора по оплате объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что ООО «Мехстрой» г. Липецк зарегистрировало право собственности на гараж Номер в 1 ряду с подвалом (готовность 58 %, площадь застройки 23,5 кв.м.), расположенный в районе ... по ... в .... Данное обстоятельство подтверждается регистрационным делом.
Основанием для регистрации права собственности являлись: договор № 300-07-СЮ аренды земельного участка от 08.08.2007 г., разрешение на строительство от 05.09.2007 г., карточка учета гаражей..
Судом установлено, что Дата г. ООО «Группа Альф» (заемщик) и ЗАО «Русь Банк» (кредитор) заключили кредитный договор Номер о предоставлении заемщику кредита в размере семь миллионов руб.
Обеспечение исполнения обязательств ООО «Группа Альф» по указанному кредитному договору гарантируется заключением с ООО «Мехстрой» г. Липецк договора поручительства от Дата г. НомерП и договора об ипотеке (залоге недвижимости) от Дата г. НомерП. Предметом договора об ипотеке является зарегистрированное за ООО «Мехстрой» недвижимое имущество: объекты незавершенного строительства - индивидуальные гаражи в количестве 29 штук, расположенные по адресу: ..., ..., ..., в том числе и спорный гараж Номер с подвалом, площадь застройки 23,5 кв.м.
Кроме того, Дата г. в целях обеспечении исполнении обязательств заемщика ООО «Группа Альф» заключен договор поручительства НомерП с физическим лицом Чурсиным А.И.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с требованиями ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Частью 2 ст. 13 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…» предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Согласно ст. 42 названного Федерального закона в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд считает действия ООО «Мехстрой» по передаче в рамках договора ипотеки незавершенного строительством гаража Номер неправомерными по следующим основаниям.
На момент заключения договора ипотеки ООО «Мехстрой» г. Липецк было достоверно известно о наличии договора долевого участия с Рыжковой Л.Г., по которому истцом произведена оплата за строительство гаража. В такой ситуации строящийся объект в силу закона считается находящимся в залоге у участника долевого строительства - истца Рыжковой Л.Г. Кроме того, ООО «Мехстрой» в соответствии с п. 6.1 договора гарантировал заказчику, что любые права, в том числе залоговые не могут быть переданы третьим лицам. Следовательно, при заключении договора ипотеки с ЗАО (ОАО) «Русь-Банк» ООО «Мехстрой» намеренно умолчал об ограничении права на гараж, действовал неправомерно и недобросовестно. После получения свидетельства о регистрации права на гараж ООО «Мехстрой» незаконно обременил спорное имущество ипотекой.
При таких обстоятельствах договор об ипотеке НомерП от Дата г. в части передачи в залог гаража Номер ООО «Мехстрой» заключен с нарушением требований действующего законодательства - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а потому является недействительным в силу ничтожности, ипотека в указанной части подлежит прекращению, регистрационная запись об ипотеке - погашению.
Кроме того, суд отмечает, что в соответствии с ч. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица (т.е. возможность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Из представленных документов следует, что внеочередное общее собрание акционеров ЗАО «Русь-Банк» от Дата г. приняло решение об изменении наименования общества на ОАО «Русь-Банк». Регистрация указанных изменений в Едином государственном реестре юридических лиц подтверждается соответствующим свидетельством, выданным Дата г., в то время как договор об ипотеке НомерЗ от Дата г. был заключен от имени ЗАО «Русь-Банк».
Учитывая, что суд признает право собственности на спорный гараж за Рыжковой Л.Г., следовательно, запись о регистрации права собственности на гараж Номер в районе ... за ООО «Мехстрой» подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ООО « Мехстрой» г. Липецк в местный бюджет г. Липецка взыскивается государственная пошлина в сумме 4100 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать договор Номер от Дата г. между Рыжковой Любовь Григорьевной и ООО «Мехстрой» г. Липецк заключенным.
Признать за Рыжковой Любовь Григорьевной право собственности на гараж с подвалом Номер ряд Номер, ( площадь застройки 26,7 кв.м. по состоянию на Дата г.), расположенный в районе ... по ... в ....
Считать обязательства по договору Номер от Дата г. между Рыжковой Любовь Григорьевной и ООО «Мехстрой» г. Липецк прекращенными.
Признать недействительным договор об ипотеке Номер от Дата г., заключенный между ООО «Мехстрой» и ЗАО «Русь-Банк» (ОАО «Русь-Банк») в части залога гаража Номер с подвалом, расположенного в районе ... по ... в ....
Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части исключения записи регистрации права собственности на указанный гараж за ООО «Мехстрой», прекращения ипотеки и погашением регистрационной записи об ипотеке указанного гаража.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на указанный гараж за Рыжковой Любовь Григорьевной.
В удовлетворении исковых требований Заева Александра Максимовича - отказать.
Взыскать с ООО « Мехстрой» г. Липецк государственную пошлину в местный бюджет г. Липецка в сумме 4100 руб.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.Л.Антипова
Мотивированное решение изготовлено
Дата г. судья Е.Л.Антипова