Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
ДАТА Октябрьский районный суд г.Липецка в составе:
председательствующего судьи Богомоловой И.В.,
при секретаре Гришиной Е.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Липецке
с участием истца (ответчика по встречному иску) Гнездилова С.Н. и его представителя по доверенности и ордеру адвоката Давыдова В.Ю., представителя ответчика - ООО СОК «Форум» - по доверенности Третьякова В.А., ответчика (третьего лица на стороне ответчика по встречному иску) Гнездилова Н.В., представителя ответчика (истца по встречному иску) Колина С.Б. и ответчиков (третьих лиц на стороне истца по встречному иску): Фомина А.М., Фомина М.В., Колина Б.С. - по доверенностям и ордерам адвоката Ивашкова О.В.
гражданское дело по иску Гнездилова С.Н. к ООО СОК «Форум», Гнездилову Н.В., Колину С.Б., Колину Б.С. Фомину А.М., Фомину М.В. о признании договоров недействительными, по встречному иску Колина С.Б. к Гнездилову С.Н. и ООО СОК «Форум» о признании договора недействительным,
у с т а н о в и л :
Гнездилов С.Н. первоначально обратился в суд с иском к ООО СОК «Форум», Гнездилову Н.В., Колину С.Б., Фомину А.М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на объект незавершенного строительства. Свои требования истец обосновывал тем, что 07.08.2008г. между ним и ответчиком ООО СОК «Форум» был заключен договор инвестирования строительства 1-го этапа спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС. По условиям данного договора истец как инвестор получил преимущественное право и в единственном числе инвестировать строительство указанного здания на земельном участке, который передан ООО СОК «Форум» как застройщику по договору аренды. Согласно договору, застройщик обязался при выполнении нулевого цикла оформить регистрацию права на недостроенный объект и продать его только истцу или его представителю. Стоимость данного договора определена в НОМЕР рублей. В качестве оплаты НОМЕР руб. истец обязался выполнить фундаменты 2-ой очереди строительства спортивно-оздоровительного комплекса, оставшиеся НОМЕР руб. обязался оплатить после оформления своего права собственности на 1-ую очередь строительства. 05.12.2008г. сторонами договора подписан акт приемки выполненных истцом работ по строительству фундаментов, таким образом, истец исполнил свои обязательства по договору. Однако ответчик ООО СОК «Форум», предварительно зарегистрировав право собственности на недостроенный объект 51% готовности, 15.01.2009г. продал недостроенное здание оздоровительно-спортивного комплекса ответчикам Гнездилову Н.В., Колину С.Б., Фомину А.М. в равных долях. По мнению истца, данная сделка должна быть признана ничтожной, так как она не соответствует требованиям закона, а именно ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которой, инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, и ч.1 ст.250 ГК РФ имел преимущественное право покупки в праве общей собственности, а потому продажа остальной части первой очереди незавершенного строительства без предложения ее покупки истцу следует расценивать как незаконные действия ответчиков, и договор в силу ст.ст.166-168, 181 ГК РФ следует признать недействительным как не соответствующий требованиям закона, при этом стороны должны быть приведены в первоначальное положение. Требования истцом были заявлены следующие: признать недействительной сделку купли-продажи от 15.01.2009г., применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать за истцом право собственности на здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (51% готовности), расположенное в АДРЕС л.д.2 т.1).
В период рассмотрения дела, 29.01.2010г. ответчики Колин С.Б. и Фомин А.М. подарили принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (51% готовности), расположенное в АДРЕС своим родственникам: Колину Б.С. и Фомину М.В. соответственно.
В исковом заявлении от 11.05.2010г., поданном в порядке ч.1 ст.552 ГК РФ и ст.35 Земельного кодекса РФ, поскольку при переходе права собственности на здание не был разрешен вопрос о праве на земельный участок л.д.268-269 т.1).
Ответчик Колин С.Б. предъявил встречный иск к Гнездилову С.Н. и ООО СОК «Форум» о признании договора инвестирования от 07.08.2008г. (первый и второй варианты) недействительным в силу ничтожности, как не соответствующего нормам действующего законодательства и нарушающего права истца, по следующим основаниям. В нарушение ст.422 ГК РФ. В нарушение ст.17 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор от 07.08.2008г. не прошел государственную регистрацию. По договору от 07.08.2008г. не велся бухгалтерский учет, не составлялись акты выполненных работ, справки о стоимости работ и затрат, как того требует ФЗ «О бухгалтерском учете» л.д.2-5 т.2). Также Колин С.Б. ссылался на существование двух вариантов договора инвестирования от 07.08.2008г., различных по условиям оплаты договора инвестором.
Истец Гнездилов С.Н. в судебном заседании поддержал требования, изложенные в заявлении об уточнении исковых требований от 11.05.2010г., объяснил, что иных требований он не заявляет, предъявленные ранее требования о признании права собственности на здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (51% готовности), расположенное в АДРЕС не поддерживает, поскольку в настоящее время объект видоизменился, процент готовности составляет около 100%; просил применить последствия недействительности ничтожных сделок (договора купли-продажи от 15.01.2009г. и договоров дарения от 29.01.2010г.), передав спорный объект в собственность ООО СОК «Форум» с тем, чтобы впоследствии ответчик ООО СОК «Форум» мог исполнить перед истцом договорные обязательства по договору инвестирования от 07.08.2008г. - продать объект истцу.
Встречный иск Колина С.Б. Гнездилов С.Н. не признал, ссылаясь на то, что договор инвестирования от 07.08.2008г. соответствует требованиям действующего законодательства. Данный договор заключался в одном варианте, где порядок оплаты предусмотрен в виде строительства фундаментов 2-ой очереди строительства на НОМЕР руб. и оплаты НОМЕР руб. наличными после оформления права собственности инвестора на 1-ую очередь строительства.
Ответчик ООО СОК «Форум» признал иск Гнездилова С.Н. и не признал встречный иск Колина С.Б. Представитель ООО СОК «Форум» Третьяков В.А. в судебном заседании объяснил, что договор инвестирования от 07.08.2008г. с Гнездиловым С.Н. был заключен в одном варианте. Здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь, расположенное в АДРЕС построено за счет средств Гнездилова С.Н., которому была выдана доверенность на ведение строительства; Гнездилов С.Н. привлекал рабочих, заключал договоры, закупал строительные материалы. Договор купли-продажи от 15.01.2009г. был заключен ошибочно, так как полагали, что Гнездилов Н.В. (отец истца) действует как представитель Гнездилова С.Н. и с его ведома, полагали, что, заключая договор купли-продажи, выполняют свои обязательства перед Гнездиловым С.Н.
Гнездилов Н.В. (ответчик по первоначальному иску и третье лицо на стороне ответчика по встречному иску) признал иск Гнездилова С.Н. и считал необоснованным встречный иск Колина С.Б., объяснил, что он является директором ООО...строй с которым Гнездилов С.Н. заключил договор подряда на выполнение работ по строительству здания спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь, расположенного в АДРЕС Строительство велось на денежные средства Гнездилова С.Н. Ответчики Колин С.Б. и Фомин А.М., владельцы магазина «АДРЕС», изъявили желание инвестировать строительство здания спортивно-оздоровительного комплекса, но от заключения договора инвестирования уклонились, вынудили его (Гнездилова Н.В.) взять деньги в долг по распискам. В начале декабря 2008г. Колин С.Б. и Фомин А.М. предложили ему (Гнездилову Н.В.) оформить на них доли в праве собственности на недвижимость в счет погашения долга, поэтому он пришел в ООО СОК «Форум» и сказал, что Колин С.Б. и Фомин А.М. долевики. Был заключен предварительный договор, а затем основной договор купли-продажи от 15.01.2009г., о котором Гнездилову С.Н. не было известно. Получив доли в собственность, Колин С.Б. и Фомин А.М. стали уклоняться от встреч, долговые расписки не возвратили, поэтому он (Гнездилов Н.В.) рассказал обо всем своему сыну - Гнездилову С.Н. Строительство объекта было приостановлено в сентябре 2009г., готовность объекта составляет около 100%. Считает, что ООО СОК «Форум» при наличии договора инвестирования от 07.08.2008г. и обязательств перед Гнездиловым С.Н. не имел права продавать объект другим лицам, поэтому договор купли-продажи от 15.01.2009г. должен быть признан недействительным в полном объеме.
Ответчики: Колин С.Б. и Фомин А.М. - иск Гнездилова С.Н. не признали, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 15.01.2009г. соответствует волеизъявлению сторон, а также волеизъявлению истца Гнездилова С.Н., подписавшего предварительный договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2008г. Гнездилов Н.В. просил их финансировать строительство, пояснив, что у его сына Гнездилова С.Н. материальные затруднения. 23.12.2008г. был заключен предварительный договор купли-продажи между ними, Гнездиловым Н.В. и ООО СОК «Форум», а 15.01.2009г. - основной договор. От Гнездилова Н.В. им было известно о том, что его сын Гнездилов С.Н. уже не является инвестором строительства и никакого договора между ООО СОК «Форум» и Гнездиловым С.Н. нет. Впоследствии был заключен договор о совместной деятельности Колина С.Б., Фомина А.М. и ООО СОК «Форум», в соответствии с которым Колин С.Б. и Фомин А.М. становятся инвесторами строительства. Всего за период с 07.10.2008г. по 21.07.2009г. они внесли наличными через Гнездилова Н.В. на строительство первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса НОМЕР руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов.
Ответчики: Колин Б.С. и Фомин М.В. - иск Гнездилова С.Н. не признали, ссылаясь на то, что истец не является стороной оспариваемых сделок - договоров дарения от 29.01.2010г., материально-правовое требование в отношении спорного имущества им не заявлено, а потому иск не подлежит удовлетворению.
Представитель третьего лица на стороне ответчиков по первоначальному иску - Управления Росреестра по Липецкой области - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
Суд, выслушав истца (ответчика по встречному иску) Гнездилова С.Н. и его представителя по доверенности и ордеру адвоката Давыдова В.Ю., представителя ответчика - ООО СОК «Форум» - по доверенности Третьякова В.А., ответчика (третьего лица на стороне ответчика по встречному иску) Гнездилова Н.В., представителя ответчика (истца по встречному иску) Колина С.Б. и ответчиков (третьих лиц на стороне истца по встречному иску): Фомина А.М., Фомина М.В., Колина Б.С. - по доверенностям и ордерам адвоката Ивашкова О.В., показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от формы собственности.
В связи с принятием данного Федерального закона утратил силу в части норм, противоречащих данному Федеральному закону, Закон РСФСР от 26.06.1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее - Закон РСФСР от 26.06.1991г.).
В соответствии с ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ, статьей 1,
инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Согласно ст.4 ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ,
1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).
3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
5. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
Статьей 6 ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на:
осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;
самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;
осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;
осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу ст.ст.8, 9 ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ,
1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Судом установлено, что ООО СОК «Форум» является застройщиком земельного участка площадью 1918 кв.м в АДРЕС АДРЕС г.Липецка, предоставленного ему в аренду для строительства спортивно-оздоровительного комплекса на срок с 26.10.2007г. по 31.10.2010г., в соответствии с договором аренды земельного участка от 12.12.2007г. л.д.61-63 т.1).
16.05.2008г. ООО СОК «Форум» получено разрешение на строительство, сроком действия до 24.10.2008г., который был продлен до 31.10.2010г. л.д.60 т.1).
07.08.2008г. заключен договор инвестирования строительства 1-го этапа объекта: «Спортивно-оздоровительный комплекс в АДРЕС АДРЕС» - между ИП Гнездиловым С.Н. (инвестор) и ООО СОК «Форум» (застройщик) л.д.7-8 т.1). В соответствии с данным договором, инвестор получает преимущественное право и в единственном числе инвестирования строительства здания 1-го этапа «Спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС» в осях 5-6, расположенного на земельном участке по АДРЕС, выделенном застройщику по договору аренды, согласно постановлению главы АДРЕС.
В обязанности застройщика по договору входит: выдать инвестору генеральную доверенность на право управления строительным процессом, ввод в эксплуатацию построенного здания, заключение договоров и т.д.; передать инвестору всю документацию на данный объект; при выполнении нулевого цикла оформить регистрацию права на недостроенный объект и продать только инвестору или его представителю (пункт 1 договора).
Данный договор действует со дня его подписания и до полного переоформления 1-ой очереди «Спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС» на реквизиты инвестора (пункт 4 договора).
Согласно п.5 договора, стоимость данного договора НОМЕР руб. Инвестор в качестве оплаты данного договора выполняет фундаменты 2-ой очереди строительства. Стоимость данных работ - НОМЕР руб. Оставшиеся НОМЕР руб. инвестор оплачивает после оформления права собственности на 1-ую очередь строительства «Спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС».
Доверенностью от 10.08.2008г. ООО СОК «Форум» уполномочило Гнездилова С.Н. на выполнение следующих действий, в том числе: вести строительство и ввести в эксплуатацию здание спортивно-оздоровительного комплекса по АДРЕС производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, заключать договоры инвестирования строительства, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные работы, нести затраты и получать доходы, а также зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Доверенность выдана сроком на 3 года л.д.4 т.1).
15.08.2008г. заключен договор на ведение подрядных работ между ООО «АДРЕС» в лице директора Гнездилова Н.В. (подрядчик), ИП Гнездиловым С.Н. (инвестор), ООО СОК «Форум» (застройщик) л.д.50-51 т.2). Предмет данного договора - совместное выполнение подрядчиком и инвестором строительства объекта - «Спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС» - согласно проектно-сметной документации, оформленной на застройщика, и ввод его в эксплуатацию. Срок действия договора с 15.08.2008г. до ввода объекта в эксплуатацию и полного расчета инвестора.
05.12.2008г. сторонами договора инвестирования подписан акт сдачи-приемки работ, согласно которому, во исполнение п.5 договора об инвестировании от 07.08.2008г. Гнездиловым С.Н. были выполнены работы по устройству фундаментов 2-го этапа строительства данного объекта. Общая стоимость работ по обоюдной договоренности сторон составляет НОМЕР руб. Данные работы считаются выполненными полностью. Претензий нет л.д.6 т.1).
В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В спорном случае к существенному условию относится предмет договора.
Предмет договора от 07.08.2008г. сторонами определен - это инвестирование строительства здания 1-го этапа «Спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС» в осях 5-6 на земельном участке по АДРЕС
Данный договор не является договором участия в долевом строительстве и соответственно не регулируется Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, не подлежит государственной регистрации.
Отсутствие в договоре указания на конкретный срок действия, ответственность сторон, основания для изменения договора не влечет его недействительность. Основания для расторжения в договоре предусмотрены.
Сторонами договора данный договор не оспорен. Оснований считать его незаключенным у суда не имеется.
Поскольку ФЗ от 25.02.1999г. №39-ФЗ не урегулированы взаимоотношения субъектов инвестиционного процесса относительно объектов инвестирования, не завершенных строительством, то подлежит применению п.3 ст.7 Закон РСФСР от 26.06.1991г., согласно которому, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в общей собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Согласно ст.245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
В силу ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Из анализа условий договора инвестирования от 07.08.2008г. следует, что инвестирование строительства осуществляется как ООО СОК «Форум», так и Гнездиловым С.Н. Однако помимо непосредственного вложения в строительство собственных или привлеченных денежных средств, иного имущества, Гнездилов С.Н. компенсирует застройщику его затраты, стоимость которых стороны определили в НОМЕР руб., в связи с чем приобретает право собственности на весь объект.
До ввода объекта в эксплуатацию не завершенный строительством объект является общей долевой собственностью Гнездилова С.Н. и ООО СОК «Форум» в силу закона.
Из копии регистрационного дела л.д.191-211 т.1) следует, что 01.11.2008г. за ООО СОК «Форум» было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - Здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (готовность 6%), которому присвоен адрес: АДРЕС. По состоянию на 18.12.2008г. степень готовности данного объекта составляла 51%. Право собственности ООО СОК «Форум» на объект незавершенного строительства готовностью 51% зарегистрировано 14.01.2009г.
Согласно предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2008г., Гнездилов С.Н. (сторона 1) и Фомин А.М. и Колин Б.С. (сторона 2) договорились о заключении в срок до 15.01.2009г. основного договора купли-продажи недостроенного здания 1-го этапа строительства «Спортивно-оздоровительного комплекса в АДРЕС» в осях 5-6, стоимостью НОМЕР руб. л.д.172-174 т.1).
23.12.2008г. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения между ООО СОК «Форум», с одной стороны, и Колиным С.Б., Фоминым А.М., Гнездиловым Н.В., с другой стороны. По условиям договора, стороны договорились до 01.07.2009г. заключить основной договор продажи стороной 1 стороне 2 объекта незавершенного строительства: здания спортивно-оздоровительного комплекса (6% готовности) 1 очередь, в АДРЕС, за НОМЕР руб. л.д.169-170 т.1).
По договору купли-продажи от 15.01.2009г. ООО СОК «Форум» продало, а Гнездилов Н.В., Колин С.Б. и Фомин А.М. купили в равных долях по 1/3 доле в праве собственности объект незавершенного строительства: здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (51% готовности) за НОМЕР руб. Переход права собственности зарегистрирован 22.01.2009г. л.д.5, 22-32, 99-101 т.1)
Согласно договору дарения доли в праве собственности от 29.01.2010г., Фомин М.В. принял в дар от Фомина А.М. 1/3 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (51% готовности) общей площадью 450,7 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС 124 л.д.234 т.1). Переход права собственности зарегистрирован 11.02.2010г.
Согласно договору дарения доли в праве собственности от 29.01.2010г., Колин Б.С. принял в дар от Колина С.Б. 1/3 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: здание спортивно-оздоровительного комплекса - 1 очередь (51% готовности) общей площадью 450,7 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС л.д.235 т.1). Переход права собственности зарегистрирован 11.02.2010г.
В настоящее время право собственности на спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано в равных долях по 1/3 доле за Гнездиловым Н.В., Фоминым М.В., Колиным Б.С., что подтверждено выпиской из ЕГРП от 01.04.2010г. л.д.159 т.1).
В силу ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу п.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Исходя из положений ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 настоящего Кодекса основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Истцом Гнездиловым С.Н. оспаривается сделка по отчуждению ответчиком ООО СОК «Форум» не завершенного строительством объекта инвестирования и последующие сделки по отчуждению долей в праве собственности на этот объект. Стороной оспариваемых договоров Гнездилов С.Н. не является.
Довод истца о ничтожности договора купли-продажи вследствие нарушения ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ, также несостоятельны. Указанные нормы предусматривают порядок перехода прав на земельный участок, занятый недвижимостью, при переходе права собственности на недвижимость. Отсутствие документального подтверждения прав новых собственников на земельный участок само по себе не свидетельствует о недействительности сделки по отчуждению недвижимого имущества, находящегося на этом земельном участке.
Договор купли-продажи от 15.01.2009г. не соответствует требованиям закона, поскольку имущество отчуждено ООО СОК «Форум» без согласия второго участника общей долевой собственности (ст.250 ГК РФ). Однако закон в данном случае предусматривает иные последствия нарушения.
Колин С.Б. и Фомин А.М. являются добросовестными приобретателями по договору купли-продажи, поскольку не знали и не могли знать о том, что ООО СОК «Форум» не вправе отчуждать имущество, а Колин Б.С. и Фомин М.В. являются добросовестными приобретателями по договорам дарения, поскольку они не знали и не могли знать о том, что дарители не имеют право отчуждать данное имущество. Показания свидетелей, допрошенных по ходатайству истца: ФИО82 брата истца, ФИО83 ФИО84., бывших работников ООО «АДРЕС», выполнявших работы по отделке здания спортивно-оздоровительного комплекса с апреля по сентябрь 2009г., - данный вывод суда не опровергают. Из показаний данных свидетелей следует лишь то, что у Гнездилова Н.В. имелись разногласия с Колиными и Фомиными по вопросу здания; в чем конкретно заключался конфликт, им не известно. ООО СОК «Форум», а затем дарители: Колин С.Б. и Фомин А.М. - являлись титульными собственниками имущества, обеспечительные меры в виде ареста имущества и запрета на его отчуждение были приняты позднее заключения оспариваемых сделок - 29.03.2010г. л.д.149 т.1), дата регистрации ограничений (ареста) в Управлении Росреестра по Липецкой области - 31.03.2010г. л.д.159 т.1).
Истцом не заявлено требование материально-правового характера в отношении спорного имущества, в связи с чем его права не подлежат защите путем удовлетворения иска о признании сделок недействительными и возврата имущества в собственность ООО СОК «Форум». Кроме того, предмет договора - недостроенное здание 51% готовности - видоизменился, его готовность составляет более 90%, что следует из объяснений сторон. Денежные средства в строительство объекта после перехода права собственности на него к Гнездилову Н.В., Колину С.Б., Фомину А.М. вкладывались и новыми собственниками, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов на 21.07.2009г. между Колиным С.Б., Фоминым А.М. и Гнездиловым Н.В. по строительству объекта: Спортивно-оздоровительный комплекс в АДРЕС л.д.35 т.2), а также следует из заявления Гнездилова Н.В. в прокуратуру от 02.08.2010г. о привлечении Колина С.Б. и Фомина А.М. к уголовной ответственности л.д.64-65 т.2).
Таким образом, иск Гнездилова С.Н. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок по заявленным основаниям не подлежит удовлетворению. Права истца подлежат защите иным способом.
Поскольку истцом не заявлен иск о праве на конкретное имущество или на долю в праве на общее имущество, то представленные истцом доказательства, подтверждающие приобретение строительных материалов и конструкций и поставку их на строительный объект л.д.52-59,61-62 т.2), сами по себе не имеют значения для данного дела.
Стороны договора купли-продажи, ответчики Гнездилов Н.В. и ООО СОК «Форум», хотя и признали иск Гнездилова С.Н., сами не обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи от 15.01.2009г. недействительным. На признание договора недействительным в части покупки 1/3 доли Гнездиловым Н.В. ответчики своего согласия не давали. Признавая иск, данные ответчики считали, что договор должен быть признан недействительным в полном объеме и имущество должно быть передано ООО СОК «Форум». Между тем, такое признание иска не соответствует закону и нарушает интересы самого истца, а потому не может быть принято судом в силу ст.39 ГПК РФ.
Встречный иск Колина С.Б. о признании недействительным договора инвестирования от 07.08.2008г., заключенного между ООО СОК «Форум» и Гнездиловым С.Н., не подлежит удовлетворению по основаниям, изложенным выше при анализе условий данного договора. Отсутствие у Гнездилова С.Н. лицензии на строительные и другие работы не свидетельствует о ничтожности договора. Кроме того, Гнездилов С.Н. самостоятельно работы не выполнял, а заключал договоры подряда. Доводы встречного иска, касающиеся нарушения требований закона о ведении бухгалтерского учета при исполнении договора, не свидетельствуют о недействительности сделки в момент ее совершения. На момент заключения договора инвестирования между Гнездиловым С.Н. и ООО СОК «Форум» Колин С.Б. не имел отношения к строящемуся объекту, его права нарушены не были, предъявляя данный иск, Колин С.Б. не являлся собственником спорного объекта и не является таковым в настоящее время. Довод Колина С.Б. о существовании второго варианта договора инвестирования от 07.08.2008г., в котором предусмотрены расчеты сторон наличными денежными средствами, несостоятелен, доказательствами не подтвержден. Представленная истцом по встречному иску копия такого договора л.д.284-287 т.1) не заверена надлежащим образом, оригинал договора не представлен, стороны договора отрицали наличие такого варианта. В связи с чем данное доказательство является недопустимым.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В иске Гнездилову С.Н. к ООО СОК «Форум», Гнездилову Н.В., Колину С.Б,, Колину Б.С., Фомину А.М., Фомину М.В. о признании договора купли-продажи от 15.01.2009г. и договоров дарения доли в праве собственности от 29.01.2010г. недействительными - отказать.
Во встречном иске Колину С.Б. к Гнездилову С.Н. и ООО СОК «Форум» о признании договора инвестирования от 07.08.2008г. недействительным - отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г.Липецка в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: И.В.Богомолова
Решение в окончательной форме принято ДАТА
Судья: И.В.Богомолова
На момент размещения на сайте решение не вступило в законную силу.