Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Липецк
Октябрьский районный суд города Липецка в составе
председательствующего судьи Сурниной Л.Г.
при секретаре Авдеевой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дьяконова И.Н. к Карлову В.И. о взыскании неосновательно удерживаемых сумм и встречному иску Карлова В.И. к Дьяконову И.Н. о взыскании неосновательного обогащения,
У С Т А Н О В И Л:
Дьяконов И.Н. обратился в суд с иском к Карлову В.И. о взыскании неосновательно удерживаемых арендных платежей в размере 769 608 руб. и обеспечительного платежа 228 560 руб. Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником 1/7 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - магазин автозапчастей и земельный участок, расположенные в <адрес>-А <адрес>.
Ответчиком по договору № от ДД.ММ.ГГГГ здание магазина общей площадью 685,3 кв.м в цокольном этаже и 1018,2 кв.м на первом этаже предоставлено в аренду ООО «<данные изъяты>» с условием ежемесячной арендной платы площади первого этажа 800 рублей за 1 кв.м в месяц. Из них 285,7 кв.м на первом этаже в настоящее время принадлежат истцу. Причем принадлежащие ему кабинет №, кабинет №, коридор №, туалет №, бытовое помещение № общей площадью 28,8 кв.м в аренду не сданы.
Истцом были выданы Карлову В.И. доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ с правом подписания и заключения от его имени необходимых договоров и соглашений и совершения всех действий, связанных с выполнением этого поручения, в том числе и получения причитающихся от арендатора денежных средств по договору аренды.
На основании этих доверенностей ответчиком были подписаны дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении размера арендной платы за 1 кв.м площади первого этажа до 692 рублей в месяц и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «<данные изъяты>», а плата за все сданное в аренду помещение по договору № от ДД.ММ.ГГГГ перечислялась арендаторами платежными поручениями на счет ответчика.
В период с ДД.ММ.ГГГГ Карлов В.И. передавал истцу арендную плату не в полном размере, а с ДД.ММ.ГГГГ не передал вообще, в связи с чем образовалась сумма в размере 769 608 рублей, которые ответчик неосновательно удерживает у себя.
Кроме того, в соответствии с п. 3.1 договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ арендатором ООО «<данные изъяты>» был уплачен арендодателю Карлову В.И. обеспечительный платеж в размере 1 157 210 рублей. В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации 228 560 рублей должны быть переданы ему ответчиком
Возражая против заявленных исковых требований, ответчик Карлов В.И. в лице своего представителя Карлова Е.В., представляющего его интересы по нотариальной доверенности, предъявил встречный иск, которым просил взыскать с Дьяконова И.Н. сумму неосновательного обогащения в размере 253 010 рублей. Требования мотивированы тем, что в связи с произведенным ремонтом в арендуемых помещениях ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» из начисленной арендной платы в сумме 12 328 930 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произвели удержания в размере 5 000 000 рублей. Принимая во внимание, что из перечисленной арендной платы 4 186 346,65 рублей 1/7 доля Дьяконова И.Н. составляет 1 046 990 рублей, а Карлов В.И. произвел перечисление ему 1 300 000 рублей, в соответствии со ст. 1102 ГК Российской Федерации, просит взыскать неосновательное обогащение.
В судебном заседании Дьяконов И.Н. исковые требования поддержал, встречный иск Карлова В.И. не признал.
Представитель Карлова В.И. по ордеру Курдюков Р.В. исковые требования Дьяконова И.Н. не признал, встречный иск своего доверителя поддержал по изложенным в заявлении основаниям.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Карлов В.И., будучи единоличным собственником всего нежилого помещения, общей площадью 2 058,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>-А в <адрес>, являющегося магазином автозапчастей, заключил договор аренды № с ООО «<данные изъяты>» (п.п. 1.1, 8.1), в соответствии с которым предоставил арендатору во временное владение и пользование 1 018,2 кв.м на первом этаже и 685,3 кв.м в цокольном этаже в соответствии с техническим паспортом БТИ от ДД.ММ.ГГГГ на срок 36 месяцев с даты его подписания сторонами (л.д. 14-21 тома 1).
На основании п. 2.1 договора аренды месячная арендная плата за пользование помещением составляет: 800 руб. за 1 кв.м площади первого этажа, итого 814 560 рублей; 500 руб., за 1 кв.м площади цокольного этажа, итого 342 650 рублей.
Общая сумма арендной платы в месяц за пользование помещением составляет 1 157 210 рублей.
Согласно п. 11.4 арендатор обязуется за свой счет произвести внутренний ремонт занимаемых им помещений, реконструкцию фасадной части в соответствии с характером своей деятельности и при соблюдении условий проведения реконструкции, оговоренных настоящим договором. Сметная стоимость таких работ должна составлять сумму не менее 5 000 000 рублей. После проведения этих работ их стоимость в размере до 5 000 000 рублей может быть засчитана в счет годовой арендной платы равными долями ежемесячно с учетом положений п. 11.5, при условии предварительного письменного согласования смет на указанные работы с арендодателем и выполнения сметных работ в полном объеме.
Как предусмотрено п. 11.5 договора, стороны принимают совместно участие в реконструкции внешних и внутренних электрических сетей для увеличения подаваемой мощности в помещение до 100 кВт. Первичное финансирование этих работ в полном объеме производит арендатор, при этом половина суммы, затраченной им на финансирование увеличения мощности, относится за счет арендатора, а вторая половина указанной суммы относится за счет арендодателя и включается в указанную в п. 11.4 сумму стоимости работ по реконструкции в том же порядке. То есть общая сумма, подлежащая отнесению за счет арендодателя на проведение работ, указанных в п. 11.4 и 11.5, не должна превышать 5 000 000 рублей.
В данном договоре также есть п. 11.6, который гласит: в случае изменения собственника всего либо части помещения, являющегося предметом настоящего договора, обязательства по настоящему договору являются обязательными к исполнению для нового собственника в течение всего срока действия настоящего договора.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между Карловым В.И. и Дьяконовым И.Н. был заключен договор купли-продажи 1/7 доли в праве собственности на земельный участок 1а общей площадью 2 700 кв.м, предоставленный под строительство магазина из земель населенных пунктов и 1/7 доли в праве общедолевой собственности на магазин автозапчастей, состоящий из следующих объектов: лит А, под.А - магазин с подвалом площадью 2 033,9 кв.м, лит. А1 - котельная 24,6 кв.м, лит. I - замощение 390,0 кв.м, лит. II - замощение 392,1 кв.м, назначение - нежилое, общей площадью 2 058,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 6-10 тома 1).
В результате отчуждения у продавца (Карлова В.И.) возникло право общедолевой собственности на 6/7 долей в праве собственности на земельный участок и на 6/7 долей в праве собственности на магазин автозапчастей.
Согласно названному договору купли-продажи, в пользование покупателя (Дьяконова В.И.) перешло нежилое помещение общей площадью 314,5 кв.м (лит. А: № тамбур, № комната, № торговый зал, № кабинет, № кабинет, № коридор, № бытовое, № туалет, № бытовое, № торговый зал).
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы в <адрес> выдано свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации.
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В этой связи условия, содержащиеся в п. 12 договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ и предусматривающие отмену и недействительность всех других обязательств или представлений, которые могли быть приняты или сделаны сторонами до заключения настоящего договора, ничтожны по отношению к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
В то же время ни в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ни с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора аренды не была определена конкретная стоимость ремонтных работ, подлежащих зачету в счет арендных платежей. Так, представитель ответчика не оспаривал отсутствие предварительного письменного согласования с арендатором смет на работы и их выполнение в полном объеме, как того требовали условия п. 11.4 договора аренды. Карловым В.И. не подписан и акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» (л.д. 100-101 тома 1).
В соответствии со ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Принимая во внимание, что Дьяконову И.Н. по договору купли-продажи перешла 1/7 доля в праве собственности на нежилое помещение и это подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 10 тома 1), выпиской из ЕГРП (л.д. 39 тома 1), иного соглашения о распределении доходов от аренды не состоялось, суд не может огласиться с доводами истца о необходимости определения размера причитающихся ему арендных платежей из расчета площади сданных в аренду помещений, находящихся в его пользовании.
Не является основанием к этому и сдача Карловым В.И. в аренду иным арендаторам 301,6 кв.м цокольного этажа, доход от которой он получает самостоятельно. В данном случае препятствий к обращению в суд с соответствующими требованиями о взыскании арендной платы от сдачи в аренду иных помещений не имеется.
Следовательно, в период с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы, подлежащей выплате Дьяконову И.Н., составлял 495 947,13 руб. из расчета 1/7 от 1157210,00 х 3.
ДД.ММ.ГГГГ Карлов В.И., действуя как от своего имени, так и от имени Дьяконова И.Н. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79 тома 1), заключил дополнительное соглашение № к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>». Согласно данному соглашению были внесены изменения в п. 2.1, который получил следующую редакцию: «Арендная плата за пользование помещением в месяц аренды составляет: 692 рубля за 1 кв.м площади первого этажа, итого - 704 594 рубля; 431,06 рубля за 1 кв.м площади цокольного этажа, итого - 295 406 рублей (л.д. 83 тома 1).
Настоящее соглашение в части размера арендной платы действует, начиная с арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ.
За ДД.ММ.ГГГГ доля арендной платы истца составила 142 857,14 руб. из расчета 1/7 от 1 000 000,00 руб.
С согласия Карлова В.И., действующего от своего имени и от имени Дьяконова И.Н. («арендодатель»), ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» («арендатор») передал, а ООО «<данные изъяты>» приобрел права и обязанности и права арендатора по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81-82 тома 1).
ООО «<данные изъяты>» также приобрел права в отношении обеспечительного взноса в размере 1 157 210 руб. 00 коп., внесенного арендатором в соответствии с п. 3.1 договора на условиях, установленных договором, в связи с чем обязался перечислить на расчетный счет арендатора вышеуказанную сумму.
Также пунктом 1.5 дополнительного соглашения установлено, что с учетом положений п.п. 5.1.11, 5.2.6, 11.4, 11.5 договора аренды №, в связи с проведением «арендатором» оговоренных работ, ежемесячно в счет арендной платы засчитываются денежные суммы в размере по 416 666,67 рублей. Сумма, подлежащая зачету в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 500 000 рублей. Сторонами определен размер задолженности арендатора по арендной плате за месяцы аренды с ноября 2008 г. по март 2009 г. включительно в размере 1 988 236 рублей, что подтверждается актом сверки от ДД.ММ.ГГГГ «Арендатор» обязуется погасить указанную сумму задолженности арендодателю двумя равными платежами, произведенными в июне-июле 2009 г., но не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Данное соглашение также прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку Дьяконов И.Н. через своего представителя Карлова В.И. выразил согласие на зачет 2 500 000 рублей в счет арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, данное соглашение им не оспорено в установленном законом порядке, то названные условия подлежат применению.
ООО «<данные изъяты>» за период с ДД.ММ.ГГГГ перечислило на счет Карлова И.Н. 3 500 666,65 руб., а ООО «<данные изъяты>» в ДД.ММ.ГГГГ произвело погашение долга в сумме 1 988 236,00 руб., что подтверждается выпиской из лицевого счета ФИО7 (л.д. 227-261 тома 1), актами, счетами и платежными поручениями. Общая сумма долга за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 192 941,60 руб. (1 988 236 : 5 х 3). 1/7 доля от этой суммы равна 170 420,23 руб.
Коль скоро соглашения о распределении доходов от арендной платы между сторонами не состоялось, доля истца от арендной платы ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 309 319,74 руб.
Однако истцом не представлены доказательства тому, что он уполномочивал Карлова В.И. на получение причитающейся ему доли арендных платежей. Ни в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной в простой письменной форме, ни в нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ не содержится полномочий на получение ответчиком причитающихся Дьяконову И.Н. арендных платежей.
Следовательно, требования о взыскании с Карлова В.И. доли денежных средств от полученных им от арендаторов арендных платежей заявлены к ненадлежащему ответчику.
Согласно раздела 3 договора аренды стороны договорились о внесении арендатором обеспечительного платежа в размере однократного размера ежемесячной арендной платы 1 157 210 рублей. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору (п. 3.1).
При соблюдении арендатором условий договора, а также при условии аренды помещения на протяжении всего установленного договором срока, обеспечительный депозит возвращается арендодателем либо засчитывается в счет последнего месяца срока аренды (п. 3.2).
Обеспечительный платеж безусловно не возвращается в случаях:
3.3.1. Досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
3.3.2. Порчи имущества арендодателя или третьих лиц на сумму, превышающую 50% от размера обеспечительного взноса в течение срока действия настоящего договора.
3.3.3. Расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя при наличии существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, указанных в п. 8.4 настоящего договора.
3.3.4. Систематического нарушения (более двух раз подряд в течение календарного года) сроков внесения арендной платы.
Обеспечительный платеж в размере 1 157 210,00 руб. был перечислен Карлову В.И. ООО «<данные изъяты>» платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> (л.д. 77 тома 1).
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка прав требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Как уже указывалось, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 384 ГК РФ к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
Следовательно, доля истца в обеспечительном платеже составляет 165 315,71 руб.
Как установлено объяснениями истца и представителя ответчика, Карловым В.И. выплачено Дьяконову И.Н. 1 300 000 рублей. Таким образом, названная сумма включает в себя часть обеспечительного платежа, приходящегося на долю истца.
Встречные требования Карлова В.И. к Дьяконову И.Н. о взыскании 253 010 руб. также не подлежат удовлетворению, поскольку в силу п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату денежные суммы и иное имущество, предоставленное во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Об отсутствии обязательства получать от имени Дьяконова И.Н. арендную плату и передавать ему причитающуюся долю Карлов В.И. не мог не знать, поскольку ни одна из названных ранее доверенностей не содержала таких полномочий.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Дьяконову И.Н. в иске к Карлову В.И. о взыскании неосновательно удерживаемых сумм и Карлову В.И. во встречном иске к Дьяконову И.Н. о взыскании неосновательного обогащения отказать.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Липецка.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено
22.11.2010 года. Председательствующий