Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд г.Липецка в составе:
председательствующего судьи Богомоловой И.В.
при секретаре Гончарове Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Липецке
с участием истца Медникова С.А., представителя ответчика Ботрякова А.С.
гражданское дело по иску Медникова С.А. к ООО «Экостройсервис» о понуждении к исполнению договора,
у с т а н о в и л :
Медников С.А. обратился в суд с иском к ООО «Экостройсервис» о понуждении к исполнению договора. В обоснование иска истец ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор инвестирования, по условиям которого, истец как инвестор вносит свои денежные средства для проектирования и строительства автосалона по <адрес>, а ответчик как застройщик, являясь арендатором земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства автосалона, обязуется найти генерального подрядчика и заключить с ним от своего имени за счет собственных и привлеченных средств, в том числе и средств инвестора, договор на проектирование и (или) строительство объекта, а после завершения строительства передать инвестору объект с полным пакетом документов, необходимых для его использования по назначению, при условии надлежащего выполнения инвестором условий настоящего договора. В соответствии с п.2.6 договора инвестирования, ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу свои права и обязанности по указанному в п.1.2 договору аренды земельного участка в установленном законом порядке на срок до ДД.ММ.ГГГГ Истец свои обязательства по договору выполнил, однако ответчик уклоняется от выполнения данного условия договора, при этом директор ответчика упоминает иные фирмы, которые намерены также заключить договор инвестирования с ООО «Экостройсервис». При таких обстоятельствах истец полагал, что ответчик имеет намерение заключить договор с третьим лицом, а с ним расторгнуть договор, поэтому обратился в суд с требованием обязать ответчика во исполнение п.2.6 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на 10 месяцев.
В письменном заявлении (л.д.165) ответчик иск признал, указав для этого несколько причин: соблюдение договора с принятыми на себя обязательствами; нежелание возмещать Медникову С.А. убытки; отсутствие денежных средств для возврата Медникову С.А. внесенных сумм по договору; отсутствие иных лиц, которые на взаимовыгодных условиях заключили бы с ответчиком договор. Ответчик указал, что он согласен передать истцу свои права по договору аренды и что он заключит с истцом такое соглашение ДД.ММ.ГГГГ, а Медников С.А., в свою очередь, будет обращаться в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с просьбой утвердить данное соглашение и дать согласие на передачу этих прав.
В судебном заседании стороны просили суд утвердить мировое соглашение на следующих условиях:
- ООО «Экостройсервис» во исполнение п.2.6 договора инвестирования с Медниковым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ заключает с последним соглашение о передаче ему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Липецкой области, на 10 месяцев - со дня вступления решения в законную силу.
- Данное соглашение заключается в течение пяти дней с момента вступления в законную силу определения об утверждении мирового соглашения.
- Медников С.А. самостоятельно обращается после исполнения ООО «Экостройсервис» указанной части договора к собственнику земельного участка с просьбой о даче согласия на переуступку прав и обязанностей и утверждение в этой части договора.
- Судебные расходы не подлежат взысканию со сторон.
Представитель третьего лица - управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, сведений о причинах неявки в суд не представил.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица считал исковые требования необоснованными, поскольку договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу только с условием письменного согласия арендодателя. Право аренды земельного участка было арестовано, с согласия Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, с целью обращения взыскания на данное право в рамках исполнительного производства. При отсутствии письменного согласия арендодателя содержащееся в п.2.6 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ условие ничтожно в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что оно противоречит п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиям заключенного договора аренды земельного участка №
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ сторонам отказано в утверждении мирового соглашения. Признание ответчиком иска на изложенных условиях судом не принято и дело рассмотрено по существу.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.
Установлено судом и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что первоначально арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> <адрес>, являлось Название организации на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области. Земельный участок был предоставлен арендатору для строительства зданий автосалонов по <адрес>. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть менее пяти лет (л.д.6-14). Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 5.3.5 указанного договора аренды предусмотрено право арендатора в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (третьим лицам), в том числе отдать арендные права участка в залог с условием письменного согласия арендодателя.
В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Название организации и ООО «Экостройсервис» ДД.ММ.ГГГГ, к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору на тех же условиях и в том же объеме. Права и обязанности переданы с согласия арендодателя - управления имущественных и земельных отношений Липецкой области. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-16).
В соответствии с договором инвестирования без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Экостройсервис» (застройщик) и Медниковым С.А. (инвестор), застройщик обязан осуществить строительство объекта в полном объеме и в соответствии с утвержденной проектной сметной документаций и после завершения строительства передать инвестору объект с полным пакетом документов, необходимых для его использования по назначению (л.д.17-20). Запланированный срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ. Объектом является автосалон по <адрес>, общая площадь здания <данные изъяты>, площадь земельного участка, подлежащая застройке, <данные изъяты> (л.д.21). Целевые взносы на строительство объекта инвестор вносит в следующие сроки и размерах: 1 взнос до ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., 2 взнос до ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., 3 взнос до ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. (л.д.22).
Свои обязательства по оплате Медников С.А. выполнил в полном объеме, передав ответчику денежные средства в общей сумме <данные изъяты>, что подтверждено актами приема-передачи денежных средств к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ: от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.162-164), которые представлены в суд ответчиком.
Пунктом 2.6 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что до 30.11.2010г. застройщик обязан передать свои права и обязанности по указанному в п.1.2 договору аренды земельного участка инвестору в установленном законом порядке на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).
В период судебного разбирательства ответчик представил в суд дополнение к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Экостройсервис» и Медниковым С.А., в котором стороны подтвердили свои намерения согласно п.2.6 передать права и обязанности по договору аренды от застройщика инвестору, изменив дату 30.11.2010г. на 01.03.2011г., и дополнительно указали о том, что обязанность на получение согласия собственника земли на передачу прав и обязанностей после передачи прав возлагается на Медникова С.А. (л.д.166). Данное дополнение подписано сторонами 28.02.2011г.
Проанализировав условия договора инвестирования, суд приходит к выводу о том, что содержащееся в п.2.6 условие противоречит закону и является ничтожным по следующим основаниям.
Согласно ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со ст.615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В силу п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), арендатор земельного участка … вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу … в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии со ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Предметом договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, является строительство объекта недвижимости - автосалона. При этом инвестор (Медников С.А.) вносит застройщику личные денежные средства для проектирования и строительства, а застройщик (ООО «Экостройсервис»), являясь арендатором земельного участка, предоставленного ему для этой цели, осуществляет строительство объекта на этом земельном участке. Объект, построенный за счет инвестора, после завершения строительства передается инвестору в собственность.
Договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в пункте 5.3.6 предусмотрено, что арендатор имеет право в случае отчуждения (продажи) недвижимости - исключительно объекта незавершенного строительства, передать свои права и обязанности по договору путем заключения с лицом, приобретающим права на такое имущество (новым собственником имущества), расположенного на арендованном земельном участке, соглашения о переходе прав и обязанностей (перемене лиц в обязательстве) по договору аренды участка, как отдельной письменной формой, так и при оформлении сделки отчуждения (продажи) недвижимости, в пределах срока его действия.
Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что строительство на земельном участке не начато, разрешение на проектирование и строительство автосалонов никому не выдавалось, такое разрешение намерен в дальнейшем получить Медников С.А. Согласно объяснениям Медникова С.А. в судебном заседании, права на земельный участок ему необходимы, чтобы выступить застройщиком. Сторонами также не оспаривалось то обстоятельство, что и на момент заключения договора инвестирования, и в настоящее время отсутствует согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды.
Доводы третьего лица, управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области, о том, что право аренды земельного участка, принадлежащее ООО «Экостройсервис», арестовано судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ и с согласия арендодателя передано для реализации с торгов в целях исполнения решений арбитражного суда о взыскании с ООО «Экостройсервис» денежных средств в пользу Название организации», подтверждены копией материалов исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49-104).
Условие договора инвестирования, изложенное в п.2.6, об обязанности застройщика передать инвестору права и обязанности арендатора по договору аренды на период строительства противоречит смыслу договора инвестирования и характеру правоотношений сторон, а также противоречит п.5 ст.22 ЗК РФ, поскольку отсутствует предусмотренное договором аренды письменное согласие собственника земельного участка, функции которого выполняет управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, в соответствии с Законом Липецкой области от 16.04.2008г. №138-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области». При отсутствии такого согласия обязательство арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ничтожно.
При изложенных обстоятельствах на ответчика не может быть возложена обязанность по передаче истцу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, исковые требования Медникова С.А. не подлежат удовлетворению. В случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по строительству и передаче инвестору объекта недвижимости, инвестор вправе защищать свои права иными способами, предусмотренными законом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В иске Медникову С.А. к ООО «Экостройсервис» о понуждении к исполнению п.2.6 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г.Липецка в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: (подпись) И.В.Богомолова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья: (подпись) И.В.Богомолова