2-1993/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Синьковской Л.Г.,
при секретаре Чуваковой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 11 августа 2010 года дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Карпенко С.А. о взыскании задолженности по кредиту, об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с названным иском, мотивируя его тем, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) Номер обезличенИГ от Дата обезличена г. (далее Кредитный договор) заемщику Карпенко С.А. (далее - «Ответчик») Омский акционерный коммерческий ипотечный банк (Омск-Банк» (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 900 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Карпенко С.А. однокомнатной квартиры общей площадью 29,8 кв.м. в том числе жилой площадью 17,9 кв.м., находящейся по адресу: г. Омск, ул. Панфилова, ..., .... Вышеуказанный кредит зачислен Дата обезличена г. на счет Карпенко С.А., что подтверждается мемориальным ордером. На дату заключения договора квартира была оценена в размере 1000 000 рублей, что подтверждается заключением оценщика ООО «Экспертное Оценочное агентство «Ледон» и указано в закладной.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) произведена Дата обезличенаг. Управлением федеральной регистрационной службы по Омской области. Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю Омскому акционерному ипотечному банку «Омск-Банк» (ОАО), (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена г. за Номер обезличен.
Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Истец). В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на отметке, сделанной на Закладной предыдущим владельцем закладной «Омская региональная ипотечная корпорация» (ОАО).
В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им. Истцом, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1 Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнений обеспеченных ипотекой денежных обязательств, полученное Ответчиком Карпенко С.А. Дата обезличена г. Указанное требование до настоящего времени Ответчиком выполнено не было.
В соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.
Задолженность Ответчика по состоянию на Дата обезличена г. составляет 1 016 983,03 руб. 03 коп., в том числе
- остаток неисполненных обязательств по основному долгу 858 425 рублей 06 копеек;
- сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составляет 108 425,61 рублей 61 копейка;
- начисленные пени 50 132,36 рубля 36 копеек.
На основании изложенного Истец просит суд взыскать с Ответчика сумму основного долга, процентов, пеней, а также, начиная со Дата обезличена г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 858 425,06 рублей. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г Омск, ул. Панфилова, ..., ..., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере 1000 000 рублей.
Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины.
В судебное заседание представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не явился, извещен надлежащим образом.
В судебное заседание Карпенко С.А. не явилась, о дне и времени слушания извещена в установленном законом порядке. Телефонограммой просит перенести судебное заседание на более поздний срок в связи с тем, что в ОАО «АИЖК» решается вопрос о реструктуризации долга. Суд находит, что Ответчиком не представлено доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание. После отмены заочного решения, судебные заседания назначались на Дата обезличена, Дата обезличена года, рассмотрение дела откладывалось по причине неявки Ответчика в первом случае и ходатайством об отложении в связи с подачей в ОАО «АИЖК» заявления о реструктуризации долга. Ранее в судебном заседании Ответчик не признала заявленные требования, согласилась с наличием задолженности, которая вызвана смертью супруга, также пояснила, что Истцом решается вопрос о реструктуризации долга.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) 4654-ИГ от Дата обезличенаг. (далее Кредитный договор) заемщику Карпенко С.А. Омский акционерный коммерческий ипотечный банк «Омск-Банк» (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 900 000 рублей на срок 180 месяцев под 13,5 % годовых, для приобретения в собственность Карпенко С.А. однокомнатной квартиры общей площадью 29,8 кв.м., в том числе жилой площадью 17,9 кв.м., находящейся по адресу: г.Омск, ул. Панфилова, ..., .... Вышеуказанный кредит зачислен Дата обезличенаг на счет Карпенко С.А., что подтверждается мемориальным ордером Номер обезличен от Дата обезличенаг. л.д.8-18, 24).
По состоянию на Дата обезличена г. квартира была оценена в размере 1000 000 рублей, о чем имеется ссылка в договоре купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) указанной квартиры от Дата обезличена года, заключенном между продавцом ЧЛА и покупателем Карпенко С.А., с участием ОАО «Омск Банк». Данный договор, переход права на квартиру, ипотека были зарегистрированы УФРС по Омской области Дата обезличена.
В этот же день ОАО «Омск Банк» была выдана закладная, удостоверяющая его права как залогодержателя и кредитора по указанным выше обязательствам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Таким образом, к истцу перешли все права на получение исполнения по данному денежному обязательству на основании Закладной.
В соответствии с кредитным договором и информационным расчётом ежемесячных платежей, возврат кредита и уплата процентов на него должны производиться заёмщиком ежемесячно, не позднее последнего числа каждого месяца в пределах срока договора, равными частями по 11 725, 74 рублей.
Из пояснений сторон, расчёта задолженности, выписки по лицевому счету за период с Дата обезличена по Дата обезличена года следует, что последний платеж в погашение основного долга и процентов был осуществлен Дата обезличена года.
В силу пунктов 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплате процентов, заемщик уплачивает кредитору пеню в размере 0,2 % от суммы неисполненных денежных обязательств за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с пунктами 4.4.1. и 4.4.3. кредитного договора кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и иных причитающихся кредитору сумм, обратить взыскание на предмет ипотеки, в случае просрочки ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Соответствующее требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств было направлено истцом ответчику и получено последним Дата обезличена года л.д.35-36). Срок исполнения данного требования был установлен в 30 календарных дней, считая с даты получения требования. По истечении срока, указанного в требовании, задолженность не была погашена.
Согласно статье 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Заемщик, не исполняя обязанности по возврату полученных денежных средств и уплате начисленных банком процентов за пользование кредитом, нарушил требования закона и условия заключённого им кредитного договора.
Соответственно, у истца имеются основания, установленные законом и договором, требовать от заёмщика досрочного возврата суммы кредита и уплаты причитающихся процентов, а также пени.
Истцом представлен расчёт задолженности по кредитному договору по состоянию на Дата обезличена г. составляет 1 016 983,03, в том числе
- остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 858 425,06;
- сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 108 425,61;
- начисленные пени 50 132,36 руб., из которых (11 157, 56 - сумма пени за просроченный основной долг, 38 974, 80 - за просроченные проценты). Данный расчёт соответствует условиям кредитного договора.
Размер договорной неустойки - 0,2 % в день от невозвращенной суммы кредита, что соответствует 73% годовых, является действенным способом обеспечения исполнения кредитного обязательства, однако как мера имущественной ответственности должника явно превосходит последствия его просрочки в возврате денег.
Поскольку предметом регулирования статьи 333 ГК РФ является способ осуществления судом своих правомочий по реализации основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности, направленный против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, суд считает необходимым уменьшить пени, рассчитанные истцом, до 5000 рублей за просроченный основной долг, и до 10 000 рублей за просроченные проценты.
Согласно статье 809 Гражданского кодекса РФ истец, если иное не предусмотрено законом или договором займа, имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Пунктом 3.1 кредитного договора предусмотрено, что проценты по кредиту начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Размер процентов за пользование кредитом составляет 13, 5% годовых.
Таким образом, требование банка о взыскании причитающихся на сумму кредита процентов до дня исполнения обязательства предъявлено в соответствии с законом и кредитным договором, в связи с чем, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца проценты за пользование кредитом, рассчитанные исходя из ставки 13,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредиту за период с Дата обезличена года по дату завершения реализации квартиры.
Что касается требования истца о взыскании пени на будущее время, суд полагает следующее.
Часть первая статьи 333 ГК РФ, по существу, обязывает суд установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Осуществляя гражданское судопроизводство на основе состязательности и равноправия сторон, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс их процессуальных прав и обязанностей. Исходя из этого при решении судом вопроса об уменьшении неустойки стороны по делу в любом случае не должны лишаться возможности представить необходимые, доказательства, свидетельствующие о соразмерности или несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
При рассмотрении настоящего дела соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств в судебном заседании не может быть исследована, доказательства, из которых суд смог бы сделать обоснованный вывод о последствиях нарушения обязательств, представлены быть не могут, в связи с чем требование банка о взыскании начиная с Дата обезличена по день завершения реализации квартиры, пени за просрочку в уплате основного долга и процентов удовлетворению не подлежит.
Таким образом, взысканию подлежит:
- 858 425, 06 рублей - сумма основного долга;
- 108 425,61рублей - сумма процентов по кредиту;
- 5 000 рублей - пени на просроченный основной долг;
- 10 000 рублей - пени на просроченные проценты.
Исковые требования об обращении взыскания на предмет ипотеки являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как уже было сказано выше, обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека в силу закона (ч.3 ст.334 ГК РФ, п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке», квартиры ..., расположенной в доме ... по улице Панфилова в городе Омске (п.1.4.1. кредитного договора).
Согласно ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке», обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В порядке пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке» в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору займа, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение исполнения обязательств квартиру.
Согласно п.2 и п.3 ст.348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии со статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке» и статьёй 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»).
Исходя из договора купли-продажи квартиры, закладной, квартира ... дома ... по улице Панфилова в городе Омске была оценена сторонами в 1 000 000 рублей в соответствии с отчётом Номер обезличен от Дата обезличена ООО «Экспертно Оценочное Агентство «Ледон».
Банк просил определить начальную цену по оценке, указанной в договоре. Поскольку оценочная стоимость была согласована сторонами при заключении договора на основании рыночной цены, суд определил данную цену в качестве начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги.
Соответственно, начальная продажная цена заложенного ответчиком имущества, с которой начинаются торги, определена в 1 000 000 рублей.
Обращение взыскания на заложенное имущество соразмерно денежному требованию истца. Требование об обращении взыскания на имущество, заложенное ответчиком, подлежит удовлетворению.
Истцом при предъявлении иска была уплачена государственная пошлина в сумме 11 184, 91 рубля.
В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесённые истцом судебные расходы подлежат возмещению ответчиком.
Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд,
решил:
Взыскать с Карпенко С.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по Кредитному договору от Дата обезличена года Номер обезличенИГ в размере:
- 858 425,06 рублей - сумма основного долга,
- 108 425,61 рублей - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом,
- 5 000 рублей - пени на просроченный основной долг, начисленные до Дата обезличена включительно;
- 10 000 рублей - пени на просроченные проценты, начисленные до Дата обезличена включительно.
Взыскать с Карпенко С.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредиту за период с Дата обезличена года по дату исполнения обязательства.
Во взыскании пени в размере заявленной суммы, а также на период с Дата обезличена года по дату завершения реализации квартиры отказать.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г Омск, ул. Панфилова, ..., ... путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в размере 1000 000 рублей.
Взыскать с Карпенко С.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 184,91 руб.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.Г. Синьковская
Решение в окончательной форме принято судом 16.08.2010 года.