РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Синьковской Л.Г.
при секретаре Чуваковой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 22 сентября 2010 года
гражданское дело № 2-2275/10
по иску Попов А.Г. к Степанова Н.А. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома,
по встречному иску Степанова Н.А. к Попов А.Г., Белоглазов Н.Н. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
Попов А.Г. обратился в суд с исковыми требованиями, уточнив которые просит обязать Степанова Н.А. заключить с ним договор купли-продажи жилого дома общей площадью 43 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ... на условиях предварительного договора купли-продажи от Дата обезличена года в редакции дополнительного соглашения к нему от Дата обезличена года.
Требования мотивировал заключением с ответчиком предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: г. Омск, .... В подтверждение взятых на себя обязательств, Дата обезличена года стороны заключили соглашение о задатке, в рамках которого истец передал ответчику задаток в сумме 200 000 рублей.
В связи с отказом ответчика заключить основной договор, обратился в суд с названным иском.
В судебном заседании истец Попов А.Г. исковые требования поддержал.
Ответчик Степанова Н.А. возражала против заявленных исковых требований, представила возражения относительно иска, в котором указала следующее. Дата обезличена года от лица Степанова Н.А. по доверенности, выданной Дата обезличена года, Белоглазов Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу : г. Омск, ... с покупателем Попов А.Г..
Согласно ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. За исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с вышеназванным предварительным договором купли- продажи на нее была возложена обязанность оформить право собственности на земельный участок в срок до Дата обезличена года и заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, а именно: в срок до Дата обезличена года передать в собственность Попов А.Г. земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: г. Омск, ....
Цена предмета договора - жилого дома и земельного участка - установлена соглашением представителя и Покупателя в 400 тысяч рублей, при этом 200 тысяч рублей выплачивается покупателем в виде задатка в счет обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, остальные 200 тысяч рублей выплачиваются покупателем при подписании основного договора купли-продажи.
В дополнение к вышеназванному предварительному договору от лица истицы представителем было заключено соглашение о задатке, согласно которому представитель получил задаток в сумме 200 тысяч рублей в обеспечение обязательства по заключению основного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем дома по адресу: г. Омск, .... Соглашение подписано сторонами- представителем истицы по доверенности от 24.08. 2009 года Белоглазов Н.Н. и Попов А.Г. Деньги в сумме 200 тысяч рублей получены Белоглазов Н.Н. от Попов А.Г. в день подписания соглашения о задатке.
При оформлении предварительного договора представителем Белоглазов Н.Н. не указаны точные данные о недвижимом имуществе, в частности, земельного участка (предмете сделки) - нет данных о площади земельного участка, его кадастрового номера, не указана категория земель и разрешенное использование земельного участка, не конкретизирована цена за каждый объект недвижимого имущества, что в соответствии со ст.ст. 549, 555 ГК РФ является существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества, без которых договор считается незаключенным.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ч,1 ст. 182 ГКРФ).
В силу части первой ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Степанова Н.А. выдала доверенность на имя Белоглазов Н.Н. на право продажи принадлежащего ей жилого дома ... по улице ... в городе Омске. Полномочия у Белоглазов Н.Н. на совершение каких -либо действий от имени Степанова Н.А. в отношении земельного участка, (в частности совершать сделку купли-продажи) в доверенности от Дата обезличена года отсутствуют.
Представитель не имел полномочий обязывать меня оформлять документы на право собственности на земельный участок, не имел право заключать от моего имени предварительный договор купли продажи земельного участка, тем более на условиях и за цену по своему усмотрению. Из вышеназванного предварительного договора следует, что я должна буду продать и жилой дом и земельный участок под домом за 400 тысяч рублей, хотя кадастровая цена только земельного участка составляет 288 974 рубля,
Степанова Н.А. не одобряет спорный предварительный договор, более того, представитель не поставил ее в известность о заключенном предварительном договоре и его условиях, не передал ей денежные средства, полученные в качестве задатка. Таким образом, истец полагает, что спорный предварительный договор был составлен уже после отмены ею Дата обезличена года доверенности, выданной на имя Белоглазов Н.Н.
О наличии предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка она узнала только со слов покупателя Попов А.Г. Считает, что покупатель Попов А.Г. при заключении предварительного договора не проявил достаточную степень разумности и осмотрительности, не проверив полномочия представителя Белоглазов Н.Н., и не выяснив волеизъявления собственника жилого дома.
При отсутствии полномочий у представителя заключенный им договор для представляемого является незаключенным.
По смыслу статей 8, 218 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 425 ГК РФ этого кодекса, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, равно как и вещных прав отдельного лица в отношении определенного имущества, выступает заключенный договор. Незаключенный договор не порождает последствий изложенного содержания, т.е. не порождает, не изменяет и не прекращает гражданские права и обязанности у представляемого.
Также ответчик, возражая против иска, предъявила встречный иск к Попов А.Г., Белоглазов Н.Н. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по ... в г. Омске от Дата обезличена ода, подписанный Белоглазов Н.Н. от лица Степанова Н.А. по доверенности от Дата обезличена года и Попов А.Г. не заключенным. В обоснование указала, что при оформлении предварительного договора не указаны точные данные о недвижимом имуществе: нет данных о площади земельного участка, его кадастрового номера, не указана категория земель и разрешенное использование земельного участка.
Степанова Н.А. выдала Белоглазов Н.Н. доверенность на право продажи принадлежащего ей жилого дома № ... по ... на продажу земельного участка у Белоглазов Н.Н. не было. При отсутствии полномочий у представителя заключенный им договор является незаключенным.
Степанова Н.А., не одобряет предварительный договор, о котором представитель не поставил ее в известность, не передал ей денежные средства. Доверенность, выданную Дата обезличена года на имя Белоглазов Н.Н., она отменила Дата обезличена года.
В судебном заседании ответчик Степанова Н.А. против первоначального иска возражала, встречный иск поддержала, пояснила, что дом, расположенный на земельном участке по ... принадлежит ей на праве собственности. С 2008 года она не проживает в названном доме, поскольку в результате пожара на доме: горела крыша, требуется капитальный ремонт всего дома. Права на дом оформляла с целью его продажи, для этого выдала Белоглазов Н.Н. несколько доверенностей, он собирал все необходимые документы на дом, а затем на земельный участок. С ценой, за которую продан дом, не согласна, в связи с чем, была отменена доверенность. Поскольку в собственности находится дом и земельный участок, они будут продаваться вместе, за большую сумму. Попов А.Г. предлагал за дом и земельный участок 480 000 рублей. Согласна продать Попов А.Г. дом и земельный участок за 750 000 рублей, чтобы приобрести однокомнатную квартиру в Октябрьском районе г. Омска. При выдаче доверенности, предполагала, что взамен продажи дома можно будет приобрести другое жилье. Условие о приобретении однокомнатной квартиры в Октябрьском районе г. Омска после продажи дома с Белоглазов Н.Н. не оговаривали.
Представитель Степанова Н.А. по ордеру адвокат Попова Н.П. поддержала письменные возражения и доводы встречного иска, просила отказать в удовлетворении первоначального иска. Пояснила, что Белоглазов Н.Н., заключая предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, превысил полномочия, в силу ст. 183 ГК РФ такая сделка считается заключенной в интересах совершившего ее. Степанова Н.А. предварительный договор не одобряет. Попов А.Г. должен был выяснить волеизъявление собственника дома. На данный момент дом может быть продан только вместе с земельным участком. Степанова Н.А. полагала, что дом будет покупать Белоглазов Н.Н., что подтверждается расписками, представленными Белоглазов Н.Н. Дополнительное соглашение к предварительному договору составлено уже после того, как иск был подан в суд. Это следует из текста искового заявления.
Попов А.Г. в удовлетворении встречного иска просил отказать. Пояснил, что земельный участок не является предметом предварительного и основного договора купли-продажи. Предварительный договор заключался на дом, полномочия у Белоглазов Н.Н. на заключение договора были. В дальнейшем он имел намерение приобрести и земельный участок. Довод представителя Степанова Н.А. о том, что дополнительное соглашение было составлено после подачи иска, является надуманным. Текст иска не может это доказывать, поскольку изначально требование было понудить Степанова Н.А. заключить договор купли-продажи жилого дома, а не земельного участка. Исковое заявление он не составлял и в суд не направлял, а лишь подписывал. О том, что к иску не приложено дополнительное соглашение, он узнал только на беседе.
Белоглазов Н.Н., третье лицо по первоначальному иску и привлеченный в качестве ответчика по встречному иску, с иском Попов А.Г. согласился, возражал против удовлетворения встречного иска. Пояснил, что он действовал на основании доверенности. От Попов А.Г. он получил 200 000 рублей в феврале 2010 года. Степанова Н.А.знала от него о заключении предварительного договора и дополнительного соглашения. Получила от него 19 000 рублей. Оставшуюся сумму предполагалось передать после оформления всех документов, за вычетом суммы, потраченной на сбор и подготовку документов. Степанова Н.А. одобряла его действия по оформлению документов на дом и земельный участок с целью продажи. Изначально, он действительно, имел намерение приобрести дом для себя, впоследствии передумал, в связи с чем, на его имя была выдана доверенность. В апреле 2010 года Степанова Н.А. сообщила ему, что доверенность ею отменена, она намерена продавать дом и земельный участок за 700 000 рублей.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата обезличена года между Степанова Н.А. в лице представителя по
доверенности Белоглазов Н.Н. и Попов А.Г. был заключен предварительный
договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому стороны
обязались до Дата обезличена года заключить договор купли-продажи жилого дома по
адресу: г. Омск, ... общей площадью 43 кв.м. с земельным участком,
относящимся к этому дому. По условиям договора Степанова Н.А. обязалась в срок до
Дата обезличена года продать земельный участок с расположенным на нем жилым домом
по адресу: г. Омск, ... общей площадью 43 кв.м. Также Степанова Н.А.
обязалась оформить право собственности на земельный участок в срок до 15 июня
2010 года. Попов А.Г. обязался принять данные объекты и оплатить оговоренные
сторонами денежные суммы. Стоимость продаваемых объектов составляет 400 000
рублей, из которых 200 000 рублей оплачивается покупателем в виде задатка в
обеспечение исполнения обязательств продавцом по заключению основного договора
купли-продажи в срок до Дата обезличена года. 200 000 рублей уплачиваются при
подписании основного договора купли-продажи.
Дополнительным соглашением, заключенным Дата обезличена года Степанова Н.А. в лице представителя по доверенности Белоглазов Н.Н. и Попов А.Г. предварительный договор был изменен в части наименования недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи. В редакции дополнительного соглашения условие о продаже земельного участка было исключено, стороны обязались заключить в срок до Дата обезличена года договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Омск, ....
Дата обезличена года между Степанова Н.А. в лице представителя по
доверенности Белоглазов Н.Н. (сторона один) и Попов А.Г. (стона два) было
заключено соглашение о задатке, согласно которому сторона один получила задаток, а
сторона два передала задаток в сумме 200 000 рублей в обеспечение обязательств по
заключению основного договора купли-продажи земельного участка с расположенным
на нем домом по адресу: г. Омск, .... В соглашении указано, что деньги в
сумме 200 000 рублей получены полностью представителем по доверенности
Белоглазов Н.Н.
Дата обезличена года в соглашение о задатке внесены изменения, соглашение изложено в новой редакции, согласно которой сторона один получила задаток, а сторона два передала задаток в сумме 200 000 рублей в обеспечение обязательств по заключению основного договора купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Омск, ....
Дата обезличена года Попов А.Г. направлено Степанова Н.А. предложение, Дата обезличена года заключить основной договор. Телеграмма была вручена Степанова Н.А., что подтверждается материалами дела.
Со ссылкой на ст.429. п.4 ст.445 ГК РФ и в связи с уклонением Степанова Н.А. заключить основной договор истцом заявлены требования о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи жилого дома в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения к нему.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.З).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).
Анализ содержания предварительного договора от Дата обезличена года в редакции дополнительного соглашения к нему от Дата обезличена года, в контексте требований ст.429 ГК РФ показывает следующее.
Предварительный договор содержит обязательство заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома площадью 43 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: г. Омск, ....
Предварительный договор содержит условие, позволяющее установить предмет.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Названные требования закона сторонами были выполнены.
Как указано выше предварительный договор от имени Степанова Н.А. заключен ее представителем Белоглазов Н.Н., действующем на основании доверенности от Дата обезличена года, удостоверенной нотариусом Говелко А.В. и отмененной Степанова Н.А. Дата обезличена года.
В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Доверенностью от Дата обезличена года Степанова Н.А., Дата обезличена года рождения, уполномочила Белоглазов Н.Н. продать на условиях и за цену по своему усмотрению принадлежащий ей жилой дом, находящийся по адресу: г. Омск, .... Для чего ему предоставлено право быть представителем Степанова Н.А. во всех учреждениях и организациях по вопросу получения необходимых для продажи справок, документов, подавать и подписывать заявления, подписать договор купли-продажи и акт передачи, получить причитающиеся по договору деньги, с правом прекращения права, с правом регистрации договора, перехода права собственности, выполнять все необходимые действия, связанные с данным поручением.
Доверенность является односторонней сделкой и может быть оспорена по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.
В судебном заседании Степанова Н.А. и ее представитель адвокат Попова Н.П. доверенность как сделку не оспорили, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что необходимые полномочия для подписания предварительного договора в его редакции от Дата обезличена года у Белоглазов Н.Н. имелись. В силу ч.1 ст. 182 ГК РФ права и обязанности, установленные предварительным договором возникли у Степанова Н.А.
Поскольку предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, заключен от имени Степанова Н.А. ее представителем в пределах полномочий, предусмотренных в доверенности, в связи с чем, оснований для удовлетворения встречного иска Степанова Н.А. не имеется.
Довод о том, что предварительный договор заключен на невыгодном для Степанова Н.А. условии о цене, в связи с чем, суду необходимо отказать Попов А.Г. в удовлетворении первоначального иска, суд находит несостоятельным.
В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах. В случаях, кода закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридически лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Перечень полномочий, которыми Степанова Н.А. наделила Белоглазов Н.Н., предполагает в конечном итоге отчуждение Степанова Н.А. принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ... и регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом) на другое лицо.
В судебном заседании ответчик Степанова Н.А. пояснила, что денежная сумма в размере 400 000 рублей недостаточна для приобретения однокомнатной квартиры в Октябрьском округе г. Омска. Жилой дом и земельный участок могут быть проданы ею за 750 000 рублей.
Вместе с тем, доказательств наличия письменного соглашения о приобретении Белоглазов Н.Н. для Степанова Н.А. на вырученные от продажи жилого дома однокомнатной квартиры в Октябрьском округе г. Омска суду не представлено.
Названное обстоятельство не было доведено до сведения Попов А.Г., предполагающего разумность действий и добросовестность Степанова Н.А., выдавшей Белоглазов Н.Н. доверенность.
В судебном заседании установлено, что воля Степанова Н.А. была направлена на отчуждение жилого дома. Для этого было совершен ряд последовательных действий: выдача Дата обезличена года Белоглазов Н.Н. доверенности на представление интересов Степанова Н.А. в суде, выдача этой же датой доверенности Белоглазов Н.Н. на ведение наследственного дела о передаче ей наследственного имущества, состоящего из жилого дома, находящегося по адресу: г.Омск, .... Регистрация Дата обезличена года возникшего на основании решения Октябрьского районного суда г. Омска от Дата обезличена года права собственности на жилой дом. Дата обезличена года Степанова Н.А. уполномочила Белоглазов Н.Н. продать названный дом за цену и на условиях по своему усмотрению. Из расписок, выданных Степанова Н.А. Дата обезличена года, Дата обезличена года, Дата обезличена года, 26 и Дата обезличена года, явствует, что она получила от Белоглазов Н.Н. в счет продаваемого дома 19 000 рублей. Это свидетельствует об одобрении Степанова Н.А. действий Белоглазов Н.Н., совершенных в рамках доверенности.
Иных действий, направленных на отчуждение иного имущества: земельного участка, приобретенного Степанова Н.А. в собственность Дата обезличена года, Белоглазов Н.Н. не совершал. Требований о понуждении Степанова Н.А. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, Попов А.Г. не заявляет.
Доказательств довода о том, что жилой дом может быть продан только с земельным участком. Степанова Н.А. и ее представитель не представили.
Как это следует из материалов дела, земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются самостоятельными объектами прав, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права Номер обезличен и Номер обезличен.
В соответствии с ч.2 ст.552 ГК РФ).
Таким образом, предметом основного договора не может являться передача прав на земельный участок, являющийся самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Довод представителя Степанова Н.А. о том, что дополнительное соглашение к предварительному договору заключен позднее даты, указанной в нем, после предъявления иска в суд, не подтвержден допустимыми и относимыми доказательствами. От назначения судебно- технической экспертизы дополнительного соглашения Степанова Н.А.. ее представитель отказались.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные Попов А.Г. исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 200 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Попов А.Г. удовлетворить. Обязать Степанова Н.А. заключить с Попов А.Г. договор купли-продажи жилого дома общей площадью 43 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ... на условиях предварительного договора купли-продажи от Дата обезличена года в редакции дополнительного соглашения к нему от Дата обезличена года, заключенного между Попов А.Г. и Степанова Н.А. в лице представителя по доверенности Белоглазов Н.Н.
В удовлетворении встречного иска Степанова Н.А. отказать.
Взыскать с Степанова Н.А. в пользу Попов А.Г. государственную пошлину в размере 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено судом 27 сентября 2010 года.
Судья Л.Г. Синьковская