Дело № 2-1193/2010Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Огарь Н.И.
при секретаре Московенко Ю. В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 09.07.2010 г.
дело по иску Богдановой Н. И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме, признании права на получение квартиры в собственность после завершения строительства жилого дома, возложении обязанности на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области после окончания строительства и государственной приёмки в эксплуатацию жилого дома провести государственную регистрацию права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Богданова Н. И. обратилась с вышеназванным иском, в ходе судебного разбирательства исковые требования уточнила.
Просит признать за ней право собственности на ... долю в общей площади квартир в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, ..., дом ..., корпус ...), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах г. Омска, общей площадью ... кв. м., кадастровый номер ..., по адресу: ул. ... (О административный округ), с местоположением: установлено в 150 метрах западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. ... дом ..., в О административном округе г. Омска, принадлежащий закрытому акционерному обществу «П» на основании договора присоединения от ...08.2006 г. и разделительного баланса (передаточный акт) от ...08.2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия ... № ... от ....02.2007 г., и переданному Обществу с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй» на основании договора аренды земельных участков № ... от ...04.2007 г., зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области ...05.2007 г.
Признать незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ..., дом ..., корпус ... обременённым правом Богдановой Н. И. передачи ей жилого помещения - квартиры № ... общей площадью с учётом лоджии 45, 76 кв.м., в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № ... от ...06.2009 г., заключённого между ней и Обществом с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй».
В обоснование заявленных требований указала, что ...12.2007 г. между ней и ООО «Он» в лице директора Б. Е. В. заключен агентский договор № ... - ЖК с целью вступления в число пайщиков жилищно - строительного кооператива «К» и приобретения в собственность квартиры в 9-ти этажном многоквартирном доме по адресу: г. Омск, ..., д. ..., корпус ... в ... г. Омска после завершения его строительства.
По состоянию на ...12.2007 г. она полностью оплатила в ООО «Он» стоимость спорной квартиры.
...01.2008 г. между ней и ЖСК «К» в лице председателя Б. Е. В. заключен договор № ... о внесении паевых взносов в ЖСК на строительство жилого дома, входящего в жилой комплекс «К», расположенного по адресу: г. Омск, ..., д. ... корпус, строение ... (адрес строительный).
В соответствии с указанным договором срок окончания строительства дома был установлен во 2 квартале 2009 г.
Денежные средства, внесенные ею в ООО «Он», перечислены на расчетный счет ЖСК «К».
...06.2009 г. она заключила с ООО «Оптимум - строй» договор участия в долевом строительстве № ..., предметом которого являлось приобретение права на кв. ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью с учетом балконов и лоджии - 45, 76 кв. м., расположенную на ... этаже в д. ..., корп. ... по ... в г. Омске.
Долевое участие в строительстве квартиры определялось внесением платежей в размере ... руб. Акт зачета взаимных однородных денежных требований на указанную сумму подписан между ней и ответчиком ....06.2009 г.
В соответствии с п. 2.5 договора участия в долевом строительстве срок сдачи жилого дома в эксплуатацию был установлен 30.06.2010 г.
До настоящего времени строительство жилого многоквартирного дома не завершено, дом не сдан в эксплуатацию. Срок окончания строительных работ перенесен на 2 квартал 2011 г.
Ответчик практически прекратил хозяйственную деятельность, в его отношении введена процедура банкротства в Арбитражном суде Омской области.
Поскольку недостроенный дом находится на балансе ответчика, то в случае объявления его банкротом, дом будет включен в конкурсную массу и может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов, в связи с чем, она может утратить права на оплаченную квартиру.
В судебное заседание Богданова Н. И. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители истицы Павлов В. А. и Черемнова И. В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, первоначально заявленные требования не поддержали. Просят признать право собственности на ... долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, исходя из общей площади построенных квартир 3004,07 кв. м.
Представитель ответчика ООО «Оптимум - строй» внешний управляющий Вишняков С. А. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Управление Росреестра по Омской области), до реорганизации Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён своевременно.
Выслушав представителей истицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ...12.2007 г. между Богдановой Н. И. принципал) и ООО «Он» в лице директора Б. Е. В. (агент) заключен агентский договор № ....
Предметом договора является организация и содействие во вступлении Богдановой Н. И. в число пайщиков Жилищно - строительного кооператива «К» с целью приобретения в собственность после завершения строительства 9-ти этажного жилого многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ..., д. ... корпус ... в ... АО жилого помещения - однокомнатной квартиры, площадью 45, 79 кв. м., расположенной в седьмом подъезде, на третьем этаже, по правую сторону от лестницы, номер по проекту № ... (п. п. 1.1.1 агентского договора).
В соответствии с п. п. 1.1.2 указанного договора денежные средства, полученные от Богдановой Н. И. в качестве паевого взноса, необходимого для вступления в ЖСК «К», агент обязался передать в ЖСК «К».
...12.2007 г. Богдановой Н. И. в ООО «Он» внесен ... руб., что подтверждается кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру.
Оформив ...01.2008 г. заявление № ... о принятии в члены ЖСК «К», в этот же день Богданова Н. И. заключила с ЖСК «К» в лице председателя Б. Е. В. договор № ... о внесении паевых взносов в Жилищно - строительный кооператив «К», в соответствии с которым после полной уплаты паевого взноса в размере ... руб. и окончания строительства дома - 2 квартал 2009 г., кооператив обязался обеспечить передачу в собственность истицы спорной квартиры.
По соглашению сторон договор № ... расторгнут с ...06.2009 г., что подтверждается соглашением о расторжении Договора № ... о внесении паевых взносов в Жилищно - строительный кооператив «К» от ...06.2009 г.
...04.2007 г. между ЗАО «П» и ООО «Оптимум - строй» заключен договор аренды № ... земельных участков, в соответствии с которым в аренду до ...04.2011 г. ответчику предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах г. Омска, общей площадью ... кв. м., кадастровый номер ... по адресу: г. Омск, ул. ... (... округ), с местоположением: установлено в 150 м. западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ... АО, г. Омск, ул. ..., дом ..., принадлежащий ЗАО «П» на основании договора присоединения от ...08.2006 г. и разделительного баланса (передаточный акт) от ...08.2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия ... № ... от ...02.2007 г. и переданном ООО «Оптимум - строй» на основании договора аренды земельных участков № ... от ....04.2007 г., зарегистрированного УФРС по Омской области ...05.2007 г.
...12.2008 г. Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ООО «Оптимум - строй» выдано разрешение на строительство жилого комплекса (первая очередь) в ... г. Омска по проспекту .... Срок действия разрешения продлен до 16.10.2010 г.
....06.2009 г. между ООО «Оптимум - строй», именуемое в дальнейшем застройщик, и Богдановой Н. И., как участником долевого строительства, заключен договор № ... участия в долевом строительстве в соответствии с положениями ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
...06.2009г. в Управлении ФРС по Омской области проведена государственная регистрация данного договора.
Согласно договора участия в долевом строительстве застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке, принадлежащем на ему на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельных участков № ... от ....04.2007 г., зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области ...05.2007 г. за № ... с кадастровыми номерами ... общей площадью ... кв. м., ... общей площадью ... кв. м., многоквартирный дом по пр. ..., д. ..., корпус ..., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта передать объект долевого строительства - жилое помещение однокомнатную квартиру, примерной площадью с учетом лоджий (балконов) с понижающим коэффициентом 0, 7 - 45, 76 кв. м., общей площадью 44, 64 кв. м., расположенную в третьем подъезде, на третьем этаже, по правую сторону от лестницы, будущий № ... истице, а также право на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади квартиры (п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.3 договора участия в долевом строительстве).
В соответствии с п. 2.5 договора срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома предусмотрен 30.06.2010 г.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства 30.09.2010 г. (п. 2.6 договора).
Сторонами договора установлено, что уплата цены для строительства объекта долевого строительства в размере ... руб. по поручению участника долевого строительства может быть внесена третьим лицом (п. 3.4 договора).
...06.2009 г. между ООО «Оптимум - строй», ЖСК «К» и Богдановой Н. И. составлен акт зачета взаимных однородных (денежных) требований, согласно которого задолженность Богдановой Н. И. перед ООО «Оптимум - строй» по состоянию на ....06.2009 г. по договору участия в долевом строительстве от ...06.2009 г. считается погашенной.
Факт полной оплаты истицей стоимости объекта долевого строительства, расположенного по адресу: г. Омск, пр. ..., д. ..., корп. ... подъезд ..., этаж ... номер ..., расположение относительно лестницы - справа, примерная площадь 45, 76 кв. м., общая площадь 44, 64 кв. м. в сумме ... руб. также подтверждается справкой ООО «Оптимум - строй» от ...06.2009 г.
Согласно ч.1 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Предложение об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (применительно к положениям п.3 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ) Богдановой Н. И. застройщиком не направлялось.
Судом установлено, что взятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве № ... от ...06.2009 г. по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию в срок 30.06.2010 г., по передаче Богдановой Н. И, объекта долевого строительства 30.09.2010 г. в нарушение требований ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик не выполняет, на 01.06.2010 г. объем выполненных работ по строительству жилого комплекса (первая очередь) по почтовому адресу: г. Омск, пр. ..., дом ..., корпус ... составляет 4019, 05 кв. м., что соответствует 29, 2 % степени готовности дома. Общая площадь построенных квартир в указанном доме по состоянию на 11.06.2010 г. составляет 3004, 07 кв. м.
До 26.12.2009 г. строительство дома осуществлялось непосредственно ООО «Оптимум - строй». В настоящее время строительные работы ведутся генподрядчиком и субподрядчиком. Данные о том, что дом будет построен до 30.06.2010 г. ответчик суду не представил.
По заявлению Т. Г. В. о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Оптимум - строй», определением Арбитражного суда Омской обл. от ...01.2010 г. признаны обоснованными требования Т. Г. В. к должнику ООО «Оптимум - строй» в размере ... руб. и в отношении ООО «Оптимум - строй» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждён Вишняков С. А. Определением Арбитражного суда Омской области от ...05.2010 г. в отношении ответчика введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев.
Таким образом, 30.06.2010 г. обязательства по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию ответчик не исполнит. Работы по строительству многоквартирного дома ведутся крайне медленно. Реальный срок ввода дома в эксплуатацию не определён. В результате чего нарушаются права истицы в связи с неисполнением ответчиком обязательств по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию 30.06.2010 г. и имеется угроза нарушения прав истицы по передаче ей в собственность квартиры в срок, предусмотренный договором о долевом участии от ...06.2009 г.
Поскольку Арбитражным судом Омской области в отношении ООО «Оптимум - строй» введена процедура банкротства, создаётся угроза того, что объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Омск, ..., дом ..., корпус ... ответчиком не будет достроен и введён в эксплуатацию из-за отсутствия денежных средств для продолжения строительства дома. Незавершенный строительством объект может попасть в конкурсную массу для реализации с целью погашения долгов ООО «Оптимум - строй» перед кредиторами, поэтому для истицы имеется угроза нарушения права на получение квартиры в соответствии с договором участия в долевом строительстве дома.
В ходе подготовки дела к судебном разбирательству суд направлял ответчику определения от 11.05.2010 г. и от 01.07.2010 г. и разъяснял обязанности в соответствии со ст. 56 ГПК РФ представить доказательства того, что обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве им будут исполнены, у ответчика имеется достаточно финансовых средств для завершения строительства дома, права истицы ответчик не нарушает и отсутствует угроза нарушения её прав, однако таких доказательств ответчик суду не представил.
Согласно ст.9 ФЗ РФ «О введение в действие части второй ГК РФ» от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ, в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствие с ч.1 ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Поскольку застройщик не выполнил обязательство передать Богдановой Н. И. объект долевого строительства в виде жилого помещения в срок до 30.09.2010 г. в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, имеется угроза неисполнения обязательства в будущем, поэтому исковые требования Богдановой Н. И. подлежат удовлетворению полностью.
Третьему лицу объект незавершённого строительства не передан и не находится в залоге у третьих лиц.
Согласно ч.3 ст.244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Доля Богдановой Н. И. в незавершённом строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ..., д. ... корпус ..., первая очередь составляет ... или ... (это целая дробь).
Расчёт доли:
12 145, 05: 44, 64=... или ...,
где 12 145, 05 кв.м. - общая площадь квартир многоквартирного дома первой очереди (без учёта лоджии) согласно проектной декларации,
44, 64 кв.м. - общая площадь квартиры истицы (без учёта лоджии), согласно договора участия в долевом строительстве.
В силу ч.5 ст. 15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения не входит площадь лоджии.
Расчёт доли истицы произведён исходя из общей площади квартир (без учёта лоджий) многоквартирного дома.
Соответственно, доля истицы в общей площади квартир (без учёта лоджий) в незавершенном строительством многоквартирном доме, также составляет ... или ... (это целая дробь).
Согласно справки ООО «Оптиум-строй» от ...06.2010 г., по состоянию на ...06.2010 г. общая площадь построенных квартир в незавершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, пр. ..., д. ..., корпус ... составляет 3004,07 кв. м.
... или ... (целая дробь) доля истицы в общей площади квартир в незавершенном строительством многоквартирном доме соответствует ... кв.м.
Расчёт данной доли:
3004,07 кв.м. : n = ...
n = 3004,07 кв.м. : ...
n = ...
где n - площадь квартиры истицы (без учёта лоджии) в незавершенном строительством многоквартирном доме.
Объекты незавершённого строительства в силу статей 130,131 ГК РФ являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому решение суда о признании за Богдановой Н. И. права собственности на ... (....м./....м.) долю в общей площади квартир в незавершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ..., дом ..., корпус ...), является основанием для государственной регистрации права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за Богдановой Н. И. право собственности на ... долю в общей площади квартир (что соответствует ... кв.м./....м.) в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, ..., дом ..., корпус ... на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах г. Омска, общей площадью ... кв. м., кадастровый номер ... ..., по адресу: ул. ... (... административный округ), с местоположением: установлено в 150 метрах западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. ..., дом ..., в ... административном округе г. Омска, принадлежащий закрытому акционерному обществу «П» на основании договора присоединения от ....08.2006 г. и разделительного баланса (передаточный акт) от ...08.2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия ... № ... от ...02.2007 г., и переданному Обществу с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй» на основании договора аренды земельных участков № ... от ...04.2007 г., зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области ...05.2007 г.
Признать незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ..., дом ..., корпус ... обременённым правом Богдановой Н. И. передачи ей жилого помещения - квартиры № ..., общей площадью с учётом лоджии 45, 76 кв.м., в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № ... от ...06.2009 г., заключённого между Обществом с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй» и Богдановой Н. И.
Снять арест с ... доли в общей площади квартир в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, ..., дом ... корпус ... согласно договора участия в долевом строительстве № ... от ....06.2009 г., заключённого между Обществом с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй» и Богдановой Н. И. , наложенный определением Октябрьского районного суда г. Омска от 08.06.2010 г.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья подпись Н. И. Огарь
Мотивированное решение суда изготовлено 14.07.10 гРешение суда вступило в законную силу