Дело № 2-3/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской ФедерацииОктябрьский районный суд г.Омскав составе председательствующего судьи Шафоростовой Л.С.
при секретаре Бохан Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске
17 января 2011 года
гражданское дело по иску Бондарь А.В., Бондарь Е.Д. к Обществу с ограниченной ответственностью «Масленникова-72», жилищно-строительному кооперативу «Масленникова 72», Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
УСТАНОВИЛ:
Бондарь А.В., Бондарь Е.Д. с учетом уточнения своих требований обратились в суд с иском к ответчикам, сформулировав требования в следующем виде:
-просят признать за ними право собственности на двухкомнатную квартиру ..., общей проектной площадью 95,73 кв. метров (с учетом площади лоджии, балкона), расположенную на 10 этаже 12-этажного жилого дома ... (2 очередь) по ул. Масленникова в г.Омске, в равных долях между ними (соответственно по 1/2 доли за каждым), или;
-в случае, если дом на момент вынесения решения является незавершенным строительным объектом, то признать за ними право общей долевой собственности (по 1/2 доли за каждым) на незавершенный строительством объект - указанную квартиру;
- просят установить и указать факт 100% оплаты указанной квартиры по договору ... на долевое участие в строительстве спорного дома в лице агента ООО «Компания «ОмСтрой-2001»;
- просят обязать ЖСК «Масленникова 72» выполнить все обязательства по договору ... об инвестировании строительства (долевого участия в строительстве жилья) от 22 января 2008 года, заключенного между ООО «Компания «ОмСтрой-2001» и истцами;
- просят обязать ЖСК «Масленникова 72» выдать истцам полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и установить срок выдачи;
- просят обязать ЖСК «Масленникова 72» выдать истцам комплект ключей от входных дверей в подъезд и спорную квартиру, в связи с тем, что квартира построена и имеется в натуральном выражении;
- просят обязать ЖСК «Масленникова 72» подписать с истцами акт приема-передачи спорной квартиры и установить сроки подписания данного документа.
В обоснование иска Бондарь А.В. и Бондарь Е.Д. указали, что 22 января 2008 года между ними и ООО «Масленникова-72» в лице агента ООО «Компания «ОмСтрой-2001» был заключен договор ... долевого участия в строительстве спорного объекта недвижимости. Свои обязательства по оплате квартиры в сумме ... рублей они исполнили. Плановое окончание строительства дома по договору было предусмотрено во 2 квартале 2008 года. В настоящее время дом построен. Между ООО «Масленникова-72» и ЖСК «Масленникова 72» 28 августа 2009 года был подписан договор о передаче прав и обязанностей застройщика по договорам инвестирования строительства. Истцы не являются членами данного кооператива, следовательно, по их мнению, ЖСК «Масленникова 72» перед инвесторами, не вступившими в ЖСК, является вступившим застройщиком со всеми возложившими на себя обязательствами. Поскольку ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, не исключена вероятность расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке и перепродажи квартиры юридическим или физическим лицам, а также предъявление в суд исков третьими лицами, истцами заявлены вышеуказанные требования.
Истцы в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания по адресам, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ЖСК «Масленникова 72» Дрозд Ю.А. в судебном заседании исковые требования не признал, при этом пояснил, что до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, фактически он достроен полностью и готовится к сдаче. Истцы являются участниками общей долевой собственности не только на спорную квартиру, а на весь объект незавершенного строительства, в силу чего обязаны нести бремя содержания имущества, в том числе принимать участие в общих расходах, направленных на завершение строительства дома. В настоящее время на всех участников долевой собственности возложена обязанность по внесению дополнительных платежей. Соответственно до внесения истцами в полном объеме установленных платежей, невозможно без ущемления интересов других дольщиков, передать в собственность истцам спорный объект недвижимости, следовательно все другие требования истцов также не подлежат удовлетворению.
Представитель ООО «Компания «ОмСтрой-2001» в лице внешнего управляющего Корниенко Ю.В. - Дениса И.И. исковые требования в суде не признал, поддержав пояснения представителя ЖСК «Масленникова 72».
В судебное заседание не явились представители ООО «Масленникова-72», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.
Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон, принимая во внимание, что представители ответчиков настаивали на рассмотрении дела по существу.
Заслушав пояснения представителей ответчиков, изучив представленные доказательства, материалы дела, суд находит не подлежащими удовлетворению исковые требования.
Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.ч.1-3 ст. 8 вышеуказанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии со ст. 16 данного закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
В силу вышеуказанных положений закона право собственности на спорный объект недвижимости у истцов может возникнуть только после введения дома в эксплуатацию.
Из материалов дела следует и в судебном заседании установлено, что между Бондарь А.В., Бондарь Е.Д. и ООО «Масленникова - 72» в лице ООО «Компания «ОмСтрой-2001», действующего на основании Агентского договора от 21 июня 2004 года, заключен договор ... об инвестировании строительства (долевого участия в строительстве жилья) от 22 января 2008 года, по условиям которого истцы принимают участие в инвестировании строительства 12-этажного жилого дома по улице Масленникова, ... (2-я очередь) в Октябрьском административном округе г.Омска, обязуются оплатить застройщику ООО «Масленникова - 72» ... рублей, а ООО «Масленникова - 72» обязуется построить и ввести в эксплуатацию жилой дом по улице Масленникова, ... (2-я очередь) в Октябрьском административном округе г.Омска во 2-м квартале 2008 года, передать инвесторам Бондарь А.В., Бондарь Е.Д. двухкомнатную квартиру ... (стр) общей площадью 95,73 кв.метров (с учетом лоджии, балкона), расположенную на 10 этаже этого дома.
Бондарь А.В. и Бондарь Е.Д. выполнили свои обязательства по данному договору, оплатив ответчику ... рублей, что подтверждается кассовыми чеками, квитанциями к приходным кассовым ордерам.
ООО «Масленникова-72» свои обязательства по договору не выполнило. В установленный договором срок квартиру не передало истцам в собственность, строительство дома не завершено.
Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке общей площадью 5818 кв. метров по ул. Масленникова (Октябрьский округ) и предоставлен ООО «Масленникова-72» по договору аренды, заключенному 19 июля 2001 года с Департаментом недвижимости Администрации г. Омска. В дальнейшем договор был продлен на неопределенный срок.
30 июня 2004 года ООО «Масленникова-72» выдано разрешение на строительство жилого дома с объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Масленникова - 4 Линия.
Согласно ч.ч. 1,3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Предметом деятельности кооператива ЖСК «Масленникова 72», созданному 28 августа 2009 года, является строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями по адресу: ул. Масленникова, ... за счет собственных и привлеченных средств, ввод в эксплуатацию и последующее содержание построенного жилого дома. Согласно п. 3.9 Устава для членов кооператива установлены в качестве обязательных вступительный, членский, паевой и дополнительный взносы.
Из материалов дела следует, что согласно договора о передаче прав и обязанностей застройщика по договорам инвестирования строительства (долевого участия в строительстве жилья) другому лицу (цессия) от 28 августа 2009 года, заключенного между ООО «Масленникова - 72» (выбывший застройщик) и ЖСК «Масленникова 72» (вступивший застройщик), права и обязанности, возникшие из договоров инвестирования строительства (долевого участия в строительстве жилья), в том числе и по договору ... от 22 января 2008 года, заключенному с Бондарь Е.Д. и Бондарь А.В. по строительству 12-этажного многоквартирного жилого кирпичного дома со встроенными офисными помещениями (вторая очередь) в Октябрьском АО г.Омска, расположенном по адресу: г.Омск, ул. Масленникова, ... безвозмездно с согласия инвесторов (участников долевого строительства) переданы ЖСК «Масленникова 72».
В соответствии с п.2 данного договора вступивший застройщик обязался осуществить строительство дома не позднее 01 сентября 2010 года и передать объекты долевого строительства (квартиры) инвесторам (участникам долевого строительства) в течение двух месяцев со дня сдачи дома в эксплуатацию.
По акту приема-передачи от 28 августа 2009 года ЖСК «Масленникова 72» принял незавершенный строительством жилой дом, состоящий из 11 этажей кирпичной кладки, остекленного на 8 этажах, с частично выполненными сетями отопления и электрики. С этого времени и до момента принятия решения по делу строительство дома ведет ЖСК «Масленникова 72».
Согласно справки ЖСК «Масленникова 72» для достройки дома необходимо ... рублей, доля участия истцов в которых составляет ... рублей.
Суд считает, что с передачей безвозмездно ЖСК «Масленникова 72» недостроенного дома у истцов появились новые обязательства перед ЖСК по вновь возникшим правоотношениям по внесению приходящейся на их долю суммы в достройке дома.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Суд считает в этой связи заслуживающими доводы представителя ЖСК «Масленникова 72» о том, что истцы являются участниками общей долевой собственности не только на спорную квартиру, а на весь объект незавершенного строительства, в силу чего обязаны нести бремя содержания всего имущества, в том числе принимать участие в общих расходах, направленных на завершение строительства дома.
В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Поскольку истцы не исполнили указанные обязательства по вновь возникшим правоотношениям, то в удовлетворении исковых требований им надлежит отказать в полном объеме.
Суд полагает, что в дальнейшем истцы не лишены возможности стать собственниками спорного жилого помещения после ввода дома в эксплуатацию и оплаты ими причитающейся суммы и во внесудебном порядке произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру. Законодательство связывает правовой режим недвижимого имущества исключительно с актом государственной регистрации прав на это имущество, для чего в регистрирующий орган необходимо представить соответствующие документы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-196 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать Бондарь А.В., Бондарь Е.Д. в удовлетворении исковых требований.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи жалобы в Октябрьский районный суд г.Омска в течение 10 дней.
Судья Шафоростова Л.С.