Решение
Именем Российской Федерации
29 | октября | 2010 года | Омск |
Октябрьский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи Будылка А.В.,
при секретаре Смольниковой Е.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-2497/10,
Истец - Безбородов Ю.Я., представитель Лушкова А.Я.;
Ответчик - Страгис Ю.М. (представитель Кобычева Т.В.), закрытое акционерное общество «Алконост» (представитель Феофанова А.В.), Главное управление по земельным ресурсам Омской области;
Предмет спора - о признании недействительными распоряжения, договора, зарегистрированного права;
Встречный иск - о сносе пристройки;
установил:
Безбородов Ю.Я. предъявил в Октябрьском районном суде города Омска исковое заявление к Страгису Ю.М., ЗАО «Алконост», ГУ по земельным ресурсам Омской области, с учётом уточнения иска указав, что ему принадлежит на праве собственности помещения одноэтажной пристройки, обозначенной литерой Д1, к производственному корпусу ватного цеха, принадлежащего ответчикам, расположенного по адресу: Омск, улица .... Строение находится на земельном участке с кадастровым номером ....
16 ноября 2009 года ГУ по земельным ресурсам Омской области издало распоряжение № 5136-р о предоставлении указанного земельного участка в собственность ответчикам, 20 ноября 2009 года ими заключены договоры купли-продажи земельного участка.
Указанными действиями нарушены права истца, поскольку он, являясь собственником строения, расположенного на земельном участке, предоставленном в собственность ответчикам, наряду с ними на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приватизацию данного земельного участка. Поэтому распоряжение ГУ по земельным ресурсам Омской области, договор купли-продажи земельного участка и зарегистрированное право собственности ответчиков на него недействительны.
Страгис Ю.М. и ЗАО «Алконост» иск не признали, пояснив, что Безбородов Ю.Я. приобрёл строение в тот период, когда земельный участок был предоставлен им в бессрочное пользование. ЗАО «Алконост» приобрело в собственность помещения здания производственного корпуса ватного цеха в 1999 году, правопредшественник Страгиса Ю.М. - в 2000 году. В 2001 году земельный участок, необходимый для использования указанных помещений был предоставлен им в бессрочное пользование, в 2009 году они исполнили законодательно установленную обязанность и приобрели в собственность земельный участок, ранее предоставленный им на праве бессрочного пользования. Правопредшественник Безбородова Ю.Я. приобрёл строение у ЗАО «Б» с нарушением законодательства. Ответчики предъявили встречный иск, указав, что 20 июля 2001 года ЗАО ОШФ «Б» продало ЗАО «А пристройку к производственному корпусу ватного цеха, права на которую у продавца зарегистрированы не были, технический паспорт отсутствовал. Право собственности ЗАО «А» было зарегистрировано 21 сентября 2001 года, к этому времени уже было зарегистрировано право бессрочного пользования земельным участком, на котором расположена пристройка, за ФИО1., право бессрочного пользования ЗАО «Алконост» было зарегистрировано 05 октября 2001 года. Безбородов Ю.Я. купил пристройку 07 июля 2003 года. В настоящее время на их земельном участке расположено здание с офисом, на основании чего просят за счёт средств Безбородова Ю.Я. снести пристройку, расположенную на их земельном участке.
ГУ по земельным ресурсам Омской области предоставило отзыв, указав, что при предоставлении земельного участка в собственность ответчикам управление не располагало сведениями о праве собственности на пристройку, расположенную на данном земельном участке истцу, соответственно, его действия требованиям нормативно-правовых актов не противоречат.
Стороны о слушании дела судом извещены надлежаще.
В судебном заседании представитель истца иск поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала, представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, поддержав встречный иск.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что 24 августа 1992 года Фонд имущества города Омска на основании договора № 9а купли-продажи, заключённого на основании договора аренды от 16 июля 1991 года, продал Омскому арендному промышленно-торговому объединению «Б» государственное предприятие ОАПТШО «Б», состав и цена активов которого приведены в приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. К покупателю перешло право пользование земельным участком. Действующее в 1992 году законодательство государственной регистрации договора продажи предприятия не предполагало (Гражданский кодекс РСФСР 1964 года, применяемые на территории РФ Основы гражданского законодательства СССР 1991 года). Договор является заключённым с момента его подписания договора. В составе основных средств и вложений ОПТШО «Б» приложения № 1 к указанному договору значится кирпичное здание ватного цеха по улице ..., первоначальной стоимостью ... рублей. Данное определение недвижимости также соответствовало действующему в указанный период времени законодательству. Приватизируемое предприятие было зарегистрировано ОГРП 04 мая 1993 года с этого момента АОЗТ «Б» перешло право собственности на имущество, включая недвижимое, государственного предприятия.
Постановлением главы администрации города Омска от 02 июня 1994 года № 388-п в бессрочное пользование АОЗТ «Б» был предоставлен земельный участок площадью ... га фактически занимаемый на землях городской застройки по улице ... АОЗТ «Б» 25 августа 1994 года Главомскархитектурой был выдан акт об ограничении на местности и закреплении границ земельного участка площадью ... га, предоставленного в бессрочного пользование.
11 августа 1996 года Комитет по земельным ресурсам города Омска выдал ЗАО ОШФ «Б» свидетельство о праве бессрочного пользования указанным земельным участком.
23 января 1997 года до принятия соответствующего закона и до образования на территории Омской области учреждения недвижимости Омской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЗАО «Б» получило в УТИР КУИ города Омска регистрационное удостоверение на здание производственного корпуса, литера Д, находящееся по адресу: Омск, улица .... Данное регистрационное удостоверение о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, установленной Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не свидетельствует. Также как не свидетельствует о том, что у ЗАО «Б» не возникло право собственности на другие объекты недвижимости.
28 июля 2000 года ЗАО «Б» решением Арбитражного суда Омской области по делу № к/э-12 признано банкротом.
27 сентября 2000 года комитет его кредиторов принял решение об адресной продаже недвижимого имущества банкрота, включая производственный корпус ватного цеха, литеры Д, Д, 1969 и 1971 года постройки, общей площадью ... кв.м.
Из технического паспорта, имеющегося у ответчиков, следует, что он был составлен в 1999 году и выдан в 2000 году на здание - производственный корпус, имеющее литеры Д (строение) и Д1 (пристройка). Двухэтажное строение построено в 1969 году, одноэтажная пристройка - в 1971 году. Группа капитальности у обеих частей здания одна, описание конструктивных элементов - схожее. Площадь помещений, указанная в экспликации (... и ... кв.м.) и исчислении площадей (... кв.м.) технического паспорта, не соответствует площади, указанной в поименованном выше регистрационном удостоверении (... кв.м.) с вычетом площади пристройки (... и ... кв.м., соответственно) и без такового. В экспликации данного технического паспорта, его разделах содержаться сведения о пристройке, её поэтажный план отсутствует. Причина последнего: ЗАО «Б» не продавала помещения пристройки ответчикам.
В 2001 году ЗАО «Б» был выдан отдельный технический паспорт на пристройку. Разделы технического паспорта и экспликация к поэтажному плану содержит те же сведения относительно пристройки, что и в ранее выданном техническом паспорте. Назначение строения - производственный корпус ватного цеха.
22 декабря 1999 года ЗАО «Б» в лице арбитражного управляющего продало ЗАО «Алконост» объект недвижимости - часть двухэтажного кирпичного здания производственного корпуса (ватного цеха), литера Д, площадью по внутреннему обмеру ... кв.м., по наружному - ... кв.м. (10,25 * 15,35). В договоре указано, что объект принадлежит продавцу на основании указанного выше регистрационного удостоверения, в действительности являющего правоподтверждающим документом. Право собственности у продавца на товар возникло на основании поименованного выше договора купли-продажи и регистрации в качестве юридического лица. Право собственности ЗАО «Алконост» на нежилые помещения общей площадью ... кв.м., находящиеся в двухэтажном кирпичном здании ... по улице ... города Омска было зарегистрировано Учреждением юстиции Омской области 17 февраля 2000 года.
Договоры продажи недвижимости между ЗАО «Б» и ФИО1., ФИО2. и Страгисом Ю.М.. не представлены, однако представлено свидетельство о государственной регистрации 09 августа 2006 года права последнего на нежилые помещения 2П, литера ДД2, общей площадью ... кв.м., находящиеся в двухэтажном здании ... по улице ... города Омска, в ЕГРП содержаться сведения об его правах на указанную недвижимость. Спор о праве последнего, включая о правах на помещения, обозначенные литерой Д2, кем-либо не заявлен. Из представленных межевых дел следует, что по состоянию на 2001 года правами на строение обладал ФИО1.
24 марта 2000 года ЗАО «А», 29 мая 2000 года ФИО3 по причине приобретения прав на строения, расположенные по адресу: Омск, улица ..., обратились в Комитет по земельным ресурсам города Омска за межеванием земель, расположенных по указанному адресу.
В ведомости кадастровых участков 2000 года по земельному участку с условным номером ... площадью ... кв.м. значатся ФИО1. и ЗАО «Алконост», законные интересы ЗАО «Б» в части, касающихся прав на здание, учтены не были.
Из указанных выше доказательств следует, что в собственности ЗАО «Б» осталась пристройка, обозначенная литерой Д1.
28 мая 2001 года глава городского самоуправления города Омска издал распоряжение № 551-р о предоставлении земельных участков по улице ..., в бессрочное (постоянное) пользование, в том числе площадью ... кв.м. ЗАО «Алконост» и ФИО1
В июне 2001 года указанные правообладатели обратились за постановкой земельного участка на кадастровый учёт, который в настоящее время учтён с кадастровым номером ....
20 июля 2001 года ЗАО «ОШФ «Б» в лице конкурсного управляющего продало ЗАО «А» одноэтажную пристройку к производственному корпусу ватного цеха, литера Д1, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: Омск, улица ..., принадлежащую продавцу на основании указанного выше договора купли-продажи. Как и в договоре с ЗАО «Алконост» в данном договоре указано, что к покупателю переходят права на соответствующий земельный участок, принадлежащий продавцу на праве бессрочного пользования.
Представив документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемую недвижимость, стороны договора 29 августа 2001 года обратились в учреждение юстиции Омской области для регистрации перехода права собственности покупателю.
В соответствии со статьёй 6 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной им. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие закона права на объект недвижимого имущества требуется и производится при государственной регистрации перехода данного права.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22
было специально разъяснено, что акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.
21 сентября 2001 года право собственности ЗАО «А» на поименованную недвижимость было зарегистрировано.
07 июля 2003 года ЗАО «А продало данную недвижимость Безбородову Ю.Я., право собственности которого было зарегистрировано 26 августа 2003 года.
То обстоятельство, что 28 мая 2001 года глава городского самоуправления города Омска издал распоряжение № 551-р, на основании которого за ФИО1 27 августа 2001 года, за ЗАО «Алконост» 05 октября 2001 года было зарегистрировано право бессрочного пользования земельным участком по улице ..., площадью ... кв.м., не умаляет права Безбородова Ю.Я. на приобретение данного земельного участка в соответствующей части (доле) в пользование и собственность.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ в применяемой на момент заключения ЗАО «А» договора продажи недвижимости редакции по данному договору покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Данное право принадлежит покупателю помещений в строении безотносительно от того зарегистрировано или нет право бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено строение, за другими собственниками помещений, находящихся в том же строении, поскольку переходит покупателю недвижимости на основании закона.
Статьёй 35 Земельного кодекса РФ было установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
С приобретением 21 сентября 2001 года ЗАО «А» указанных помещений в собственность перерераспределение долей в праве бессрочного пользования земельным участком между собственниками помещений здания, расположенного на нём, произведено не было.
10 ноября 2009 года распоряжением ГУ по земельным ресурсам Омской области № 5083-р на основании заявления ФИО1., к тому времени, уже не являющегося собственником помещений, ЗАО «Алконост», в соответствии с пунктом 4 статьи 53 Земельного кодекса РФ право бессрочного пользования ФИО1., ЗАО «Алконост» земельным участком с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно производственного корпуса ватного цеха, имеющего почтовый адрес: Омск, улица ..., было прекращено.
Названной выше нормой права установлено, что при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком исполнительный орган государственной власти на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает соответствующее решение.
Согласно статьям 35, 36 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 данного кодекса, согласно которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Т.е. собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.
Для приобретения прав на земельный участок указанные лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В нарушение указанной нормы права, а также прав Безбородова Ю.А. на земельный участок, Страгис Ю.М. и ЗАО «Алконост» обратились, а ГУ по земельным ресурсам Омской области 16 ноября 2009 года издало распоряжение № 5136-р о предоставлении поименованного выше земельного участка в общую долевую собственность Страгису Ю.М. (3/5 в праве) и ЗАО «Алконост» (2/5 в праве).
Договор купли-продажи данного земельного участка № ... заключён ГУ по земельным ресурсам Омской области, Страгисом Ю.М., ЗАО «Алконост» 20 ноября 2009 года также в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Иных последствий указанного выше нарушения закон не устанавливает.
Согласно статье 167 названного кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Исходя из специфики объекта права и принадлежащего на основании статей 552 Гражданского кодекса РФ и 35 Земельного кодекса РФ собственникам здания права пользования им последствием недействительности данного договора будет являться признание недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности Страгиса М.Ю. и ЗАО «Алконост» на указанный земельный участок.
Требование о возврате уплаченных за земельный участок данными ответчиками денег не предъявлено. Суд не усматривает оснований для реализации, предоставленных ему статьёй 166 Гражданского кодекса РФ прав, по собственной инициативе. Поскольку Страгису М.Ю., ЗАО «Алконост», Безбородову Ю.Я. принадлежит право обратиться в ГУ по земельным ресурсам Омской области за предоставлением земельного участка в их долевую собственность. Соответственно, Страгис М.Ю.. и ЗАО «Алконост» вправе распорядится подлежащими им возвращению деньгами по собственному усмотрению (зачесть уплаченные деньги по подлежащему заключению договору, Безбородов Ю.Я. вправе выплатить им причитающиеся уплате с него деньги, стороны договора вправе совершить иные действия).
На основании изложенного, в соответствии с приведёнными нормами права исковое заявление, предъявленное Безбородовым Ю.Я. Страгису Ю.М.., ЗАО «Алконост» и ГУ по земельным ресурсам о признании недействительными распоряжения ГУ по земельным ресурсам Омской области о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность ФИО4. и ЗАО «Алконост», договора купли-продажи данного участка, заключённого ими, зарегистрированного права собственности на земельный участок, подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска о сносе принадлежащей Безбородову Ю.Я. постройки - отказано.
В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы полежат возмещению истцу с ответчиков.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 30, 194-197, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 16 ноября 2009 года № 5136-р о предоставлении в общую долевую собственность за плату Страгису Ю.М., закрытому акционерному обществу «Алконост» земельного участка с кадастровым номером ..., договор купли-продажи земельного участка № ..., заключённый 20 ноября 2009 года Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, Страгису Ю.М., закрытым акционерным обществом «Алконост», зарегистрированное право общей долевой собственности Страгиса Ю.М., закрытого акционерного общества «Алконост» на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно производственного корпуса ватного цеха, имеющего почтовый адрес: Омск, ..., признать недействительными;
в удовлетворении требований Страгиса Ю.М., закрытого акционерного общества «Алконост» о понуждении Безбородова Ю.Я. снести пристройку, расположенную на указанном земельном участке, отказать.
Взыскать с Страгиса Ю.М., закрытого акционерного общества «Алконост» в возмещение судебных расходов, понесённых истцом по делу по ... рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 03 ноября 2010 года.
Судья