Дело № 2- 869/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Синьковской Л.Г.
при секретаре Чуваковой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 19 апреля 2011 года гражданское дело по иску Глушковой Я.Ю. к ООО «ЗапСибСтрой», ОАО «НОМОС-БАНК» о признании договоров об ипотеке (залоге недвижимости) недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Глушкова Я.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к названным ответчикам, просит признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) ...И от ... г., заключенный между ООО «ЗапСибСтрой» и ОАО «НОМОС-БАНК» и применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор об ипотеке ...И от ... г., заключенный между ООО «ЗапСибСтрой» и ОАО «НОМОС-БАНК» и применить последствия недействительности сделки. В обоснование указывает, что ... г. между ООО «ЗапСибСтрой» (залогодатель) и ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении следующего имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «ЗапСибСтрой»:
земельный участок площадью 33405,00 кв.м., кадастровый номер ... разрешенное использование: занят складами и гаражом, категория земель: земли населенных пунктов; местоположение: установлено относительно 1-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ОАО, ..., ..., ... (далее - земельный участок);
склад соли: одноэтажное с антресольным этажом здание, общей площадью 499,50 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ..., ..., принадлежащий ответчику 1, кадастровый номер ... (далее - склад соли).
Указанный выше договор залога заключен в качестве обеспечения исполнения обязательств:
... г. между ООО «ЗапСибСтрой» (залогодатель) и ОАО «НОМОС-БАНК» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении тех же объектов недвижимости. Указанный договор залога заключен в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «С», возникших из Договора о возобновляемом кредите ... от ... г.
На земельном участке, переданном в залог банку, находится незавершенное строительство - здание корпуса 2Г, трехэтажное, общей площадью 19 037,50 кв.м, литера ..., расположенное по адресу: г. Омск, ..., инвентарный номер ... (далее - незавершенное строительство), принадлежащее на праве собственности Глушковой Я. Ю.
Названный объект до заключения первого из договоров об ипотеке: ... года был продан ООО «ЗапСибСтрой» ДЕА по договору купли-продажи незавершенного строительства. Затем объект был продан БДВ. На основании договора купли-продажи от ... г., заключенного между БДВ (продавец) и Глушковой Я.Ю. (покупатель), право собственности перешло к истцу.
Поскольку в силу ст.425 ГК РФ с момента его заключения договор стал обязательным для сторон, ООО «ЗапСибСтрой» утратил право распоряжения данным объектом, в том числе путём передачи его в залог.
Учитывая, что в силу п. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, при заключении договоров об ипотеке ... от ... г. и ... от ... г., нарушены права нового собственника незавершенного строительства.
В случае обращения взыскания на предмет залога, истец утратит возможность беспрепятственно пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для пользования объектом незавершенного строительства.
Согласно положению п. 4 ст. 340 ГК РФ, ООО «ЗапСибСтрой» заключил договор об ипотеке земельного участка в нарушение норм действующего законодательства РФ.
В заявлении об уточнении исковых требований истец указала, что обращение в суд с исковым заявлением о признании недействительным договоров об ипотеке связано тем, что на основании указанных договоров ОАО «НОМОС-БАНК» обратилось в Куйбышевский районный суд города Омска с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе и на имущество принадлежащее Глушковой Я.Ю.
Таким образом, в случае удовлетворения исковых требований ОАО «НОМОС-БАНК» будет обращено взыскание на имущество Глушковой Я.Ю. которая, не является ни заемщиком, ни поручителем, ни залогодателем по кредитным договорам, в обеспечение исполнения которых были заключены указанные выше договоры об ипотеке.
Глушкова Я.Ю. считает, что при заключении оспариваемых договоров об ипотеке были нарушены 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Однако, поскольку объект незавершенного строительство - здание корпуса ..., трехэтажное, общей площадью 19 037,50 кв.м, литера Д, не принадлежал ООО «ЗапСибСтрой», залогодатель не имел права распоряжаться земельным участком, в том числе заключать договор залога.
Просит признать недействительными договоры об ипотеке, последствий недействительности не применять.
В судебное заседание истец, её представитель по доверенности Ситникова Е.Н. не явились, извещены надлежащим образом.
Ответчик ООО «ЗапСибСтрой», извещенный надлежащим образом о судебном заседании, для участия в нем представителя не направил.
Ранее представитель ООО «ЗапСибСтрой по доверенности Огорелкова И.В. в судебном заседании иск не признала. Поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях, полагает, что оспариваемые договоры являются незаключенными, поскольку в нарушение ст.432 ГК РФ между сторонами договоров не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договор, а именно о предмете.
При заключении договоров об ипотеке земельного участка и склада соли не учтено, что залогодателю (ООО «ЗапСибСтрой») принадлежал на тот момент объект незавершенного строительства, таким образом, условие о предмете договора залога является не согласованным, т.к. при ипотеке земельного участка право залога распространяется и находящийся на нем объект незавершенного строительства, поэтому оспариваемые договоры об ипотеке являются незаключенными.
Ответчик ОАО «НОМОС-БАНК» в лице представителя по доверенности Барановой В.А., возражал против удовлетворения иска. Суду представлены письменные возражения, в которых указано следующее. Право собственности на объект незавершенного строительства перешло ДЕА ... года, то есть после заключения оспариваемых договоров. На момент их заключения земельный участок и названный объект принадлежали на праве собственности ООО «ЗапСибСтрой». В силу действующего законодательства, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю. Относительно возражений ООО «ЗапСибСтрой», ОАО «НОМОС-БАНК» считает, что условие о предмете оспариваемых договоров сторонами по договору полностью согласовано. В частности, в п. 1.1. оспариваемых договоров в качестве предмета ипотеки указаны законченный строительством объект недвижимости - склад соли и земельный участок, с расположенными на нем объектами недвижимости, при этом в договоре имеется достаточно индивидуально-конкретизирующих признаков объектов залога, из которых можно однозначно сделать вывод о каком именно недвижимом имуществе идет речь в договоре. Кроме того, в приложениях к договору ипотеки имеется прямое указание на то, что на земельном участке расположен склад соли и объект незавершенного строительства.
Относительно не включения в Договора об ипотеке объекта незавершенного строительства «НОМОС-БАНК» (ОАО) пояснил следующее.
Договора об ипотеке заключены в обеспечение исполнения обязательств юридических лиц - ООО «А», ООО «Х», ООО «З» и ООО «С» (заемщики) по четырем договорам о возобновляемом кредите на общую сумму 65 000 000 рублей.
Общая залоговая стоимость предмета залога в соответствии с п. 1.3 Договоров об ипотеке установлена в размере 75 392 100 рублей, из которых 1 360 100 рублей - залоговая стоимость здания склада соли, 74 032 000 рублей - залоговая стоимость земельного участка.
Таким образом, на дату заключения Договоров об ипотеке они полностью обеспечивали обязательства заемщиков по договорам о возобновляемом кредите. В связи с чем, включение в предмет залога объекта незавершенного строительства могло повлечь значительное превышение залоговой стоимости объектов по сравнению с суммой задолженности по кредитам и, как следствие, отказ суда в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с несоразмерностью заявленных требований. Тот факт, что в момент заключения договоров ипотеки в качестве отдельного объекта залога в договор не был включен объект незавершенного строительства, не может означать, что к отношениям сторон в рамках оспариваемых договоров ипотеки не могут применяться положения п. 4 ст. 340 ГК РФ и ч.1 ст.64 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и на находящиеся на заложенном земельном участке объекты незавершенного строительства не будет действовать ипотека в силу закона.
Поддержав в судебном заседании вышеприведенные доводы, представитель ответчика Баранова В.А. просила в удовлетворении исковых требований Глушковой Я.Ю. о признании недействительными договоров об ипотеке отказать в полном объеме.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.
... г. между ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «ЗапСибСтрой» (залогодатель) и заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с которым залогодатель в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «А», возникших из Договора о возобновляемом кредите ... от ... г., ООО «Х», возникших из Договора о возобновляемом кредите ... от ... г., ООО «З», возникших из Договора о возобновляемом кредите ... от ... г.; передал в залог залогодержателю земельный участок площадью 33405,00 кв.м., кадастровый номер 55:36:12 03 08:3024; разрешенное использование: занят складами и гаражом, категория земель: земли населенных пунктов; местоположение: установлено относительно 1-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ОАО, ... (далее - земельный участок) и склад соли: одноэтажное с антресольным этажом здание, общей площадью 499,50 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ..., принадлежащий ответчику 1, кадастровый номер ... (далее - склад соли). Общая залоговая стоимость предмета залога согласована сторонами в 75 392 100 рублей.
... года между теми же лицами заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) в обеспечение исполнения обязательств ООО «С», возникших из Договора о возобновляемом кредите ... от ... года. В залог банку переданы вышеуказанные объекты.
До заключения первого из договоров об ипотеке директор ООО «ЗапСибСтрой» Авдошин В.И. сообщил в Омский филиал «НОМОС-БАНК» (ОАО) о том, что по состоянию на ... года ООО «ЗапСибСтрой» имеет в собственности следующие объекты: земельный участок площадью 33405,00 кв.м., кадастровый номер ...; местоположение: установлено относительно 1-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ОАО, ...; склад соли: одноэтажное с антресольным этажом здание, общей площадью 499,50 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ...; незавершенное строительство - здание корпуса ..., трехэтажное, общей площадью 19 037,50 кв.м, литера Д, расположенное по адресу: г. Омск, ....
Доказательства принадлежности ООО «ЗапСибСтрой» названных объектов на праве собственности по состоянию на 28 апреля и на ... года подтверждается материалами дела.
В материалы дела представлены договоры купли-продажи незавершенного строительства от ... года между ООО «ЗапСибСтрой» и ДЕА, от ... года между ДЕА и БДВ, от ... года между БДВ и Глушковой Я.Ю.
Право собственности у ДЕА возникло на объект, находящийся в ипотеке у «НОМОС-БАНК» (ОАО), поскольку регистрация перехода права собственности к ДЕА была произведена ... года, то есть после заключения договоров об ипотеке.
Стало быть, все последующие сделки, в том числе и сделка, на основании которой ... года правообладателем незавершенного строительства стал истец, совершались в отношении объекта недвижимого имущества, на который распространилось в силу ч.4 ст.340 ГК РФ право залога.
Иная оценка обстоятельств возникновения права собственности у ДЕА на незавершенное строительство и невозможность ООО «ЗапСибСтрой» передать незавершенное строительство в залог противоречит положениям ч.2 ст.8, ч.1 ст.131, ст.209, ст.223 ГК РФ.
Исковые требования основаны ст. 340 ГК РФ. Свою заинтересованность в предъявлении иска обосновывает нарушением права пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимого имущества, в случае обращения взыскания на земельный участок, и предъявлением «НОМОС-БАНК» (ОАО) в Куйбышевский районный суд г. Омска иска об обращении взыскания на незавершенное строительство, принадлежащее Глушковой Я.Ю.
Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки исключены истцом из предмета иска. В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
На момент рассмотрения настоящего дела Арбитражным судом города Москвы рассматриваются дела по искам «НОМОС-БАНК» (ОАО) к ООО «Х», ООО «ЗапСибСтрой», ООО «А», ООО «С», ООО «З» о взыскании кредитной задолженности по договорам, в обеспечение которых заключены договоры об ипотеке.
Куйбышевским районным судом г. Омска рассматривается гражданское дело по иску «НОМОС-БАНК» (ОАО) к ООО «ЗапСибСтрой», Глушковой Я.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок, склад соли, незавершенное строительство.
В соответствии с п. 1 ст.64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю. На момент заключения договоров об ипотеке, как уже указано выше земельный участок, как и объект незавершенного строительства принадлежал ООО «ЗапСибСтрой». Вместе с тем, суд не может при рассмотрении настоящего дела высказываться о наличии оснований для удовлетворения требования банка об обращении взыскания на незавершенное строительство, поскольку установление названных обстоятельств входит в предмет доказывания по иному делу.
Согласно п.4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.
Опосредуя свою заинтересованность в предъявлении иска отсутствием такого условия, истец тем самым соглашается, что «НОМОС-БАНК» (ОАО) и ООО «ЗапСибСтрой» при заключении договоров ипотеки такое условие не предусмотрели. Отсутствие указания на то, что ипотека не распространяется на незавершенное строительство, влечет возникновение ипотеки на незавершенное строительство в силу закона и не может влечь ничтожность договоров по основаниям, указываемым истцом.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны, в том числе предмет залога и его оценка.
Аналогичные положения содержаться в п.1 ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ч.2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировавшего это право залогодателя.
В силу ст. 10 названного закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ч.1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ч.2).
Обстоятельства достижения сторонами всех существенных условий договора не являются обстоятельствами, подлежащими доказыванию, исходя из предмета требований истца и оценка возражений ответчика ООО «ЗапСибСтрой» не может повлечь отказ либо удовлетворение исковых требований.
Вместе с тем, суд находит, что приведенные требования закона о согласовании предмета залога при заключении договоров об ипотеке сторонами были соблюдены.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств противоречия договоров об ипотеке закону, и, в частности, п.4 ст.340 ГК РФ, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Глушковой Я.Ю. к ООО «ЗапСибСтрой», ОАО «НОМОС-БАНК» о признании недействительными договора об ипотеке (залоге недвижимости) ... от ... года, договора об ипотеке (залоге недвижимости) ... от ... года отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.Г.Синьковская