Октябрьский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Огарь Н.И.

при секретаре Носенко Н.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 20.06.2011 г.

дело по иску Поправко С. Н. к Новикову К. В. , Новиковой Е. А. , ТСЖ «Масленникова-80» о признании недействительным решение общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» в части, признании незаключённым договор аренды нежилого помещения, примыкающего к квартире, возложении обязанности снести перегородку в коридоре общего пользования, возложении обязанности демонтировать внешний блок кондиционера, расположенного на наружной стене жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Поправко С.Н. обратилась в суд иском о признании недействительным решение общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. в части предоставления права собственности на часть тамбура Новиковым К.В. и Е.А., площадью <данные изъяты> кв.м; обязать ответчиков за свой счёт снести перегородку и перевести помещения общего пользования в первоначальное состояние. В ходе судебного разбирательства исковые требования неоднократно уточняла и дополняла.

В заявлениях указала, что по договору купли-продажи от 16.02.2011 г. она приобрела в собственность квартиру <адрес> в доме <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске. Владельцы соседней квартиры <адрес> Новиковы К.В. и Е.А. в коридоре общего пользования установили перегородку с дверью, лишив её права пользования частью коридора и техническим помещением, в котором находится мусоропровод. В результате, она не имеет доступа к электрическому щиту, от неё отгорожена часть коридора, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, в котором находится система дымоудаления, что противоречит нормам противопожарной безопасности; она не может заносить в квартиру крупногабаритные вещи и строительные материалы.

После обращения к председателю ТСЖ «Масленникова-80» М. Е.В., последняя выдала ей копию протокола решения общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» многоквартирного дома от 25.07.2007 г., в соответствии с которым в собственность Новиковым К.В. и Е.А. передана часть тамбура площадью <данные изъяты> кв.м, непосредственно примыкающего к кв.<адрес> дома <адрес> по ул. <адрес>

Решение собрания нарушает её права как собственника квартиры <адрес>. Бывший собственник квартиры <адрес> – В. Н.П. согласия на перепланировку коридора общего пользования не давала.

Под окном кухни квартиры № № дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске Новиков К.В. установил внешний блок кондиционера, что не позволяет ей установить под окном кухни внешний блок кондиционера для своей квартиры, чем нарушены её законные интересы.

Просит признать недействительным решение общего собрания членов товарищества собственников жилья «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. в части решения по вопросу № № о передаче Новикову К. В. и Новиковой Е. А. части тамбура площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда, примыкающего к квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске; признать не заключённым договор аренды от 24.09.2007 г. между товариществом собственников жилья «Масленникова-80» и Новиковым К. В.; обязать Новикова К. В. снести за свой счёт перегородку в коридоре общего пользования <данные изъяты> этажа <данные изъяты> подъезда, дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу; обязать Новикова К. В. демонтировать за свой счёт внешний блок кондиционера, расположенный на наружной стене под окном кухни квартиры № № дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске, в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании Поправко С.Н. и её представитель Поправко В.В. вышеуказанные требования поддержали, иные требования не поддержали.

Представитель ТСЖ «Масленникова-80» Котенко В.Б. считает иск подлежащим удовлетворению частично. Пояснил, что решение общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. в части решения по вопросу № № о передаче в возмездное пользование (аренду) Новикову К. В. и Новиковой Е. А. части тамбура на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда, примыкающего к квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске, является законным, принято в пределах компетенции общего собрания. Вместе с тем, Новикову К. В. направлено требование передвинуть перегородку на расстояние не менее чем на <данные изъяты> м от несущей стены, примыкающей к квартире № №, поскольку нарушены требования правил пожарной безопасности (л.д.220).

Договор аренды от 24.09.2007 г. заключён на основании решения общего собрания и является законным.

Ответчик Новиков К. В. согласен перенести перегородку в коридоре общего пользования на расстояние <данные изъяты> от несущей стены, примыкающей к квартире № № полностью снести перегородку не согласен.

Согласен перенести внешний блок кондиционера, принадлежащий ему на праве собственности и расположенный на наружной стене под окном кухни квартиры № № дома <адрес> по ул. <адрес>, на другое место внешней стены дома.

Ответчица Новикова Е.А. в судебное заседание не явилась, о дне судебного разбирательства извещена.

Представитель третьего лица Главного управления МЧС России по Омской обл. в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещён.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Поправко С.Н. на основании договора купли-продажи квартиры от 16.02.2011 г. является собственником двухкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на <данные изъяты> этаже дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске (л.д.7-9).

Новиков К.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 29.11.2004 г. является собственником четырёхкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на <данные изъяты> этаже дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске (л.д.27-30). Вместе с ним в квартире проживает Новикова Е.А., с которой он состоит в зарегистрированном браке.

Решением общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. Новикову К. В. и Новиковой Е. А. передана в возмездное пользование (аренду) на пять лет часть тамбура площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда, непосредственно примыкающего к квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске.

Новиковы К.В. и Е.А. обязаны до 01.10.2007 г. внести на счёт ТСЖ «Масленникова-80» денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., либо путём взаиморасчёта поставить в ТСЖ на строительство детской площадки металлоизделия стоимостью не менее <данные изъяты> руб. (л.д.74,75).

На основании решения общего собрания между ТСЖ «Масленникова-80» и Новиковым К.В. заключён договор аренды от 24.09.2007 г., по которому помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда и непосредственно примыкающее к квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске, передано на возмездной основе арендатору (Новикову К.В.) во временное владение и пользование сроком на пять лет (л.д.64).

В соответствии с ч.6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Судом установлено, что Поправко С.Н. узнала о принятом собрании от 25.07.2007 г. о передаче в возмездное пользование (аренду) Новиковым К.В. и Е.А. на пять лет часть тамбура площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда после приобретения в собственность по договору купли-продажи от 16.02.2011 г. квартиры <адрес> в доме <адрес> по ул. <адрес> и получении от председателя ТСЖ «Масленникова-80» М. Е.В. в марте 2011 г. копии протокола решения общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» многоквартирного дома от 25.07.2007 г.

Являются несостоятельными доводы ответчиков о том, что Поправко С.Н. пропустила шести месячный срок для обжалования в судебном порядке решения общего собрания, поскольку является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на кв. <адрес> в данном доме № № с 07.04.2003 г. И что о принятом на общем собрании решении от 25.07.2007 г., она должна была узнать после его принятия, поскольку результаты всех решений вывешиваются для ознакомления всех собственников в общедоступном месте.

При этом суд учитывает, что Поправко С.Н. на момент принятия решения общего собрания от 25.07.2007 г. членом ТСЖ «Масленникова-80» не являлась, не могла принимать участия в этом собрании.

Проживала Поправко С.Н. с матерью по адресу: г.Омск, ул. <адрес>, дом <адрес>, кв.<адрес>. Указанная квартира являлась её местом жительства и на момент регистрации права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на кв. <адрес> в доме № <адрес> по ул. <адрес> 07.04.2003 г., что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 07.04.2003 г. (л.д.57). Не проживание Поправко С.Н. в доме <адрес> на момент принятия решения общего собрания от 25.07.2007 г. свидетельствует о том, что о принятом общим собрание решении она не могла знать до покупки квартиры № №.

Из пояснений Поправко С.Н. следует, что в квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес> она проживала временно в течение 1 месяца в 2005 г., у суда не имеется оснований сомневаться в её показаниях.

Кроме того, права и интересы Поправко С.Н. как собственника квартиры № <адрес> по пользованию общим коридором на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда нарушены с момента приобретения в собственность указанной квартиры.

В связи с чем, заявление ответчиков о применении к требованиям Поправко С.Н. последствий пропуска срока для обращения в суд не подлежит удовлетворению.

Показания свидетеля Н. А.В. о том, что результаты решений всех собраний членов ТСЖ «Масленникова-80» вывешиваются в общедоступных местах для сведения собственников дома, не является достаточным доказательством, подтверждающим, что Поправко С.Н. о принятом общим собранием членов ТСЖ решении от 25.07.2007 г. должна была узнать в 2007 г.

Согласно ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 3.9 Устава ТСЖ «Масленникова-80» к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено право передачи отдельных объектов общего имущества в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (л.д.59-60).

Из пункта 3.10 Устава следует, что не подлежит отчуждению и передаче в пользование общее имущество собственников многоквартирного дома, в частности коридоры, предназначенное для обслуживания кондоминимума, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других домовладельцев.

Судом установлено, что решение общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. о передаче Новиковым К.В. и Е.А. в возмездное пользование (аренду) на пять лет часть тамбура площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда, непосредственно примыкающего к квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес>, нарушает права собственника квартиры № <адрес> Поправко С.Н., поскольку лишение её права пользования коридором общего пользования в силу его функциональных особенностей делает невозможным реализацию её прав как собственника помещения в многоквартирном доме.

Перегородка установлена ответчиками Новиковыми К.В. и Е.А. на расстоянии 1 м 36 см от квартиры № №, что не позволяет истице занести крупногабаритные вещи в квартиру, при открывании двери, встроенной в перегородке, блокируются двери истицы. В результате возведения перегородки от квартиры № № отгорожены система дымоудаления, электрический щит и мусоропровод.

Согласно справки ООО «С.», из кв.<адрес> отсутствует доступ к этажному электрическому щиту для снятия показаний потреблённой электроэнергии со счётчиков. В электрическом щитке (смонтированном по инициативе Новикова К.В.) для кв.<адрес>, затруднена установка приборов учёта электроэнергии и других коммутационных аппаратов из-за его малого размера. Установка щитка большего размера затруднена из-за малых строительных размеров приквартирного тамбура (л.д.101).

В ходе осмотра общего коридора на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда дома <адрес> по ул. <адрес> работниками отдела надзорной деятельности <данные изъяты> г. Омска управления надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Омской обл. установлено, что перегородка возведена в нарушением требований и норм правил пожарной безопасности, которые приводят к ухудшению условий безопасной эвакуации людей, а именно:

1.Двери, ведущие в коридор, при открывании блокируют друг друга (п.40 ППБ 01-03 «Правила пожарной безопасности в РФ».

2. Отделка стен на пути эвакуации в лестничную клетку выполнена сгораемыми материалами (пластиковые панели наклеены с помощью монтажной пены на стены, сертификатов пожарной безопасности на панели не представлено). (п.6.25 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность», п.53 ППБ 01-03).

3. В результате перепланировки полученная геометрия эвакуационного пути не позволяет беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком (п.6.16 СН и П 21-01-97) –л.д.124.

Ответчики не оспаривали, что в результате возведения перегородки нарушены требования Правил пожарной безопасности.

Таким образом, поскольку решение общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. о передаче Новиковым К.В. и Е.А. в возмездное пользование (аренду) на пять лет часть тамбура площадью <данные изъяты> кв.м, непосредственно примыкающего к квартире <адрес>, нарушает права собственника квартиры № № Поправко С.Н., поэтому иск Поправко С.Н. о признании недействительным решения общего собрания в этой части подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1,3 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы обособленные объекты.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания ч.1 ст.36 ЖК РФ следует, что общее имущество собственников многоквартирного дома – это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям.

В силу частей 2,4 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ст.38 ЖК РФ).

С учётом положений статей 37,38 ЖК РФ при переходе права собственности на кв.<адрес> от В. Н.П. к Поправко С.М. доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме № № в силу закона перешла в пользование Поправко С.Н.

Поэтому представленное ответчиками согласие В. Н.П. на передачу в возмездное пользование Новиковым К.В. и Е.А. части тамбура площадью <данные изъяты> кв.м правового значения для разрешения спорных правоотношений не имеет.

Поскольку выдел собственником в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество не возможен, поэтому части общего имущества, в том числе части коридоров, не могут быть переданы в пользование по договору аренды. Доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом прав.

Кроме того, на момент заключения договора аренды от 24.09.2007 г. част тамбура площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда не была выделена как отдельное помещение. Из пояснений Новикова К. В., ремонт в квартире № № был закончен в ноябре 2008 г., перегородка была возведена по окончании ремонта, так как изначально ремонт производился в квартире, а затем в коридоре.

Заявление ответчиков о применении к требованиям Поправко С.Н. о признании не заключённым договор аренды от 24.09.2007 г. последствий пропуска срока исковой давности не подлежит удовлетворению в силу ст.200 ГК РФ по изложенным ранее основаниям. О передаче в аренду спорного помещения Поправко С.Н. узнала после получения от председателя ТСЖ «Масленникова-80» М. Е.В. в марте 2011 г. копии протокола решения общего собрания членов ТСЖ «Масленникова-80» многоквартирного дома от 25.07.2007 г.

В связи с изложенным, подлежит удовлетворению требование Поправко С.Н. о признании незаключённым договор аренды от 24.09.2007 г. между ТСЖ асленникова-80» и Новиковым К. В. и требование о возложении на Новикова К.В. обязанности снести за свой счёт перегородку в коридоре общего пользования <данные изъяты> этажа <данные изъяты> подъезда, дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Судом установлено, что под окном кухни квартиры № № дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске Новиков К.В. установил внешний блок кондиционера.

В судебном заседании нашли своё подтверждение доводы Поправко С.Н. о том, что установка внешнего блока кондиционера под окном кухни квартиры № №, нарушает её права, поскольку это единственное удобное место установки внешнего блока кондиционера для квартиры № №

Согласно технических характеристик установленного кондиционера, наружный уровень шума при его работе равен 46-48 дБ (л.д.161), что подтверждает доводы Поправко С.Н. о создании шума под её окном в результате работы кондиционера.

В подтверждение этого Поправко С.Н. представила фотографии расположения внешнего блока кондиционера, а также письмо от И. », из которого следует, что оптимальным местом для размещения наружного блока является место под окном кухни рядом с выпуском межблочных коммуникаций, т. К. ширина простенка рядом с окном не позволяет разместить на нём блок габаритом <данные изъяты> х <данные изъяты> мм. Блок, установленный под окном, будет доступен для проведения ежегодного сервисного обслуживания (л.д.157).

Новиков К.В. согласен перенести принадлежащий ему внешний блок кондиционера из-под окна кв.<адрес> в другое место на наружной стене дома рядом со своей квартирой.

С учётом изложенного, требование Поправко С.Н. о возложении обязанности на Новикова К. В. демонтировать за свой счёт внешний блок кондиционера, расположенный на наружной стене под окном кухни квартиры № № дома <адрес> по ул. <адрес>, в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным решение общего собрания членов товарищества собственников жилья «Масленникова-80» от 25.07.2007 г. в части решения по вопросу № № о передаче Новикову К. В. и Новиковой Е. А. части тамбура площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда, примыкающего к квартире <адрес> дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске.

Признать не заключённым договор аренды от 24.09.2007 г. между товариществом собственников жилья «Масленникова-80» и Новиковым К. В. .

Обязать Новикова К. В. снести за свой счёт перегородку в коридоре общего пользования <данные изъяты> этажа <данные изъяты> подъезда, дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать Новикова К. В. демонтировать за свой счёт внешний блок кондиционера, расположенный на наружной стене под окном кухни квартиры № № дома <адрес> по ул. <адрес> в г. Омске, в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи жалобы в Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: подпись Н. И. Огарь

Мотивированное решение изготовлено 27.06.2011 г.