2-97/2011

Именем Российской Федерации

10 февраля 2011 года

Октябрьский районный суд г.Омска в составе

председательствующего судьи Глазковой Т.Г.

при секретаре Сызько Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску ОАО "АИЖК" к Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с названным иском, мотивируя его тем, что 02.03.2006г. между Омским акционерным коммерческим ипотечным банком «Омск-Банк» (открытое акционерное общество) и Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) Номер обезличен (далее кредитный договор), в соответствии с которым Банком были предоставлены ответчикам денежные средства в сумме ... рублей на приобретение в общую долевую собственность Филипповой Л.Н. и Пахтеева О.О. квартиры общей строительной площадью 107,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Омск ... (далее квартира), на 180 месяцев. Кредит в сумме ... рублей был зачислен на счет Филипповой Л.Н., что подтверждается мемориальным ордером Номер обезличен от 02.03.2006г. По состоянию на 11.05.2006г. квартира была оценена в размере ... рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» отчет об оценке Номер обезличен и указано в Закладной.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Омск-Банк» 25.05.2006г.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО "АИЖК"далее истец, агентство). В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Начиная с 01.07.2009г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками надлежащим образом не производятся.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, агентством, в соответствии с п. 15.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование без номера от 04.09.2009г). Однако указанное требование ответчиками выполнено не было.

В соответствии со ст. ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 16.1 закладной и п. 4.4.3 кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

Задолженность ответчика по состоянию на 15.03.2010г. составляет ... рубля: в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - ... рубля, сумма процентов за пользование кредитом - ... рубля рублей, а также начисленные пени в сумме ... рублей.

Просит взыскать с ответчиков Филипповой Л.Н., Пахтеева О.О. задолженность по кредитному договору, взыскать начиная с 16.03.2010г. и по дату окончания срока исполнения обязательства проценты за пользование кредитом в размере 13% годовых, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ... рублей.

Обратить взыскание на квартиру расположенную по адресу: г. Омск ул. ... (строительный).

Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: г. Омск ул. ... (строительный), в размере ... рублей, определенную на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем в закладной, согласно отчету независимой экспертизы.

Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей.

Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей.

Представитель ОАО "АИЖК" по доверенности Есин Д.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик Пахтеев О.О. в судебном заседании исковые требования признал частично, признав сумму основного долга и пояснил, что не признает требование истца о взыскании пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, как не основанных на законе. Обращает внимание суда, что сумма начисленной пени превышает сумму просроченных ежемесячных платежей. Не согласен с начальной продажной стоимостью квартиры, которая указана в оценке от 11.05.2006г. проведенной ООО Региональным центром оценки «МИЭЛЬ» (отчет об оценке № Номер обезличен) и закладной в сумме ... рублей. Квартира приобреталась в новом доме с «нулевым циклом», в квартире не была произведена отделка, отсутствовала сантехника. На сегодняшний день в квартире произведены неотделимые улучшения, в связи с чем оценочная стоимость квартиры на сегодняшний день изменилась. 08.02.2011г. по заказу Филипповой Л.Н. - ООО «ОМЭКС» была проведена оценка рыночной стоимости квартиры ... в г. Омске, согласно которой рыночная стоимость квартиры составляет ... рублей. Кроме того, для погашения задолженности перед ОАО «АИЖК» указанная квартира выставлена на продажу в ООО «Открытый мир» по цене ... рублей. Просит учесть, что в сентябре 2010г. Филипповой Л.Н. в судебном заседании было представлено платежное поручение о переводе на счет истца в «МДМ-Банке» ... рублей за проценты по кредиту. При расчете суммы к взысканию этот платеж истцом учтен не был. Просит признать п. 5.2, 5.3 кредитного договора Номер обезличен от 02.03.2006г. недействительными; отказать истцу во взыскании пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки ООО «ОМЭКС» от 08.02.2011г. в размере ... рублей.

Ответчик Филиппова Л.Н. в судебном заседании исковые требования признала частично, поддержала доводы изложенные Пахтеевым О.О.

Заслушав представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В судебном заседании установлено, что 02.03.2006г. между Омским акционерным коммерческим ипотечным банком «Омск-Банк» (открытое акционерное общество) и Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) Номер обезличен (далее кредитный договор), в соответствии с которым Банком были предоставлены ответчикам денежные средства в сумме ... рублей на приобретение в общую долевую собственность Филипповой Л.Н. и Пахтеева О.О. квартиры общей строительной площадью 107,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Омск ул. ... (далее квартира), на 180 месяцев. Указанный договор заключен в письменной форме, скреплен подписями сторон и печатью банка, что свидетельствует о наличии соглашения по всем существенным условиям договора, договор оформлен в установленном законом порядке.

Банк полностью исполнил принятые на себя обязательства, зачислив на счет Филипповой Л.Н. денежные средства в сумме ... рублей, что подтверждается мемориальным ордером Номер обезличен от 02.03.2006г.

В обеспечение надлежащего исполнения денежного обязательства заемщиками залогодателями Филипповой Л.Н., Пахтеевым О.О. была передана в залог кредитору - банку квартира, для покупки которой предоставлялись денежные средства.

Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в УФРС по Омской области, выдана закладная, по условиям которой заемщики - залогодатели Филиппова Л.Н., Пахтеев О.О. передали банку - кредитору в залог приобретенную по договору купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: г. Омск ...

В соответствии со ст. ст. 13, 48 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998г. закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без предоставления других доказательств существования данных обязательств, право залога на имущество, обремененное ипотекой. Права на закладную основываются на сделке по передаче ее прав на нее и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной.

Законным владельцем закладной на момент обращения в суд является ОАО "АИЖК" поскольку был заключен договор купли-продажи Закладных № Номер обезличен от 25.02.2004г. Право требования по закладной перешло к истцу 27.12.2006 года.

Таким образом, ОАО "АИЖК" является залогодержателем - кредитором по основаниям, указанным выше.

Начиная с 01.01.2009г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками надлежащим образом не производятся. Сумма основного долга не погашается с июля 2009 года.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, агентством, в соответствии с п. 15.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование без номера от 04.09.2009г.). Данное требование было получено ответчиками 09.09.2009г., о чем свидетельствует подпись ответчиков на почтовом уведомлении. Однако указанное требование ответчиками выполнено не было.

До настоящего времени обязательство ответчиками перед кредитором в полном объеме не исполнено.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком сроков возврата кредита займодавец вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы основного долга вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, требования истца о взыскании основной суммы долга и начисленных процентов за пользование кредитом суд находит обоснованными.

В силу пунктов 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплате процентов, заемщик уплачивает кредитору пеню в размере 0,2% от суммы неисполненных денежных обязательств за каждый календарный день просрочки.

Ответчики оспаривают действительность данного условия кредитного договора, полагая, что истец начисляет неустойку на сумму процентов за нарушение срока оплаты кредита, т.е. двойную неустойку.

Между тем, как следует из ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Между сторонами кредитного договора было достигнуто соглашение о применении данной меры ответственности заёмщиков, определён размер неустойки. Условие кредитного договора в данной части соответствует требованиям закона, соответственно, не может быть признано недействительным.

Мнение ответчиков о начислении истцом неустойки на сумму процентов за нарушение срока оплаты кредита является ошибочным, поскольку проценты, указанные в расчёте задолженности как просроченные, представляют собой проценты за пользование денежными средствами, предоставленными по договору займа, правовая природа которых определяется статьёй 809 ГК РФ.

Что касается размера начисленной банком неустойки, суд полагает необходимым его уменьшить, поскольку статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушенного обязательства.

Размер договорной неустойки - 0,2 % в день от невозвращенной суммы кредита, что соответствует 73% годовых, является действенным способом обеспечения исполнения кредитного обязательства, однако как мера имущественной ответственности должника явно превосходит последствия его просрочки в возврате денег.

Поскольку предметом регулирования статьи 333 ГК РФ является способ осуществления судом своих правомочий по реализации основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности, направленный против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки, рассчитанный истцом, до ... рублей за просроченный основной долг, и до ... рублей за просроченные проценты.

Что касается требования истца о взыскании пени на будущее время, суд полагает следующее.

Часть первая статьи 333 ГК РФ, по существу, обязывает суд установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Осуществляя гражданское судопроизводство на основе состязательности и равноправия сторон, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс их процессуальных прав и обязанностей. Исходя из этого, при решении судом вопроса об уменьшении неустойки стороны по делу в любом случае не должны лишаться возможности представить необходимые, на их взгляд, доказательства, свидетельствующие о соразмерности или несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При рассмотрении настоящего дела соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств в судебном заседании не может быть исследована, доказательства, из которых суд смог бы сделать обоснованный вывод о последствиях нарушения обязательств, представлены быть не могут, в связи с чем требование банка о взыскании начиная с 16.03.2010 по дату окончания срока исполнения обязательства, пени за просрочку в уплате основного долга и процентов удовлетворению не подлежит.

После составления искового заявления ответчиками был осуществлен платеж 22.09.2010 в размере ... рублей. Данную сумму в соответствии со статьёй 319 ГК РФ суд находит подлежащей вычету из размера задолженности по процентам за пользование кредитными средствами.

Таким образом, взысканию подлежит:

... рублей - задолженность по основному долгу;

... рубля - сумма процентов по кредиту, начисленных до 15.03.2010 включительно;

... рублей - пени на просроченный основной долг, начисленные до 15.03.2010 включительно;

... рублей - пени на просроченные проценты, начисленные до 15.03.2010 включительно.

Исковые требования об обращении взыскания на предмет ипотеки являются обоснованными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке», в редакции согласно статье 9 Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ применяемой к возникшим правоотношениям, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

По условиям, предусмотренным п. 4.4.1 кредитного договора, п. 7.1 закладной кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случае:

- просрочки ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней;

- при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке» и статьёй 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»).

Начальная продажная стоимость квартиры определена заключением независимого оценщика ООО Региональный центр оценки «Миэль» отчет об оценке Номер обезличен и указано в закладной в размере ... рублей.

Банк просил определить начальную цену по оценке, указанной в договоре.

Однако ответчиком указанная оценка оспорена и проведена оценка имущества по состоянию на 08.02.2011 года. Представлен отчет об определении стоимости имущества произведенный ООО «ОМЭКС» 08.02.2011г. за Номер обезличен, согласно которому рыночная стоимость квартиры по состоянию на 08.02.2011 составляет ... рублей.

Представитель истца возражал против принятия данной оценки, указывая, что при проведении оценки не было учтено наличие обременения, при этом отказался заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью разрешения спора о стоимости квартиры.

Отчёт ООО «ОМЭКС» 08.02.2011г. за Номер обезличен судом исследован, установлено, что специалисту были представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчиков на указанную квартиру, в которых содержится информация о наличии обременения. Также в таблице 3.1.1 отчёта (стр.7) в характеристиках объекта оценки - правовом описании содержится информация об ограничениях (обременениях) права - зарегистрирован залог в силу закона.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Учитывая изложенное, суд определил принять оценку квартиры, представленную ответчиками, поскольку оценка квартиры по состоянию на дату предоставления кредита не отражает реальную рыночную стоимость квартиры в настоящее время. Иной оценки, отражающей реальную рыночную стоимость квартиры в настоящее время, представителем истца не представлено.

Соответственно, начальная продажная цена заложенного ответчиками имущества, с которой начинаются торги, определена судом в ... рублей.

Обращение взыскания на заложенное имущество соразмерно денежному требованию истца. Требование об обращении взыскания на имущество, заложенное ответчиками, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 809 ГК РФ истец, если иное не предусмотрено законом или договором займа, имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Пунктом 3.2 кредитного договора предусмотрено, что проценты по кредиту начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Размер процентов за пользование кредитом составляет 13% годовых.

Таким образом, требование банка о взыскании причитающихся на сумму кредита процентов до даты окончания срока исполнения обязательств предъявлено в соответствии с законом и кредитным договором, в связи с чем с ответчиков подлежат взысканию в пользу истца проценты за пользование кредитом, рассчитанные исходя из ставки 13% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредиту за период с 16 марта 2010 года по дату окончания срока исполнения обязательств.

Требования о взыскании с ответчиков расходов на услуги представителя в размере ... рублей не подлежат удовлетворению, поскольку суду не представлены доказательства того, что данная денежная сумма была уплачена представителю.

Истцом в доход федерального бюджета, исходя из цены иска, была уплачена государственная пошлина в размере 18 481,91 рублей. В соответствии со статьёй 98 ГПК РФ судебные расходы полежат возмещению истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, без учёта уменьшения размера неустойки ... рубля с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО "АИЖК" к Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О., о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. солидарно в пользу ОАО "АИЖК" задолженность по кредитному договору Номер обезличен от 02.03.2006 в размере ... рубля, в том числе:

... рублей - задолженность по основному долгу;

... рублей - сумма процентов по кредиту, начисленных до 15.03.2010 включительно;

... рублей - пени на просроченный основной долг, начисленные до 15.03.2010 включительно;

... рублей - пени на просроченные проценты, начисленные до 15.03.2010 включительно.

Обратить взыскание на заложенную Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. квартиру ... в г. Омске, общей площадью 102,7 кв.м., определив начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в ... рублей.

Взыскать с Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. солидарно в пользу ОАО "АИЖК" проценты за пользование кредитом по ставке 13% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредиту за период с 16 марта 2010 года до даты окончания срока исполнения обязательств.

Взыскать с Филиппова Л.Н., Пахтееву О.О. в равных долях в пользу ОАО "АИЖК" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей, по ... рубля с каждого.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд города Омска в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 февраля 2011 года.

Судья: