Дело № 2-2915/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2011 года г. Омск
Октябрьский районный суд г. Омска в составе:
председательствующего судьи Поповой Т.В.,
при секретаре Пономаревой И.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОРОО «Омский областной комитет по правам человека» в интересах Ложниковой Л.Я., Бондаренко В.Н., Тепловой С.А., Неволиной Е.Т., Ким Н.И., Мухина А.Г., Сергеевой Т.Ф., Мотовиловой Л.В., Леоновой Е.Н., Иголкиной О.В., Осешнюк Д.Е., Смирновой А.А., Сылтан Е.А., Сылтан Г.М., Пфайфер Т.С., Деевой Г.П., Скоробогатовой Л.М., Флейснер И.В., Рыжовой Т.Б., Глазыриной И.Ю., Жиденевой Н.В., Скородько В.П. к Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания Партнер – Гарант» о признании несоответствующих договору управления действий управляющей компании по неисполнению решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в Октябрьский районный суд г. Омска с названными требованиями, указав, что ... года решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ... по ул. ... утверждена структура платы за содержание и ремонт жилья в размере ... рублей за кв.м. ... года протоколы общих собраний собственников помещений указанных помещений были переданы ответчику. В ... году ответчик взимал с жильцов плату за содержание и ремонт жилья в размере ... рублей за кв.м. Просили признать не соответствующими договору управления многоквартирным домом действия ответчика по неисполнению решения общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме, обязать ответчика возвратить собственникам излишне уплаченные денежные средства.
В судебное заседание истцы Ложникова Л.Я., Бондаренко В.Н., Теплова С.А., Неволина Е.Т., Ким Н.И., Мухина А.Г., Сергеева Т.Ф., Мотовилова Л.В., Леонова Е.Н., Иголкина О.В., Осешнюк Д.Е., Смирнова А.А., Сылтан Г.М., Сылтан Е.А., Пфайфер Т.С., Деева Г.П., Скоробогатова Л.М., Флейснер И.В., Рыжова Т.Б., Глазырина И.Ю., Жиденева Н.В., Скородько В.П. не явились, извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела по существу, просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель истцов Олейник Н.Г. поддержала исковые требования в полном объеме, уточнив их в той части, что в тариф за содержание и ремонт жилья, утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома в размере ... рублей за кв.м., необходимо включить стоимость обслуживания газового оборудования, поскольку фактически управляющая компания газовое оборудование обслуживала в ... году.
Председатель ОРОО «Омский областной комитет по правам человека» Кузнецов В.Н. поддержал предъявленные требования, пояснил, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома для управляющей компании является обязательным, но ответчик проигнорировал указанное решение, хотя был уведомлен о его принятии, продолжал на протяжении ... года взимать с жильцов плату за содержание и ремонт жилья в размере ... рублей за один кв.м. Указанные действия ответчика не соответствуют договору управления, заключенному с собственниками помещений многоквартирного дома, нарушают права потребителей оказываемых ответчиком услуг. Решением мирового судьи судебного участка № 71 Октябрьского административного округа г. Омска от ... года по гражданскому делу по иску ЗАО «УК Партнер-Гарант» к Олейник Н.Г. о взыскании задолженности за текущий ремонт и содержание жилья, с ответчицы взыскана задолженность из расчета тарифа ... за один кв.м. Апелляционным решением Октябрьского районного суда г. Омска от ... года решение мирового судьи изменено в части, взыскана задолженность также за содержание газового оборудования в многоквартирном доме.
Представитель ответчика Закрытого акционерного общества «Управляющая компания Партнер-Гарант» Александров М.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснил, что решением общего собрания собственников дома № ... по ул. ... установлен тариф в размере ... рублей за кв. м без учета мнения управляющей компании, а также без учета экономических составляющих тарифа за обслуживание и текущий ремонт жилья. Собственниками помещений указанного многоквартирного дома нарушена процедура проведения собрания и принятия решения по вопросу установления тарифа, а также принят экономически необоснованный тариф.
Представитель ответчика Закрытого акционерного общества «Управляющая компания Партнер-Гарант» Цалко Н.С., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, поддержала позицию представителя Александрова М.А., пояснила, что шестнадцать из двадцати двух истцов не имеют задолженности перед управляющей компанией по уплате за содержание и текущий ремонт жилья, трое из них имеют частичную задолженность в размере стоимости одного-трех месяцев, лишь трое имеют задолженность за период до одного года и более. Соответственно, истцами совершены конклюдентные действия, подтверждающие согласие с тем тарифом, который был предложен управляющей компанией за 30 дней до его изменения.
Представитель ответчика Закрытого акционерного общества «Управляющая компания Партнер-Гарант» Асташева И.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснила, что истцами изначально избран неверный способ утверждения тарифа. У управляющей компании отсутствует структура платы за текущий ремонт и содержание жилья, размер стоимости оказанных услуг управляющей компании совпадает с тарифом, предложенным органами местного самоуправления, но структура отсутствует. Управляющая компания в своей деятельности руководствуется договором управления, заключенным с собственниками помещений в многоквартирном доме. Именно в договоре указаны те работы, которые должна осуществлять управляющая компания с целью обеспечения комфортного и безопасного проживания собственникам. Собственникам, решившим изменить размер тарифа, необходимо было предварительно оповестить об этом управляющую компанию, сообщив, какие виды работ, предусмотренных договором управления, необходимо проводить постоянно в многоквартирном доме, какие виды работ необходимо провести разово в наступающем году, самостоятельно либо силами управляющей компании произвести экономический расчет предполагаемых затрат, установить размер тарифа в соответствии с видами работ и их стоимостью в ... году, затем с участием управляющей компании принимать решение об изменении тарифа. Собственники приняли решение об изменении тарифа, учитывая структуру тарифа ... года, которая не имеет отношения к управляющей компании, не является приложением к договору управления, не предупредив управляющую компанию, поставив ее лишь перед фактом, что недопустимо.
Выслушав участников процесса, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.
Истцами при определении структуры платы за содержание и текущий ремонт жилья на ... год взята за основу структура тарифа, размер которого утвержден органами местного самоуправления на ... года, размер тарифа на ... год уменьшен на стоимость услуг уборщицы, стоимость обслуживания бойлера, стоимость обслуживания газового оборудования, а также на 10% вознаграждения управляющей компании, так как, по мнению истцов, управляющая компания вместо установленных договором 10% получает от собственников 20% вознаграждения за оказанные услуги.
В результате действовавший в ... году тариф составил ... рублей за один км. М. По мнению истцов, указанный размер тарифа, а также его структура соответствуют потребностям собственников, с одной стороны, является достаточным для обеспечения комфортного и безопасного проживания, с другой стороны (л.д. 6-11).
Между тем, с указанной позицией истцов согласиться нельзя по следующим основаниям.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... от ... года избран способ управления – управление управляющей организацией, выбрана управляющая организация – ОАО «УК «Партнер-Гарант» (наименование в настоящее время ЗАО «УК Партнёр–Гарант», заключен договор управления многоквартирным домом № ... от ... года.
Пунктом 5.1 названного договора управления предусмотрена обязанность собственника ежемесячно производить платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по ставкам и тарифам, предусмотренным органом местного самоуправления г. Омска.
Таким образом, договором управления предусмотрено условие об установлении размера платы, равного тарифу, установленному органами местного самоуправления, но структура тарифа не установлена и не приравнена к структуре, утвержденной органом местного самоуправления.
Неотъемлемой частью договора управления, заключенного между ответчиком и собственниками помещений в многоквартирном доме № ..., является приложение № ..., содержащее перечень работ по содержанию жилого дома, а также перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
В указанном приложении содержится исчерпывающий перечень работ по текущему ремонту и содержанию жилья, которые могут быть произведены управляющей компанией.
По условиям договора управления за проведение работ по текущему ремонту и обслуживанию жилья управляющая компания имеет право получить оплату от собственников в размере тарифа, утвержденного органами местного самоуправления, но не по структуре данного тарифа.
Таким образом, перечень проводимых работ по текущему ремонту и обслуживанию жилья (структура платы) определен договором управления, стоимость этих работ определяется равной той стоимости, которая определена органами местного самоуправления, поэтому ссылка собственников помещений в многоквартирном доме на структуру тарифа, утвержденную органом местного самоуправления, является необоснованной, не соответствующей условиям договора управления.
Структура тарифа носит лишь рекомендательный характер, в договоре управления указано о необходимости учитывать размер платы, рекомендуемой органом местного самоуправления, а не структуру.
В соответствии со ст. 156, 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При этом в действующем законодательстве отсутствуют ссылки на установление структуры тарифа.
Действительно, действующим законодательством строго определен порядок изменения тарифа за обслуживание и текущий ремонт помещений многоквартирного дома: решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Истцами по настоящему спору тариф установлен на общем собрании, но без учета предложений управляющей компании, которая была уведомлена о принятом решении об утверждении тарифа общим собранием собственников по факту.
Между тем, примененный собственниками помещений в доме № ... порядок утверждения тарифа не только не отвечает требованиям закона, но и нарушает права самих собственников, поскольку утвержденная структура и размер тарифа не могут обеспечить комфортного и безопасного проживания в многоквартирном доме, что является основной и конечной целью деятельности управляющей компании.
В судебном заседании установлено, что многоквартирный дом № ... построен в ... году, то есть к моменту принятия собственниками решения об утверждении тарифа в размере ... рублей за один кв.м дом эксплуатировался более сорока лет. Собственниками же принято решение о том, что для безопасного и комфортного проживания в указанном доме им будет достаточно того, что управляющая компания в течение ... года будет проводить дератизацию и дезинсекцию, вывозить твердые отходы и крупногабаритный муссов, убирать земельный участок, мусор на контейнерных площадках, ухаживать за зелеными насаждениями, проводить технический осмотр и устранять незначительные неисправности в инженерных системах, осуществлять аварийное обслуживание, проводить расконсервирование и ремонт поливочной системы, консервацию системы центрального отопления, ремонт просевшей отмостки, заменять разбитые стекла окон и дверей в помещениях общего пользования, ремонт, регулировку, промывку, испытание, расконсервацию систем центрального топления, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов, консервацию поливочных систем, проверять состояние и ремонт продухов в цоколях зданий (л.д. 11).
Собственники решили, что, например, обслуживать газовое оборудование, устранять неисправности электротехнических устройств, восстанавливать нарушенные участки утепления трубопроводов в подвальных помещениях либо проводить иные работы, направленные на безопасное и комфортное проживание в доме, необходимости нет.
Из представленных актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту жилого дома следует, что ООО "К" (исполнитель по договору на выполнение работ по технической эксплуатации, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, инженерных сетей и придомовых территорий, заключенному с ЗАО «УК Партнер-Гарант») осуществляло уборку помещений общего пользования, обслуживание газового оборудования (л.д. 96-107), оказание названных услуг было исключено собственниками при установлении структуры, но услуги были им предоставлены.
Между тем, установление размера платы за текущий ремонт и содержание помещений в многоквартирном доме сопряжено с необходимостью учитывать ряд экономических показателей (инфляция, рынок труда), а также стоимость конкретных услуг на рынке жилищно-коммунального хозяйства. Именно с целью учета названных показателей законодателем закреплена необходимость учитывать предложения управляющей компании при изменении тарифа за обслуживание и текущий ремонт жилья.
Пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Правительство РФ вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.
На основании названной статьи ЖК РФ Правительство РФ 13 августа 2006 года своим Постановлением № 491 утвердило Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, указав, что изменение платы за содержание и ремонт жилого помещения возможно только в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
При этом названные Правила устанавливают порядок уменьшения платы за содержание и текущий ремонт жилья, обязательным условием является составление соответствующего акта о ненадлежащем качестве оказания услуг, а также письменное заявление, направленное в адрес управляющей компании.
Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 года № 303 утверждены Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, в соответствии с которыми для определения тарифа на содержание и ремонт жилищного фонда необходимо учитывать ряд обязательных составляющих: стандарты эксплуатации, стандарты жилища, трудовые, материальные и финансовые нормы и нормативы, позволяющие оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) по экономическим элементам обосновать размер тарифа.
Жилищный фонд, включая каждое здание, отличается собственным набором характеристик и свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. В связи с этим методические рекомендации предусматривают дифференциацию потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий и используют понятие "стандарты жилища".
В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 года № 887 «О совершенствовании оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности, включает плату: за содержание и текущий ремонт жилищного фонда.
Пунктом 9 указанного Постановления Правительства Российской Федерации органам местного самоуправления рекомендовано устанавливать размер платы за жилье и коммунальные услуги в пределах федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг в совокупном доходе на одного человека с предоставлением соответствующих субсидий.
На данном этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства еще не закончен переход к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями и, следовательно, цены и тарифы для граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг на данном этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства устанавливаются в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг
Согласно ч. 7 ст. 15 ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики" органами местного самоуправления, органами государственной власти города федерального значения Москвы и органами государственной власти города федерального значения Санкт-Петербурга в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, устанавливаются цены и тарифы в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.
Таким образом, истцам при принятии структуры платы за содержание и текущий ремонт жилья необходимо было учитывать названные нормы, руководствоваться не структурой платы, рекомендуемой органом местного самоуправления на прошедший год, а руководствоваться видами работ, которые может осуществлять управляющая компания, предлагать последней свой размер стоимости указанных работ либо руководствоваться предложенным органом местного самоуправления.
Включение законодателем условия об участии управляющей компании в установлении размера платы и его структуры за обслуживание и текущий ремонт жилья направлено, в первую очередь, на защиту интересов собственников, поскольку согласование платы, а также ее структуры позволит собственникам самостоятельно определить виды работ, проведение которых необходимо и целесообразно с учетом индивидуальных особенностей многоквартирного дома, периода его эксплуатации, степени благоустройства, согласовать стоимость, оптимально соответствующую соблюдению равенства интересов сторон договора управления, поскольку управляющая компания, осуществляя управление многоквартирным домом, осуществляет предпринимательскую деятельность, целью которой является извлечение прибыли, поэтому интересы плательщиков и исполнителей должны быть соблюдены в равной степени.
Кроме того, суд принимает во внимание расчет доходной и расходной части по жилому дому № ..., представленный ответчиком, из которого следует, что управляющей компанией осуществлены работы и оказаны услуги собственникам помещений названного дома в ... году на сумму ... рублей, при этом оплата составила ... рублей за один кв. м, указанный размер платы не компенсировал все затраты управляющей организации, произведенные в ... году по содержанию и текущему ремонту названного дома (л.д. 53-55). Более того, 76, 27% собственников помещений в названном доме оплачивают услуги управляющей компании исходя из размера платы ... рублей за один кв. м (... рублей – фактически уплаченные собственниками денежные средства за текущий ремонт и содержание жилья в ... году * ... рублей – начисленный размер платы за содержание и текущий ремонт помещений в доме). Шестнадцать из двадцати двух истцов оплачивают в полном объеме услуги ответчика, трое имеют задолженность за период один-три месяца, что свидетельствует о совершении истцами конклюдентных действий относительно платы, взимаемой управляющей компанией.
То обстоятельство, что решением мирового судьи судебного участка № 71 Октябрьского административного округа г. Омска от ... года с Олейник Н.Г. взыскана задолженность за содержание и ремонт жилья, исходя из размера платы ... рублей за один кв. м, не может повлиять на выводы суда по настоящему спору, поскольку мировым судьей при принятии решения не проверялась процедура установления данного тарифа на соответствие действующему законодательству относительно учета имеющих значение обстоятельств для определения размера оплаты, а также законность учета структуры, рекомендованной органами местного самоуправления на прошедший год. Кроме того, данное решение не имеет по настоящему делу преюдициального значения (л.д. 175-181).
По правилам пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Истцы по настоящему спору в рассмотрении дела мировым судьей участия не принимали.
Истцами не представлено достаточных доказательств получения управляющей компанией вознаграждения за управление многоквартирными домами в размере, превышающем 10% доли в общей плате. Свое мнение собственники в ... году основывали лишь на данных, указанных в структуре, рекомендованной органами местного самоуправления, в настоящее время установлено, что данная структура тарифа не применяется ответчиком при исчислении стоимости оплаты за текущий ремонт и содержание жилья, совпадает лишь размер платы в соответствии с условиями договора управления.
Совокупность названных обстоятельств не позволяет суду сделать вывод об обоснованности требований, предъявленных истцами.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования, заявленные ОРОО «Омский областной комитет по правам человека» в интересах Ложниковой Л.Я., Бондаренко В.Н., Тепловой С.А., Неволиной Е.Т., Ким Н.И., Мухина А.Г., Сергеевой Т.Ф., Мотовиловой Л.В., Леоновой Е.Н., Иголкиной О.В., Осешнюк Д.Е., Смирновой А.А., Сылтан Е.А., Сылтан Г.М., Пфайфер Т.С., Деевой Г.П., Скоробогатовой Л.М., Флейснер И.В., Рыжовой Т.Б., Глазыриной И.Ю., Жиденевой Н.В., Скородько В.П. к Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания Партнер – Гарант» о признании несоответствующих договору управления действий управляющей компании по неисполнению решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Попова Т.В.
Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2011 года Решение в законную силу не вступило.