Дело № 2-2370/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г.Омска
в составе председательствующего судьи Шафоростовой Л.С.
при секретаре ...,
с участием прокурора Позыгун Е.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске
27 сентября 2011 года
гражданское дело по иску Администрации г.Омска к Бейсекеевой З.И., Хусаиновой Д.С., действующей также в интересах несовершеннолетнего Хусаинова Ж.Ч., о выселении, взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Омска с учетом уточнения своих требований обратилась в суд с иском о выселении ответчиков из квартиры <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г.Омске. Представитель Администрации г.Омска Чеголя Ю.Н., которой предоставлены полномочия полностью или частично отказываться от исковых требований, изменять предмет или основание иска на основании доверенности, выданной Мэром г.Омска ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании уточнила размер взысканий задолженности по договору аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, определив его в сумме <данные изъяты>, просит эту задолженность взыскать с Бейсекеевой З.И., требований о расторжении вышеуказанного договора аренды не поддержала. В обоснование требований истец ссылается на то, что спорное жилое помещение является муниципальной собственностью. Бейсекеева З.И. приняла квартиру в срочное возмездное владение и пользование на основании договора аренды №, согласно которого обязана ежемесячно вносить арендную плату в размере <данные изъяты>. Вместе с тем, на ДД.ММ.ГГГГ по договору образовалась задолженность по оплате за пользованием жилым помещением за период 18 месяцев в сумме <данные изъяты>, а также пеня в сумме <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ Бейсекеевой З.И. направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое вручено ей ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ вправе отказаться в любое время от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, в связи с чем вышеуказанный договор аренды считает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, у ответчиков отсутствуют основания для проживания в спорном жилом помещении.
Бейсекеева З.И., Хусаинова Д.С., действующая также в интересах несовершеннолетнего Хусаинова Ж.Ч., обратилась со встречными исковыми требованиями к Администрации г.Омска о признании права пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма.
Определением суда производство по делу в части заявленных встречных исковых требования прекращено, в связи с тем, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение Октябрьского районного суда г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель Администрации г.Омска Чеголя Ю.Н. поддержала уточненные исковые требования, пояснив при этом, что согласно представленного расчета в сумму задолженности по договору аренды включены в том числе долги Бейсекеевой З.И. за декабрь 2006 года в размере <данные изъяты>, за декабрь 2007 года в размере <данные изъяты>. Полагает, что несмотря на оплату в настоящее время Бейсекеевой З.И. по договору аренды <данные изъяты>, с нее надлежит взыскать оставшуюся сумму пени. Основанием для выселения ответчиков является нарушение договора аренды по своевременному внесению арендной платы, при этом представитель истца указала, что квитанции ответчикам не направлялись, при том что коммунальные платежи ими оплачивались своевременно.
Представитель ответчика Бейсекеевой З.И. – Морозов В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, считает, что оснований для выселения ответчиков не имеется. Арендная плата оплачивалась ответчиками своевременно, последний платеж произведен в апреле 2009 года, после этого квитанции на оплату аренды перестали поступать. В настоящее время ответчиками полностью оплачена задолженность за аренду помещения, а предъявленные Бейсекеевой З.И. долги за 2006, 2007 годы, находятся за пределами трехгодичного срока взыскания.
Ответчики Бейсекеева З.И., Хусаинова Д.С., действующая также в интересах несовершеннолетнего Хусаинова Ж.Ч., представитель департамента образования Администрации г.Омска в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.
Заслушав пояснения сторон, заключение прокурора Позыгун Е.А., полагавшей в удовлетворении исковых требований отказать, изучив представленные доказательства, материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст. 51 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Октябрьским районным судом г.Омска рассмотрено гражданское дело № по иску Администрации г.Омска к Бейсекеевой З.И., Хусаиновой Д.С., действующей также в интересах несовершеннолетнего Хусаинова Ж.Ч., о выселении, встречному исковому требованию Бейсекеевой З.И., Хусаиновой Д.С., действующей также в интересах несовершеннолетнего Хусаинова Ж.Ч., к Администрации г.Омска о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма.
Вступившим в законную силу решением от ДД.ММ.ГГГГ установлены следующие юридически значимые для дела обстоятельства.
На основании постановления Главы Администрации Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О передаче в муниципальную собственность г.Омска объектов жилищного, нежилого фонда и инженерной инфраструктуры, находящихся на балансе ПО «Полет» в муниципальную собственность был передан жилой <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г.Омске.
В соответствии с постановлением Главы городского самоуправления (Мэр) №-п от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г. Омске включена в муниципальный арендный жилищный фонд. Указанная квартира предоставлена в аренду МУП ПЖРЭУ-4 Октябрьского АО г.Омска, договор аренды поручено заключить департаменту недвижимости Администрации г.Омска.
По договору № аренды жилого помещения, относящегося к муниципальной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ департамент недвижимости Администрации г.Омска на основании постановления главы городского самоуправления №-П от ДД.ММ.ГГГГ сдает, а МУП ПЖРЭУ-4 Октябрьского АО г.Омска принимает в срочное возмездное владение и пользование <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г. Омске для использования в целях проживания семьи-пользователя Бейсекеевой З.И..
Согласно договора №-СП от ДД.ММ.ГГГГ между арендатором МУП ПЖРЭУ-4 Октябрьского АО г.Омска и пользователем Бейсекеевой З.И., последняя принимает в срочное возмездное пользование вышеуказанную квартиру для использования в целях проживания пользователя и его семьи сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
По акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного также обеими сторонами, <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г.Омске передана во временное пользование Бейсекеевой З.И.
Судом было установлено, что в последующем договоры временного пользования жилым помещением заключались с Бейсекеевой З.И. ежегодно. Данное обстоятельство подтвердили обе стороны, в подтверждение чего в суд представлен договор №-СП от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Мэра г.Омска №-п от ДД.ММ.ГГГГ признано утратившим силу постановление Главы городского самоуправления (Мэр) №-п от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления в аренду спорной квартиры МУП ПЖРЭУ-4 Октябрьского АО г. Омска. Спорная квартира предоставлена в аренду МУП «Городское жилищное управление», право заключения договора аренды предоставлено департаменту недвижимости Администрации г.Омска.
По договору № аренды жилого помещения, относящегося к муниципальной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ департамент недвижимости Администрации г.Омска на основании постановления главы городского самоуправления №-П от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, №-П) сдает, а МУП «Городское жилищное управление» принимает в срочное возмездное владение и пользование <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г.Омске для использования в целях проживания семьи-пользователя Бейсекеевой З.И..
На основании вышеуказанного договора аренды МУП «Городское жилищное управление» заключило с Бейсекеевой З.И. договор №-СП от ДД.ММ.ГГГГ и договор №-СП от ДД.ММ.ГГГГ на передачу ей и ее семье в срочное возмездное владение и пользование спорной квартиры. Срок действия последнего договора обозначен по ДД.ММ.ГГГГ.
Все договоры временного пользования жилым помещением, заключенные с Бейсекеевой З.И., подписаны обеими сторонами, по каждому из них определен размер платы за пользование жилым помещением.
После истечения договора аренды жилого помещения № (срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ) МУП «Городское жилищное управление» продолжало пользоваться спорной квартирой при отсутствии возражении со стороны департамента недвижимости Администрации г.Омска (арендодателя), поэтому в силу положений ч.2 ст.621 ГК РФ договор аренды был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок. Соответственно, был возобновлён и договор временного пользования жилым помещением, заключённый с Бейсекеевой З.И. ДД.ММ.ГГГГ, по которому срок действия обозначен по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании принятого Мэром г.Омска постановления №-п от ДД.ММ.ГГГГ МУП «Городское жилищное управление» реорганизовано путём разделения, созданы МП г. Омска «ЖХ ЛАО», МП г.Омска «ЖХ ОАО», МП г.Омска «ЖХ КАО».
Согласно ч.3 ст.58 ГК РФ при разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.
На основании Постановления Мэра г.Омска №-п от ДД.ММ.ГГГГ приказом департамента городского хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ утверждён разделительный баланс, права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ к МП г.Омска «ЖХ ОАО» не перешли.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
По правилам п.п.1, 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства; в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
В то же время закон не предусматривает, что несоблюдение простой письменной формы договора найма, в том числе коммерческого, влечет недействительность договора.
После реорганизации МУП «Городское жилищное управление» договор коммерческого найма в письменной форме с Бейсекеевой З.И. не заключался. Однако Бейсекеева З.И. продолжала вносить плату за временное пользование жилым помещением на расчетный счет департамента недвижимости Администрации г.Омска (в настоящее время – департамент имущественных отношений Администрации г.Омска).
Таким образом, суд пришел к выводу, что при указанных обстоятельствах у истцов возникли правоотношения пользования спорным жилым помещением на условиях договора коммерческого найма.
В соответствии с Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ «О муниципальном жилищном фонде коммерческого использования г.Омска» спорная квартира относится к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования г.Омска. Жилые помещения коммерческого фонда предоставляются по договорам найма, аренды, а также отчуждаются по договорам купли-продажи, мены.
Согласно постановления Администрации г.Омска №-п от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г.Омске включена в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования <адрес>.
В силу п.1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет.
Суд также пришел к выводу, что поскольку договор коммерческого найма в письменной форме не заключался, доказательств того, что сторонами был определен срок действия договора, не представлено, то состоявшийся между департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска и Бейсекеевой З.И. договор коммерческого найма следует считать заключенным на пять лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящем судебном заседании иного применительно к вышеуказанным обстоятельствам не установлено.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд выносит решение в соответствии с заявленными истцом исковыми требованиями.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ департаментом жилищной политики Администрации г.Омска Бейсекеевой З.И. направлено уведомление, в котором указано, что срок действия договора временного пользования жилого помещения №-СП, заключенного с ней ДД.ММ.ГГГГ, истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем муниципальное образование г.Омск отказывается от данного договора аренды.
В судебном заседании представитель истца пояснила, что расторжение договора с Бейсекеевой З.И. связано с невнесением ответчиками арендной платы. Истец намерен предоставить спорное жилое помещение другим лицам, которые состоят в очереди на получение жилья.
В целях создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Однако это право не носит беспредельного характера, поскольку собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Поэтому, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора, при этом в предупреждении должны содержаться сведения о том, что оно не будет сдано внаем в срок как минимум год с момента истечения срока действия предыдущего договора. В уведомлении, полученном Бейсекеевой З.И. ДД.ММ.ГГГГ, говорится о расторжении договора, срок которого истек ДД.ММ.ГГГГ, при этом причина расторжения данного договора не указана.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд считает, что в удовлетворении исковых требований о выселении ответчиков надлежит отказать, в связи с тем, что истцом не представлено доказательств оснований для прекращения ответчиками права пользования спорным жилым помещением. При этом суд принимает во внимание, что уведомление о расторжении договора временного пользования жилого помещения №-СП от ДД.ММ.ГГГГ является ненадлежащим, имеющаяся задолженность по арендной плате ответчиками погашена полностью.
Судом установлено, что арендная плата до направления уведомления о расторжении договора не начислялась, поэтому последние платежи были внесены ответчиками в апреле 2009 года, данные обстоятельства представителями истца и ответчика не оспаривались. Устанавливая, что в настоящее время у ответчиков отсутствует задолженность по арендной плате, при том, что представитель истца настаивает на взыскании задолженности в виде пени в размере <данные изъяты>, суд исходит из того, что в расчет задолженности истцом необоснованно включены суммы за декабрь 2006 года в размере <данные изъяты>, за декабрь 2007 года в размере <данные изъяты>, которые не могут быть взысканы в силу истечения срока исковой давности. Срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ установлен в три года. Ходатайство о применении срока исковой давности заявлено представителем ответчика в ходе судебного разбирательства.
Иные требования стороны не заявляли.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать Администрации г. Омска в удовлетворении исковых требований о выселении Бейсекеевой З.И., Хусаиновой Д.С., Хусаинова Ж.Ч. из жилого помещения – <адрес> по ул. 75 Гвардейской бригады в г. Омске, взыскании задолженности по договору найма жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи жалобы в Октябрьский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
Судья п/п Шафоростова Л.С.
Мотивированное решение изготовлено 03.10.2011 г.
Копия верна.
Судья:
Секретарь: